REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Imperia
Nella persona del Giudice dott. Cristina Zeppa ha emesso all'odierna udienza di discussione , la seguente
S E N T E N Z A nel procedimento iscritto al n. Rg. 857/2023 promossa da:
); Parte_1 CodiceFiscale_1
( ); Parte_2 CodiceFiscale_2
) tutti rappresentati dall'Avv. Eraldo BIGI Parte_3 CodiceFiscale_3
RICORRENTI
contro
(C.F.: e P.IVA Controparte_1 P.IVA_1
) in persona del Presidente e legale rappresentante pro tempore Sig. P.IVA_2 Parte_4
( )- Avv. dell'Avv. Alessandro Moroni
[...] C.F._4
RESISTENTE
SVOLGIMENTO e MOTIVAZIONI
Con atto di intimazione di licenza per finita locazione, e contestuale citazione per la convalida i
Signori e , comproprietari, Parte_1 Parte_2 Parte_3 congiuntamente ed in ragione del 50% della porzione di immobile facente parte dello stabile in condominio sito in Comune di NR, corso Garibaldi civici numeri 78, 80, 82, 84, 86 ed 88, denominato " , hanno evocato in giudizio Controparte_2 Controparte_3
– in persona del legale rappresentante pro tempore per sentire accogliere le
[...] seguenti conclusioni: "piaccia all'On.le Tribunale di Imperia, contrariis reiectis, per le causali in premesse e per quelle meglio esplicande in sede di indicata udienza, convalidare la licenza per finita locazione, come sopra intimata, per la data del 28 Febbraio 2023, e fissare la data per il rilascio del compendio immobiliare locato - come in premesse meglio descritto - nella materiale disponibilità della proprietà per il giorno 31 Maggio 2023 (o in altra data meglio vista da Giustizia). Con vittoria delle spese e competenze della presente procedura, ed emissione di ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva ex art. 665 c.p.c., in caso di opposizione. Con espressa riserva di separata ed apposita azione per il recupero delle somme tutte così come previste nella scrittura di transazione che fonda il presente atto di citazione". Si è costituita in causa (d'ora in avanti: , Controparte_3 CP_3 contestando le domande avverse così concludendo “ “Piaccia al Tribunale di Imperia Illustrissimo, contrariis reiec tis, dato atto che parte convenuta si oppone alla instata convalida di licenza per finita locazione e accertato il dissenso del comproprietario per la quota del 50% dell'immobile locato, respingere la domanda di risoluzione proposta da parte attrice per difetto di legittimazione attiva e comunque per infondatezza, condannando gli avversari alla rifusione delle spese e dei compensi del
Giudizio”.
Il Giudicante, negata l'emissione del provvedimento di convalida di rilascio, ha provveduto al mutamento di rito .
Depositate dalle parti, le memorie integrative, la causa istruita documentalmente e giunta all'odierna udienza di discussione .
Occorre premettere che l'immobile de quo è cointestato nella quota del 50% al sig. ( CP_4 non facente parte del presente giudizio) e nel restante 50% agli odierni ricorrenti .
Con scrittura di transazione, a data 27.07.2021 ( intervenuta tra tutti i proprietari e veniva così CP_3 pattuito :
"SCRITTURA DI TRANSAZIONE tra:
, nato a [...] il [...], res.te in NR (IM), Via Peirogallo n. CP_4
37/int. 8 (C.F. ) CodiceFiscale_5
, nata a [...] il [...], res.te in NR (IM), Corso O. Parte_3
Raimondo n. 91 (C.F. ) CodiceFiscale_3
, nato a [...] il [...], res.te in Cremona (CR), Via Parte_1
Ceresole n. 15 (C.F. ) CodiceFiscale_6
, nato a [...] il [...], ivi residente in [...]
n.16/int. 10 (C.F. ) CodiceFiscale_2 da una parte, e
, con sede in NR (IM), Corso Garibaldi n. 84 Controparte_3
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro-tempore Sig. P.IVA_1 Parte_4 dall'altra parte
Premesso:
1) che i Sigg. , con contratto 1/3/2011 hanno CP_4 Parte_3 Parte_5 concesso in locazione alla società l'immobile di loro Parte_6 proprietà sito in NR, Corso Garibaldi n. 84 ad uso centro benessere;

