REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI UDINE
SEZIONE II CIVILE in persona del Giudice Onorario in funzione di Giudice Unico, Dott. Fabio Fuser, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dandone lettura in udienza, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta a ruolo con al numero 2410/2024 tra
(C.F.: - P.I.: Parte_1 P.IVA_1
) con sede in Treviso con l'Avv. Giovanni Dal Poz del Foro di P.IVA_2
Treviso
Attrice
CONTRO
(C.F./P.I.: con sede in Seregno (MB) con l'Avv. CP_1 P.IVA_3
Margherita Colombo del Foro di Milano
Convenuta
*
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
* * * * *
Conclusioni delle parti: come da verbale odierno.
Con atto di citazione del 4.4.2024, notificato il 9.4.2024, la società
[...]
(di seguito anche: e/o intimante e/o locatrice Parte_1 Parte_1
e/o attrice) proprietaria e locatrice dell'unità immobiliare ad uso commerciale n.5 del Centro Commerciale denominato Acquazzurra sito in San Giorgio di Nogaro
(UD), Via E. Fermi n. 52, identificata al N.C.E.U. del Comune di San Giorgio di
Nogaro, Sez. A, foglio 11, particella 749, sub. 8, ha intimato alla conduttrice
[...]
CP_ (di seguito anche: e/o intimata e/o conduttrice e/o convenuta) lo sfratto CP_1 per morosità non avendo quest'ultima provveduto a corrispondere i canoni di locazione da ottobre 2023 ad aprile 2024, oltre oneri, per l'importo complessivo di
€.21.460,87.
L'attrice ha chiesto, pertanto, la convalida dell'intimato sfratto con contestuale richiesta di emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il pagamento del suddetto importo, oltre ai canoni a scadere fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile in oggetto, agli interessi, alle spese e competenze professionali.
CP_ Con comparsa di costituzione e risposta del 23.5.2024 si è costituita contestando le deduzioni dell'attrice ed affermando che la proprietà aveva assicurato che all'interno del Centro Commerciale sarebbero stati aperti ulteriori esercizi commerciali oltre al supermercato ed a qualche negozio esistente e che in forza di tale rassicurazione ha svolto importanti investimenti nell'unità immobiliare locata. Prosegue la conduttrice riferendo che, tuttavia, il Centro commerciale dopo quale mese dalla locazione ha presentato segni di incuria e trascuratezza delle parti comuni, con conseguente riduzione del numero di frequentatori e l'ulteriore effetto della chiusura di diversi negozi, tra i quali anche quelli che avevano aperto
CP_ dopo
CP_ comunicava, pertanto, al il proprio recesso dovuto al grave Parte_1
inadempimento in cui quest'ultima era incorsa per non aver posto rimedio al grave stato di abbandono del Centro Commerciale e manifestava la propria disponibilità
a consegnare le chiavi a fronte della liberazione dei locali avvenuta il 30.9.2023.
All'udienza del 27 maggio 2024, fissata per la convalida, l'intimante ha dato atto che la morosità persisteva insistendo per la richiesta di convalida dello sfratto con contestuale emissione del decreto ingiuntivo, rilevando che i motivi del recesso della conduttrice sono inidonei a renderlo efficace, con la conseguenza che il contratto di locazione era da considerarsi ancora valido ed efficace. Con ordinanza del 23.9.2024 il giudice non ha convalidato lo sfratto, ha ordinato il mutamento del rito e, preso atto che le parti avevano già esperito il tentativo di mediazione, ha fissato per la discussione l'udienza del 26.11.2024 concedendo alle stesse ex art. 426 c.p.c. i termini per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi.
All'esito della conversione del rito, la locatrice ha depositato in data 17.10.2024 memoria integrativa nella quale, oltre ad aver ribadito quanto dedotto nell'atto di intimazione, ha affermato:
➢ l'inesistenza di qualsivoglia inadempimento del , respingendo la Parte_1
circostanza che il Centro Commerciale fosse in uno stato generale di abbandono ed incuria, avendo affidato a ditte terze periodici interventi di pulizia ordinaria, straordinaria e di sistemazione delle aree esterne;

➢ di aver concesso in locazione altre unità ed in affitto di ramo d'azienda altri siti nel Centro Commerciale dopo la sottoscrizione del contratto di locazione con
CP_
CP_
➢ che al momento della decorrenza del contratto con presso il Centro
Commerciale erano operativi un supermercato ed una lavasecco e nel corso del
2020 sono stati aperti un ottico, un centro estetico e dal 2021 un bar-pizzeria ed un negozio di bricolage;

➢ che la successiva intervenuta chiusura di alcuni esercizi non è alla medesima imputabile, precisando che in alcuni casi la chiusura è stata determinata dal mancato pagamento dei canoni e dalla conseguente risoluzione del contratto per inadempimento dei conduttori ovvero per intervenuta scadenza del contratto;

➢ che l'apertura e chiusura di attività all'interno di un Centro Commerciale rientra nell'alea delle attività imprenditoriali e, pertanto, non può essere alla medesima addebitata;
CP_
➢ che il recesso di non può essere ritenuto legittimo ex art. 27 Legge n.
392/1978 e che l'attività imprenditoriale è di per sé un'attività aleatoria che non può ricadere sul locatore;

➢ che se anche fosse valido il recesso ex art. 27 Legge n. 392/1978, occorre un preavviso di almeno sei mesi durante il quale i canoni devono essere
CP_ corrisposti, il cui pagamento non è stato effettuato da
CP_
➢ se il recesso di del 30.8.2023 dovesse essere considerato quale recesso convenzionale, lo stesso avrebbe esplicitato i suoi effetti al 31.5.2030 in quanto il contratto di locazione si è rinnovato nel maggio 2024 ex art. 6 del contratto di locazione e dell'addendum del 17.12.2020 poiché la locatrice, a seguito dello sconto accordatole sul canone con il suddetto addendum, ha espressamente rinunciato al diritto di recesso anticipato del contratto, con la conseguenza che non avrebbe potuto convenzionalmente recedere prima della naturale scadenza del 31.5.2024;
➢ di aver legittimamente agito con l'intimazione di sfratto a fronte dell'inefficacia del recesso e dell'irrilevanza della comunicazione di disponibilità delle chiavi, ritenendo, all'opposto, valido ed efficace il contratto di locazione;

➢ che l'idoneità del Centro Commerciale ad attirare il pubblico non può essere considerata quale presupposto fondamentale del contratto di locazione, né la causa dei mancati incassi;

CP_
➢ che l'attività di è di per sé idonea ad attirare clientela ed a quest'ultima era ben noto, al momento della stipula del contratto di locazione, che molti negozi del Centro Commerciale erano ancora chiusi;

CP_
➢ che risulta infondata la richiesta di di risarcimento del danno e di corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale;

