N. R.G. 1590/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Seconda Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1590/2024 tra Parte_1 RICORRENTE/I e
Controparte_1
RESISTENTE/I
Oggi 25 marzo 2025 ad ore 11.45 innanzi alla dott.ssa Erminia Ceci, sono comparsi:
Per l'avv. FEDERICA SPADAFORA in sostituzione dell'avv. LEPORACE Parte_1
GIUSEPPE Per l'avv. CINZIA MAURO Controparte_1
Si dà atto della presenza per la pratica forense della dott.ssa Bruno Alessia. L'avv. Spadafora si riporta a tutti gli scritti depositati ed insiste per la risoluzione del contratto per grave inadempimento relativo a n. 16 mensilità oltre oneri accessori per come richiesti nella memoria integrativa depositata il 20.2.2025. L'avv. Mauro si riporta alle memorie del 10.09.2024, insiste nella eccezione di inammissibilità per domanda nuova, nella inapplicabilità dei criteri di imputazione ex art. 1193 cc, nella eccezione di prescrizione per come formulata in atti e fa presente che, quindi, ha sanato le morosità pregresse fino alla data di maggio 2024, mentre per le successive è rimasta inadempiente fino all'effettivo rilascio dell'immobile. L'avv. Spadafora impugna e contesta quanto ex adverso dedotto e si riporta ai propri scritti dove sono contestate le eccecazioni di controparte;
in particolare, fa presente che la morosità pregressa non è stata sanata e per quanto riguarda la mensilità successiva alla data di imputazione e di sfratto il conduttore ha pagato esclusivamente la mensilità di aprile 2024. Il Giudice Dato atto di quanto sopra, si ritira in Camera di Consiglio. All'esito, visti gli atti, decide con lettura del dispositivo e deposito contestuale dei motivi del decidere alle ore 15:40 e successivo invio telematico.
Il Giudice
dott.ssa Erminia Ceci
Il Funzionario Addetto Upp
Dott.ssa Francesca Caruso
pagina 1 di 7 N. R.G. 1590/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice onorario dott.ssa Erminia Ceci, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n.r.g. 1590/2024 promossa da:
, con il patrocinio dell'avv. LEPORACE Parte_1 Parte_2
GIUSEPPE
ATTORI contro con il patrocinio dell'avv. MAURO CINZIA Controparte_1
CONVENUTO
OGGETTO: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento-sfratto per morosità- imputazione pagamenti ex art. 1193 c.c.- prescrizione
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione per sfratto per morosità, ritualmente notificato, i sigg. , nella qualità di Pt_1 locatori e comproprietari dell'immobile sito in Rende (CS) alla via A. Gramsci, n. 45, contraddistinto in
N.C.E.U. del Comune di Rende (CS) - località Commenda, al fl. 38, part. n. 718, sub 1, ZC 1,cat. C/1, cl. 3, rendita catastale €. 1.329,77, chiedevano all'intestato Tribunale la convalida di sfratto nei confronti del conduttore sig. resosi moroso del pagamento dei canoni locatizi concordati relativi al periodo che CP_1 va dal mese di luglio 2023 al mese di marzo 2024 e, contestualmente, avanzavano istanza di ingiunzione di pagamento per un importo pari ad euro 5.490,00, oltre all'importo ulteriore dovuto per adeguamento
ISTAT, oltre agli oneri accessori condominiali scaduti di euro 299,13; con condanna alla refusione delle spese ed onorari.
Con comparsa del 22.04.2024 si costituiva parte convenuta eccependo il difetto di prova della domanda opponendosi alla convalida dello sfratto per morosità nonché all'ingiunzione di pagamento dei canoni ai pagina 2 di 7 sensi dell'art. 665 cpc.; chiedeva altresì il mutamento del rito ex art. 667 cpc. e rinvio per consentire lo svolgimento della procedura di mediazione;
con vittoria di spese e competenze di lite.
Con ordinanza del 27.05.2024, il Giudice, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 21.5.24, ordinava il rilascio ex art. 665 cpc dell'unità immobiliare per cui è processo e, mutato il rito , veniva fissata la discussione l'udienza del 15.10.24.
