N. 7421/2019 R.G.
Tribunale di Torre Annunziata
SEZ. II CIVILE

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice monocratico del Tribunale di Torre Annunziata, sez. II civile, dott.ssa Luisa Zicari, ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
nel giudizio civile di primo grado iscritto al n. 7421/2019 R.G., vertente tra
(c.f.: ) in pers. del legale rapp.te pro tempore sig.ra Parte_1 P.IVA_1 [...]
(c.f.: ), elettivamente domiciliata in Boscoreale alla via Parte_2 C.F._1
S.T.E. Cirillo n. 3, presso lo studio dell'avv. Ippolito Matrone che lo rappresenta e difende in virtù di procura in calce all'atto di citazione. ATTRICE
E
(c.f.: ), rappresentata e difesa, in virtù Controparte_1 C.F._2
di procura generale alle liti, su foglio separato da intendersi ex art. 83 c.p.c. in calce ed allegato,
- Rep. n. 7032 a ministero di Notaio registrata all' Ag. Entrate di Napoli al n. Persona_1
2915/1T il 23.01.2020 -, dall'avv. Gianfranco Ficca (cod. fisc. ) presso il C.F._3
cui studio elettivamente domicilia in Napoli alla via Toledo n. 116.

Oggetto: vendita cose immobili.
Conclusioni: come da note di trattazione scritta dell'udienza del 14 marzo 2024.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Con atto di citazione notificato il 29.11.2019 " chiedeva in relazione al CP_2
contratto preliminare stipulato il 1°.4.2019, con la convenuta , in via principale, dichiararne "la nullità" in ragione degli "abusi edilizi " rinvenuti nel cespite ed inficianti la " commerciabilità" ed in tal senso , di conseguenza, condannare la convenuta/promittente alienante " ai sensi degli artt . 2 0 3 3 e 2 0 4 1 c . c . … alla ripetizione … dell' importo di € 61.000,00=" oppure, in subordine, dichiararne " la risoluzione per inadempimento … per aver promesso in vendita l' immobile … garantendone falsamente la commerciabilità e, per l 'effetto, condannare la predetta alla restituzione delle somme indebitamente versate pari ad € 61. 000,00= " ed altresì
"al risarcimento dei danni patiti … p e r € 1 0 0 . 0 0 0 , 0 0 o nella diversa somma che sarà reputata di giustizia", con rivalsa delle spese di lite.
Costituitasi tempestivamente concludeva per il rigetto della domanda. Controparte_1
Con ricorso proposto in corso di causa il 27.01.2020 la attrice chiedeva sequestro conservativo ex art. 671 cpc.
Con ordinanza del 22.6.2020 il precedente istruttore rigettava il predetto ricorso. All'udienza del 19.11.2020 , nel giudizio di merito, venivano assegnati i termini ex art. 183, co.
6, c.p.c..
Disposta CTU dal precedente istruttore , la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 10.07.2023 e successivamente rinviata, sempre dal precedente istruttore, all'udienza del 14.3.2024 in prosieguo conclusioni.
All'esito dello scardinamento del presente giudizio dal precedente ruolo , con decreto presidenziale del 5.2.24 per trasferimento del precedente istruttore, la causa all'udienza del
14.3.2024 veniva trattenuta in decisione dal nuovo giudice assegnatario , atteso il numero di ruolo datato, previa concessione di 60 giorni per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni 20 per il deposito delle memorie di replica.


2.Merito.


2.1.Sulla domanda attorea di accertamento della nullità del contratto preliminare.
La domanda deve essere disattesa.
Deve darsi atto che la domanda attorea si fonda su un orientamento minoritario della Suprema
Corte. Infatti l'orientamento alla base dell'estensione della nullità (ex artt. 17 e 40 legge
47/1985) ai contratti preliminari – espresso nelle sentenze n.23591/13 e 28194/13 della Corte di
Cassazione – non ha trovato seguito nella successiva giurisprudenza di legittimità (salvo che nella sentenza n.18621/2015) mentre l'esclusione dei contratti obbligatori dall'ambito di operatività della nullità ex art. 40 1.47/85, costantemente affermata nella giurisprudenza di legittimità anteriore alle citate sentenze n.23591/13 e 28194/13 è stata ribadita nelle pronunce n.ri 28456/2013, 9318/16, 21942/2017 e 11659/18 oltre che con l'Ordinanza n. 6191 pubblicata in data 5 marzo 2021.
Ritiene lo scrivente di aderire all'orientamento maggioritario secondo cui la sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della Legge n. 47 del 1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente al 1° settembre
1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare. Ne consegue che, in queste ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c. (cfr. Sez. II, Ord. n. 6685 del 2019).
Sul punto, del resto , va segnalato anche la recente decisione delle Sezioni Unite che hanno affermato la natura di nullità solo formale della previsione di cui all'art. 40 della Legge n. 47 del 1985.
In occasione della citata pronuncia, infatti, si è affermato il seguente principio di diritto “La nullità comminata dall'art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della I. n. 47 del
1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (cfr. Sez. U. Sent. n. 8230 del 2019).


2.2. Sulla domanda attorea subordinata di accertamento e dichiarazione della risoluzione del contratto preliminare per inadempimento.
Anche tale domanda deve essere rigettata .
Sostiene parte attrice che sarebbe stato promesso in vendita un immobile non commerciabile.
Orbene come chiarito dal CTU anche nella integrazione di CTU “Nel caso in esame, …..,
l'immobile per cui è causa risulta “commerciabile” , dal momento che la parte venditrice ha la possibilità di dichiarare, nell'atto di alienazione del bene, oltre che l'epoca in cui è stato realizzato l'intero edificio (antecedente al 01/09/1967), anche gli estremi dell'ultima
Autorizzazione Comunale n. rilasciata dal comune di Sorrento in data 26/06/1990, Nu_1
risultando tali dichiarazioni efficaci ed il titolo abilitativo realmente esistente e riferibile proprio all'immobile oggetto del trasferimento”.
Quanto alla conformità urbanistica si deve rilevare che all'art. 7 del preliminare la promittente dichiarava di non poter garantire la conformità urbanistica e catastale.
Da tutto quanto sopra esposto consegue che anche tale domanda deve essere rigettata.

2.3.Tutte le altre questioni restano assorbite.

3. Sulle spese di lite.
Le spese di lite del giudizio di merito e del cautelare in corso di causa , seguono la soccombenza, e si liquidano di ufficio , in assenza di note spese depositate, sulla base dei Dm
55/14 e 147/22, con distrazione in favore dell'Avv. Gianfranco Ficca dichiaratosi antistatario.



P.Q.M.


Il Tribunale di Torre Annunziata definitivamente pronunziando, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa, così provvede:

1. Rigetta le domande attoree;

2. Condanna parte attrice al pagamento delle spese del giudizio di merito che liquida in €
11.268,00 per competenze professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa in favore della convenuta con distrazione in favore dell'Avv. Gianfranco Ficca.

3. Condanna parte attrice al pagamento delle spese del giudizio cautelare che liquida in €
6.642,00 per competenze professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa in favore della convenuta con distrazione in favore dell'Avv. Gianfranco Ficca.
Torre Annunziata, 20 luglio 2024
Il giudice monocratico dott. ssa Luisa Zicari