➢ la legittimità della richiesta di pagamento del credito residuo sia per i canoni scaduti sia per riaddebito dei canoni scontati. ha, quindi, chiesto di respingere l'opposizione e di dichiarare risolto Parte_1
CP_ il contratto di locazione condannando a rilasciare l'unità immobiliare ed a pagare la somma di €.21.460,87 oltre ai canoni maturati e maturandi ed agli accessori fino al rilascio dell'immobile.
In data 6.11.2024 la conduttrice ha depositato la propria memoria integrativa affermando:
➢ che non è riuscita a superare l'eccezione sostanziale di Parte_1
inadempimento in ordine alla mancata ed inidonea pulizia e manutenzione delle aree comuni del Centro Commerciale e del verde e degli alberi posti all'esterno della galleria, circostanze che hanno avuto importanti conseguenze sull'andamento economico del negozio;

➢ che non è riuscita a commercializzare la galleria del Centro Parte_1
Commerciale nonostante le promesse profuse;

➢ che non corrisponde al vero che non avesse alcun obbligo Parte_1
contrattuale in merito alla commercializzazione della galleria, in quanto l'unica circostanza che l'ha portata a sottoscrivere il contratto di locazione è che l'unità locata fosse inserita in un Centro Commerciale attivo in grado di attirare clienti;

➢ che tale situazione era stata assunta dalle parti quale condizione implicita al sorgere ed alla prosecuzione del rapporto contrattuale locatizio, condizione implicita che è poi venuta meno;

➢ che è pretestuoso il rifiuto del di ricevere le chiavi dei locali – già Parte_1
sgomberati – stante l'asserita illegittimità del recesso del 30.8.2023, in quanto con tale comportamento l'attrice ha solo voluto continuare ad addebitare i canoni di locazione asseritamente maturati e maturandi a decorrere dal
30.8.2023; ➢ di aver diritto al risarcimento del danno pari ad €.65.214,69 oltre ad
€.9.000,00 a titolo di indennità da perdita di avviamento commerciale pari a n.18 mensilità;
➢ che risulta infondata la pretesa economica di;
Parte_1
➢ che risulta nuova la domanda della locatrice di accertare, in ipotesi di legittimità del recesso, l'occupazione sine titulo dell'unità immobiliare locata.
CP_ ha, quindi, chiesto di rigettare l'intimazione di sfratto per morosità, di accertare la mora credendi in cui è incorsa l'attrice, nonché l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione a far data dal 30.8.2023 per inadempimento contrattuale del , nonché di condannare la locatrice a corrisponderle Parte_1
la complessiva somma di €.74.214,69.
Assegnata la causa al nuovo giudice istruttore, con decreto del 8.1.2025 veniva fissata per la prosecuzione della causa l'udienza del 10.2.2025 nel corso della
CP_ quale ha offerto banco judicis la consegna delle chiavi, offerta respinta dal legale dell'attrice per mancata autorizzazione a riceverle e per la necessità di dar corso ad un sopralluogo congiunto per verificare lo stato dell'immobile.
Ammesse le prove orali, all'udienza del 17.3.2025 sono stati escussi i testi ed è stato dato atto che in data 4.3.2025 l'unità locata è stata rilasciata al PT
con consegna delle chiavi;
la causa veniva, quindi, rinviata per la
[...]
precisazione delle conclusioni e la discussione all'udienza del 26.5.2025 assegnando termine fino al 8.5.2025 per il deposito di note conclusive, regolarmente depositate dalle parti.
*
CP_ La questione principale che si pone è se la lettera del 30.8.2023 inviata da al ai fini della comunicazione del recesso dal contratto di locazione Parte_1
commerciale del 22.2.2018 sia o meno idonea a provocare l'anticipata cessazione del rapporto ex art. 27, ultimo comma, della legge n.392 del 1978 per grave inadempimento della locatrice.
CP_ Esaminando il doc. 7 prodotto da con la comparsa di costituzione nel procedimento di convalida di sfratto risulta così scritto: “di recedere dal detto contratto con effetto immediato per vostro grave inadempimento. Infatti, a causa del grave stato di abbandono e di degrado in cui versa il per Parte_2
Vostra colpa e responsabilità grave, non ci è possibile proseguire con lo svolgimento dell'attività commerciale”.
Occorre preliminarmente ricordare quanto affermato dalla recente giurisprudenza di legittimità – tra l'altro citata dall'attrice solo in parte e per altre ragioni – in merito all'individuazione dei gravi motivi: “Con riguardo all'individuazione dei gravi motivi previsti dall'art. 27, ultimo comma, della legge n. 392/78 a fondamento del legittimo esercizio del recesso dal contratto di locazione, da parte del conduttore, secondo l'insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, è sufficiente che egli manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, il grave motivo per cui intende recedere dal contratto, senza avere anche l'onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova, perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore. Trattandosi di recesso «titolato», la comunicazione del conduttore, ancorché non espressamente previsto dalla norma, non può, tuttavia, prescindere dalla specificazione dei motivi. La necessità della specificazione dei motivi inerisce, quindi, al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale
o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo (Cass., sez. 3, 29/03/2006,
n. 7241; Cass., sez. :3, 6/06/2008, n. 15058; Cass., sez. 3, n. 549 del 17/01/2012; Cass., sez. 3, 24/09/2019, n. 23639; Cass., sez. 3, 3/11/2020, n.
24266), dovendo conseguentemente escludersi che il conduttore possa esplicitare successivamente le ragioni della determinazione assunta (Cass., sez. 3,
30/06/2015, n. 13368).