Entrambe le parti depositavano note integrative ai sensi dell'art. 426 cpc.
All'udienza succitata, le parti davano atto dell'intervenuto rilascio del bene in data 9.10.2024 e la causa veniva rinviata per la discussione all'udienza del 15.10.2024, cui seguiva un ulteriore rinvio per la decisione con termine alle parti per il deposito di memorie difensive.
Depositava memorie difensive la sola parte attrice.
All'udienza odierna, previa discussione orale delle parti, il G.I. si ritirava in camera di consiglio.
La domanda va accolta.
Preliminarmente, in tema di oneri probatori, va osservato che spetta all'attore provare la fonte del proprio diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre grava su conduttore l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'esistenza di un diverso fatto estintivo (cfr.
Cassazione civ., SS.UU., 30.10. 2001 n. 13533) ferma restando, ai fini della pronuncia di risoluzione, la valutazione della gravità dell'inadempimento, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.
Nel caso poi si tratti di canoni in parte la cui corresponsione avvenga in ritardo rispetto alle scadenze mensili, va valutato il venir meno del rapporto fiduciario sinallagmatico tra le parti, poiché ciò giustifica la risoluzione negoziale. Ed invero, il principio, sancito dall'art. 1455 c.c., secondo cui il contratto non può essere risolto se l'inadempimento ha scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altra parte, va adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale. La gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va, pertanto, commisurata all'entità del danno in sè, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
Parimenti la morosità relativa ai soli oneri accessori costituisce motivo valutabile ai fini della risoluzione contrattuale.
Orbene, dal contratto di locazione ad uso commerciale, stipulato in data 1/6/2012, registrato presso l'Ufficio del registro di Cosenza, in data 28/6/2012, al n. 4261 – Serie 3°, sorge l'obbligazione di pagamento di euro 7.320,00 annui, a carico dell'odierno conduttore, da corrispondere in rate mensili di euro 610,00, oltre oneri accessori.
Appare pienamente soddisfatto l'onere probatorio che grava sull'attore, il quale fornisce la fonte del diritto fatto valere nel presente giudizio. pagina 3 di 7 Nel contratto risulta inserita clausola risolutiva espressa.
All'art. 5 si prevede il pagamento da parte del conduttore di euro 7.320,00 annui, da corrispondere in rate mensili anticipate di euro 610,00 entro e non oltre il giorno 5 del mese presso il domicilio del locatore a pena di risoluzione del contratto.
La violazione di detta clausola costituisce, a norma del contratto, grave inadempimento in uno al ritardo nell'adempimento ed al mancato pagamento degli oneri accessori e pur non costituendo condotta illegittima, può essere motivo di risoluzione contrattuale automatica, legittimando il proprietario alla notifica nei confronti del conduttore dell'intimazione di sfratto e del decreto ingiuntivo e deve essere valutato dal giudice secondo un apprezzamento di fatto non sindacabile.
Orbene, il convenuto costituendosi in giudizio fornisce parziale prova di avvenuto pagamento depositando una serie di bonifici, tra cui quelli relativi al periodo cui si riferisce la morosità contestata dal locatore nella domanda principale, ovvero da luglio 2023 a marzo 2024.
Sussiste pacificamente morosità nel pagamento degli oneri accessori condominiali scaduti dell'importo di €
299,13 (doc. n. 2, 3 fascicolo parte intimante ) previsti dallo stesso contratto di locazione.
Pacifico altresì il mancato pagamento dei canoni e degli oneri accessori -per come dedotto dalla stessa parte convenuta- dalla data di intimazione dello sfratto e sino alla data del rilascio dell'immobile avvenuto in data
9.10.2024, la cui data appare rilevante al fine di parametrare il momento finale dell'obbligo di versamento del canone avendo parte convenuta disponibilità, materiale e giuridica, del bene che giustifica l'obbligo di versamento del canone, indipendentemente dal fatto che il bene sia stato o meno usato concretamente per fini commerciali.
