TRIBUNALE DI CASSINO R.G. n. 2837/2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Civile sezione prima di Cassino
In persona del Giudice Unico G.O.P. dott. Orsola NAPOLANO, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di 1° grado iscritta al n.2837/2017 OGGETTO: impugnazione della delibera assembleare del
T R A
PA. in p del legale rapp. Pt. Cf. , rappresentata e difesa dall'Avv.ti CP_1 C.F._1 Antonio Paolella, congiuntamente e disgiuntamente all'Avv. Nadia Di Salvo, in forza di mandato in calce all'atto di citazione tutti elettivamente domiciliati presso lo studio dell'avv. Antonio Paolella in Cassino al viale dante n. 121 - attrice
CONTRO
già ito in Cassino al Corso Controparte_2 Controparte_3 della Repubblica n. 225 cf. in persona dell'amministratore p.t. rappresentato e difeso dall'Avv. P.IVA_1 Marco Grossi, in virtù di mandato congiunto alla comparsa di costituzione e risposta, ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore in via sferracavalli n. 116 – convenuto
NONCHÉ
cf. e Controparte_4 C.F._2 Controparte_5
CF. rappresentati e difesi dall'Avv. Lorena Bianchi, in virtù di mandati
[...] C.F._3 allegati alla comparsa di costituzione e risposta e domiciliati presso lo studio del difensore in Cassino alla via sferracavalli n. 116 - convenuti in riconvenzionale
E
, nata a [...] il [...], residente ivi alla via E.De Nicola 174 Controparte_6 ( ), ed elettivamente domiciliata in Cassino alla via Rapido 11 A insieme con l'avv. C.F._4 Raffaele Manfellotto ( ), che la rappresenta e difende congiuntamente e CodiceFiscale_5 disgiuntamente insieme con l'avv. Caterina M.R. Ursillo ( , giusta mandato in calce al C.F._6 presente atto e che dichiara di voler ricevere comunicazioni al n.telefax 0776.999906 ed agli indirizzi pec: e Email_1 Email_2 convenuta in riconvenzionale nonché
, , Controparte_7 Controparte_8 Controparte_9 CP_10
in persona del Trustee, , , , ,
[...] Controparte_11 Controparte_12 Controparte_13 CP_14
, , , CP_15 CP_16 Controparte_17 Controparte_18 Controparte_19 [...]
, CP_20 CP_21 CP_22
CONVENUTI CONTUMACI
1 CONCLUSIONI: Come da comparse conclusionali.
FATTO E DIRITTO
Preliminarmente va evidenziato che la presente sentenza viene redatta secondo quanto prescritto dagli artt. 132 e 118 disp. att. C.p.c. così come novellati dalla legge del 15/06/2016, nr. 69 le cui disposizioni prevedono espressamente l'applicabilità ai giudizi pendenti in primo grado alla entrata in vigore della menzionata legge e pertanto, ai fini della decisione, è sufficiente ricordare che:
Con atto di citazione notificato in data 4 luglio 2017 la PA. vocava CP_1 dinanzi all'intestato Tribunale il nonché tutti i Controparte_2
condomini personalmente per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni:
“dichiarare la nullità della delibera approvata in data 11 luglio 2007 con ogni conseguenza di legge;
dichiarare l'inefficacia/nullità del regolamento condominiale approvato, previo accertamento della relativa contrarietà alla legge per i motivi indicati nella premessa del presente atto;
in subordine, dichiarare la nullità e conseguente inefficacia degli artt. 1, 3 e 41 del regolamento condominiale;
in ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari”. A fondamento della domanda la società attrice deduceva: - di essere proprietaria di un cortile interno al fabbricato facente parte del CP_2
sito in Cassino al Corso della Repubblica n. 225 distinto in catasto
[...]