6.4. Le ragioni che possono giustificare la liberazione anticipata dal vincolo ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, della legge n. 392/78, devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volontà del conduttore e imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per quest'ultimo la sua prosecuzione (Cass., sez. 3, n. 12291 del 30/05/2014; Cass., sez. 3,
24/09/2019, n. 23639). Pertanto, la gravosità della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non può risolversi nell'unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, e dev'essere, non solo tale da eccedere l'ambito della normale alea contrattuale, ma anche consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull'andamento dell'azienda globalmente considerata (Cass., sez. 3, 13/12/2011, n. 26711)”
(Cass. Civ., Sez. III, Ordinanza n.26618 del 9.9.2022).
CP_ E' incontestato che con la comunicazione del 30.8.2023 ha affermato che la causa del recesso anticipato dovesse essere rinvenuta nel grave stato di abbandono e di degrado in cui versava il Centro Commerciale.
Ebbene, nella fattispecie in esame la conduttrice non ha fornito idonea prova del
“grave stato di abbandono e di degrado” del Centro Commerciale ed anzi ha fornito elementi contraddittori.
La prima contraddizione va rinvenuta nel momento in cui sarebbero sorti i ritenuti
“evidenti segni di incuria e trascuratezza delle parti comuni…. ossia: sporco persistente sulla pavimentazione interna della galleria, mancata cura dei servizi igienici comuni;
nonché sfalcio dell'erba nel relativo parcheggio di pertinenza” che CP_ fa risalire a “successivamente ai primi mesi di locazione” (cfr. pag. 2 della comparsa di costituzione e pag.3 delle note conclusive della convenuta).
Il contratto è stato sottoscritto nel febbraio 2018 con effetto dall'1.6.2018, pertanto, tali evidenti segni di incuria e trascuratezza sarebbero emersi, a dire di
CP_
già verso luglio/agosto 2018, ma di un tanto non viene fornita la prova, né risultano contestazioni (mail o pec) da parte della sub conduttrice (ex art. 12 del
CP_ contratto di locazione) a o di quest'ultima al Controparte_2 PT
.
[...]
CP_ Anzi nel richiedere con la lettera del 18.10.2021 la proroga dell'addendum
(cfr. doc. 6 di parte convenuta) non fa alcun accenno all'incuria, ma fa unicamente riferimento alla “grave crisi economica dovuta alla pandemia tuttora in corso – crisi che ha peraltro incrementato la già notevole carenza di diversi esercizi commerciali all'interno del centro (vedasi da ultimo la mancata apertura del
[...]
) - accentuando, di conseguenza, anche la sempre più evidente Parte_3
diminuzione dei frequentatori dello stesso, le cui condizioni sono sempre meno invitanti per la clientela – quasi certamente, al termine dell'efficacia (31.12.2021) dell'addendum al contratto di locazione del 22.02.2018 n.reg.ne 2018/3T/1966, non sarà in grado di corrispondere l'intero importo del canone contrattualmente pattuito. Alla luce di quanto sopra e delle mutate condizioni di fatto, la si CP_1
vede perciò costretta a chiedere nuovamente una rinegoziazione del canone nella misura già corrisposta per tutto l'anno 2021, con conseguente proroga della validità dell'addendum per ulteriori 12 mesi, a decorrere dal 01.01.2022”.
Non possono considerarsi valida prova nemmeno le poche foto dimesse dalla convenuta (cfr. doc.4) dalle quali non risulta un evidente stato di incuria del
Centro Commerciale, senza dimenticare che le foto riportano genericamente uno spartitraffico con dell'erba non particolarmente alta, un solo albero da potare nella zona dei carrelli, un rudere ed una strada con dell'erba da tagliare (nemmeno particolarmente alta) situazione tutt'altro che anomala per il periodo se – ammesso che sia vero – le foto risalgono al 17.5.2024 (cfr. pag.2 comparsa di costituzione datata 23.5.2024 “di cui si producono di seguito documenti fotografici, tutti risalenti alla data 17.05. u.s. (doc. 4)”).
Considerata la datazione delle foto, quest'ultime non rappresenterebbero nemmeno la situazione del Centro Commerciale al 1.4.2023 (data in cui
[...]
CP_ CP_ ha rilasciato i locali a ed al 30.8.2023 (data del recesso di , CP_2
ma al più a maggio 2024.
Vi sono poi alcune foto che rappresentano gli interni del Centro Commerciale, dalle quali risultano che alcuni negozi (non si sa quanti) risultano chiusi ed alcuni leggermente sporchi, situazione che risale a maggio 2024 (data delle fotografie a dire della convenuta).
CP_ Né i capitoli di prova n.ri 3, 4 e 5 formulati da con la memoria integrativa del

6.11.2024 sarebbero stati idonei a provare lo stato di incuria del Centro
Commerciale perché sono estremamente generici in quanto manca il riferimento temporale e non sono volti a provare la situazione del Centro Commerciale ad aprile e ad agosto 2023, ma la situazione rappresentata dalle fotografie che risale al 17.5.2024 come affermato dalla convenuta.
Quanto alla genericità dei capitoli si rileva, altresì, come a titolo esemplificativo venga chiesto di provare che le alberature sono infestanti e pericolanti, come da fotografie dimesse, nonostante quest'ultime facciano riferimento ad un solo albero, quello vicino ad una postazione dei carrelli della spesa.
CP_ A ciò si aggiunga che al punto 9 della comparsa di costituzione dimessa nella procedura di convalida di sfratto ha affermato di aver manifestato al Parte_1
le proprie rimostranze e che quest'ultima avrebbe riconosciuto lo stato di incuria generale del e promesso una maggiore e migliore Parte_4
manutenzione degli spazi comuni, nonché una riqualificazione dello stato di fatto del , ma di quanto denunciato e di quanto riconosciuto e Parte_4
CP_ promesso dall'attrice non ha dimesso alcun documento, né ha formulato alcun capitolo di prova.
CP_ Infine, nulla provano alcuni e pochi messaggi dimessi da di asserite recensioni negative del Centro Commerciale rinvenuti in Google e scritti da probabili frequentatori.
ha, invece, provato gli interventi di pulizia, di manutenzione, di Parte_1
gestione delle aree verdi dimettendo con il doc. 7 della memoria integrativa del
17.10.2024:
➢ dal mese di gennaio al mese di dicembre degli anni 2018, 2019, 2020, 2021,
2022 e 2023 le fatture di Open Service S.r.l. per il servizio di pulizia ordinaria
(vi è anche una fattura del 2018 per spargimento del sale);
➢ la fattura di febbraio 2018 di per un intervento sulle piastrelle CP_3
del Centro Commerciale;