2) che, a seguito del decesso di avvenuto in data 1/12/2017, allo stesso sono Parte_5 subentrati quali eredi, , e Parte_3 Parte_1 Parte_2
3) che il contratto, non disdettato alla prima scadenza, si è rinnovato automaticamente fino al
28/2/2023;
4) che la nel corso degli anni ha accumulato un debito, per canoni non corrisposti, di Parte_6 circa € 30.000,00;
5) che, nel frattempo, per venire incontro a difficoltà economiche della il canone di Parte_6 locazione, originariamente pattuito in € 3.500,00 mensili, è stato ridotto ad € 2.500,00 mensili fino a tutto febbraio 2021;
6) che in data 21/5/2019 la conduttrice società ha ceduto azienda e contratto di Parte_6 locazione alla HORUS FITNESS AND WELLNESS SPA ASD, Associazione Sportiva Dilettantistica con sede nei locali di Corso Garibaldi n. 84 in NR;

7) che la ha accumulato ulteriori morosità nel Controparte_3 pagamento dei canoni di locazione;

8) che con atto notificato il 9/12/2020 i locatori hanno intimato sfratto per morosità alla conduttrice, citandola per la convalida davanti il Tribunale di Imperia;
9) che la conduttrice, costituendosi in giudizio, ha corrisposto tutte le somme dovute fino a tutto il gennaio 2021 ed ha eccepito che, a causa dell'emergenza COVID, era impossibilitata a versare un canone superiore ad € 1.000,00 e ha chiesto che il Tribunale dichiarasse la stessa tenuta al versamento di somma non superiore ad € 1.000,00 in funzione dei principi di buona fede nell'esecuzione del contratto. Ha per l'effetto domandato la reiezione della pretesa di risoluzione azionata dai locatori e la condanna di questi ultimi alla restituzione delle somme corrisposte in esubero rispetto a tale ammontare;

10) che inoltre la conduttrice ha dichiarato di aver eseguito importanti interventi di miglioria nei locali condotti in locazione e ha chiesto il riconoscimento di un equo indennizzo;

11) che a decorrere dall'1/2/2020 la conduttrice ha iniziato a versare il canone nella misura di € 1.000,00 mensili;

12) che i locatori hanno contestato sia la richiesta di riduzione del canone, sia la richiesta di indennizzo, facendo presente che le 'migliorie' non hanno determinato alcun incremento di valore dell'immobile;
13) che le parti sono addivenute alla decisione di conciliare la controversia facendosi reciproche concessioni;
tutto ciò premesso le parti convengono quanto segue:
A) Le parti danno atto che la conduttrice ha versato tutte le somme dovute fino al 31 gennaio 2021 e che ha in tal modo assolto alle sue obbligazioni per canone e spese di condominio fino a tale data, sicchè i locatori nulla possono pretendere a tale titolo. Danno altresì atto che la conduttrice ha versato per i mesi di febbraio, marzo, aprile e maggio 2021 la somma di € 1.000,00, che convengono essere satisfattiva del canone. Convengono concordemente di ridurre il canone a partire dal mese di giugno 2021 e fino al 31/12/2021 ad € 1.000,00 mensili oltre ad € 100,00 mensili per contributo spese condominiali;
. E' tenuta altresì a versare Controparte_3 complessivamente la somma di € 300,00 per contributo spese condominiali relative ai mesi di febbraio, marzo, aprile 2021. Peraltro, avendo provveduto in questi giorni a sostituire a sue spese uno dei motori dell'impianto di condizionamento dell'aria, è a sua volta creditrice nei confronti dei locatori della somma di € 700,00 oltre IVA 22% pari ad € 854,00. Tale importo (dedotti € 300,00 a credito dei locatori come sopra) verrà versato dai locatori mediante compensazione del contributo spese condominiali relative ai mesi di agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre 2021, nonchè gennaio 2022 (quest'ultimo, fino a concorrenza di € 54,00); B) a partire dal 1/1/2022 e fino al rilascio il canone verrà versato nell'importo mensile di € 1.750,00 (oltre ad € 100,00 mensili per contributo spese condominiali), avendo così le parti concordemente ridotto per tale periodo il canone fissato nel contratto;

