REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Siracusa in composizione monocratica, nella persona del giudice, dr Carolina
Burrascano, ha pronunciato la seguente,

S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 5536/2017 del ruolo generale degli affari contenziosi civili del Tribunale di Siracusa
TRA

, nato a [...] il [...] (C.F.: ), ivi residente in [...] C.F._1
6, elettivamente domiciliato in Noto via Napoli 49 presso lo studio dell'avv. Corrado Valvo , che lo rappresenta e difende, giusta procura a margine dell'atto introduttivo
- attore -
E
nata a [...] il [...] (C.F.: ), ivi residente in [...] C.F._2
NO n. 68, elettivamente domiciliata in Noto, via Cairoli n. 24, presso lo studio dell'avv. Vincenzo
Leone che la rappresenta e difende, giusta procura in atti;

, nata a [...] il [...] (C.F.: ), ivi residente in [...] C.F._3
NO n.68, elettivamente domiciliata a Noto, in via Cairoli n. 24, rappresentata e difesa giusta procura in atti dagli avvocati Raffaele Leone (C.F. ) e Salvatore Leone C.F._4
- convenute -
Svolgimento del processo e motivi della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1 Parte_2
ed , esponendo che in data 31/10/2005 lo zio - rispettivamente Controparte_1 Persona_1
pagina 1 di 6 padre e marito delle convenute si era obbligato con il contratto preliminare versato in atti, a vendere allo stesso che si obbligava ad acquistare, i seguenti beni immobili: a) Terreno di natura agricola sito in tenere di Noto C.da Stafenna e censito al fgl. 340 mappali 11-226-252-253; b) Appartamento sito in Noto P.zza Sgroi 23, piano 3, censito al fgl. 254 partita 962 sub 29; c) Garage a piano terra sito in P.zza Sgroi censito al fgl 254 part.11a 962 sub 12.
Esponeva ancora che il prezzo della promessa vendita era stato fissato in € 160.000,00 e che per espressa pattuizione tra le parti il promittente acquirente avrebbe potuto acquistare i beni promessi in vendita per sé o per persona diversa da designare. Era stato altresì convenuto che l'atto formale di trasferimento poteva essere temporalmente postergato a secondo delle esigenze della parte promittente acquirente;

