Proc. n. 25254/2019 R.G.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Napoli, VIII sezione civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott. Fabio Lombardo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA NON DEFINITIVA
nella causa iscritta al n. 25254/2019 R.G., assegnata in decisione all'udienza del 18.11.2024 con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
TRA
(c.f. ), nato a [...] il [...] e residente in AR C.F._1
OV alla Via Cavalletto n. 23, elettivamente domiciliato in Napoli alla Via Crispi n. 94, rappresentato e difeso dall'avv. Marco Canciello (c.f. ) e dall'avv. Emilio C.F._2 Paolo Sandulli (c.f. ), in virtù di procura allegata all'atto introduttivo C.F._3
ATTORE
E
(c.f. ) nata a [...] il [...] ed ivi residente CP_1 C.F._4 alla via Mascagni n. 31, elettivamente domiciliata in San Vitaliano (NA), alla via Salvo D'Acquisto n. 4, int. 5, rappresentata e difesa dall'avv. Alfredo Mercadante, del Foro di Nola (c.f.
), in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta C.F._5
CONVENUTA

Oggetto: accertamento di usucapione e rendiconto delle spese.
Conclusioni: all'udienza del 18.11.2024, svolta in modalità di trattazione scritta, ai sensi dell'art
127 ter c.p.c., i procuratori delle parti concludevano riportandosi ai propri atti ed alle conclusioni ivi formulate.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato in data 1.8.2019, l'attore citava in AR giudizio la propria germana, al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: CP_1
“I. Previa incidentale declaratoria dell'apertura delle successioni testamentarie dei sigg.ri ed procedere allo scioglimento della comunione dei cespiti in CP_2 CP_3
Via Case Puntellate n. 43, Napoli, mediante attribuzione, in favore dei due comproprietari, previa formazione di uno o più idonei progetti di comoda divisione, di due quote di uguale valore.
II. Porre le spese e competenze del giudizio a carico della massa con le maggiorazioni di legge per rimborso di spese generali, iva e cpa.”.
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L'attore, in particolare, deduceva: 1) di essere titolare, in uno alla convenuta in quote uguali ed indivise, dei diritti CP_1 di piena proprietà delle seguenti unità immobiliari (insistenti nell'edificio di antica costruzione di Via Case Puntellate n. 43, Napoli, censite in C.F. alla Sezione Urbana Avv, foglio 13, Zona
Censuaria 6, categoria A/4 e classe 6):
- unità abitativa al piano terra, individuata dalla particella 104, sub. 3 – vani 1, superficie catastale mq. 29, r.c. € 111,04;
- unità abitativa al piano terra, composta da due distinte unità accorpate, rispettivamente individuate dalla particella 109, sub. 1 – vani 2,5, superficie catastale mq. 48, R.C. €
277,60 – e sub. 2, vani 2, superficie catastale mq. 50, r.c. € 222,08, il tutto per una superficie complessiva lorda di mq. 82;
- unità abitativa al piano terra, individuata dalla particella 109, sub. 4 – vani 2, superficie catastale mq.28, superficie lorda mq. 50,56, r.c. € 222,08;
- unità abitativa al piano terra, individuata dalla particella 109, sub. 5 – vani 1,5, superficie catastale mq. 21, superficie lorda mq. 19,25, r.c. € 166,56;
- unità abitativa al primo piano, individuata dalla particella 109, sub. 6 – vani 2,5, superficie catastale mq. 47, superficie lorda mq. 59,51, r.c. € 277,60;
- unità abitativa al primo piano, individuata dalla particella 109, sub. 7 – vani 1, superficie catastale mq. 37 e superficie lorda mq. 43, r.c. € 111,04;
- unità abitativa al primo piano, individuata dalla particella 109, sub. 8 – vani 3,5, superficie catastale mq. 82, superficie lorda mq. 108,18, r.c. € 388,63;
- unità abitativa al secondo piano catastale, individuata dalla particella 113, sub. 12 – vani
1, superficie catastale mq. 32, superficie lorda mq. 31,74, r.c. € 111,04;
- unità abitativa al secondo piano catastale, individuata dalla particella 113, sub. 13 – vani
