5562/2021 Reg.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di RR Annunziata, I sezione civile, in composizione monocratica, nella persona DE giudice dott.ssa Anna Coletti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 5562/2021 R.G. avente ad oggetto scioglimento di comunione ordinaria vertente
TRA
c.f./p.iva ) in persona DE Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante p.t. , con sede legale in RR DE EC (Na) alla Via Parte_1
A. De Gasperi n. 43, rappresentata e difesa in virtù di procura in atti dagli avv.ti Salvatore
ES e IN ES, presso il cui studio sito in RR DE EC alla Trav. Diego
Colamarino n. 3 elettivamente domicilia
ATTRICE
E
(c.f. ), nato a [...] il [...]; Controparte_1 C.F._1
(c.f. ), nata a [...] il Controparte_2 C.F._2
08.12.1949, (c.f. ) nato a [...] il [...], CP_3 C.F._3
(c.f. ) nato a [...] il [...], CP_4 C.F._4
(c.f. ) nata a [...] il Controparte_5 C.F._5
28.01.1947, (c.f. ) nata RR DE EC il CP_6 C.F._6
03.01.1948, rappresentati e difesi in virtù di procura agli atti dall'avv. Renzullo Antonio presso il cui studio, sito in RR DE EC alla Via Circumvallazione n.44, elettivamente domiciliano
CONVENUTI
E
(c.f. ), nata a [...], il Controparte_7 C.F._7
12.01.1934 ed ivi residente a[...], rappresentata e difesa in virtù di procura agli atti dall'avv. Califano Nicola presso il cui studio, sito in Nocera Inferiore alla Via Gramsci
Antonio n. 96, elettivamente domicilia
CONVENUTA
1

NONCHE'
(c.f. ) nato a [...] il Controparte_8 C.F._8
09.10.1954, (c.f. nata il [...], Controparte_9 C.F._9 [...]
c.f. ) nato a [...] il [...] CP_10 C.F._10
CONVENUTI CONTUMACI
E
(cod. fisc. n. ) con sede in RR DE EC (Na) al Corso CP_11 P.IVA_2
Vittorio Emanuele n.135, rappresentata e difesa in virtù di procura agli atti dall'avv. Palumbo
IE OL presso il cui studio, sito in RR DE EC al Corso Vittorio Emanuele n. 135, elettivamente domicilia
INTERVENTORE
CONCLUSIONI
Come da note ex art. 127 ter c.p.c. depositate in sostituzione DEl'udienza DE 3.07.2025.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1.1. Con atto di citazione nel procedimento n. 4554/2020 R.G. , , Controparte_1 CP_3
, convenivano in CP_4 Controparte_5 CP_6 Controparte_2 giudizio di e C. per sentire accertare e dichiarare Parte_1 Parte_1
l'occupazione senza titolo da parte DEla suddetta società DEla quota di mq 240 DEl'area identificata al Catasto Fabbricati DE Comune di RR DE EC al foglio 503, p.lla 57, sub 31, con la condanna DEla stessa al pagamento di una indennità di occupazione pari ad euro 3.000,00 mensili oltre ai danni per il mancato godimento DEl'area per lucro cessante, per danno emergente, per la perdita di chance, per l'avvenuto cambio di destinazione d'uso DEl'area.
La suddetta società si costituiva in giudizio e chiedeva il rigetto DEla domanda nonché, in via riconvenzionale, di disporre lo scioglimento DEla comunione sulla suddetta area previa integrazione DE contraddittorio nei confronti di tutti i comproprietari.
All'esito DEla prima udienza, il G.O.P. assegnatario, accertato che parte convenuta Pt_1 di e C. proponeva domanda riconvenzionale avente ad oggetto lo scioglimento
[...] Parte_1 DEla comunione fra i comproprietari DEl'area oggetto di giudizio e rilevata la propria incompetenza a giudicare in ordine alla spiegata domanda riconvenzionale attribuita, ratione materiae, ad altra sezione DEl'intestato Tribunale, disponeva la separazione DE giudizio avente
2 ad oggetto la domanda riconvenzionale rimettendo gli atti al Presidente DE Tribunale per l'assegnazione.