➢ per la manutenzione del verde e delle aree esterne sono state dimesse le fatture di marzo, agosto e dicembre 2018 di Tegetes S.n.c. di Controparte_4
per gli interventi di febbraio, maggio, giugno, agosto, settembre e
[...]
novembre 2018, le fatture di agosto e dicembre 2019 per gli interventi di maggio, luglio, agosto e ottobre 2019, le fatture di maggio, agosto e dicembre
2020 per gli interventi di aprile, maggio, luglio, agosto e ottobre 2020;
➢ sempre per la manutenzione del verde e delle aree esterne sono state dimesse le fatture di luglio e ottobre 2021 di per gli interventi di Parte_5
maggio, giugno, luglio e settembre 2021, le fatture di gennaio 2022 per gli interventi di novembre 2021, le fatture di giugno 2022 per gli interventi di aprile e maggio 2022, le fatture di marzo 2023 di per gli interventi Parte_6
di ottobre, novembre e dicembre 2022; ➢ sempre per la manutenzione del verde e delle aree esterne sono state dimesse la fattura di giugno 2023 di per l'intervento Controparte_5
di giugno 2023 e le fatture di settembre 2023 di Tecnogreen di TU MA &
C. S.n.c. per gli interventi di agosto e settembre 2023;
➢ per la cancellazione di scritte in graffiti e per la tinteggiatura di parte delle facciate esterne la fattura di novembre 2023 di . Parte_7
L'attività posta in essere dal descritta nelle fatture e non Parte_1
CP_ specificatamente contestata da è idonea ad impedire un'incuria ed uno stato
CP_ di abbandono del Centro Commerciale, circostanza non provata da
CP_ Circostanza che di fatto non è mai stata contestata da e da
[...]
alla locatrice nel periodo dal febbraio 2018 (data sottoscrizione del CP_2
contratto di locazione) o al più dal 1.6.2018 (data di decorrenza della locazione) fino al 30.8.2023 (data del recesso), non avendo dimesso alcun documento volto a dimostrare che in questi cinque anni si siano lamentate o abbiano denunciato al uno stato di incuria o di cattiva manutenzione delle aree verdi, delle Parte_1
parti comuni e dei servizi igienici.
E' alquanto probabile che le ragioni che hanno portato a Controparte_2
rilasciare in data 1.4.2023 - come dichiarato con riferimento alla data del rilascio
CP_ dal teste di parte convenuta – a l'unità negoziale presa da Testimone_1
quest'ultima in subaffitto non sono da rinvenirsi nell'incuria e nello stato di abbandono del Centro Commerciale, quanto piuttosto nella contrazione del fatturato per diminuzione dei frequentatori del Centro Commerciale anche per la chiusura di diversi esercizi, situazione di crisi che era presente già nel 2021, ma
CP_ nonostante ciò e hanno ritenuto di proseguire l'attività Controparte_2
commerciale anche nel 2022 chiedendo una proroga dell'addendum e, chiuso l'anno 2022 verosimilmente con il fatturato non sperato, Controparte_2
CP_ l'1.4.2023 ha rilasciato i locali, di contro solo a distanza di quattro mesi da quando l'unità immobiliare le è stata rilasciata dalla sub conduttrice ha ritenuto di comunicare a il recesso adducendo una situazione di degrado e Parte_1
stato di abbandono del Centro Commerciale, in realtà non provata e prima d'ora nemmeno segnalata e denunciata.
A ciò si aggiunga che sia dal breve video dimesso dalla convenuta (cfr. doc. 4 fascicolo procedura di convalida), sia dalle fatture dimesse da si Parte_1
deve escludere che il Centro Commerciale sia in uno stato di abbandono che si ha quando una struttura - quale può essere un Centro Commerciale o un qualsiasi immobile - rimanga chiuso per anni e risulti fatiscente senza che vengano eseguiti interventi periodici di manutenzione. Nulla di tutto questo si rinviene nel Centro
Commerciale Acquazzurra a maggio 2024, che risulta, invece, ancora aperto essendo attivo un supermercato (nel video si sentono anche le voci dei frequentatori) ed un altro negozio e, a maggior ragione, nel 2023 (anno da prendere in considerazione vista la comunicazione del recesso del 30.8.2023) nel corso del quale risultano effettuati gli interventi di pulizia, di manutenzione alle aree verdi e financo la cancellazione di scritte alle facciate.
Ne consegue che risulta infondata la tesi della convenuta – che non ha nemmeno provato il nesso di causalità – che l'asserito stato generale di abbandono e di incuria – per quanto motivato da escludersi – abbia comportato una diminuzione del numero dei clienti e determinato, quindi, la chiusura di diversi esercizi commerciali.
Si deve, piuttosto, ritenere che la situazione del Centro Commerciale Acquazzurra
a maggio/agosto 2024, ma anche nel 2023, sia piuttosto quella di un Centro
Commerciale in crisi, con molti esercizi chiusi e pochi ancora attivi, che fatica a trovare nuove realtà economiche disposte a investire, con conseguente diminuzione dei frequentatori. Va da sé che i negozi chiusi da tempo si possono presentare - come avviene comunemente in queste situazioni - con polvere e residui dell'attività di rilascio, ma di certo – come motivato – non si è di fronte ad un Centro Commerciale in stato di abbandono.
Per concludere, nel caso in esame la ragione del recesso indicata nella comunicazione del 30.8.2023 risulta inidonea ad integrare quel grave motivo di cui all'art. 27, ultimo comma, della Legge n. 392/1978.
*
CP_ ha, inoltre, contestato al di essersi resa inadempiente per non Parte_1
essere riuscita a commercializzare la galleria del Centro Commerciale nonostante le promesse alla medesima profuse, sottolineando e ribadendo di essersi convinta a sottoscrivere il contratto di locazione per il solo fatto che l'unità immobiliare da prendere in locazione fosse inserita in un Centro Commerciale a suo dire “vivo” ed in grado di attirare clienti in misura maggiore rispetto ad altri luoghi (cfr. pagg. 5
e 8 della memoria integrativa e pagg. 7 e 8 delle note conclusive della convenuta).
CP_
pertanto, sostiene che tale circostanza, e cioè che la galleria del Centro
Commerciale dovesse essere commercializzata ed essere in grado di attirare clientela, “fosse il presupposto implicito dalla Parti e condizionante il contratto, il cui venir meno …. ha determinato la risoluzione del contratto di locazione a prescindere da ogni inadempimento contrattuale” (cfr. pag. 9 memoria integrativa convenuta).
Prima di esaminare la questione della presupposizione, occorre preliminarmente evidenziare l'ulteriore contraddizione in cui è incorsa la convenuta e che emerge da quanto sopra riportato, ovvero quella di ammettere chiaramente che il motivo che l'ha determinata a chiedere la risoluzione del contratto di locazione – e che non è nemmeno stato esplicitato nella diversa ipotesi di recesso del 30.8.2023 –
“prescindendo da ogni inadempimento contrattuale” è in realtà la circostanza che la galleria del Centro Commerciale fosse sfitta. Con riferimento all'istituto della presupposizione la recente giurisprudenza di legittimità ha affermato che: “2.1. La sentenza è conforme all'orientamento espresso da questa Corte, la quale da tempo ha statuito che “La presupposizione, non attenendo né all'oggetto né alla causa né ai motivi del contratto, consiste in una circostanza ad esso «esterna», che pur se non specificamente dedotta come condizione ne costituisce specifico ed oggettivo presupposto di efficacia, in base al significato proprio del medesimo, assumendo per entrambe le parti, o anche per una sola di esse - ma con riconoscimento da parte dell'altra - valore determinante ai fini del «mantenimento» del vincolo contrattuale, la sua mancanza legittimando
l'esercizio del recesso” (v. Cass., sez. III, 25 maggio 2007, n. 12235). Tale principio di diritto è stato più di recente ribadito, rimarcando come la presupposizione poggi sull'esistenza di una determinata situazione di fatto o di diritto, comune ad entrambi i contraenti ed avente carattere obiettivo (essendo il suo verificarsi indipendente dalla loro volontà e attività), e certo, che sia stata elevata dai contraenti stessi a presupposto condizionante il negozio, in modo da assurgere a fondamento, pur in mancanza di un espresso riferimento, dell'esistenza ed efficacia del contratto (v. Cass., sez. un., 20 aprile 2018, n.
9909; sez. III, 24 agosto 2020, n. 17615; sez. I, 15 dicembre 2021, n. 40729; v. in tal senso già Cass., sez. III, 9 maggio 1981, n. 3074). La situazione di fatto o di diritto (presente o futura), non contemplata nel contratto, deve essere comune ad entrambi i contraenti, o se assunta da uno solo, perché riflettente il suo esclusivo interesse, quantomeno deve essere nota all'altro, ed intesa dagli stessi (o da una parte e nella consapevolezza dell'altra) come dotata di valore determinante per la costituzione o la permanenza del vincolo contrattuale. Inoltre, come già detto, detta situazione deve essere obiettiva ed esterna alle parti per essere “il suo verificarsi indipendente dalla loro volontà e attività”” (Cass. Civ., Sez. 3, Ordinanza n. 1995 del 28.1.2025 conforme a Cass. Civ., Sez. I, Ordinanza n.
40279 del 15.12.2021 e Cass. Civ., Sez. 3, Ordinanza n. 17615 del 24.8.2020).
Dai sopra richiamati principi se ne deduce che la presupposizione richiede:
a) l'esistenza di una determinata situazione di fatto o di diritto, comune ad entrambi i contraenti ed avente carattere obiettivo e certo, elevata dalle parti a presupposto condizionante il negozio tale da assurgere a fondamento dell'esistenza ed efficacia del contratto;