3,5, superficie catastale mq. 117, superficie lorda mq. 106,56, r.c. € 388,63;
- unità abitativa al terzo piano, individuata dalla particella 113, sub. 14 – vani 3, superficie catastale mq 87, superficie lorda mq. 109,29, r.c. € 333,11;
2) che i detti cespiti in comunione erano scevri da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli e pervenivano agli attuali comproprietari in virtù di due distinte successioni ereditarie:
• quanto ai diritti pari ai due terzi della piena proprietà (a seguito di consolidamento dell'usufrutto spettante alla sig.ra deceduta il 18.8.1996), in virtù Persona_1 della successione testamentaria del dott. (padre dell'attore), giusta CP_2 denuncia di successione presentata presso l'Ufficio del Registro di Napoli e registrata il

9.12.1985 al n. 6429, vol. 2930 e testamento olografo pubblicato con verbale not. Per_2 del 24 luglio 1985 registrato in Este il 25.7.1985 al n. 1476, Atti Pubblici;

• quanto alla residua quota di comproprietà pari ad un terzo della piena proprietà, in virtù della successione testamentaria del sig. (zio dell'attore), giusta denunzia CP_3 di successione presentata presso l'Ufficio del Registro di Avellino in data 9.6.2005 al n.
54, vol. 818 e testamento olografo pubblicato con verbale not. del 1.9.2004, Per_3 registrato in Avellino il 7.9.2004;
pagina 2 di 10 3) che, con atto di divisione a rogito not. del 5.12.2014, i germani procedevano Per_2 CP_1 allo scioglimento parziale della comunione ereditaria paterna, attribuendogli, in coerenza con la volontà testamentaria paterna, la piena proprietà dell'appartamento sito in Napoli, in Via Santa Caterina Chiaia n. 72, distinto in C.F. alla Sezione Urbana CHI, foglio 16, particella
375, sub. 8, primo piano, categ. A/2, classe 6, vani 3,5, R.C. 976,10.
Tanto premesso, l'attore ha chiesto lo scioglimento della comunione, mediante attribuzione, dei cespiti in precedenza descritti, riservandosi di richiedere alla convenuta, in altro successivo giudizio, la rendicontazione dei frutti e dell'amministrazione dei predetti cespiti, nonché la conseguenziale condanna al pagamento del conguaglio con i relativi accessori.
Instauratosi il contradditorio, si costituiva in giudizio la quale non si opponeva CP_1 allo scioglimento della comunione ereditaria, ma formulava domanda riconvenzionale di accertamento di acquisto, in proprio favore e a titolo originario, del diritto di proprietà esclusiva, per maturata usucapione ventennale, delle seguenti unità immobiliari:
- unità abitativa posta al piano terra del condominio di via Case Puntellate 43, individuata al
N.C.E.U. del Comune di Napoli alla sez. avv foglio 13 particella 109, sub 1, categoria A/4, classe 6, composta da vani 2,5, superficie catastale mq. 48, r.c. € 277,60;
- unità abitativa posta al piano terra, del condominio di via Case Puntellate 43, individuata al
N.C.E.U. del Comune di Napoli alla sez. avv foglio 13, particella 109, sub 2, categoria A/4, classe 6, composta da vani 2, superfice catastale mq. 50, r.c. € 222,08;
- unità abitativa posta al piano terra, del condominio di via Case Puntellate 43, individuata al n.c.e.u. del Comune di Napoli alla sez avv foglio 13, particella 109, sub 5, categoria A/4, classe 6, composta da vani 1,5, superficie catastale mq. 21, superfice lorda mq. 19,25, r.c. €
166,56;
- unità abitativa posta al piano primo, del condominio di via Case Puntellate 43, individuata al
N.C.E.U. del Comune di Napoli alla sez avv foglio 13, particella 109, sub 7, categoria A/4, classe 6, composta da vani 1, superficie catastale mq. 37 e superficie lorda mq. 43, r.c.
111,04, con annesso locale deposito in corso di accatastamento;

- unità abitativa al secondo piano, del condominio di via Case Puntellate 43, avente individuata al N.C.E.U. del Comune di Napoli alla sez avv foglio 13, particella 113, sub. 12, categoria A/4, classe 6, composta da vani 1, superficie catastale mq. 32, superficie lorda mq.