Con decreto reso in data 21.12.2021, la causa in oggetto veniva riassegnata alla I sez. civile e con decreto di fissazione DEl'udienza DE 30.12.2021, reso nell'odierno procedimento recante n. 5562/2021 R.G., veniva fissata per la trattazione DEla causa l'udienza DE 23.05.2022, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., poi rinviata d'ufficio al 25.05.2022 a seguito di scardinamento DE presente fascicolo sul ruolo DEla scrivente.
1.2. In data 02.05.2022, depositava comparsa nella quale Parte_1 rilevava, in via preliminare, la necessità di instaurare il procedimento di mediazione e, nel merito, si riportava alla comparsa già depositata nell'ambito DE giudizio n. r.g. 4554/2020 e alla domanda riconvenzionale ivi proposta.
In particolare, evidenziava che, con contratto di locazione per attività commerciale DE
31.10.2012 (registrato all'Agenzia DEle Entrate di Castellammare di Stabia il 28.11.2012 al n.8747) gli eredi - in qualità di comproprietari - concedevano in fitto alla Per_1 Pt_1
i locali ubicati al piano terra DE fabbricato condominiale di Via Principal Marina n.14,
[...] siti in RR DE EC alla Via Principal Marina n. 16, identificati in C.E.U. DE citato Comune al foglio 503, p.lla 57, sub 2 (ex foglio 3, p.lla 38, sub 2 graffata alla p.lla 39), cat. C1, destinati alla ristorazione, con espresso divieto di mutamento DEla destinazione d'uso; che il
Condominio di Via Principal Marina n. 14 risultava proprietario di uno spazio esterno di circa mq 240, lato mare, identificato al Catasto Fabbricati DE Comune di RR DE EC al foglio
503, p.lla 57, sub 31,sito a confine dei detti locali, mai utilizzato e di fatto abbandonato;
che nell'assemblea condominiale DE 12.02.2013 il Condominio di Via Principal Marina n. 14 autorizzava, con DEibera adottata all'unanimità dei presenti, la Parte_1
all'istallazione, sul detto suolo di proprietà condominiale, di una pedana a fronte DEla
[...] corresponsione da parte DEla società DEla somma di euro 1.800,00 annui, da destinarsi alla copertura di tutte le spese condominiali;
che, con contratto di compravendita in forma di scrittura privata autenticata nelle firme per notar DE Genio DE 16.05.2016 (Rep. n. 2600 Per_2
- Racc. n.1575) gli eredi vendevano e trasferivano alla società la quota Per_1 Parte_1 indivisa di 220/1980 in piena proprietà (pari ad 1/9 DEl'intero) dei locali commerciali di cui innanzi, compresi, altresì, i proporzionali diritti appartenuti ai venditori sull'area di 240 mq catastali annessa al fabbricato;
che, con verbale assembleare DE 10.12.2018, il Condominio di via Principal Marina n. 14 approvava all'unanimità dei presenti (n. 16 condomini per un totale
841,77 millesimi) e con esclusione DE solo (titolare di 65,62 millesimi) che si Parte_2 riservava in merito, la natura “non condominiale” DEla “area rappresentata dalla p.lla 993 DE
3 fol. 503” in considerazione DEla sua destinazione oggettiva non necessaria né funzionale all'edificio. La stessa assemblea, all'unanimità dei presenti e con l'esclusione di
[...]
, riconosceva e DEiberava che i diritti vantati sulla predetta area comune erano pari Pt_2 alle quote millesimali dei singoli condomini.
Allegava che, vista la necessità di eseguire notevoli lavori di manutenzione straordinaria DE fabbricato condominiale, i condomini proposero alla di acquistare l'area di cui Parte_1 innanzi, convenendo sul prezzo. Ed infatti, con atto di compravendita per notar DE Per_3
09.04.2019 (Rep. n.36189 - Racc. n.9177, trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Napoli 2 il
10.04.2019 ai nn. 14893/18671) un primo gruppo condomini (18, tutti rappresentati da
) ciascuno per i propri diritti e congiuntamente per l'intera quota, vendevano Parte_3 con immediata immissione in possesso alla società una quota pari a complessivi Parte_1
59797/100000 DEl'area di Via Principal Marina sita in RR DE EC, in Catasto Fabbricati al foglio 503, p.lla 57, sub 31, ad un prezzo pattuito di complessivi € 37.110,00 come da suddivisione DEle somme spettanti ai singoli condividenti-venditori elencate nell'art. 2 DE rogito.