b) la situazione di fatto o di diritto (presente o futura), non contemplata nel contratto, deve essere comune ad entrambi i contraenti;

c) tale situazione se assunta da uno solo, perché riflettente il suo esclusivo interesse, deve essere nota all'altro ed intesa dai entrambi come dotata di valore determinante per la costituzione o la permanenza del vincolo contrattuale;

d) detta situazione deve essere obiettiva ed esterna alle parti in quanto il suo verificarsi è indipendente dalla volontà ed attività dei contraenti.
Ebbene, tali requisiti mancano nella fattispecie in esame.
CP_ non ha provato che il presupposto per dar corso alla locazione dell'unità immobiliare è che quest'ultima fosse inserita in un Centro Commerciale attrattivo anche solo in via potenziale e capace di attirare clientela attraverso la commercializzazione della galleria da ritenersi quale situazione di fatto o di diritto determinata e comune con il , avente carattere obiettivo e certo ed Parte_1
elevata da entrambe a presupposto condizionante il negozio tale da assurgere a fondamento dell'esistenza ed efficacia del contratto di locazione del 22.2.2018.
Come pure manca la prova che tale situazione di presupposizione non contemplata nel contratto fosse comune anche all'attrice ovvero, se fosse stata assunta solo da
CP_ in quanto riflettente un suo esclusivo interesse, fosse nota alla locatrice ed intesa da entrambe come dotata di valore determinante per la costituzione o la permanenza del vincolo contrattuale, come pure manca la prova che detta situazione fosse obiettiva ed esterna e che il suo verificarsi fosse indipendente dalla volontà ed attività delle parti.
La mancanza di prova sulle suddette circostanze trova implicita conferma nel fatto
CP_ che nella memoria conclusiva limita di molto il riferimento all'assunzione dei testimoni dalla medesima richiesti.
Ed, infatti, con riferimento ai capitoli di prova n.1) e 2) della convenuta ammessi ed aventi ad oggetto proprio tale presupposto, non si è raggiunta la prova in quanto il teste titolare della sub conduttrice Testimone_2 [...]
non è stato in grado di confermare le circostanze ivi dedotte per non CP_2
averne avuto conoscenza diretta, ma solo de relato actoris per quanto riferitogli
CP_ dal legale rappresentante di con la conseguenza che la sua deposizione non ha alcuna rilevanza (In tema di rilevanza probatoria delle deposizioni di persone che hanno solo una conoscenza indiretta di un fatto controverso, occorre distinguere i testimoni "de relato actoris" e quelli "de relato" in genere: i primi depongono su fatti e circostanze di cui sono stati informati dal soggetto medesimo che ha proposto il giudizio, così che la rilevanza del loro assunto è sostanzialmente nulla, in quanto vertente sul fatto della dichiarazione di una parte del giudizio e non sul fatto oggetto dell'accertamento, che costituisce il fondamento storico della pretesa;
gli altri testi, quelli "de relato" in genere, depongono invece su circostanze che hanno appreso da persone estranee al giudizio, quindi sul fatto della dichiarazione di costoro, e la rilevanza delle loro deposizioni si presenta attenuata perché indiretta, ma, ciononostante, può assumere rilievo ai fini del convincimento del giudice, nel concorso di altri elementi oggettivi e concordanti che ne suffragano la credibilità” Cass. Civ., Sez. I, Sentenza n. 8358 del
3.4.2007). Quanto al teste , che all'epoca aveva negoziato il contratto di Testimone_3
locazione quale dipendente del fino al 2022 per poi lavorare per la Parte_1
SO.GE.I.COM società che opera sempre con il , ha dichiarato di non Parte_1
CP_ aver rassicurato ma solo di averle rappresentato che, poiché seguiva la parte commerciale, stava intrattenendo alcune trattative per locare altri spazi all'interno del Centro Commerciale. Circostanza che trova implicita conferma nel fatto che
CP_ alla data della sottoscrizione del contratto con le unità locate erano tre su nove e non si dubita che avesse tutto l'interesse a locare anche le Parte_1
unità rimanenti cosa poi avvenuta, seppur non in tempi brevi, anche presumibilmente a causa degli effetti della pandemia Covid.
Il teste ha, poi, precisato che le unità di cui è composto il Centro Commerciale sono nove, sette sono situate nella galleria mentre due sono all'esterno, precisando che quest'ultime non hanno accesso alla galleria, che le trattative hanno riguardato sia le unità della galleria che le due esterne e che il Parte_8
- che dista circa 5 metri dall'accesso alla galleria - aveva preso in locazione una delle due unità esterne.
A ciò si aggiunga che il ha dimesso i contratti di locazione delle Parte_1
CP_ unità del Centro Commerciale e, prima del contratto sottoscritto con il
22.2.2018, risultava già locata (con locazione in essere almeno fino all'introduzione della presente causa) un'unità immobiliare ad un supermercato con contratto dal 1.2.2005; seguirono poi le locazioni con (cfr. docc. 8 dell'attrice):
➢ una lavasecco con contratto 1.3.2018 (quindi nello stesso periodo della
CP_ locazione di fino al 28.2.2022;
➢ un bazar con contratto 1.10.2019 (quindi un anno e mezzo dopo la locazione di
CP_
fino al 21.4.2022; ➢ un centro estetico con contratto 1.8.2020 (quindi post Covid) e fino al
31.7.2022;
➢ un ottico con contratto 4.8.2020 (quindi post Covid) e fino al 3.8.2023;
➢ un bar-pizzeria con contratto 1.1.2021 e fino al 25.3.2024 (a seguito di procedura di sfratto);
➢ un brico con contratto 1.11.2021 e fino al 31.12.2022
Esaminando i vari periodi temporali nel 2018 su nove unità tre risultano locate al
Supermercato, a Siri/HC Milano Parrucchieri ed alla lavasecco, nel 2019 si aggiunge il bazar e appena terminata l'emergenza Covid si aggiungono nel 2020 un centro estetico ed un ottico, mentre nel 2021 si aggiunge il ed il Parte_8
Brico.
In tale contesto ad ottobre 2021 il Centro Commerciale vede locate otto unità su
CP_ nove e, quindi, risulta commercializzato e “vivo”, tant'è che non ha ritenuto di risolvere o recedere dal contratto, ma ha chiesto a di proseguire Parte_1
con la locazione anche per l'anno 2022.
Nel corso del 2022, quindi, dopo la proroga dell'addendum, sono terminate le locazioni della lavasecco (febbraio 2022), del bazar (aprile 2022), del centro estetico (luglio 2022) e del brico (dicembre 2022).
E' in tale contesto di chiusure avvenute nell'anno 2022, che si spiega, quindi, la
CP_ chiusura di ) e di (recesso del 30.8.2023), Parte_9
quest'ultima a distanza di quattro mesi dalla cessazione della propria sublocatrice e di 27 giorni dalla chiusura dell'ottico avvenuta il 3.8.2023.
CP_ Risulta, pertanto, infondata la richiesta di di risoluzione del contratto di locazione e restano assorbite le domande riconvenzionali da quest'ultima svolta.
*
CP_ ha chiesto di accertare la mora credendi di per aver Parte_1
quest'ultima in modo pretestuoso e contrario al principio di buona fede rifiutato di ricevere la consegna dell'immobile e, precisamente, di ricevere le chiavi, sull'asserito presupposto dell'illegittimità del recesso del 30.8.2023 con il solo obiettivo di continuare ad addebitare ulteriori canoni.
CP_ ha, altresì, riferito di aver offerto la consegna delle chiavi dell'unità locata, oramai libera da persone e cose, sia in sede di procedura di mediazione, sia all'udienza di convalida, come pure nella comparsa di costituzione e da ultimo all'udienza del 10.2.2025 per poi consegnare e rilasciare l'immobile in data

