TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava Civile
* * *
VERBALE DI UDIENZA DI DECISIONE
A SEGUITO DI TRATTAZIONE ORALE ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
* * *
Nel procedimento iscritto al n. 5362/2024 R.G.
* * *
Oggi 27 maggio 2025 h. 15.00 dinanzi al g.i. designato dott.ssa NA IL compaiono: per parte ricorrente: avv. VERONELLI MARCO e la l.r. per parte convenuta: avv. MARINO sost proc avv. BESSI PIERA
Il giudice invita le parti alla discussione orale della causa
Le parti precisano le conclusioni come segue: parte ricorrente: richiama le conclusioni in atti (memoria 8 maggio 2025) parte convenuta: richiama le conclusioni in atti (memoria 7 maggio 2025)
Le parti discutono la causa: parte convenuta replica che non è vero che i convenuti non hanno accettato la proposta del giudice perché era stata invece fatta una controproposta e la contestazione dei fatti della comparsa effettuata di cui alle note conclusive è tardiva: a gennaio 2019 vi era già contezza dei locali e sicuramente prima di rendersi cessionaria aveva visionato lo stato dei luoghi;
dichiara di non accettare il contraddittorio sul richiamo all'art. 1585 c.c. e insiste per l'applicazione art. 1578 c.c. e richiama i motivi di opposizione all'istanza ex art. 210 cpc già agli atti;
parte ricorrente contesta anche perché ritiene che questa è la prima sede in cui poteva replicare alla comparsa avversaria e ribadisce che le schede catastali indicato una metratura diversa da quella di cui al doc. 8.
Ribadisce la necessità di acquisire i documenti ex art. 210 c.p.c.
Il giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito viene data lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in assenza delle parti.
Il giudice unico
NA IL

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava Civile
* * *
Il giudice NA IL,
all'esito della camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ex art. 429 c.p.c.
nella causa civile iscritta al n. 5362/2024 di R.G., promossa da:
elettivamente domiciliata in Torino al Corso Francia n. 86 presso lo Parte_1
studio dell'avv. Marco Veronelli che la rappresenta e difende come da procura alle liti in atti;

Parte ricorrente contro
e elettivamente domiciliati in CP_1 CP_2 CP_3
Torino alla via Nino Bixio n. 12 presso lo studio dell'avv. Piera Bessi che li rappresenta e difende come da procura alle liti in atti;

Parte resistente
Oggetto: pagamento di indennità per “occupazione sine titulo”.
CONCLUSIONI DELLE PARTI Per parte ricorrente: “in via istruttoria: omissis; nel merito: accertare e dichiarare che la cantina, così come meglio indentificata in narrativa, fa parte dell'unità immobiliare sita in
Torino, Via Cernaia n. 26, oggetto della scrittura privata di locazione per immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione del 01.04.2017 e per l'effetto, determinare, ove d'uopo a mezzo di idonea CTU, la riduzione del canone di locazione da quantificarsi, in ogni caso, in una somma non superiore a € 1.815,74 per i motivi di cui in premessa o in quella che sarà ritenuta equa e di giustizia. Condannare le parti resistenti, in solido, alla restituzione della somma risultante dalla differenza tra le somme già versate dalla a titolo Parte_1 di canoni di locazione ai sigg.ri e a far data dal 28.12.2018 (pari a € CP_2 CP_1
192.000,00) e la cifra conseguente alla riduzione del canone di locazione operato secondo quanto indicato al punto che precede (tale cifra si indica in una somma non inferiore a
108.944,40) o quella che sarà ritenuta equa e di giustizia. Condannare le parti resistenti, in solido, alla restituzione della somma risultante della differenza tra le somme già versate dalla a titolo di Tributo comunale (Tari) e la cifra effettivamente dovuta dalla Parte_1
ricorrente per la tassa de qua che verrà determinata in corso di causa secondo quanto indicato ai punti che precedono. Con il favore delle spese di lite”.
Per parti convenute: “in via istruttoria: omissis; nel merito, in via principale, respingere le domande tutte ex adverso formulate in quanto infondate in fatto e in diritto per le ragioni esposte in narrativa che qui si intendono integralmente trascritte, e per l'effetto assolvere i signori e da ogni avversa pretesa. In CP_1 CP_2 CP_3
via di estremo subordine, dichiarare tenuti e condannare i signori CP_1 CP_2
e nei limiti delle minori somme accertande in corso di causa e
[...] CP_3
che risulteranno di giustizia, respinta ogni diversa e maggiore avversa pretesa. Con il favore delle spese di lite”.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Condizione di procedibilità.
La domanda giudiziale è proponibile avendo parte ricorrente esperito senza esito positivo la procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5 comma primo bis del d. lgs n. 28 del
2010 e s.m.i. (doc. 12-13).