Pertanto, in virtù DE detto rogito, l'istante deduceva di essere diventata proprietaria DE 80% circa di tale area e precisamente: 60% in virtù di compravendita DE 2019 al quale si univa il
20% in forza di acquisto fatto in precedenza dai germani nel 2016. Rappresentava, Per_1 infine, la società deducente che solo successivamente all'atto di compravendita innanzi indicato
- per notar DE 09.04.2019 - gli odierni convenuti dichiaravano di non voler Persona_4 più vendere al prezzo pattuito e corrisposto agli altri condomini, ma solo per un importo maggiore. Ciò evidenziato, la premessa la disponibilità immediata a versare ai Parte_1 convenuti il prezzo DEle loro quote, come concordato con gli altri proprietari venditori e maggiorato per l'uso per i mesi trascorsi, chiedeva all'intestato Tribunale, in caso di loro opposizione che, previo scioglimento DEla comunione ordinaria, le venisse attribuita ex art. 720 c.c. quale titolare DEla quota maggioritaria, l'intera area in proprietà, comprese quindi le quote di parte convenuta, stante la non comoda ed antieconomica divisibilità DEl'area medesima. A tal fine, stante la necessità di estendere a tutti i condomini comproprietari la spiegata domanda di scioglimento DEla comunione ordinaria chiedeva, altresì, disporsi l'integrazione DE contraddittorio con la chiamata in causa di tutti gli altri comproprietari DEla stessa e precisamente di: , , e Controparte_8 Controparte_9 CP_10 CP_7
[...]
1.3. In data 19.05.2022, depositavano comparsa e - attori Controparte_1 Controparte_2 unitamente ad , , , nel giudizio CP_3 CP_4 Controparte_5 CP_6
4 n. 4554/2020 R.G. - i quali premettevano di essere comproprietari DEl'area esterna al
Condominio di Via Principal Marina n.14, di circa di 240 mq, sita in RR DE EC (Na) alla
Via Principal Marina n.16 e identificata al N.C.E.U. al foglio 503, p.lla 57, sub 31. Precisavano che, con DEibera condominiale DE 10.12.2018, il Condominio di Via Principal Marina 14 riconosceva la natura “non condominiale” DE bene, attribuendogli natura comune, per cui la società in forza di detto verbale, in data 09.04.2019 provvedeva ad acquistare Parte_1 millesimi per 59797/100000 DEla detta area esterna, giusto atto notarile DE Notaio Per_3
(Rep. n. 36189 – Racc. n.9177). Precisavano che detta area era stata oggetto di godimento esclusivo, a far data dal 18.12.2018, dalla società e che, in ragione di ciò, i Parte_1 convenuti, con atto di citazione, notificato il 17.09.2020, quali comproprietari DEl'area in argomento, citavano in giudizio - nella causa n. 4554/2020 R.G. - la per sentire Parte_1 accertare e dichiarare l'occupazione illegittima DEla società dal 18.12.2018 DEla quota-parte DE sub 31, in loro proprietà, nonché per la condanna DEla stessa al pagamento di una indennità di occupazione.
Rappresentavano, infine, che alcun preliminare era stato mai sottoscritto dagli stessi e che alcuna disponibilità alla vendita DEl'area in argomento era mai stata da loro prospettata. Si opponevano, pertanto, alla richiesta di attribuzione DEl'intera area alla società Parte_1 chiedendo, in via principale, dichiararsi la spiegata domanda riconvenzionale improcedibile, infondata in fatto ed in diritto;
in via subordinata, procedersi al frazionamento DEl'area esterna di circa di 240 mq con assegnazione DEla quota in proporzione alla percentuale di bene posseduta, con condanna di controparte al pagamento DEle spese, competenze, diritti ed onorari DE presente giudizio da distrarsi in favore DE procuratore dichiaratosi antistatario.