4.3.2025 all'esito di sopralluogo congiunto.
CP_ Sulla questione non vi sono molti precedenti giurisprudenziali e ha richiamato quanto espresso nella massima della pronuncia di legittimità n.2419 del 1999.
In parte motiva tale pronuncia ha affermato che “Come già accennato, la Corte leccese, rilevato che con atto notificato il 14/10/87 a mezzo di ufficiale giudiziario il aveva offerto la restituzione delle chiavi e che la notifica era avvenuta CP_6
ai sensi dell'art. 140 c.p.c. per il rifiuto a ricevere della moglie del locatore, ne ha tratto la conclusione che le chiavi fossero state messe nella disponibilità del proprietario e che tale circostanza, unita alla non utilizzazione dell'immobile da parte del conduttore, escludeva che quest'ultimo potesse essere condannato al pagamento, a titolo risarcitorio, dei canoni successivamente maturati, ravvisando altresì nella condotta del …… una violazione del dovere di non aggravare adottando l'ordinaria diligenza, il pregiudizio lamentato.
L'esposta motivazione è sostanzialmente corretta. Va al riguardo premesso che il ricorrente non censura specificamente le modalità della notificazione e, pertanto, la sua doglianza tende a fare riconoscere la fondatezza del rifiuto opposto dalla moglie. Ed allora, soccorre il principio affermato dalla giurisprudenza di questa
Corte, secondo il quale in tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre
l'adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, 2^ co., c.c., costituita dall'intimazione al creditore di ricevere tale consegna nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità purché serie, concrete e tempestive (come ad esempio la convocazione per iscritto del locatore per consegnargli le chiavi dell'immobile e redigere il verbale di consegna) aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.), sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore, circa l'esecuzione della sua prestazione e a produrre ogni altro effetto, connesso alla dichiarazione di volontà da lui espressa sostanzialmente (Cass. 4 dicembre 1992 n. 12922), si tratta, pertanto, di accertare se, nella specie. ci fosse un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore. Al riguardo questa Corte non ignora l'altro risalente principio secondo il quale, non essendo tenuto il creditore ad accettare l'inesatto adempimento della prestazione, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione dell'immobile locato sino a quando il conduttore non l'abbia rimesso nel pristino stato ed il conduttore è conseguentemente tenuto, fino a tale momento, a versargli il corrispettivo (Cass. 10 novembre 1971 n. 3210). Ma nella specie, il …… prospetta la necessità della restituzione delle chiavi (e dell'immobile) contemporaneamente alla contestazione, in contraddittorio, dei danni (ed al riguardo lamenta che l'esame di alcuni documenti rilevanti sia stato omesso), dimenticando peraltro che tale ricognizione, alla presenza dei periti di ambo le parti era già stata compiuta, e che il contrasto permaneva solo in ordine alla natura ed alla quantificazione di tali danni. Questi essendo i fatti, noti è seriamente contestabile che, in presenza di un'offerta reale non formale (art. 1220
c.c.) e nella mancanza di un valido motivo di rifiuto, ben ha l'atto il giudice di appello ad escludere la mora del conduttore ed a rigettare la domanda risarcitoria per il pagamento dei canoni maturati dopo l'offerta.”. CP_
ha riferito di non aver mai accettato il recesso di per mancanza Parte_1
dei presupposti per esercitare tale diritto con la conseguenza che né la comunicazione del 30.8.2023, né lo spontaneo rilascio dell'immobile sono rilevanti in merito all'efficacia del recesso, precisando che la mera messa a disposizione delle chiavi non esaurisce l'obbligazione di restituzione dell'immobile, ma richiede un'effettiva immissione in possesso.
Prosegue rilevando che non sarebbe sorto nemmeno un obbligo di Parte_1
riconsegna considerata la validità ed efficacia del contratto, conseguentemente stante l'inefficacia del recesso e l'irrilevanza della comunicazione di disponibilità delle chiavi e ritenendo valido ed efficace il contratto di locazione, ha agito mediante intimazione di sfratto per morosità.
Seguendo i principi sopra espressi occorre accertare se nella fattispecie in esame ci sia stato o meno un legittimo motivo di rifiuto da parte di di Parte_1
ricevere le chiavi e, quindi, di accettare il rilascio dell'unità locata.
Preliminarmente, va chiarito che la pronuncia di legittimità n. 6467 del 2017 richiamata da (cfr. pag. 7 memoria integrativa) va esaminata nel Parte_1
suo complesso in quanto afferma principi diversi da quelli che vuole trarre l'attrice.
Ed, infatti, in tale pronuncia viene chiarito che “per giurisprudenza consolidata, la consegna al locatore da parte del conduttore delle chiavi dell'immobile locato, costituisce condotta idonea (produttiva di effetti impeditivi anche della "mora solvendi" ex art. 1220 c.c.: cfr. Corte cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 1337 del
20/01/2011) a consentire la reimmissione del primo nel possesso del bene, e dunque condotta apprezzabile come adempimento satisfattivo della obbligazione
"ex contractu" avente ad oggetto la restituzione del bene posta a carico del conduttore ex art. 1590 c.c. (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 5270 del
05/06/1996; id. Sez. 3, Sentenza n. 5841 del 24/03/2004 che equipara la consegna delle chiavi alla incondizionata messa a disposizione del bene;
id. Sez. 3, Sentenza n. 550 del 17/01/2012). Tale il principio di diritto affermato da questa
Corte, altra questione -che attiene esclusivamente al piano della valutazione del merito delle risultanze istruttorie- è quella dell'accertamento in concreto se, con la consegna o messa a disposizione delle chiavi dell'immobile, possa effettivamente ritenersi immesso il locatore nella piena disponibilità e godimento dell'immobile.
Ed infatti l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, posta a carico del conduttore dall'art. 1590 cod.civ., non si esaurisce in una qualsiasi generica messa
a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente in una "incondizionata" restituzione del bene, vale a dire in un'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore (cfr.