2. Ricostruzione dei fatti. In data 28 dicembre 2018 la società Cernaia s.r.l. acquistava dal sig. Persona_1
l'azienda avente ad oggetto la somministrazione di alimenti e bevande corrente in Torino,
Via Cernaia n. 26/E (doc. 2); tra i contratti oggetto della cessione rientra quello di locazione dell'immobile ad uso diverso dall'abitazione stipulato dal venditore con le parti convenute in data 1° aprile 2017 (doc. 1).
La difesa della società conduttrice allega di aver scoperto nell'anno 2021 che una parte della cantina oggetto di tale contratto non è nella disponibilità della medesima poiché concessa in locazione dai proprietari alla società con sede legale in Torino, CP_4
Corso Vittorio Emanuele II n. 108 (società che gestiva la palestra attigua al bar locato dalla ricorrente), a far data dal 1° gennaio 2019, poi oggetto di successiva cessione in data
17 luglio 2020 alla TA srl (doc. 7).
Precisamente, richiama il contenuto del verbale di sopralluogo del 29 dicembre 2021 redatto dal Geom. tecnico del Servizio Vigilanza Edilizia del Comune di Persona_2
Torino, secondo cui “lo stato dei luoghi, come da scheda grafica che si allega e documentazione fotografica, corrisponde, per il piano interrato, e per la porta che risulta tamponata, a quanto rilevato con sopralluogo eseguito in data 28.09.2017. Da verifica diretta si è accertato che la porta tamponata corrisponde al fondo della palestra (oggetto di analoga verifica e indicata in altro verbale) e coincide con la parete di fondo dell'antibagno” (doc. 6) nonché la perizia di parte secondo cui “i metri quadrati totali netti risultanti dalla scheda catastale sono di circa 233 mq (di cui 66,5 mq imputabili al locale negozio e 165 mq imputabili alla cantina/magazzino) mentre i metri quadrati netti effettivamente occupati dalla sono circa 103 mq (di cui 66,5 mq imputabili al Parte_1
locale negozio e 36,18 imputabili alla cantina e alla scala) (doc. 8) ed agisce per ottenere la restituzione del maggior canone versato nonché della quota di Tari indebitamente corrisposta.
La difesa dei locatori contesta tale ricostruzione evidenziando che nel contratto di locazione “non si rinviene indicazione alcuna quanto alla estensione della superficie dell'immobile e/o delle sue singole componenti - in particolare, per quanto qui ne interessa, della «cantina» - né ne vengono precisati ivi gli identificativi catastali” essendo la descrizione molto sintetica: «l'unità immobiliare oggetto del contratto risulta essere composta di » (doc. 1), senza alcun richiamo ad una planimetria Controparte_5
dello stato dei luoghi, e ciò in quanto “il signor , visionato l'immobile e Persona_1 ritenutolo di suo gradimento, lo accettava nello stato di fatto in cui lo stesso si trovava. disponendosi a corrispondere il canone nella misura risultante ex contractu”.
Rileva come “dal verbale di sopralluogo prodotto ex adverso sub doc. 6 che, al momento del sopralluogo effettuato dal tecnico del Servizio Vigilanza Edilizia del Comune di
Torino in data 29.12.2021, lo stato dei luoghi ivi riscontrato al piano interrato dell'immobile sito in Torino, via Cernaia n. 26, di proprietà CP_6
corrispondeva perfettamente a quello descritto da altro tecnico in occasione di precedente sopralluogo eseguito in data 29.09.2017 e ivi espressamente richiamato. Quanto sopra in particolare per quanto concerne l'esistenza di una porta tamponata posta a divisione degli spazi rispettivamente fruibili, da un lato, dal signor in virtù del contratto Persona_1
del 1° aprile 2017 e, dall'altro lato, dai titolari della adiacente palestra” e chiarisce che l'oggetto dell'altro contratto di locazione, ossia la porzione immobiliare al piano interrato ivi descritta come « , è quella Parte_2 Parte_3
“ubicata al di qua della porta tamponata descritta nel verbale di sopralluogo del Servizio
Vigilanza Edilizia del Comune di Torino in data 29.12.2021 e precedente dellì 18.09.2017,
è pacificamente esclusa dalla locazione stipulata dai convenuti con il signor
[...]
”. Per_1