Dalla documentazione allegata in atti si evince, altresì, come il pagamento di parte dei canoni di locazione lamentati da parte attrice sia avvenuto per diverse mensilità oltre i limiti previsti dalla clausola risolutiva espressa come dedotto dalle stesse parti come si andrà in appresso ad elencare.
Va prima evidenziato che nelle note difensive autorizzate all'udienza del 23.04.2024, l'attore ha eccepito il mancato pagamento delle mensilità di canone a far data dal mese di novembre 2017, specificando come l'imputazione dei pagamenti fosse avvenuta, in mancanza di diversa imputazione del debitore, al debito più antico, ai sensi dell'art. 1193 c.c. con richiesta di condanna al pagamento dei canoni di locazione scaduti e a scadere quantificabili nella misura di Euro 9.760,00 oltre aggiornamento ISTAT del canone oltre oneri accessori condominiali di Euro 299,13 per il consumo dell'acqua scaduti alla data del 18/02/2024 oltre interessi dalla domanda.
Sul punto, va accolta l'eccezione di parte convenuta e va richiamata la Suprema Corte di Cassazione che statuisce “la disciplina in tema di imputazione del pagamento di cui all'art. 1193 c.c. è applicabile solo a una pluralità di rapporti obbligatori tra le stesse parti e non, dunque, al pagamento di più canoni relativi a un unico contratto di locazione, in
pagina 4 di 7 ragione del dato testuale del primo comma dell'art. 1193 c.c. e della stessa "ratio" che presiede alla risoluzione del contratto…” (Cass. Civ. Sez.

3 - Sentenza n. 27076 del 14/09/2022).
Ne consegue che l'imputazione di pagamento ai canoni più antichi effettuata dal locatore non trova applicazione al contratto di locazione in quanto obbligazione avente unica causa, ancorché frazionata nel tempo mediante pagamento di canoni mensili.
Va disattesa, di contro, l'eccezione dell'intimata afferente la inammissibilità della domanda svolta in memoria integrativa dall'intimante.
L'opposizione dell'intimato determina la trasformazione del procedimento sommario in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art.447 bis cpc con la conseguenza che, essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il "thema decidendum" risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art.426 cpc. potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte da controparte
(cfr. Cass. Civ. ord, 4771/2019; Cass. Civ. n. 21242/2006).
In particolare, la domanda non incorre nelle violazioni contestate dall'intimata atteso che non è rinvenibile né una variazione della causa petendi – posto che, nella domanda di risoluzione già insita nel procedimento sommario il fatto costitutivo è e resta costituito dall'inadempimento del conduttore - né del petitum – non risultando mutata la domanda già svolta di declaratoria di risoluzione del contratto con contenuto costitutivo.
Pertanto va esaminata la domanda di adempimento anche relativamente ai canoni maturati in corso di causa, atteso che è ius receptum che essa consiste in un ampliamento quantitativo della somma originariamente richiesta che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, incide solo sul "petitum" mediato, relativo alla entità del bene da attribuire, e determina, quindi, soltanto una modifica (piuttosto che il mutamento) della originaria domanda, ammessa ai sensi del combinato disposto degli artt. 420 e 414 cod. proc. civ. (Cass. civ. Sez. III, 11/02/2005, n. 2853).
Pertanto escludendo, come sopra detto, l'applicabilità dei criteri di imputazione dei pagamenti ex art. 1193
c.c., ed in accoglimento dell'eccezione di prescrizione quinquennale dei canoni la quale va a colpire le mensilità di novembre 2017 e dicembre 2017, stante l'atto di diffida del 7.3.2024 interruttivo della prescrizione, secondo la prospettazione di parte attrice, residuerebbe il credito relativo alle mensilità di: aprile
2019; ottobre 2019; marzo, aprile, maggio e dicembre 2020; maggio 2021; giugno 2022 oltre a metà del canone relativo ad ottobre e novembre 2020 in cui è stata corrisposta la metà del canone dovuto;
da maggio 2024 ad oggi.