1.4. In data 22.05.2022, interveniva in giudizio la società la quale premetteva CP_11 che, in data 30.07.2021, con atto di compravendita a rogito DE Notaio (Rep. n.10766 Per_5
- Raccolta n.6913) aveva acquistato dai signori , , CP_4 CP_3 Controparte_5
e la piena proprietà DE locale ad uso laboratorio ubicato al piano terra
[...] CP_6 DE fabbricato condominiale sito in RR DE EC (Na), alla Via Principal Marina n.14, riportato nel Catasto fabbricati DE citato Comune al foglio n. 503, mappale n. 57, sub. 30 con ogni accessorio, dipendenza, pertinenza, con tutti i relativi diritti, ragioni, azioni, comunioni e servitù così come nascenti dai titoli di provenienza ed in particolare con la quota in ragione di
3276/100000 dei coniugi e la quota in ragione di 3276/100000 dei coniugi Parte_4 sul terrazzo comune di 240 mq con accesso dalla II Trav. Principal Marina, Parte_5 censito in C.F. al foglio 503, p.lla 57, sub 31, cat. area urbana.
5 Pertanto, la società interveniva nel presente giudizio per il riconoscimento CP_11 dei propri diritti ed il soddisfacimento DEle ragioni di cui al citato atto di compravendita DE 30 luglio 2021, impugnando e contestando tutto quanto asserito e richiesto dalla nella Parte_1 memoria di costituzione in riconvenzionale, insisteva per il rigetto DEle avverse richieste.
1.5. Assegnato alle parti il termine per esperire la mediazione e considerato che per effetto degli atti di compravendita versati in atti risultavano comproprietari DEl'area oggetto di causa, oltre alla società GE. e alla società anche i sig.ri , CP_12 CP_11 Controparte_1
, , e il giudice ordinava Controparte_8 Controparte_9 CP_10 Controparte_7
l'integrazione DE contraddittorio nei confronti dei sig.ri , , Controparte_8 Controparte_9
e in qualità di litisconsorti necessari, entro il termine CP_10 Controparte_7 perentorio DE 06.03.2023 e rinviava a tale fine all'udienza DE 28.06.2023.
Con ordinanza resa in data 30.06.2023, all'esito DE deposito di note scritte in sostituzione DEl'udienza DE 28.06.2023, dichiarata la contumacia di , Controparte_7 Controparte_8
e ritualmente evocati in giudizio - con notifiche Controparte_9 CP_10 perfezionatesi in data 16.01.2023 ai sensi DEl'art. 138 c.p.c. per e Controparte_7 CP_8
nonché ai sensi DEl'art. 139 c.p.c. per e - assegnati
[...] Controparte_9 CP_10 alle parti termini ex art. 183, VI comma, c.p.c., veniva disposta c.t.u..
1.6. In data 15.01.2024 si costitutiva in giudizio in qualità di Controparte_7 comproprietaria/condomina DEl'area per cui è causa, la quale sosteneva che alcuna offerta le era mai pervenuta da parte DEla società istante per l'acquisto DEla propria quota Parte_1 sull'area in contesa quando, con atto per notar DE 09.04.2019, un primo gruppo di Per_3 condomini vendeva la propria parte DEla consistenza oggetto di causa. Evidenziava, inoltre, che non avendo potuto prendere parte alla mediazione obbligatoria, successivamente alla notifica DEl'atto di citazione aveva rappresentato alla società istante l'immediata disponibilità
a vendere la propria quota restando in attesa di un'offerta da parte DEla al fine di Parte_1 transigere bonariamente la vertenza. In ragione di quanto dedotto, dichiaratasi nuovamente disponibile a vendere la propria quota all'attrice al prezzo concordato con gli altri condomini proprietari venditori, maggiorato per l'uso per i mesi trascorsi, concludeva affinché il Giudice adito disponesse la vendita DEla quota di sua proprietà DEl'area di mq. 240 sita in RR DE
EC (Na) identificata al Catasto Fabbricati al foglio 503, p.lla 57, sub 31 con condanna DEl'attrice al pagamento DEle spese, diritti ed onorari di causa.
1.7. Con ordinanza resa in data 18.01.2024, all'esito DE deposito di note scritte in sostituzione DEl'udienza DE 17.01.2024, il Giudice, preso atto DEla costituzione DEla convenuta CP_7
avvenuta con comparsa di costituzione depositata in data 15.01.2024, revocava
[...]
6 l'ordinanza DE 30.06.2023 nella parte in cui era stata dichiarata la contumacia di CP_7
[...]