3. Consulenza tecnica d'ufficio.
Si richiamano e confermano in questa sede le ordinanze istruttorie emesse in corso di causa.
Attesa la differente tesi esposta dalle parti circa l'oggetto del contratto di locazione, ed alla luce della documentazione acquisita, questo giudice ha disposto una consulenza tecnica affidando all'esperto l'incarico di visionare lo stato dei luoghi (locale oggetto del contratto di locazione sito in Torino, Via Cernaia n. 26) al fine di chiarire “se la situazione di fatto corrisponde o no a quella descritta nel canone di locazione;
in caso di risposta negativa, spieghi la differenza e provveda alla rideterminazione del canone di locazione sulla base dei mq effettivamente occupati dalla conduttrice e ridetermini l'importo dovuto da Pt_1
[... a titolo di Tributo comunale (Tari), nonché determini la differenza tra le somme già versate dalla a titolo di canone di locazione e di Tributo comunale (Tari) e la Parte_1
cifra accertata come dovuta”. Il c.t.u. ha così risposto: “Sulla base di quanto accertato nel corso del sopralluogo eseguito in data 07.11.2024, i locali per cui è causa, siti in Torino al civico 26E di via Cernaia, risultano costituiti:
1) al piano terreno (primo f.t.), da una sala di somministrazione (fotografie 1 e 2) con affaccio sulla via Cernaia e da un locale sul retro, adibito a cucina e preparazione dei cibi
(fotografia 3) da cui, con una scala, si accede ai locali interrati (fotografia 4);
2) al piano primo interrato (piano cantine), da un disimpegno che ammette a due locali comunicanti adibiti a dispensa e deposito (fotografie 5 e 6) e al locale spogliatoio per il personale, dotato di un bagno cieco (fotografie 7 e 8). Nella parete di fondo (parete Sud-
Ovest), tra il locale spogliatoio e il bagno, si rileva la presenza di un'apertura di passaggio, tamponata con lastre di cartongesso (losanga rossa sulla fotografia 9), che, sulla base della planimetria catastale in atti (inserita nella relazione a firma del perito , allegato 8 Per_3
alla comparsa attorea), originariamente metteva in comunicazione i locali in parola con altri locali della proprietà, all'epoca adibiti a forno e laboratorio per la preparazione del pane. Sulla medesima parete insistono le griglie di aerazione dei locali in parola, inclusa quella del bagno (fotografia 10).
In particolare, il c.t.u. ha chiarito che “la descrizione, invero molto sommaria, contenuta nel contratto di locazione datato 01.04.2017 corrisponde alla situazione di fatto dell'immobile, il quale, molto sinteticamente, può effettivamente considerarsi composto di
“negozio – retro – cantina” ed ha altresì spiegato che “il verbale di sopralluogo redatto da un tecnico del Servizio di Vigilanza Edilizia del Comune di Torino (allegato 6 alla comparsa attorea) nel corso di una verifica ispettiva eseguita in data 29.12.2021 il quale rileva, documentandolo mediante rilievo foto-planimetrico, lo stato di fatto dell'immobile, verbalizzando che “lo stato dei luoghi … corrisponde per il piano interrato e per la porta che risulta tamponata a quanto rilevato con sopralluogo del 28.09.2017” e, dunque, parrebbe di poter concludere che almeno già dal settembre 2017, cioè appena 5 mesi dopo la stipula del contratto, lo stato di fatto dell'immobile coincidesse con quello attuale”.