31,74, r.c. € 111,04;
- unità immobiliare posta al piano catastale s1, del condominio di via Case Puntellate 43, individuata al N.C.E.U. del Comune di Napoli al foglio 13, particella 109, sub. 10, categoria c/2, classe 7, consistenza mq. 10, superficie catastale mq. 18, r.c. € 121,37.
A sostegno della domanda riconvenzionale, la convenuta rappresentava: 1) che le unità immobiliari sopra descritte, sin dall'anno 1994, erano sempre state da lei utilizzate in via esclusiva e, prima di lei, sin dal decesso del de cuius avvenuto CP_2 nell'anno 1985, dal suo dante causa, Persona_4
2) che il fratello, si era sempre disinteressato degli immobili sopra riportati;
AR
3) che l'attore, nel corso degli ultimi venti anni, non aveva mai compiuto atti che presupponevano la sua comproprietà;
pagina 3 di 10 4) di aver sempre utilizzato tali immobili in modo non clandestino, ritenendo pacifica la volontà dell'attore di riconoscere alla stessa la proprietà esclusiva dei suddetti cespiti, come emerge dall'atto di divisione – avente ad oggetto altri beni ereditari – a rogito del not. del Per_2
5.12.2014;
5) di aver goduto di tali beni comportandosi come esclusiva proprietaria, avendo, altresì, l'esclusivo possesso delle chiavi d'ingresso degli immobili in questione;

6) che, nell'anno 1994, proprio perché si presentavano in pessime condizioni, aveva provveduto alla manutenzione ordinaria e straordinaria, anche al fine di evitare la perdita della res e/o danni a terzi, effettuando, a sue esclusive spese, trasformazioni, addizioni e miglioramenti;

7) di aver provveduto a rendere fruibili e funzionali tali immobili, mediante il rifacimento delle piastrelle, delle colonne fecali, dei bagni, la sostituzione delle pluviali e degli impianti elettrici ed idrico-sanitari, la sostituzione degli infissi in alluminio, delle bussole interne in legno, degli intonaci;

8) che, in suo nome esclusivo, li aveva concessi in locazione a terzi, facendo propri i frutti ottenuti, curando i rapporti con i conduttori e con il condominio ed esercitando le azioni di sfratto nei confronti dei morosi, sopportandone i relativi costi;

9) di aver sempre operato anche nell'interesse dell'altro erede, il quale si disinteressava di tali immobili, perché vetusti e con scarsa rilevanza economica.
Ciò posto, quindi, chiedeva accertarsi il diritto di proprietà esclusiva sui predetti CP_1 immobili in suo favore, eccependo che la domanda di divisione poteva essere conosciuta solo con esclusivo riguardo ai beni residui e con esclusione degli immobili sopra indicati. In via subordinata, inoltre, la convenuta chiedeva dichiararsi che “le spese tutte sostenute dal concludente costituiscono incrementi di valore del compendio immobiliare oggetto di causa, e per l'effetto, condannare l'attore in ragione della sua quota, alla restituzione, in favore della concludente, delle dette somme, maggiorate di rivalutazione monetaria ed interessi come per legge dalla data dell'esborso sostenuto fino a quella dell'effettivo soddisfo, ovvero e comunque, condannare il coerede e comproprietario del detto compendio immobiliare, secondo la propria quota di partecipazione, a corrispondere la somma accertata e ritenuta di giustizia corrispondente all'incremento patrimoniale conseguito ovvero, alla diminuzione patrimoniale sofferta dalla concludente”.