al foglio 89 mapp. 151 sub 38 che confina con il cortile di proprietà dei germani distinto in catasto al foglio 89 mapp. 151 sub 44; - che in CP_3 data 11 luglio 2007 l'assemblea dei condomini ha approvato il regolamento di condominio all'unanimità dei presenti con 618,12/1000 millesimi ed espressa Pa manifestazione di dissenso del legale rappresentante della società . DI, che gli artt. 1, 3 e 41 contenuti nel regolamento condominiale hanno inciso sul
Pa Con diritto di proprietà della . revedendo a suo carico vincoli ed aggravi. In particolare: a) l'art. 1 pone a carico esclusivo della PA. DI gli oneri di registrazione del regolamento condominiale e le spese per l'installazione del comando manuale del passo carraio sito su via Cavarzere;
b) l'art. 3 stabilisce
2 che l'area di cui al sub 44, di proprietà esclusiva dei germani “è CP_3
raggiungibile non solo attraverso i negozi con ingresso dal Corso della
Repubblica ma anche attraverso la porta carraia” e così attribuisce ai proprietari della sub 44 la facoltà di utilizzare la sub 38, di proprietà esclusiva
Pa Con della . costituendo di fatto su tale area una servitù di passaggio;
c) sempre l'art. 3 prevede poi che la sub 38 è raggiungibile da tutte le parti comuni del Condominio così autorizzando tutti i condomini ad accedervi attraverso le parti comuni confinanti (si legga sub 45); d) l'art. 41 prevede, infine, che “la corte interna di copertura parziale del piano seminterrato, proprietà esclusiva della PA. non potrà essere utilizzata come posto CP_1 auto”;
deduceva pertanto la parte attrice la nullità della delibera di approvazione del regolamento condominiale in quanto le norme del regolamento approvate impongono limiti, vincoli ed aggravi sui beni di proprietà esclusiva della PA.DI; - che le delibere che incidono su diritti individuali sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini sono ritenute nulle per pacifica giurisprudenza del giudice di legittimità (ex plurimis Cass. SSUU. 7 marzo 2005 n. 4806, Cass. Civ. 5657/2015; Cass. Civ. n. 6652/17); - che il regolamento condominiale approvato a maggioranza dei condomini deve dichiararsi nullo ed improduttivo di effetti giuridici per violazione dell'art. 1138, c. 4, Cod. Civ. a norma del quale “Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137”;che la giurisprudenza di legittimità è concorde nel ritenere che le norme del regolamento condominiale che incidono sulla utilizzabilità e la destinazione delle parti dell'edificio di proprietà esclusiva ... se deliberate dall'assemblea debbono essere approvate all'unanimità dovendo, in mancanza, considerarsi nulle, perché eccedenti i poteri dell'assemblea (ex plurimis Cass. Civ., Sez. II, Ord., (data ud. 15/02/2024) 23/05/2024, n. 14377, Cass. Civ. 4632/94, Cass.
Civ. 6768/91);
Si costituivano in giudizio a) il il quale chiedeva, in via Controparte_2 principale, il rigetto della domanda attorea e, in subordine, limitare la richiesta di modifica regolamentare esclusivamente alle clausole ritenute eccedenti i poteri dell'assemblea; b) i condomini e i Controparte_4 Controparte_5 quali chiedevano, in via principale, rigettare la domanda attorea ed accertare la servitù di passaggio a carico del mapp. 151 sub 38 in favore delle corti in foglio 38 mapp. 151, sub 36 e sub 44 costituitasi per destinazione del padre di famiglia e, in subordine, di limitare la richiesta di modifica regolamentare esclusivamente alle clausole 1), 3) e 41) qualora ritenute eccedenti i poteri dell'assemblea. In via subordinata e riconvenzionale chiedevano disporre ex art. 2932 Cod. Civ. la costituzione di una servitù di passaggio a carico del mapp. 151 sub 38 in favore delle corti in foglio 39 mapp. 151, sub 36 e sub
3 44; c) la condomina la quale chiedeva, in via principale, rigettare Controparte_6 della domanda, in via gradata limitare la modifica del Regolamento alle clausole ritenute eccedenti i poteri dell'assemblea, in via riconvenzionale accertare l'esistenza di una servitù di passaggio costituita per destinazione del padre di famiglia sulla Pa Con particella 151 sub 38 di proprietà della . n favore delle sue proprietà destinate a garage allocati al piano sotto strada dei locali condominiali. In subordine chiedeva costituirsi servitù coattiva di passaggio sull'area mapp. 151 sub 38 in favore delle aree di sua esclusiva proprietà o di comproprietà ed, in special modo, degli immobili destinati a garage. Istruita la causa con l'acquisizione della documentazione prodotta tempestivamente dalle parti, con l'escussione dei testi di lista e la CTU tecnica la causa viene oggi per la discussione
La domanda attorea è fondata e va, pertanto, accolta con ogni conseguenza di legge per i motivi e nei limiti che di seguito si diranno.
Mentre può essere solo parzialmente accolta la domanda riconvenzionale dei condomini CP_3
La parte attrice ha dimostrato con la produzione in atti di essere legittimata a proporre la presente impugnazione rivestendo la qualità di condomino (tra l'altro qualità mai contestata), ha dimostrato di avere interesse alla declaratoria di nullità della delibera in quanto produttrice di effetti sulla sua proprietà esclusiva.
In primis va evidenziato che l'impugnazione della delibera va dichiarata tempestiva Pa Con atteso che la . nel proprio atto introduttivo deduce chiaramente che le norme regolamentari approvate con la delibera del 11 luglio 2007 hanno illegittimamente imposto limitazione e aggravi al libero godimento di beni di sua esclusiva proprietà.
Sul punto si richiama giurisprudenza concorde nel ritenere nulle le delibere che, al pari di quella oggetto di causa, incidono su diritti individuali sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini (ex plurimis Cass. Civ. SSUU n.
4806/2005) e che le norme del regolamento condominiale che incidono sull'utilizzabilità e la destinazione delle parti di edificio di proprietà esclusiva, se deliberate, devono essere approvate all'unanimità (ex plurimis Cass.n. 4632/94). “ … debbono qualificarsi nulle delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella
4 competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, …”.