C) la conduttrice si impegna a rilasciare i locali, liberi da persone e cose, entro e non oltre la data del 31/5/2023; D) la conduttrice rinuncia all'indennità di avviamento, da intendersi in parte compensata con la morosità pregressa di cui al precedente punto n. 4);
E) la conduttrice rinuncia altresì a qualsiasi pretesa per le migliorie e/o addizioni apportate all'immobile;
F) la conduttrice si impegna comunque, al momento del rilascio, a versare ai locatori l'ulteriore somma di € 5.000,00 che questi ultimi dichiarano di accettare a saldo e stralcio di ogni loro pretesa per la morosità pregressa, compresa quella indicata all'articolo 4 delle premesse;

G) la conduttrice si impegna a restituire i locali in normale stato d'uso; essa potrà asportare, oltre che l'arredamento e gli attrezzi ginnici ed estetici, le addizioni rimovibili. La rimozione di questi ultimi dovrà intervenire senza arrecare danni alle strutture dell'immobile; in particolare si conviene che potrà asportare quanto segue:
7 casse audio, 1 barra per trazioni, il tornello delle entrate, 3 TV infisse al muro mediante porta TV, la rastrelliera porta bilancieri, armadi estetica attualmente fissati mediante tasselli, 3 tavoli per la ricostruzione delle unghie, la sauna ad infrarossi, gli armadietti per la custodia di valori fissata mediante tasselli, il pavimento in gomma della sala corpo libero appoggiato su quella preesistente
(con impegno a provvedere ad un'adeguata pulizia del sottostante, originario pavimento su cui peraltro quello di gomma è stato semplicemente appoggiato), 2 phon fissati mediante tasselli;

provvederà alle necessarie 'riprese' dell'intonaco in Controparte_3 corrispondenza dei fori eventualmente lasciati dall'asporto di tasselli, viti, chiodi e simili;

H) per quanto nella presente scrittura non espressamente derogato, modificato e/o aggiunto, le parti richiamano tutte le clausole di cui al contratto di locazione 1/3/2011; I) i Sigg. (nato a [...] il [...], ivi residente in [...]
Abruzzi n. 220/1 - C.F. ) e (nato a [...] il C.F._4 Parte_7
10/8/1970,ivi residente in [...] C.F. ) quali soci della C.F._7 [...]
si rendono personalmente garanti (con rinuncia al beneficio Controparte_3 Cont della preventiva escussione della ) di tutte le obbligazioni dalla stessa assunte con la presente scrittura e con il contratto di locazione;

J) la causa pendente davanti il Tribunale di Imperia verrà abbandonata a spese integralmente compensate;

K) con l'adempimento delle obbligazioni convenute nella presente scrittura, non residueranno reciproche pretese tra le parti, dandosi atto che è definita qualsiasi pendenza anche nei confronti di;
Parte_6
L) le imposte di registro relative al rapporto di locazione, comprese eventuali sanzioni per ritardi, saranno a carico delle parti in ragione del 50% ciascuno;