Quindi, espletata la prova testimoniale, all'udienza del 18.11.2024, il giudice riservava la causa a sentenza parziale per la definizione delle domande riconvenzionali aventi ad oggetto l'accertamento dell'usucapione e l'azione di rendiconto avanzate dalla convenuta, concedendo alle parti i termini di cui all'art 190 c.p.c.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. La causa risulta matura per la decisione in relazione alle sole domande riconvenzionali formulate da ed aventi ad oggetto, in primis, l'accertamento dell'usucapione CP_1 asseritamente maturata dalla convenuta sulle unità abitative sopra indicate e, in via subordinata, quella relativa al rendiconto delle spese asseritamente sostenute dalla medesima convenuta per la gestione dei beni in comunione, con la condanna dell'attore alla restituzione delle suddette somme.
pagina 4 di 10 Tali domande, peraltro, costituiscono accertamento necessariamente preliminare rispetto alla domanda di scioglimento delle due comunioni ereditarie apertesi a seguito del decesso dei due de cuius (padre delle parti in causa) e (fratello di CP_2 CP_3 CP_2 nonché zio delle parti in causa).
2. Le domande riconvenzionali formulate dalla convenuta sono infondate e CP_1 devono essere quindi rigettate.
3. La prima domanda, invero, postula l'accertamento dell'usucapione ventennale che – secondo la prospettazione della convenuta – sarebbe maturata in suo favore sugli immobili indicati in premessa, i quali, a ben vedere, fanno parte delle due distinte comunioni ereditarie, di cui l'attore,
con la domanda principale, ha chiesto lo scioglimento. AR
Più precisamente, l'acquisto a titolo originario in favore di del diritto di CP_1 proprietà esclusiva su alcuni degli immobili siti in Napoli alla Via Case Puntellate n. 43 si sarebbe maturato in quanto la convenuta, da oltre vent'anni, avrebbe posseduto e possiede, uti domina, le predette unità immobiliari.
3.1 Preliminarmente, deve essere rigettata l'eccezione di nullità della domanda di accertamento dell'usucapione, sollevata dall'attore con la memoria ex art. 183 comma 6 AR primo termine c.p.c., per la presunta violazione del combinato disposto degli artt. 163 n. 3 e 4 e
164 c.p.c. Invero, dalla lettura dell'atto introduttivo del giudizio, è agevole rilevare sia la determinazione del petitum, sia l'esposizione dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda riconvenzionale, che quindi non appare in alcun modo né carente, né eccessivamente sintetica.
3.2 In punto di diritto, deve osservarsi che, in ordine all'eventuale usucapione da parte del coerede sul bene comune, la Suprema Corte ha più volte affermato taluni principi a cui questo giudice ritiene di dover aderire.
In particolare, secondo la Corte di Cassazione, “il coerede che, dopo la morte del "de cuius", sia rimasto nel possesso del bene ereditario può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso;
a tal fine, però, egli, che già possiede "animo proprio" ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, godendo del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", risultando a tal fine insufficiente l'astensione degli altri partecipanti dall'uso della cosa comune (cfr. Cass., sez. II, ordinanza n. 9359 dell'8.4.2021)”.
Nella specie, la Suprema Corte, riformando la pronuncia di merito, escludeva che potesse costituire prova dell'usucapione di un appartamento la circostanza che il coerede – che già vi abitava con il padre – avesse continuato, dopo la morte di questi, ad essere l'unico ad averne la disponibilità. Ancora deve darsi atto che il Supremo Collegio ha affermato che “in materia di successione ereditaria, il coerede, prima della divisione, può usucapire la quota degli altri coeredi, senza necessità di invertire il titolo del possesso, allorché eserciti il proprio possesso in termini di esclusività, ossia in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare l'inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", della
pagina 5 di 10 cui prova è onerato, non essendo sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa. Peraltro, tale volontà non può desumersi dal fatto che lo stesso abbia utilizzato e amministrato il bene ereditario attraverso il pagamento delle imposte e lo svolgimento di opere di manutenzione, operando la presunzione "iuris tantum" che egli abbia agito nella qualità di coerede e abbia anticipato anche la quota degli altri (cfr. Cass., sez. II, sentenza n. 35067 del 29.11.2022)”. Sul possesso uti dominus degli immobili, invece, è stato autorevolmente stabilito che “il partecipante alla comunione che intenda dimostrare l'intenzione di possedere non a titolo di compossesso, ma di possesso esclusivo ("uti dominus"), non ha la necessità di compiere atti di
"interversio possessionis" alla stregua dell'art. 1164 c.c., dovendo, peraltro, il mutamento del titolo consistere in atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo ed "animo domini" della cosa, incompatibile con il permanere del compossesso altrui, non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione, consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri, o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o l'erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore (cfr. Cass., sez. II, sentenza n. 9100 del 12.4.2018)”. Inoltre, “in tema di usucapione, per stabilire se un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o altro diritto reale sia stata compiuta con l'altrui tolleranza e sia quindi inidonea all'acquisto del possesso, la lunga durata dell'attività medesima può integrare un elemento presuntivo nel senso dell'esclusione della tolleranza qualora non si tratti di rapporti di parentela, ma di rapporti di mera amicizia o buon vicinato, giacché nei secondi, di per sé labili e mutevoli,