Depositata la consulenza tecnica d'ufficio, la causa veniva rinviata per la precisazione DEle conclusioni e assunta in decisione con i termini ex art. 190 c.p.c. con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. depositata in data 28.11.2024 in sostituzione DEl'udienza DE 27.11.2024. Non essendo stata comunicata la suddetta ordinanza alle parti costituite e non avendo tutte le parti depositato gli scritti conclusionali, ritenuto che la mancata comunicazione DE provvedimento aveva determinato una violazione DE principio DE contraddittorio, la causa veniva rimessa sul ruolo per essere assunta nuovamente in decisione con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. depositata in data 03.07.2025 in sostituzione DEl'udienza di precisazione DEle conclusioni DE 2.07.2025, assegnando alle parti i termini ex art. 190 c.p.c..
2.1. In via preliminare, va dichiarata la procedibilità DEla domanda avanzata dalla società istante nel giudizio de quo dovendosi dare atto che la società depositava, in data Parte_1
10.06.2022, presso il competente Organismo di Mediazione DE Foro di RR Annunziata istanza di mediazione ex d.lgs. n.28/2010, conclusasi con esito negativo come da verbale di mediazione versato in atti.
2.2. Tanto osservato, diventa fondamentale definire la natura DEl'area oggetto di causa, allo scopo di vedere quali siano i criteri da utilizzare ai fini DEla divisione.
In particolare, la società ha asserito che, in virtù DEla DEibera condominiale Parte_1 intervenuta in data 10.12.2018, l'area suddetta va considerata come comune avendo perso la sua connotazione condominiale e che, proprio in ragione di detta DEibera, essa ha formato oggetto di vari trasferimenti in favore DEla medesima società istante nonché, per altra quota, in favore DEla società In particolare, secondo la prospettazione offerta dalla Controparte_11 il bene è caduto in comunione ordinaria, con l'effetto che è stato possibile il Parte_1 trasferimento DEle singole quote di proprietà comune e che, inoltre, si può procedere allo scioglimento DEla comunione senza alcuna limitazione.
Al contrario, la società intervenuta nel presente giudizio in qualità di CP_11 successore a titolo particolare quale acquirente dei diritti alienati da , CP_4 CP_5
e con l'atto DE 30.07.2021, ha eccepito la nullità DEla
[...] CP_3 CP_6 DEibera suddetta, in quanto non adottata all'unanimità dei condomini, e ha chiesto il rigetto DEla domanda di scioglimento DEla comunione.
Orbene, occorre partire dal presupposto che, come è dato evincersi dalla rappresentazione grafica e fotografica prodotta dal consulente incaricato, l'area in oggetto costituisce “un reliquato DEla maggiore consistenza DE lotto edificatorio DE fabbricato” (cfr. pag. 7 elaborato
7 peritale). Essa è descritta come un'area “acclive ed accidentata, composta in parte dallo sperone lavico prossimo ai volumi DEl'edificio e per il resto dalla sottoposta porzione di arenile” (cfr. pag. 8 elaborato peritale). Pertanto, l'area, di cui la chiede la Parte_1 divisione, è una porzione di terreno sulla quale posa il fabbricato condominiale e va a sua volta considerata come bene condominiale.
Detta conclusione trova fondamento, in primo luogo, nella stessa prospettazione offerta dalle parti da cui si evince che il bene avrebbe perso la sua connotazione condominiale con la DEiberazione assunta in data 10.12.2018 dal Condominio. D'altra parte, proprio i condomini definivano tale area come “suolo condominiale” come si legge nel verbale DE 12.02.2013, nel quale l'assemblea dei condomini autorizzava la società - originariamente Parte_1 conduttrice DEl'immobile sito nel fabbricato condominiale giusta contratto di locazione per uso diverso da quello abitativo e per attività commerciale stipulato il 26.11.2012 con i sig.ri
- all'installazione di una pedana “sul suolo di proprietà condominiale” a fronte DEla Per_1 corresponsione di un corrispettivo. Non si rinvengono indicazioni di segno contrario nell'atto di compravendita per notaio DE Genio DE 16.05.2016 con il quale gli eredi Per_2 Per_1 alienavano alla il locale commerciale facente parte DE fabbricato sito alla via Parte_1
Principal Marina n. 16, posto al piano terra, individuato al catasto fabbricati al foglio 503 p.lla
57 sub 2 con i proporzionali diritti sulle cose comuni e condominiali.