In conseguenza di tale ultima pattuizione le parti avevano stabilito che la parte promittente venditrice, atteso che tutti o buona parte degli immobili erano condotti in locazione e producevano frutti civili, avrebbe trattenuto "il 30% dell'intero gettito da fitto degli immobili promessi in vendita per compensazione forfettaria, tasse di possesso ed altro" trasferendo il restando 70% all'attore Pt_1
dall' 01/12/2006 fino alla data di stipula dell'atto pubblico di trasferimento, mentre
[...]
l'ordinaria manutenzione degli immobili rimaneva di competenza, fino al momento dell'atto, del venditore . Persona_1
L'attore precisava, inoltre, che il prezzo di vendita convenuto di € 160.000,00 era già stato interamente corrisposto come comprovato dalla allegata dichiarazione del 14/02/2011 a firma di Persona_1
che ne rilasciava ampia e liberatoria quietanza e che il promittente venditore aveva incassato tutti i frutti civili degli immobili promessi in vendita.
Il venditore aveva chiesto in seno alla citata dichiarazione una dilazione nel trasferimento dei frutti civili, determinati fino al 31/12/2010 in modo forfettario in € 15.000,00, “e in quella diversa che è maturata successivamente e maturerà fino alla stipula degli altri atti di trasferimento”.
In seno a tale scrittura privata il promittente venditore aveva dato atto che il promittente acquirente aveva richiesto la stipula dell'atto notarile di trasferimento degli immobili oggetto del preliminare e che il promittente venditore aveva richiesto una proroga per motivi familiari. Si era convenuto comunque che i beni dovevano essere trasferiti immediatamente a semplice richiesta del promittente acquirente.
Esponeva, infine, l'attore che nonostante tale accordo, parte promittente venditrice non aveva proceduto al trasferimento degli immobili siti in Noto piazza Sgroi 23 piano 3°, censito in catasto al fgl.
254, particella 962, sub 29 e del garage sito in piazza Sgroi, censito in catasto al fgl. 254, particella 962 sub 12.
Accadeva inoltre che in data 28/5/2016 era deceduto . Persona_1
pagina 2 di 6 In esito a tale evento l'attore con lettera raccomandata n. 150679593524 del 29/11/2016 aveva richiesto, senza esito, alle convenute il trasferimento dei beni residui oggetto del preliminare ed il pagamento delle somme dovute per i frutti civili incassati dal promittente venditore fino al suo decesso e successivamente dagli eredi, invitandole a tal fine a presentarsi presso lo studio del Notaio
in Noto . Per_2
Chiedeva quindi al Tribunale di “Ritenere e dichiarare che ha esattamente adempiuto Parte_1
la propria prestazione prevista dal contratto preliminare del 31/10/2005; Ritenere e dichiarare che il promittente venditore, prima e gli eredi e dopo, Persona_1 Controparte_1 Parte_2
non hanno trasferito tutti gli immobili di cui al predetto contratto preliminare;
Conseguentemente emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto non concluso trasferendo in favore di i seguenti immobili: Parte_1
a) appartamento sito in Noto P.zza Sgroi 23 piano 3° censito in catasto al fgl 254 particella 962 sub 29,
b) garage sito in piazza Sgroi, censito in catasto al foglio 254, particella 962 sub 12, ordinando al conservatore dei registri immobiliari di Siracusa di effettuare le trascrizioni di rito con esonero di ogni responsabilità al riguardo;
condannare e in solido a corrispondere Controparte_1 Parte_2
a la somma di euro 15.000 fino al 31/12/2010 per i frutti incassati relativamente agli Parte_1 immobili oggetto di preliminare ed il 70% di quelli successivi all'01/01/2011, fino all'effettivo trasferimento dell'immobile in favore di , oltre interessi e rivalutazione monetaria al Parte_1 saldo”.
Si costituivano le convenute chiedendo il rigetto della domanda attorea. In particolare,
[...]
eccepiva la sua estraneità al giudizio per non essere erede del coniuge. Entrambe comunque CP_1
ritenevano le domande attoree infondate, atteso che le sottoscrizioni recanti il nome di Persona_1
apposte in calce al preliminare di compravendita del 31 ottobre 2005 e sulla successiva scrittura datata
14 Febbraio 2011 non erano state vergate dallo stesso.
Eccepivano, inoltre, l'avvenuta prescrizione di ogni diritto nascente dal preliminare del 31 ottobre
2005, atteso che la data 14 febbraio 2011 apposta in calce alla dichiarazione di avvenuto pagamento del prezzo e delle successive pattuizioni, non poteva essere considerata veritiera in considerazione della sua posizione nel foglio, posposta alla sottoscrizione di . Persona_1
Con sentenza parziale n. 331/2023, pubblicata il 13/02/2023 veniva rigetta l'eccezione di prescrizione dell'azione spiegata da parte attrice e dichiara la autenticità delle sottoscrizioni di Persona_1
come apposte dallo stesso in calce al contratto preliminare di compravendita del 31/102005 e della scrittura privata del 14/02/2011.
pagina 3 di 6 La causa quindi con ordinanza del 13/02/2023 veniva rimessa sul ruolo onerando parte attrice “i titoli di provenienza, la documentazione sugli estremi della concessione edilizia, prevista dall'art. 17 della l.
n. 47 del 1985 (ora sostituito dall'art. 46 d.p.r. 380/2001) e dall'art. 40 della stessa legge n. 47/1985, nonché le dichiarazioni di conformità edilizia, urbanistica e catastale”.
In data 8/03/2023 il procuratore di depositava una serie di documenti tra cui un nulla Parte_1 osta per l'esecuzione di lavori edili con autorizzazione all'abitabilità ed una certificazione del Comune di Noto unitamente a tre verbali della Commissione edilizia, documenti questi contestati dalle convenute in quanto irrilevanti e insufficienti, non riferibili agli immobili per cui è causa, carenti del titolo edilizio, delle attestazioni relative all'assenza di interventi edili che avrebbero richiesto un nuovo titolo abilitativo, delle attestazioni della conformità catastale soggettiva e oggettiva, degli elaborati planimetrici.
Con successivo provvedimento del 4.4.2023 veniva disposta CTU al fine di verificare la documentazione prodotta da parte attrice in data 8/3/2023, nonché accertare la conformità edilizia, urbanistica e catastale degli immobili per cui è causa.