è più difficile, a differenza dei primi, il mantenimento della tolleranza per un lungo arco di tempo (cfr. Cass., sez. II, sentenza n. 11277 del 29.5.2015)”. Da ultimo, si evidenzia che, più di recente, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi in materia di usucapione, con particolare riferimento all'ipotesi in cui la domanda abbia ad oggetto una porzione di bene indiviso, in comproprietà tra più soggetti, affermando quanto segue: “Nella proprietà indivisa il comproprietario che sia nel possesso del bene comune può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri comunisti, senza necessità di interversione del titolo del possesso e, se già possiede "animo proprio" ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, a tal fine occorrendo che goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza che possa considerarsi sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune.
In tema di compossesso il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso "ad usucapionem" e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell'altro compossessore, risultando necessario, ai fini della usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla "res communis" da parte dell'interessato attraverso un'attività durevole, apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene (cfr. Cass., ordinanza n. 30765/2023)”.
3.3 Orbene, essendo queste le coordinate ermeneutiche ai fini dell'accertamento dell'usucapione, può ora analizzarsi il materiale probatorio che è stato raccolto nel corso dell'istruttoria che è stata espletata.
pagina 6 di 10 In sede di interrogatorio formale, ha riferito che “relativamente ad alcuni locali CP_1 la gestione è stata completamente ed esclusivamente mia, avendoli io ristrutturati a mie spese senza la contribuzione di mio fratello. Si tratta dei locali al piano terra di via Case Puntellate, quelli collocati entrando a destra, nonché due collocati a sinistra, uno prima delle scale e l'altro sopra le scale, nonché il vano il cui accesso è proprio sulla strada di via Case Puntellate adibito a deposito. Di questi locali sono l'unica detentrice delle chiavi, ciò dal 1994, mio fratello non ha le chiavi di tali immobili”.
Tali circostanze, invero, risultano riscontrate dalle testimonianze che sono state rese dai testi e che sono stati escussi, nel corso del presente Testimone_1 Tes_2 procedimento, su richiesta della convenuta.
Invero, figlio di ha riferito che: “Le rendite di Testimone_1 CP_1 queste locazioni le trattiene mia madre, non le ha mai divise con il fratello. (…) Mio zio non si è mai interessato di questi beni, non ha mai chiesto le chiavi né la ripartizione Pt_1 delle rendite, né di usufruirne. Per gli altri immobili di proprietà dei fratelli siti nello CP_1 stesso stabile, mia madre percepiva le rendite e provvedeva a dividerle con il fratello inviando periodicamente dei vaglia postali. (…) C'era una sorta di disinteresse da parte di mio zio e ciò posso dire avendo assistito ad incontri tra i due fratelli, spesso a Case mia, nei primi anni '90 in cui sembrava pacifico tra i fratelli un accordo in tal senso. Mia madre affermava di poter ristrutturare a proprie spese i beni ed in cambio assicurarsene la gestione ed il controllo esclusivi. (…) Questa dichiarazione mio zio l'ha fatta in mia presenza proprio a Case propria, allorquando mi ero recato lì, in qualità di procuratore di mia madre per stipulare l'atto di divisione riguardante altri cespiti. Mi fu detto che quegli immobili da me sopra descritti non gli interessavano e che per questa ragione procedevamo alla divisione solo di altri immobili da lui ritenuti di maggior valore. Ciò accadde nel 2014, non ricordo se era presente o meno anche mia zia. (….) In ordine ai restanti beni della comunione era sempre mia mamma ad interessarsene in quanto mio zio viveva lontano. (…) Quando vi erano rendite, venivano sempre ripartite col fratello. (…) La fiscalità per gli immobili della comunione è stata tenuta normalmente dallo studio Acone di Avellino”. Analogamente, la teste conduttrice di uno degli immobili siti in Via Case Tes_2
Puntellate n. 43, dopo aver riferito di non conoscere l'attore ha affermato AR quanto segue: “Ho sempre pagato il fitto della mia abitazione nelle mani della signora o CP_1 del figlio . Quando ci sono problemi relativi all'immobile mi rivolgo alla signora Tes_1
per concordare se la riparazione compete a me o a lei”. CP_1
Dalle suddette dichiarazioni testimoniali, quindi, sembra emergere una condotta gestoria esclusiva a carico di la quale si interessava non solo delle spese di CP_1 manutenzione degli immobili – che si presentavano in condizioni di precaria manutenzione (cfr. rilievi fotografici allegati al fascicolo di parte convenuta) – ma anche della fiscalità degli stessi, incaricando, a tal fine, lo studio Acone di Avellino. Senonché, le circostanze sopra riportate sono state in parte smentite dalle dichiarazioni delle due testimoni che sono state escusse su richiesta dell'attore.