Analizzando, poi, le caratteristiche strutturali DE bene, l'area in questione costituisce uno spazio esterno scoperto, adiacente al fabbricato condominiale - spazio al quale si accede attraverso una piccola gradinata posta sulla I Traversa di via Principal Marina (foto n. 5 allegata alla c.t.u.) - posto al confine con la scogliera pubblica ed è separato da un terrazzo condominiale da un muro realizzato sul limite DEla balza in roccia lavica, ovvero in posizione rilevata rispetto al mare. Dunque, costituisce uno spazio che separa il fabbricato dal mare ed ha la funzione di dare luce ed aria all'edificio.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, l'area esterna di un edificio condominiale, con riguardo alla quale manchi un'espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione DE condominio, va ritenuta di presunta natura condominiale, ai sensi DEl'art. 1117
c.c. (solo tra le più recenti, cfr. Cass. Sez. 2, 14/06/2019, n. 16070; Cass. Sez. 2, 28/02/2018, n.
4687; Cass. Sez. 6 2, 08/03/2017, n. 5831; Cass. Sez. 2, 31/08/2017, n. 20612; Cass. Sez. 2,
04/09/2017, n. 20712). Infatti, si intende come cortile, agli effetti DEl'art. 1117 c.c., qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, ma anche comprensiva dei vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate degli edifici - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini,
8 i parcheggi - sebbene non menzionati espressamente nel medesimo art. 1117 c.c. (Cass. Sez. 2,
09/06/2000, n. 7889).
Sulla base di quanto osservato si deve ritenere che l'area annessa al fabbricato, di cui si chiede la divisione, vada sottoposta alla medesima disciplina DE "cortile", con la conseguenza che essa va qualificata come bene condominiale.
Pertanto, si osserva che la presunzione legale può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione DEla proprietà esclusiva DE bene in capo ad uno o più soggetti e non può essere superata per via induttiva o per fatti concludenti (Sez. 2,
Sentenza n. 3257 DE 19/02/2004).
Nella fattispecie in esame, secondo la prospettazione DEla il superamento DEla Parte_1 presunzione deve ricavarsi dalla DEibera condominiale DE 10.12.2018.
In realtà, si ritiene che detta DEibera non sia sufficiente, atteso che una DEiberazione DEl'assemblea dei condomini non può accertare l'estensione dei diritti di proprietà dei singoli in deroga alla presunzione di condominialità DEle parti comuni posta dall'art. 1117 c.c., ciò richiedendo l'accordo di tutti i condomini.
Nella specie, si è tra l'altro in presenza di una DEibera che è stata assunta a maggioranza: risultavano presenti 16 condomini per un totale complessivo di 841,77 millesimi, i quali DEiberavano con il consenso dei presenti ad eccezione, inoltre, DE condomino Parte_2 presente per millesimi 65,62.
A nulla, poi, rileva che con atto di compravendita DE 30.07.2021, il condomino , in CP_3 regime di comunione legale dei beni, abbia alienato i diritti vantati su detta area alla società
A parte che, come si evince dal tenore DEl'atto, la vendita ha avuto ad Controparte_11 oggetto il locale ad uso deposito sito nel fabbricato condominiale e ogni accessorio e pertinenza, tra cui anche i diritti vantati dal medesimo sull'area in questione che, pertanto, non ha formato oggetto di autonomo trasferimento;
inoltre, il mero richiamo a detta DEibera contenuto nell'atto di vendita non costituisce titolo sufficiente per escludere la natura condominiale DE bene.
Infatti, perché possa affermarsi che sia venuto meno il vincolo di destinazione derivante dalla natura condominiale, non può ritenersi sufficiente la presenza di un atto di trasferimento essendo a tal uopo necessario, invece, che sia stata assunta dal Condominio, all'unanimità, una DEiberazione che abbia escluso il bene dall'utilizzazione comune (cfr. Cass. Sez. II, sentenza n. 4662 DE 08/05/1998).
D'altra parte, l'assoggettamento DE bene condominiale alla disciplina DEla comunione ordinaria comporta conseguenze specifiche sia con riferimento alla possibilità di alienare la quota, sia con riferimento ai presupposti in base ai quali procedere alla divisione.