Dall'esame della documentazione allegata in atti emerge invero che:
pagina 5 di 7 -il mese di aprile 2019 risulta pagato in data 13.7.2019 quindi in ritardo e ottobre 2019 pagato in ritardo il
12.2.2020;
-il mese di marzo (in ritardo il 14.10.2020 di €400) , aprile (in ritardo il 17.11.2020 di €400), maggio 2020
(impagato).
Per i mesi di marzo e aprile 2020 risultano due pagamenti di euro 400 ciascuno in luogo del consueto canone mensile di 610 euro visto il periodo del Covid: tale riduzione risulta essere stata concordata dalle parti, per come attestato dalle ricevute di pagamento allegate in atti che indicano espressamente nella causala “riduzione covid 19” e da cui risulta la sottoscrizione della quietanza da parte del locatore.
Il locatore chiede altresì il pagamento dei canoni relativi al mese di dicembre 2020 (in ritardo il 23.8.2021);
Maggio 2021 (pagato in ritardo il 29.1.2022); Giugno 2022 (pagato in ritardo il 28.2.2023);
Ottobre 2020(di €610 pagato in ritardo il 3.6.2021); Novembre 2020 (di € 610 in ritardo il 14.7.2021);
Da Maggio 2024 al rilascio 9.10.2024 (canoni impagati).
Per l'anno 2023 emerge da documentazione allegata l'avvenuto pagamento di n. 12 rate da 610 euro l'una, a nulla il rilievo relativo alla mancata indicazione nella causale del periodo di affitto cui la rata di riferisce, in quanto risulta integralmente saldato tutto l'anno 2023 e difatti parte attrice non reitera e non richiede tali morosità in sede conclusiva.
Per l'anno 2024 risultano n. 3 pagamenti senza specificazione di causale ovvero il bonifico del 26.1.2024, il bonifico del 4.3.2024 ed il bonifico del 30.4.2024
A ciò sono da aggiungere gli ulteriori canoni impagati sino alla data del rilascio, non avendo il conduttore fornito ulteriore prova di adempimento della propria obbligazione.
Conclusivamente ai fini della risoluzione contrattuale, valutato il ritardo nel pagamento dei canoni sopra specificati ed il mancato pagamento di oneri accessori, parte convenuta va condannata al pagamento dei mesi di maggio 2020, maggio 2024, giugno 2024, luglio 2024, agosto 2024, settembre 2024, ottobre 2024
(in totale, 7 mensilità), per un totale di euro 4.270 oltre adeguamento ISTAT (dovuto in virtù della clausola contrattuale originaria relativa al contratto registrato), ed interessi legali dalle singole scadenze al dì del soddisfo.
Va, su tali basi, accolta la domanda con conferma della statuizione in ordine al rilascio dell'immobile.
Le spese di lite devono trovare compensazione per metà stanti i motivi del decidere ed il tenore delle difese ed eccezioni spiegate ed invece per la restante metà seguono il criterio della soccombenza e sono liquidate ai sensi del D.M. n. 147/2022 per i procedimenti per convalida locatizia ai valori medi sul valore del decisum.


P.Q.M.


Il Tribunale di Cosenza, definitivamente pronunciando, in composizione monocratica, ogni diversa istanza pagina 6 di 7 ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
-accoglie la domanda e, per l'effetto, risolve il contratto di locazione stipulato in data 1/6/2012, registrato presso l'Ufficio del registro di Cosenza, in data 28/6/2012, al n. 4261 – Serie 3° con conferma della statuizione in ordine al rilascio dell'immobile;
-condanna il conduttore al pagamento dei canoni maturati e non versati di cui in parte motiva per complessivi euro 4.270 oltre agli oneri accessori di € 356,63 dovuti fino alla data dell'avvenuto rilascio ed oltre accessori come indicati in parte motiva;

-Condanna la parte convenuta al pagamento di metà delle spese di lite che liquida in € 145,50 ed € 1.292 oltre rimborso forfettario al 15%, iva e cpa;
compensa la restante metà.
Così deciso in Cosenza il 25 marzo 2025
Il Giudice
dott.ssa Erminia Ceci
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