Ci si riferisce, in particolare, a e Testimone_3 Testimone_4
figlia dell'attore, infatti, ha dichiarato che “da sempre, da quando ero Testimone_3 bambina, ho sempre sentito mio padre e mia zia discutere della gestione ed amministrazione degli immobili delle c.d Case Puntellate;
discutevano in particolare delle rendite, delle spese e di problematiche legali ad esempio per i condomini che non pagavano. (…) pur vivendo a OV, mio padre veniva a Napoli all'incirca una volta al mese da sempre proprio per gestire insieme a
pagina 7 di 10 mia zia gli immobili in comproprietà, senza esclusione di nessuno di essi. In ogni caso si ripartivano le rendite nella misura di metà ciascuno. Ed anche per le imposte mia zia e mio padre conferivano incarico alla dott.ssa e partecipavano al pagamento di quanto dovuto Tes_4 sempre nella misura della metà ciascuno. La dottoressa lavora a OV ed è mio padre Tes_4 che ha sempre custodito la copia della documentazione puntualmente data dalla commercialista per la liquidazione delle imposte. La si è interessata delle vicende riguardanti le Tes_4 proprietà comuni di mio padre e mia zia da circa vent'anni orsono e fino ad una decina di anni fa”. La teste, inoltre, ha precisato che, “quando si rendeva necessario partecipare alle assemblee condominiali mio padre era solito dare delega indistintamente per tutti gli immobili. Ricordo che, in ogni caso, mio padre e mia zia effettuarono anche un preliminare di divisione parziale nel quale davano atto che i beni non oggetto di divisione sarebbero rimasti in comunione”.
Le dichiarazioni della teste invero, risultano confermate da quelle che sono Testimone_3 state rese dalla teste la quale è stata escussa presso il Tribunale di OV a Testimone_4 seguito del deposito del ricorso per assunzione di prova delegata ai sensi dell'art. 203 c.p.c.
(fascicolo n. 6541/2022 R.G.).
In particolare, la dott.ssa ha riferito quanto segue: “ho redatto anche la Tes_4 dichiarazione dei redditi fino all'anno 2013 della dott.ssa e per questo ero al
CP_1 corrente della gestione e del fatto che almeno fino al 2013 era condivisa. (….) Condividevano tutte le spese di amministrazione e di manutenzione, le imposte che si dovevano pagare su questi immobili. Ricordo che il dott. mi chiamava per chiedermi se alcune spese di
CP_1 manutenzione potevano essere detratte dalla dichiarazione dei redditi. (…) Fino alla dichiarazione dei redditi dell'anno 2013 ho redatto anche la parte relativa alla dott.ssa
CP_1 (….) Fino al 2013 non ha mai consegnato documentazione fiscale relativa ad
CP_1 interventi di manutenzione straordinaria per usufruire di quale agevolazione o detrazione fiscale. (…) Nelle dichiarazioni dei redditi da me redatte vi erano delle entrate da locazione ripartire tra i due fratelli al 50%.”