9 Sotto il primo profilo, in tema di condominio, il singolo partecipante non può alienare separatamente la propria quota di comproprietà dei beni comuni, senza alienare la proprietà individuale a cui tali beni sono asserviti;
pertanto, se il bene comune ha determinate caratteristiche ed è suscettibile di godimento individuale, può essere alienato, ma solo per effetto DEla volontà di tutti i condomini. Invece, nel caso di comunione ordinaria, vige la regola DEla libera disponibilità DEla quota ai sensi DEl'art. 1103 c.c..
Sotto il secondo profilo, in tema di divisione di beni comuni, gli artt. 1119 e 1112 c.c. hanno una ratio diversa e forniscono differenti tutele: il primo contempla una forma di protezione rafforzata dei diritti dei condomini, in omaggio al minor favor DE legislatore per la divisione condominiale e, conseguentemente, contiene la prescrizione DEl'unanimità e la tutela DE mero comodo godimento DE bene, in relazione alle parti di proprietà esclusiva;
il secondo costituisce un'eccezione alla regola generale DEla divisione DEla comunione disposta dall'art. 1111 c.c., tutela la destinazione d'uso DE bene e, per questo, ammette che la divisione sia richiedibile anche da uno solo dei comproprietari, con la sola subordinazione DEla stessa alla valutazione giudiziale che il bene, anche se diviso, manterrà l'idoneità all'uso cui è stato destinato (cfr. Cassazione civile sez. II, 18/02/2020, n.4014).
Orbene, nella fattispecie in esame, la DEibera con la quale i condomini, a maggioranza, hanno previsto che l'area ha natura comune (e non condominiale) attribuendosi su di essa diritti proporzionali ai millesimi di proprietà già vantati, non costituisce valido titolo per ritenere superata la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c.. A tal proposito, poi, non rileva che la società abbia eccepito solo con le note di udienza depositate in data CP_11
22.11.2023 la nullità DEla DEibera DE 10.12.2018, atteso che la natura condominiale o meno DE bene costituisce, nella fattispecie in esame, oggetto implicito DEl'accertamento che il tribunale è chiamato ad effettuare per valutare la domanda di divisione e, comunque, la nullità DEla suddetta DEibera è rilevabile d'ufficio.
Orbene, avendo il bene natura condominiale, trova applicazione il disposto DEl'art. 1119 c.c., il quale stabilisce che “le parti comuni DEl'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso DEla cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio”. In merito all'esegesi DEla norma, la giurisprudenza DEla Corte di Cassazione ha chiarito che: “tenuto conto DEl'ermeneutica letterale e sistematica in relazione anche ai lavori preparatori, l'art. 1119 c.c., nel nuovo testo come modificato dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220, art. 4, va interpretato nel senso che 'le parti comuni DEl'edificio non sono soggette a divisione', a meno che - per la divisione giudiziaria - 'la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso DEla cosa a ciascun
10 condomino' e - per la divisione volontaria - a meno che non sia concluso contratto che riporti, in scrittura privata o atto pubblico, il 'consenso di tutti i partecipanti al condominio'
(quest'ultimo requisito non essendo richiesto per la divisione giudiziaria). Tale interpretazione
è l'unica che consente di osservare il significato letterale DE testo (pur tenendo conto DEla sua redazione in due fasi temporali, e con un'indubbia difficoltà quanto al significato DEla congiunzione 'e') e, a un tempo, garantire la coerenza logica DE sistema” (cfr. Cass. sent. n.
26041/19).
Ne consegue che a non sussiste un principio di indivisibilità dei beni condominiali;
tuttavia, essi possono essere divisi in via giudiziale solo se “la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso DEla cosa a ciascun condomino”. Il criterio, quindi, è la permanenza DEla comodità DEl'uso DE bene.
Sulla base DE criterio appena indicato occorre analizzare adesso la possibilità di divisione DEl'area secondo quanto richiesto dalla parte attrice. Al riguardo, si evidenzia che, come osservato dalla corte di legittimità, “In tema di condominio di edifici, poiché l'uso DEle cose comuni è in funzione DE godimento DEle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità di uso cui fa riferimento l'art. 1119 c.c. ai fini DEla divisibilità DEle cose stesse, va valutata oltre che con riferimento alla originaria consistenza ed estimazione DEla cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione” (cfr. Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7667 DE
13/07/1995, in senso conforme Cassazione civile n. 867 DE 23/01/2012).