4. Qualificazione giuridica della domanda.
La difesa di parte ricorrente insta per la “riduzione del canone di locazione” e per la
“restituzione di somme indebitamente corrisposte” senza alcuna qualificazione giuridica della domanda, con un mero richiamo all'art. 2558 c.c. per giustificare la legittimazione ad agire, ossia il subentro nel contratto di locazione quale cessionario dell'azienda, e parimenti la difesa di parti convenute si limita nella comparsa di costituzione a citare l'art. 36 della legge 27.07.1978 n. 392 (nelle note conclusive vi è invece un espresso riferimento all'art. 1578 c.c.).
La domanda viene inquadrata nell'ambito della disciplina di cui all'art. 1578 c.c. poiché la società conduttrice sostiene di aver ricevuto un immobile difforme rispetto a quello indicato nel contratto di locazione.
In merito, la Corte di Cassazione ha sancito che “l'art. 1578 c.c. offre al conduttore una tutela contro i vizi della cosa locata esistenti al momento della consegna che presuppone
l'accertamento giudiziale dell'inadempimento del locatore ai propri obblighi ed incide direttamente sulla fonte dell'obbligazione; al contrario, l'art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell'art. 1578 c.c.” (Cass. civ., Sez. III, 25 giugno 2019, n. 16917) ed ha chiarito che “grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di vicinanza della prova) l'onere di individuare e dimostrare l'esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito, spettando, invece, al locatore convenuto di provare, rispettivamente, che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore, laddove intenda paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo, ovvero di averli senza colpa ignorati al momento della consegna, se intenda andare esente dal risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa” (Cass. civ., Sez. III,
10 febbraio 2017, n. 3548).
Ancora e soprattutto, il Supremo Collegio ha statuito che “il contegno del conduttore che, dopo aver denunciato i vizi del bene locato, accetti il rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza, comporta l'implicita rinuncia a farli valere, in conseguenza della quale gli è precluso di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone o il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, nonché di avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c.” (Cass. civ., Sez. III, 20 luglio 2023, n. 21845, nella quale si è ritenuto che “il comportamento tenuto dal conduttore al momento del rinnovo del contratto ai fini delle conseguenze prodotte dai vizi della cosa locata è equiparabile a quello tenuto dal conduttore al momento del rinnovo del contratto, per il generale principio quisque sua culpa damnum sentit, non intelligitur damnum sentire (Cass. 19/02/1972, n. 492), nonché
Tribunale di Torino, Sezione ottava, 23 gennaio 2024, n. 472 e Corte di Appello di Torino,
Sez. 16 ottobre 2024, con richiamo in motivazione alla sentenza della Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 25278 del 01/12/2009, e nella quale si è spiegato che il rilievo è un'eccezione in senso lato (pur dovendosi dare atto che la Corte di Cassazione ha parlato di un “elemento costitutivo del diritto”), rilevabile d'ufficio purché i fatti rilevanti siano stati allegati dalle parti e siano documentati in atti”).
Ebbene, nel caso di specie, per stessa allegazione e prova della società ricorrente, la medesima è subentrata nel contratto di locazione della durata di anni sei stipulato in data
1° aprile 2017 e, quindi, tacitamente rinnovato senza riserve a far data dal 30 marzo 2023
(cfr doc. 14, pagamenti eseguiti in data successiva alla scadenza) e nonostante la stessa fosse a conoscenza degli asseriti vizi quantomeno dall'anno 2021, con conseguente implicita rinuncia a farli valere.
Non solo.
A norma dell'art. 1578 c.c. la domanda di riduzione del canone di locazione può essere avanzata soltanto “se al momento della consegna della cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito” e la difesa del conduttore non ha neppure allegato tale circostanza, che si ritiene del tutto insussistente poiché la società ricorrente ha da sempre utilizzato i locali per l'esercizio della propria azienda.