Corte cass. Sez. 3 n. 5841 del 24 marzo 2004; id. Sez. 3 n. 5270 del 5 giugno
1996; id. Sez. 3, Sentenza n. 8616 del 12/04/2006). Orbene l'affermazione della
Corte territoriale secondo cui "la presenza dei beni all'interno dell'immobile non consente al locatore di disporre liberamente del bene" (sentenza in motivazione, pag. 6) costituisce un accertamento in fatto della mancata prova della completa ed incondizionata reimmissione del curatore fallimentare nella piena facoltà di godimento dell'immobile: ed infatti, allegato l'inadempimento alla predetta obbligazione di rilascio dal curatore fallimentare, in quanto ritenuta non idonea la mera consegna delle chiavi, spettava al conduttore fornire la prova contraria dell'esatto adempimento della obbligazione di rilascio e cioè la prova che i beni rimasti nei locali non impedivano in ogni caso la facoltà di godimento e sfruttamento dell'immobile da parte del locatore” (Cass. Civ., Sez. 3, sentenza n.
6467 del 14 marzo 2017).
Ebbene, nella fattispecie in esame la messa a disposizione delle chiavi effettuata
CP_ da prima in sede di mediazione (cfr. doc. 11 parte convenuta procedura di convalida), poi all'udienza di convalida, infine all'udienza del 10.2.2025, non si può liquidare quale generica messa a disposizione delle chiavi tale da non consentire un'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità di PT
, in quanto ciò contrasterebbe con la ben più rilevante attività di sgombero e
[...]
CP_ liberazione, nonché pulizia dell'unità immobiliare effettuata da e non contestata da che si è limitata a lamentare la mera necessità di un Parte_1
sopralluogo.
Sopralluogo che ben poteva essere effettuato nelle more della procedura di mediazione e che avrebbe portato non solo alla consegna dell'immobile, come poi in effetti è avvenuto in data 4.3.2025, ma avrebbe evitato l'instaurazione della procedura di sfratto, procedura che ha quale domanda principale proprio quella di
CP_ ottenere il rilascio dell'immobile; rilascio che era stato offerto da in via non formale con la procedura di mediazione promossa a gennaio 2024, mentre la procedura di sfratto è stata instaurata successivamente, ad aprile 2024.
CP_ Le plurime richieste di di consegnare le chiavi di un locale libero e sgombro, configura l'adozione da parte di quest'ultima di altra modalità seria, concreta e tempestiva avente valore di offerta reale non formale ex art. 1220 c.c., da far decorrere non dalla lettera di recesso con la quale si è limitata a chiedere di essere contattata dalla locatrice per concordare la data di riconsegna, ma con il deposito della domanda di mediazione, la notifica dell'invito a partecipare e l'incontro di mediazione, quindi, a decorrere dal 26.1.2024 data della domanda di mediazione.
Il rifiuto di di accettare la consegna delle chiavi sia per l'inidoneità Parte_1
di tale consegna a determinare un'effettiva immissione nell'immobile sia per
CP_ l'assenza dei presupposti da parte di per esercitare il diritto di recesso, non costituisce un legittimo motivo perché, da un lato, la consegna dell'immobile è comunque intervenuta in data 4.3.2025, quindi, senza attendere la definizione
CP_ della presente causa volta ad accertare o meno la legittimità del recesso di del
30.8.2023, con la conseguenza che la consegna poteva avvenire anche in qualsiasi altro momento anteriore al 4.3.2025 evitando così di dover dar corso proprio alla procedura di intimazione di sfratto, dall'altro perché l'accertamento dell'illegittimità del recesso, la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice e le richieste economiche potevano essere avanzate giudizialmente dal con altra e diversa azione. Parte_1
Dev'essere, pertanto, accolta la domanda della convenuta di escludere, in presenza di un'offerta reale non formale (art. 1220 c.c.) seria, concreta e tempestiva e della mancanza di un valido motivo di rifiuto da parte del PT
, la mora del conduttore da farsi decorrere dal mese di marzo 2024 (mese
[...]
successivo alla scadenza del termine di preavviso di mesi sei ex art. 27, ultimo comma, della Legge n.392/1978); conseguentemente va rigettata la domanda di di pagamento dei canoni locazione maturati dopo l'offerta non Parte_1
formale e, quindi, dal mese di marzo 2024 fino al mese di febbraio 2025.
*
CP_ A seguito dell'illegittimità del recesso, era tenuta a corrispondere i canoni di locazione dal mese di ottobre 2023 fino al rilascio dell'immobile ma, per quanto sopra accertato, tale obbligo va limitato a marzo 2024 come sopra indicato, a seguito dell'offerta non formale delle chiavi avvenuta con la domanda di attivazione della procedura di mediazione.
Va, pertanto, accolta la domanda di di risoluzione del contratto di Parte_1
CP_ locazione per inadempimento di per mancato pagamento dei canoni di locazione e degli oneri durante il periodo di preavviso.
Quanto alle pretese economiche di si osserva quanto segue: Parte_1
➢ €.5.039,94 (718,71*7) per canoni di locazione da ottobre 2023 ad aprile 2024.
Va riconosciuta la minor somma di €.3.593,55 (718,71*5) per canoni di locazione da ottobre 2023 a febbraio 2024; ➢ €.1.427,48 (616,21+608,13+304,12-100,98) per spese oneri comuni dalla medesima anticipati ex art. 20 del contratto di locazione a titolo di preventivo e salvo conguaglio relativi all'ultimo trimestre 2023 ed al primo e secondo trimestre 2024.
Va riconosciuta la minor somma di €.920,65 di cui €.616,21 per oneri dell'ultimo trimestre del 2023 ed €.405,42 quale quota parte dei soli mesi di gennaio e febbraio 2024 (608,13/3) con riferimento al primo trimestre del
2024, con deduzione della nota di credito di €.100,98.
➢ €.91,00 per rimborso spese di assicurazione anticipate dal locatore ex art.17 del contratto di locazione ed art.3 dell'addendum.
Dall'esame della fattura dimessa (cfr. doc. 5 di parte attrice), l'importo richiesto si riferisce all'anno 2023, pertanto, va riconosciuto a Parte_1
l'importo di €.91,00;
➢ €.12.222,50 (4.800,00+2.400,00+1.110,50+1.512,00+€.2.400,00) oltre iva, quindi, pari ad €.14.911,45, per storno dello sconto ex art. 7 del contratto di locazione e ex artt. 1 e 3 dell'addendum di cui alla fattura dimessa sub doc. 4 da parte attrice.
Tale somma è costituita da:
- €.4.800,00 per storno sconto di €.400,00 mensili per il primo anno di locazione, quindi, dal 1.6.2018 al 31.5.2019 ex art. 7 contratto di locazione;