Ne consegue che, se è vero che la gestione delle unità immobiliari – di cui si chiede l'accertamento dell'avvenuta usucapione – sia stata effettuata, nel tempo, prevalentemente da in quanto unica erede residente in [...], le spese e l'amministrazione dei CP_1 predetti immobili, quanto meno fino al 2013, venivano sempre ripartite tra i due coeredi e, ciò, nonostante risiedesse a OV. AR
3.4 Dalle deposizioni dei testi e dalla documentazione prodotta può dirsi che ha CP_1 senz'altro gestito le unità immobiliari che sostiene di aver usucapito, ristrutturandole a sue spese, cedendole in locazione a terzi, riscuotendone i relativi canoni e detenendone in via esclusiva le chiavi.
Tuttavia, lo strettissimo grado di parentela tra la convenuta e l'attore, che vantavano entrambi diritti su tali immobili, e la circostanza che risiedesse a OV, mentre AR [...]
abbia continuato a vivere a Napoli, inducono a ritenere, con ragionamento presuntivo ed CP_1 in base all'id quod plerumque accidit, che il consenso alla gestione, anche prolungata e stabile, da parte della convenuta fosse frutto di mera tolleranza da parte del germano.
Ed, invero, lo strettissimo legame parentale esistente tra le parti in causa, il pagamento delle imposte da parte di entrambi i fratelli e l'affidamento della gestione fiscale degli immobili ad una commercialista di OV (quanto meno fino al 2013) costituiscono argomenti indiziari pagina 8 di 10 estremamente forti in tal senso, non superati da elementi istruttori di segno contrario che appaiano chiari ed inequivocabili.
Le testimonianze addotte da parte convenuta, in altre parole, non hanno fatto emergere quel quid pluris che possa orientare nel senso di ritenere che la gestione della convenuta avvenisse non già per mera tolleranza dello stretto congiunto, ma piuttosto “animo domini” e con l'intento palese e duraturo di escludere per sempre l'attore, quale altro avente diritto, dalla titolarità di tali beni.
Le dichiarazioni testimoniali rese in favore di infatti, non sono da sole CP_1 sufficienti a superare la presunzione iuris tantum che la stessa, anche quando ha sostenuto le spese per la ristrutturazione degli immobili, avesse semplicemente agito nella qualità di coerede, anticipando la quota del proprio germano.
Del resto, non ha allegato alcunché a titolo di prova documentale che possa CP_1 essere valutata a supporto di quanto dichiarato dai testi di parte convenuta, come ad esempio la documentazione fiscale comprovante il pagamento delle imposte a suo esclusivo carico o le fatture degli interventi di ristrutturazione degli immobili che la stessa assume di aver sostenuto.
Al contrario, il pagamento delle imposte da parte di entrambi i fratelli depone nel senso di una gestione condivisa degli immobili per cui vi è causa.
A favore della tesi attorea, devono essere valutati, altresì, l'atto di transazione del 14.11.2019 – con cui parte attrice stipulava, unitamente al delegato della convenuta, una transazione con la sig.ra proprietaria dell'immobile sovrastante a quelli oggetto del presente giudizio, CP_4 assumendo l'obbligo di provvedere, congiuntamente alla sorella, all'esecuzione delle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria a tutela della proprietà, con riferimento specifico alla verticale della scala A del fabbricato di via Case Puntellate n. 43 – nonché i contratti di locazione del 27.1.2020 e del 10.6.2019, allegati al fascicolo di in quanto contenenti AR chiari riferimenti alle unità immobiliari oggetto della domanda riconvenzionale.