Nella specie, valutando siffatto profilo, non si ritiene possibile addivenire alla divisione.
Come detto, si tratta di uno spazio libero esterno al fabbricato e parte DE suolo su cui esso sorge che assolve a funzioni analoghe a quelle assolte da un cortile, oltre a consentire a condomini di godere di uno spazio antistante al mare, cui sporge la terrazza comune (e di cui l'area in contestazione appare come un prolungamento). D'altra parte, la destinazione d'uso di un cortile non è solamente quella principale, oggettiva, di fornire aria e luce, ben potendo i comproprietari decidere di ampliarne le modalità di utilizzo prevedendo DEle funzioni accessorie che vanno ad integrare la destinazione d'uso (cfr. Cass n. 13879 DE 2010; n. 621 1977) - come, ad esempio,
l'apposizione di fioriere, lo scarico di merci, o ancora il godimento DEla veduta sul mare o proprio DEl'accesso al mare - che potrebbero anche diventare impossibili, per gli altri compartecipi, se si procede a divisione, con attribuzione DEla proprietà esclusiva ad uno solo dei condividenti.
11 Inoltre, l'intento DEla assemblea dei comproprietari di garantire ad un comproprietario un uso particolare e più intenso DEla cosa comune giustificato dalla situazione dei luoghi (come nella specie in cui è stato consentito alla di apporvi una pedana per la sua attività di Parte_1 ristorazione) non può comportare legittimamente la cessazione DEl'uso DEla cosa stessa secondo la sua naturale destinazione da parte di altri comproprietari.
Ne consegue che, essendo l'area in questione non frazionabile - come accertato dall'ausiliario alle cui conclusioni è possibile fare intgeralmente rinvio in quanto logicamente motivate - in lotti autonomi e indipendenti idonei a consentire un autonomo godimento separato in conformità alla funzionalità DE bene, la domanda di divisione deve essere rigettata.
3. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano nella misura indicata in dispositivo applicando il DM 147/22, tenuto conto DE valore DEla controversia determinato in proporzione alle rispettive quote, ai parametri minimi in ragione DEl'attività concretamente espletata nelle differenti fasi.
Nei rapporti con le spese possono essere integralmente compensate, non Controparte_7 essendosi la stessa opposta alla domanda di divisione;
così come nei rapporti con
[...]
atteso che, pur opponendosi alle domande DEla ha provveduto a CP_2 Parte_1 stipulare atto di alienazione in favore DEla stessa in corso di causa (atto per notaio DE Per_3
22.10.2022 in atti); ugualmente vanno compensate nei rapporti con , , CP_3 CP_4
, che hanno dismesso i loro diritti in favore DEla società Controparte_5 CP_6
Nulla, inoltre, va disposto nei rapporti con i convenuti contumaci. Controparte_11
Le spese di c.t.u. già liquidate con separato decreto, nei rapporti interni tra le parti, sono poste a carico di Parte_1


P.Q.M.


Il Tribunale di RR Annunziata, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione e conclusione disattesa, così provvede:
1) rigetta la domanda di divisione proposta da Parte_1
2) condanna al pagamento in favore di DEle spese di lite che Parte_1 CP_11 si liquidano in euro 1.278,00 per compensi professionali oltre IVA, CPA e rimborso spese forfettarie nella misura DE 15% come per legge, con attribuzione all'avv. IE OL
Palumbo dichiaratosi antistatario;

3) condanna al pagamento in favore di DEle spese di lite che Parte_1 Controparte_1 si liquidano in euro 1.278,00 per compensi professionali oltre IVA, CPA e rimborso spese forfettarie nella misura DE 15% come per legge, con attribuzione all'avv. Antonio Renzullo dichiaratosi antistatario;

12 4) compensa le spese di lite nei rapporti con le altre parti costituite e nulla dispone nei confronti DEle parti contumaci;

5) pone le spese di c.t.u., nei rapporti interni tra le parti, a carico di Parte_1
RR Annunziata, 27.11.2025
Il Giudice
dott.ssa Anna Coletti
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