La delibera (impugnata) che approva il regolamento condominiale è nulla laddove impone alla i sostenere le spese di registrazione dell'atto, atteso che ove pure vi Pt_2
fosse stato un obbligo legislativo a carico del costruttore per la redazione del regolamento di condominio e la sua registrazione, l'assemblea di condominio non ha poteri impositivi, ma avrebbe dovuto adire l'autorità giudiziaria per chiedere l'accertamento e l'ordine a carico dell'obbligato; Pa anche gli altri pesi imposti dal regolamento sulla proprietà Di ed in particolare sulla particella sulla sub 38 dall'art. 3 ovvero sia la servitù di passaggio a favore dei condomini in particolare dei e il divieto di parcheggio sulla medesima CP_3
particella sono illegittime, atteso che, il può statuire solo sulle parti CP_2
comuni e non sulle proprietà esclusive.
La delibera di approvazione del regolamento condominiale però non può essere annullata nella sua interezza ma vanno censurate solo gli articoli del regolamento che Pa violano ed impongono limitazione ai diritti dell'attrice Di ovvero: gli art.li 1,3 e 41 del regolamento di condominio restano invece salve le altre statuizioni del regolamento condominiale approvate con la delibera impugnata atteso che non costituiscono oggetto della presente impugnazione in quanto non specificamente contestati.
Per ciò che attiene alle domande riconvenzionali.
Ritiene la scrivente che queste vanno rigettate se non per la declaratoria di servitù costituita dal padre di famiglia nello spazio necessario per i condomini per fare manovra per entrare nei garage di loro pertinenza.
I convenuti E e Controparte_4 Controparte_5
hanno chiesto l'accertamento l'esistenza della servitù di passaggio Controparte_6 ex art. 1062 Cod. Civ. Ai sensi della norma invocata, “la destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù”. In primis va evidenziato che le stesse parti hanno dichiarato che il precedente proprietario (padre di famiglia) prima della costruzione del condominio erano proprio i e pertanto era onere dei CP_3
5 richiedenti in riconvenzionale dimostrare, tra le altre cose, l'esistenza di opere visibili e permanenti inequivocabilmente strumentali all'esercizio della servitù e rivelatrici dell'esistenza di un peso a carico di un fondo in funzione dell'utilità dell'altro la cui esistenza consente di qualificare una servitù come apparente (Cass. 21087/2006, Cass.
11348/2004; Cass. 10425/2001; Cass. 3399/99; Cass. 277/97).
Tale prova non è emersa dall'istruttoria, non vi è infatti prova che dell'esistenza di un tracciato che potesse giustificare l'invocata servitù di passaggio. A ciò va aggiunto che i germani hanno totalmente modificato lo stato dei luoghi da oltre vent'anni CP_3
ed attualmente tra sub 44 e la sub 38 esiste un muretto che le delimita e sulla sub 44 di proprietà risulta presente un manufatto chiuso su tutti e quattro i lati, CP_3
circostanza che è emersa sia dalle dichiarazioni dei testi escussi e non contestata ed accertata anche dal CTU.
Va però accolta la domanda riconvenzionale limitatamente allo spazio necessario per la manovra per entrare nei garage che è ostacolato dai due pilastri e che per stessa
Pa ammissione della difesa della di non vi è mai stata opposizione perché le autovetture dei condomini per entrare nei garage facciano manovra sulla sua proprietà che anzi ritiene circostanza pacifica.
Infondata è, altresì, la domanda di costituzione della servitù di passaggio ex art. 1051
Cod. Civ. La disposizione richiamata stabilisce che “Il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo…”. L'elemento che fonda il diritto è la necessità di avere un accesso alla via pubblica. Nel caso di specie, sia la sub
36 che la sub 44 hanno accesso alla via pubblica attraverso parti comuni del fabbricato e pertanto non sono intercluse, circostanza accertata e chiarita dal CTU. Ciò posto la domanda prospettata non può trovare tutela nell'art. 1051 Cod. Civ. che per di più esclude, al comma 4, l'applicabilità ai cortili quale si configura la sub 38.
Ciò posto anche queste domande vanno rigettate.
Le spese seguono la soccombenza come da dispositivo.
Pone a carico delle parti convenute in solido le spese di CTU come da decreti di liquidazione.
6 P . Q . M .
Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, così provvede:
Dichiara la nullità delle statuizioni contenute agli art.lo 1, 3, 41 del regolamento di condominio approvato con delibera assembleare del condominio primavera 225 del 11 luglio 2007 .
Accoglie la domanda riconvenzionale dei condomini Controparte_4
e limitatamente alla domanda di dichiarazione di servitù CP_5 CP_6
sulla p.lla 38 di proprietà ai sensi dell'art.lo 1062 cc. solo per lo spazio Parte_3
necessario per le autovetture per la manovra di ingresso nei garage.
Tutte le altre domande riconvenzionali vanno rigettate.
Condanna tutti convenuti in solido al pagamento delle spese di lite sostenute
Pa Co dall'attrice Di. quantificate in €. 225 per spese ed €. 3500,00 per compensi professionali oltre magg. iva e cpa come per legge.
Pone a carico dei convenuti in solido le spese di CTU.
Si comunichi.
Cassino data del deposito telematico.
- Il G. O. P.
(d.ssa Orsola NAPOLANO )

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