- €.2.400,00 per storno sconto di €.200,00 mensili per il secondo anno di locazione, quindi, dal 1.6.2019 al 31.5.2020 ex art. 7 contratto di locazione;

- €.1.110,50 per storno sconto mensile equivalente al canone mensile previsto per le mensilità di aprile, maggio e giugno 2020 ex art. 1 dell'addendum, considerato che il canone di locazione di tali mensilità è pari ad €.503,00 e che lo sconto di €.200,00 delle mensilità di aprile e maggio è già ricompreso nell'importo di €.2.400,00 che precede, la somma di
€.1.110,50 è data dall'importo di €.303,50 per le mensilità di aprile e maggio 2020 quale differenza tra il canone mensile e lo storno dello sconto ex art. 7 del contratto, oltre all'importo di €.503,50 per il mese di giugno
2020;
- €.1.512,00 per storno sconto di €.252,00 mensili dal 1.7.2020 al
31.12.2020 ex art.1 dell'addendum;
- €.2.400,00 per storno sconto di €.200,00 mensili dal 1.7.2021 al
31.12.2021 ex art.1 dell'addendum;
CP_ A seguito dell'inadempimento di la somma di €.14.911,45 va, pertanto, riconosciuta a ai sensi dell'art.7, comma 4, del contratto di Parte_1
locazione che stabilisce che “in difetto di rispetto del termine e cioè di recesso anticipato, salvo il caso di cui al precedente art.6, insolvenza nei canoni e qualsiasi altro grave inadempimento, lo sconto verrà stornato di diritto con addebito al conduttore in un'unica soluzione del differenziale sulle mensilità maturate fino alla data del recesso” e dell'art. 6, comma 3, dell'addendum che stabilisce che “le parti convengono che quanto previsto al precedente art.1) sia subordinato all'integrale rispetto da parte del conduttore di tutti gli obblighi dallo stesso assunti con il contratto indicato alla lettera a) delle premesse, nonché dal presente addendum;
pertanto, in caso di qualsiasi inadempimento, verranno ripristinate le originarie reciproche posizioni di cui al contratto di locazione alla lettera a) delle premesse e il predetto sconto verrà stornato di diritto con addebito al conduttore in un'unica soluzione”.
Su tali somme vanno riconosciuti gli interessi moratori convenzionalmente stabiliti ex art. 9 del contratto di locazione dal 9.4.2024 (data della notifica dell'intimazione di sfratto in assenza di altre comunicazioni di messa in mora) al saldo.
*
Preso atto che in data 4.3.2025 l'unita immobiliare locata è stata riconsegnata a
CP_
è venuta meno la necessità di disporre la condanna di al rilascio Parte_1
del negozio.
*
Quanto alle spese di causa si osserva quanto segue.
Con riferimento alla procedura di convalida, le spese vanno compensate per quanto motivato in merito alla mora credendi ed alla circostanza che con la
CP_ domanda di mediazione ha svolto offerta non formale, seria, concreta e tempestiva di rilascio dell'immobile cui è seguita a distanza di tre mesi la procedura di intimazione di sfratto per morosità che aveva lo scopo di ottenere il rilascio dell'immobile, rilascio che alla fine è avvenuto in data 4.3.2025 in pendenza della presente causa.
Con riferimento alle spese della procedura di mediazione, vengono compensate nella misura del 50% e per la restante quota, considerata la prevalente
CP_ soccombenza di sono poste a carico di quest'ultima e vengono liquidate come da dispositivo già nella misura del 50%.
Con riferimento al giudizio di merito, considerata la prevalente soccombenza di
CP_
le spese di causa sono poste a carico di quest'ultima e vengono liquidate come da dispositivo.
La liquidazione delle spese di lite viene effettuata ex art. 5, comma 6, del D.L. n.
55/2014, così come modificato dal D.M. n. 37/2018 e dal D.M. n. 147/2022, considerando lo scaglione da Euro 52.000,01 ad Euro 260.000,00 tenuto conto del valore della lite pari ad €.79.214,69 a seguito delle domande riconvenzionali
CP_ svolte da per le sole fasi di attivazione e di negoziazione della procedura di mediazione e delle fasi introduttiva, di studio, istruttoria e decisionale del giudizio di merito con riduzione al 50% per le fasi istruttoria (sono stati sentiti pochi testi e su pochi capitoli) e decisionale.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e domanda disattesa, così provvede:
- rigetta le domande anche riconvenzionali svolte da ad accezione CP_1
dell'accertamento della mora credendi in cui è incorsa a Parte_1
decorrere dal mese di marzo 2024;
- accerta e dichiara l'intervenuta risoluzione per inadempimento della conduttrice del contratto di locazione del 22.2.2018 e del relativo addendum del 17.12.2020, regolarmente registrati, aventi ad oggetto l'unità immobiliare ad uso commerciale n.5 del Centro Commerciale denominato Acquazzurra sito in San Giorgio di Nogaro (UD), Via E. Fermi n. 52, identificata al N.C.E.U. del
Comune di San Giorgio di Nogaro, Sez. A, foglio 11, particella 749, sub. 8;
- condanna a pagare a la somma CP_1 Parte_1
di €.19.516,65 di cui euro €.3.593,55 per canoni di locazione da ottobre 2023
a febbraio 2024, €.920,65 per oneri dell'ultimo trimestre del 2023 e dei soli mesi di gennaio e febbraio 2024 del primo trimestre del 2024, dedotto l'importo di €.100,98, €.91,00 per rimborso spese di assicurazione anticipate dal locatore per l'anno 2023, €.14.911,45 per storno degli sconti ex art. 7 del contratto di locazione ed artt. 1 e 3 dell'addendum oltre agli interessi di mora convenzionalmente stabiliti ex art. 9 del contratto di locazione dal 9.4.2024 al saldo;

- compensa tra le parti solo le spese della procedura di convalida e, nella misura del 50%, le spese della procedura di mediazione, mentre per la restante quota del 50% sono poste a carico di CP_1 - condanna a rifondere le spese di lite a CP_1 Parte_1
che liquida ex D.M. n. 55/2014, così come modificato dal D.M. n.
[...]
37/2018 e dal D.M. n. 147/2022, in complessivi €.10.653,50 (di cui €.504,00 per la fase di attivazione ed €.1.008,00 per la fase di negoziazione della procedura di mediazione, €.2.552,00 per la fase di studio della controversia,
€.1.628,00 per la fase introduttiva del giudizio, €.2.835,00 per la fase istruttoria e/o di trattazione, €.2.126,50 per la fase decisionale del giudizio di merito), oltre al rimborso forfettario nella misura del 15% del compenso, oltre ad IVA, se dovuta, e CPA come per legge, oltre al contributo unificato, alle anticipazioni forfettarie ed alle spese di notifica del giudizio di merito, al 50% delle spese vive della procedura di mediazione.
Così deciso in Udine il 26.5.2025
Il Giudice Onorario
Dott. Fabio Fuser 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
2 Tribunale di Udine – R.G. 2410/2024
3 Tribunale di Udine – R.G. 2410/2024
4 Tribunale di Udine – R.G. 2410/2024
5 Tribunale di Udine – R.G. 2410/2024
6 Tribunale di Udine – R.G. 2410/2024
7 Tribunale di Udine – R.G. 2410/2024
8 Tribunale di Udine – R.G. 2410/2024
9 Tribunale di Udine – R.G. 2410/2024
10 Tribunale di Udine – R.G. 2410/2024
11 Tribunale di Udine – R.G. 2410/2024
12 Tribunale di Udine – R.G. 2410/2024
13 Tribunale di Udine – R.G. 2410/2024
14 Tribunale di Udine – R.G. 2410/2024
15 Tribunale di Udine – R.G. 2410/2024
16 Tribunale di Udine – R.G. 2410/2024
17 Tribunale di Udine – R.G. 2410/2024
18 Tribunale di Udine – R.G. 2410/2024
19 Tribunale di Udine – R.G. 2410/2024
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