A ciò si aggiunga, infine, che, dagli atti che sono stati prodotti, risulta che, in data 2.10.2005, i germani i determinavano a sottoscrivere un preliminare di divisione parziale che aveva CP_1 ad oggetto alcuni beni in comunione tra loro (diversi da quelli oggetto della domanda di usucapione qui formulata), provenienti dalle successioni materna e paterna. Ebbene, in tale atto, sottoscritto da entrambe le parti e non disconosciuto dalla convenuta, vi è un espresso riconoscimento da parte di del diritto di comproprietà dell'attore CP_1 anche in ordine ai beni di cui si discute in questa sede. AR
Nel suddetto contratto preliminare di divisione, infatti, la convenuta, dopo aver premesso che lei e il fratello “sono proprietari per successione di e di diversi beni CP_2 Persona_1 immobili siti in vari comuni italiani” e che “gli stessi intendono provvedere alla sottoscrizione di un preliminare di divisione parziale del patrimonio”, riconosceva espressamente che “restano indivisi tutti gli altri immobili” non oggetto di divisione parziale, ivi compresi quindi quelli oggetto della domanda riconvenzionale.
Tale riconoscimento, invero, risulta in ogni caso idoneo a interrompere il termine utile per il verificarsi dell'usucapione, atteso che lo stesso denota, con tutta evidenza, la circostanza che, nel 2005, entrambi i germani considerassero gli immobili siti in Napoli alla via Case Puntellate n. 43 di proprietà comune, da includersi dunque nell'atto divisionale.
4. Deve essere rigettata, altresì, anche la domanda di rendiconto delle spese asseritamente sostenute dalla convenuta per i beni in comunione, che è stata avanzata in via meramente subordinata rispetto alla domanda volta ad accertare l'avvenuto acquisto per usucapione degli stessi.
pagina 9 di 10 Come ha avuto modo di precisare la Corte di Cassazione, “l'azione di rendiconto costituisce un'azione autonoma e distinta rispetto alla domanda di scioglimento della comunione, sicché la domanda riconvenzionale con la quale si intende chiedere il rendiconto deve essere proposta, a pena di inammissibilità, con la comparsa di risposta ai sensi dell'art. 167 c.p.c. (cfr. Cass., sez. II, sentenza n. 15182 del 4.6.2019)”. Inoltre, si è più volte affermato in giurisprudenza che, “nell'ambito dei rapporti tra coeredi, la resa dei conti di cui all'art. 723 c.c., oltre che operazione inserita nel procedimento divisorio, può anche costituire un obbligo a sé stante, fondato - così come avviene in qualsiasi situazione di comunione - sul presupposto della gestione di affari altrui condotta da uno dei partecipanti;
ne consegue che l'azione di rendiconto può presentarsi anche distinta ed autonoma rispetto alla domanda di scioglimento della comunione pur se le due domande abbiano dato luogo ad un unico giudizio, sicché le medesime possono essere scisse e decise senza reciproci condizionamenti (cfr. Cass., sez. II, ordinanza n. 18857 del 16.7.2018)”. Nel caso di specie, l'azione di rendiconto con conseguente richiesta di condanna dell'attore al pagamento di quanto dovuto – benché tempestivamente avanzata – risulta assolutamente generica, in quanto è rimasta del tutto sfornita degli elementi di fatto necessari al suo accoglimento, sia in termini di allegazione, sia in termini di prova.
La convenuta, infatti, non ha specificato, né tanto meno quantificato e provato, le spese di cui ha chiesto la restituzione, limitandosi a dedurre in modo assolutamente generico di aver provveduto ad effettuare degli esborsi con riferimento ai beni di cui ha chiesto accertarsi l'avvenuta usucapione in suo favore.
5. Alla luce delle considerazioni sin qui esposte, entrambe le domande riconvenzionali avanzate da devono essere rigettate. CP_1
La causa va rimessa sul ruolo istruttorio, con separata ordinanza, al fine di procedere all'ulteriore istruzione del giudizio e, in particolare, per dare corso allo scioglimento delle comunioni ereditarie.
Ai sensi dell'art. 91 c.p.c., in considerazione della natura non definitiva della presente sentenza, la liquidazione delle spese di lite avrà luogo soltanto con la pronuncia terminativa del giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, VIII sezione civile, non definitivamente pronunciando sulle domande proposte in epigrafe, così provvede:
- rigetta la domanda riconvenzionale di usucapione avanzata da CP_1
- rigetta la domanda riconvenzionale di rendiconto avanzata da CP_1
- rimette la causa in istruttoria, come da separata ordinanza;

- spese al definitivo.
Napoli, 23.3.2025
Il Giudice
Dott. Fabio Lombardo
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