Per questi motivi

la domanda non merita accoglimento.

5. Considerazioni finali.
Anche se superfluo, si rileva comunque l'infondatezza della domanda anche in fatto
(oltreché per la ragione di diritto di cui al pt 4), e ciò in quanto la difesa di parte ricorrente non ha provato di essere subentrata in un contratto di locazione avente ad oggetto una cantina di dimensioni superiori rispetto a quella effettivamente in uso.
Come bene evidenziato dalla difesa dei locatori, infatti, nel contratto di locazione vi era un generico riferimento alla “cantina”, senza alcuna planimetria allegata e senza alcuna indicazione delle dimensioni della stessa e risulta agli atti che pochi mesi dopo la stipulazione del contratto di locazione l'apertura di passaggio era già stata tamponata con lastre di cartongesso (cfr losanga rossa sulla fotografia 9 della ctu), e quindi deve verosimilmente ritenersi che lo stato dei luoghi fosse già tale alla data del 1° aprile 2017.
La consulenza tecnica d'ufficio ha ulteriormente confermato che “la descrizione, invero molto sommaria, contenuta nel contratto di locazione datato 01.04.2017 corrisponde alla situazione di fatto dell'immobile, il quale, molto sinteticamente, può effettivamente considerarsi composto di “negozio – retro – cantina”.
Del resto, si concorda con quanto illustrato dalla difesa di parti convenute secondo cui
“appare dunque piuttosto difficile anche solo ipotizzare che compreso nella locazione fosse un locale al piano interrato di estensione che si afferma pari a 164,50 mq, ossia un locale di dimensioni addirittura maggiori di quelle del locale a uso negozio al piano terreno” senza espressa indicazione nel contratto dell'effettiva consistenza complessiva e, del resto, l'importo concorda di € 3.500,00 mensili deve evidentemente ritenersi congruo rispetto al locale effettivamente consegnato.
Per tale motivo la domanda di risoluzione del contratto di locazione è infondata.

6. Domanda di rimborso della “Tari”.
La domanda deve essere respinta per insussistenza dei presupposti di fatto indicati nei pt
3) e 5).
Si rileva ulteriormente che l'eventuale maggiore tassazione effettuata dall' Controparte_7
del Comune di Torino della tassa rifiuti per i servizi di raccolta, trasporto e smaltimento o recupero dei rifiuti urbani non può essere qualificata quale “danno” cagionato dai locatori poiché è soltanto il conduttore il soggetto tenuto a comunicare al Comune di Torino,
Divisione Tributi e Catasto, Servizio IMU e TARI la decorrenza del rapporto e l'esatta superficie espressa in metri quadri dell'immobile oggetto di locazione ai fini del corretto calcolo del tributo ed inoltre è soltanto l'ente locale il contraddittore rispetto a tale illegittimo pagamento.

7. Spese di lite.
In applicazione del principio della soccombenza (art. 91 c.p.c.) si condanna parte ricorrente al pagamento a favore di parti convenute delle spese di lite come liquidate in dispositivo a norma del d.m. n. 55 del 2014 e s.m.i. (scaglione da € 52.001,00 ad €
260.000,00, tariffa media), nonchè le spese di c.t.u. come liquidate in corso di causa.

p.q.m.

il giudice, definitivamente pronunciando,
visto l'art. 447 c.p.c.
- rigetta le domande di parte ricorrente;
visto l'art. 91 c.p.c.;
- dichiara tenuta e condanna parte ricorrente al pagamento a favore di parti convenute delle spese di lite che liquida in € 5.077,00 per competenze professionali (di cui € 919,00 per fase di studio, € 777,00 per fase introduttiva, € 1.680,00 per fase istruttoria e di trattazione ed € 1.701,00 per fase decisionale), oltre accessori di legge come richiesti, oltre alla spesa della c.t.u. come liquidata in corso di causa.
Torino, 27 maggio 2025.
Il giudice
NA IL