Espletata la CTU all'udienza del 22.10.2024, precisate le conclusioni, la causa è stata posta in decisione con termini ex art.190 c.p.c.
Premessi i superiori fatti di causa, si rileva che la domanda proposta da di Parte_1
esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 c.c. è improcedibile, conseguentemente vanno rigettate anche delle altre domande.
Va evidenziato che secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c. non può essere emanata in assenza della dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito necessario fissato a pena di nullità del contratto traslativo dall'art. 46 del D.P.R. n. 380/2001.
L'attore non ha ottemperato esaustivamente all'ordine di esibizione di produzione documentale di cui all'ordinanza del 13.2.2023. ha versato in atti un nulla osta del Comune di Noto per Parte_1
l'esecuzione di lavori edili di un complesso edilizio rilasciato agli ingegneri e NO il 13- Pt_3
05-1965, un'autorizzazione all'abitabilità che sembra riferirsi al suddetto nulla osta, in quanto attesta
“che la costruzione della casa urbana di proprietà degli ing. e , Parte_4 Controparte_2
sita in via strada parallela alla via Napoli (oggi piazza Sgroi) risulta composta dalle seguenti unità immobiliari: (…) ed è stata eseguita in conformità del progetto approvato dalla Commissione edilizia
Comunale in data 7-5-1965”.
pagina 4 di 6 Tuttavia, non è stata fornita la prova che detti documenti si riferiscano proprio agli immobili per cui è causa, visto che gli ing. e NO hanno realizzato numerosi complessi edilizi nella città di Pt_3
Noto e ciò emerge dal fatto che lo stesso attore ha depositato in data 8/03/2023 tre verbali della
Commissione edilizia di Noto, uno del 22-05-1963, un altro del 10-08-1968 ed un altro ancora del 5-
03-1968 da cui emerge detti appaltatori hanno realizzato altri edifici.
D'altronde, lo stesso Comune di Noto alla richiesta del dott. di avere copia della Concessione Pt_1 edilizia e delle varianti, relative all'immobile sito in Noto in piazza Sgroi, rilasciate alla ditta
[...]
, ha dichiarato che la pratica non è reperibile negli archivi del Comune di Parte_5
Noto.
L'attore, d'altra parte, non ha nemmeno fornito l'attestazione di un tecnico abilitato o perizia giurata
(Cass. 233394/2023) che dimostri che gli immobili non sono stati oggetto negli anni di interventi edilizi per cui sarebbe stato necessario ottenere dei titoli abilitativi.
Nemmeno l'elaborato del Consulente del Giudice è stato utile.
Il CTU, all'uopo incaricato, ha esposto nelle conclusioni che, limitatamente, al prospetto esterno dell'appartamento avente accesso da Piazza Sgroi n. 23, appaiono sussistere le conformità urbanistica e catastale limitatamente ai prospetti esterni dell'appartamento int. 13, sia verso la Via Ugo Lago che verso il vano scala condominiale.
Invece nulla ha potuto dire il CTU in merito a difformità interne rispetto alla planimetria catastale in quanto non è stato permesso al CTU di accedere all'interno dell'appartamento.
Il CTU non è potuto entrare neppure all'interno del garage, sito al piano terra dell'edificio, costruito prima del 01/09/1967 come è stato possibile accertare a seguito dell'accesso all'interno dell'Ufficio
Urbanistica del Comune di Noto.
Lo stesso CTU riferisce che il permesso di costruire non si rinviene negli archivi del comune di Noto e che “non è possibile rintracciare titoli abilitativi edilizi relativi all'immobile sito in Noto in Piazza
Sgroi n. 23 in ditta V. CA e C. Salliacano” (all. 14 della CTU) a nulla rilevando che secondo il
CTU il verbale della Commissione edilizia del 22-05-1963 sembra essere riferibile agli immobili per cui è causa, anche perché manca la prova della conformità edilizia e urbanistica, potendo negli immobili per cui è causa anche essere stati commessi abusi non sanabili.
Manca quindi il titolo edilizio riferito specificamente, e con certezza, ai fabbricati oggetto di causa.
È pacifico in giurisprudenza che in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c. in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 17 della l.
pagina 5 di 6 n. 47 del 1985 ed integra una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale e la relativa mancanza è rilevabile d'ufficio, atteso l'interesse pubblico all'ordinata trasformazione del territorio e le peculiarità della sentenza ex art. 2932 c.c.
Ebbene le conseguenze non possono che essere l'impossibilità per il giudice che procede di pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c., in quanto la sanzione per le dichiarazioni e documentazioni mancanti in atti di trasferimento di diritti reali tra vivi è, ai sensi dell'art. 19 comma 14 L. 112/10 trasfuso nell'articolo
29 della legge n. 52/85, la radicale nullità dell'atto notarile, mentre nel caso che il Giudice sia adito ai sensi dell'art. 2932 c.c. ne consegue l'impossibilità di accogliere la domanda.
Si veda sul punto Cass. 20526/2020 secondo cui: “Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione” (Vedi anche Cass. Sez. Unite 23825/09, nonché Cass. 8489/16, conforme Cass. 6684/19).
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate secondo i valori minimi, fascia Euro 52.000-
260.000, tento conto del rigetto con la sentenza non definitiva delle eccezioni proposte da parte convenuta.


PQM


Il Tribunale di Siracusa, in persona del giudice dr Carolina Burrascano, definitivamente decidendo la causa civile iscritta al R.G. n.5536/2017, ogni contraria istanza, eccezione, deduzione disattesa, così provvede:
- Dichiara improcedibile la domanda di parte attrice ex art. 2932 c.c.;
- Condanna parte attrice al pagamento delle spese del presente giudizio in favore di ciascuna parte convenuta che liquida ex D.M. 147/2022 in € 7.052,00 ciascuno, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge
- Pone definitivamente a carico delle convenute le spese della CTU grafologica nella misura liquidata nel corso dell'istruttoria;
- Pone definitivamente a carico dell'attore le spese della CTU tecnica nella misura liquidata nel corso dell'istruttoria.
Così deciso in Siracusa il 1.4.2025
Il Giudice
Dr Carolina Burrascano pagina 6 di 6