M) sottoscrivono la presente anche i difensori delle parti, per rinunzia alla solidarietà professionale
NR, 27/7/2021" ;
Con raccomandata inviata a dagli odierni ricorrenti e ritirata in data 20.12.2022, è stata CP_3 richiesta a , l'effettiva volontà di rilasciare i locali alla data pattuita 31.05.2023, ( come da CP_3 punto C) di predetta transazione ) , senza ottenere riscontro alcuno.
Secondo la sentenza della Cassazione n. 17933 del 4.07.2019, quando un immobile è di proprietà di più persone, ciascuno dei locatori gode di pieni poteri di gestione. Per questa ragione, ciascun contitolare dell'immobile può conferire mandato per avviare l'azione di sfratto. Sugli immobili oggetto di comunione concorrono, dunque, salvo prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari. Testualmente, predetto provvedimento della C. Cassazione n.
17933/2019 recita :” È principio consolidato che, ove il partecipante alla comunione intenda proporre un'azione giudiziaria o un negozio giuridico (e, in generale, un atto di ordinaria amministrazione), sussista la presunzione del consenso degli altri comunisti, ai sensi dell'art. 1105 c.c., comma 1, che può essere superata dimostrando l'esistenza del relativo dissenso per una quota maggioritaria o eguale della comunione, senza che occorra che tale dissenso risulti espresso in una deliberazione a norma dell'art. 1105 c.c., comma 2, e sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziale (Cass., Sez. 3,
Sentenza n. 11553 del 14/05/2013; Cass., Sez. 3, Sentenza n. 480 del 13/01/2009). La rilevazione del dissenso degli altri comproprietari rappresentanti una quota maggioritaria della comunione comporta la carenza di legittimazione attiva dell'attore (comproprietario) originario, in conformità all'insegnamento fatto proprio dalla giurisprudenza di legittimità, ai sensi del quale, con riguardo alle domande di risoluzione del contratto di locazione e di condanna del conduttore al pagamento dei canoni, dev'essere negata la legittimazione (attiva) del comproprietario del bene locato, ove risulti l'espressa volontà contraria degli altri comproprietari (cfr. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 11589 del 13/05/2010; Cass. civ. Sez. III, Sent. 13/04/2017, n. 9556). Nel caso de quo parte resistente ha prodotto in atti documentazione , sottoscritta dal sig. ( CP_4 comproprietario al 50%) di proseguire il rapporto di locazione con la società , nella CP_3 missiva datata 07.03.2023 ( inviata dal difensore del sig al difensore di parte si legge CP_4 CP_3
“ …a tal fine il mio assistito, che sottoscrive la presente per ratifica ed accettazione, si oppone alla richiesta di rilascio dell'immobile formulata nei confronti dell'attuale conduttore Parte_8
, a fronte della corresponsione quale indennità , a partire dal 1 giugno 2023 della somma di €
[...]
2.500,00 mensili fino al momento della conclusione di un nuovo contratto di locazione da concordare con i comproprietari.”.
A seguito di tale comunicazione la società in oggi convenuta, ha aderito provvedendo al versamento della somma mensile di € 2.5000,00 a partire dal 01.06.2023 , come da documentazione prodotta ( allegato 4 alla memoria a data 26.10.2023 ) .
Si ritiene, pertanto che , nel caso del quo, non sussiste legittimazione attiva in capo ai comproprietari , in oggi ricorrenti, dato atto dell'intervenuta prova di volontà contraria in capo al sig. ( comproprietario al 50% del bene immobile). CP_4
Si aggiunga che , nel caso di specie, si ritiene che la transazione intervenuta tra tutti i comproprietari e parte , non abbia natura di novazione del contratto di locazione , sul punto la C. Cassazione CP_3
Sez. 3^, 7 febbraio 2020 “In tema di locazione, non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi dell'animus e della causa novandi, il cui accertamento costituisce compito proprio del giudice di merito insindacabile in sede di legittimità se logicamente e correttamente motivato”.
Pertanto, l'azione di risoluzione del contratto di locazione promossa dai sig.ri Parte_9
e è inammissibile, per carenza di legittimazione attiva , essendo
[...] Pt_10 Parte_3 dimostrata l'opposizione e comunque provato il dissenso rispetto ad essa del comunista , CP_4 cui appartiene la quota del 50% .
Visto quanto sopra, le spese legali seguono la soccombenza e vengono poste solidalmente tra le parti ricorrenti e liquidate ai sensi del D.M. n. 147 del 13/08/2022 pubblicato sulla G.U. n. 236 del
08/10/2022 e come segue: Fase convalida di sfratto € 1,293,00 ( Fase di studio € 460,00, Fase introduttiva € 355,00, Fase istruttoria € 105,00, Fase decisionale € 373,00, Totale € 1.293,00) Fase procedura mediazione € 221,00; Fase di merito € 2.540,00 (Fase di studio € 460,00, Fase introduttiva
€ 389,00, Fase istruttoria € 840,00, Fase decisionale € 851,00) il tutto oltre rimborso spese fortettarie al 15%, IVA e CPA di legge

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando nel giudizio n., ogni diversa difesa, istanze eccezione o domanda disattesa o assorbita, dato atto che parte convenuta si è opposta alla instata convalida di licenza per finita locazione e accertato il dissenso del comproprietario per la quota del 50% dell'immobile locato,
e dunque per quota eguale a quella degli attori:
• respinge la domanda di risoluzione proposta da parte attrice per difetto di legittimazione • pone a carico di parti ricorrenti solidalmente tra loro , il pagamento delle spese di giudizio liquidate in € 1.293,00 per la fase convalida di sfratto oltre € 221.00 per la mediazione ed € 2.540,00 per la fase di merito il tutto oltre rimborso spese fortettarie al 15%, IVA e CPA di legge
Così deciso Imperia il 23.01.2025
IL GOP
DOTT.SSA C. ZEPPA