REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
Il Tribunale Ordinario di Treviso
SEZIONE TERZA in composizione monocratica, in persona del dott. Andrea Valerio Cambi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio iscritto al R.G. n. 5746/2022 promosso da
(C.F. ), nato a [...] Parte_1 C.F._1
l'11.08.1968 e residente in [...], con domicilio eletto in San
Donà di Piave (VE), Piazza IV Novembre, 2, rappresentato e difeso dagli Avv.ti
Chiara Bortoletto e Alessio Zanotto del Foro di, giusta procura in atti;

ATTORI
CONTRO
, nato a [...] il [...], c.f. Controparte_1
, residente in [...] a SIa (TV), C.F._2 CP_2
nata a [...] il [...], c.f.
[...]
, residente in [...] a SIa (TV), C.F._3
, nata a [...] il [...], c.f. Controparte_3
residente in [...] a Fontane di Villorba (TV) e C.F._4
, nata a [...] il [...], c.f. Parte_2
, residente in [...] a Roncade (TV), rappresentati e C.F._5 difesi dall'Avv. Simone Marian del Foro di Treviso ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Treviso, piazza San Vito n. 15, giusta procura in atti;

CONVENUTI E ATTORI IN RICONVENZIONALE
(C.F. e P. IVA Controparte_4
), con sede in [31030] Dosson di Casier (TV), Via Archimede n. 2/i, in P.IVA_1
persona del legale rappresentante pro tempore Geom. (C.F.: Controparte_5 [...]
), rappresentata e assistita, anche disgiuntamente, dall'Avv. C.F._6
Federico Robazza (C.F. e PEC e CodiceFiscale_7 Email_1 dall'Avv. Roberta Robazza (C.F. e PEC CodiceFiscale_8
- 1 -

, entrambi del Foro di Treviso ed elettivamente Email_2
domiciliata, presso lo studio degli stessi, sito in [31100] Treviso, Borgo Cavour n. 59, giusta procura in atti;

CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l'attore : Parte_1
“In via principale. Per tutti i titoli dedotti, accertata la responsabilità contrattuale per violazione dell'obbligo di contrattare e/o di contrarre da parte dei sig.ri CP_1
, , e
[...] Parte_2 Controparte_3 Controparte_2
condannarsi i predetti soggetti, in via solidale tra loro, per tutte le motivazioni e secondo le poste indicate in narrativa, al pagamento della somma complessiva di €
76.648,90 in favore del sig. o della maggiore o minore somma Parte_1
ritenuta di giustizia, anche in via equitativa e/o a titolo di indebito.
Si chiede che le predette condanne vengano pronunciate in via solidale tra i due centri di interesse (venditori e agenzia immobiliare) per le poste di danno che il
Giudice riterrà comuni, nonché in via esclusiva nei per le poste di danno che riterrà imputabili ad uno solo dei due centri di interessi.
In via subordinata. Accertata la responsabilità precontrattuale per illegittimo recesso delle trattative da parte dei sig.ri , , Controparte_1 Parte_2 CP_3
e e/o di
[...] Controparte_2 Controparte_4
condannarsi i predetti soggetti, in via solidale tra loro, per tutte le motivazioni e secondo le poste indicate in narrativa, al pagamento della somma complessiva di €
76.648,90 in favore del sig. o della maggiore o minore somma Parte_1
ritenuta di giustizia, anche in via equitativa e/o a titolo di indebito.
Si chiede che le predette condanne vengano pronunciate in via solidale tra i due centri di interesse (venditori e agenzia immobiliare) per le poste di danno che il
Giudice riterrà comuni, nonché in via esclusiva nei per le poste di danno che riterrà imputabili ad uno solo dei due centri di interessi.
In via ulteriormente subordinata. Nella denegata e assolutamente non creduta ipotesi in cui non venissero accolte le domande in via principale ed in via subordinata, condannarsi i convenuti, in via solidale tra loro e secondo i rispettivi titoli e responsabilità espresse in narrativa, alla restituzione e/o al risarcimento della somma di € 5.000,00 incassata da in data 28.12.2021. Controparte_4
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In ogni caso. Con vittoria di spese, oneri e competente come per legge, anche del procedimento di negoziazione assistita.”
Per la parte convenuta Controparte_4
“In via principale. Rigettarsi le domande ex adverso formulate, in quanto infondate, in fatto ed in diritto, per tutti i motivi esposti in narrativa. Dichiararsi, per l'effetto, che nulla è dovuto all'attrice per i fatti di cui in premessa. In via subordinata. Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande attoree, determinarsi il minor importo eventualmente dovuto dalla convenuta, da determinarsi in corso di causa anche in ragione di quanto argomentato nel presente atto con riferimento alle singole voci di danno di cui parte attrice chiede il risarcimento. In ogni caso: con vittoria di competenze e spese di lite, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, c.p.a. e IVA, come per legge.”
Per i convenuti , e Controparte_1 CP_2 CP_3 Pt_2
“Nel merito: rigettare le domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto per i motivi esposti in narrativa.
Nel merito in via subordinata: ridurre le pretese di cui alle domande attoree a quanto di diritto e ragione.
In via riconvenzionale: accertata la responsabilità precontrattuale dell'attore, per le ragioni esposte in narrativa, condannare il OR al risarcimento Parte_1
dei danni patiti dai ORi , , Controparte_1 Controparte_2 CP_3
e , danni quantificati in Euro 11.088,00, ovvero nella
[...] Parte_2
diversa misura, maggiore o minore, che verrà accertata e quantificata, anche in via equitativa, in corso di causa.
In ogni caso: con vittoria di spese di lite.”
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato il OR conveniva in Parte_1
giudizio i ORi , e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
nonché la al fine di Parte_2 Controparte_4
sentir accogliere le conclusioni sopra trascritte, deducendo la responsabilità contrattuale o precontrattuale dei convenuti in relazione al mancato perfezionamento di una compravendita immobiliare.
L'attore sosteneva che la proposta d'acquisto da lui sottoscritta in data 04.12.2020 e accettata dai ORi integrasse un valido contratto preliminare o, CP_1
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quantomeno, un “preliminare di preliminare”, e che il successivo rifiuto dei promittenti venditori di stipulare il contratto definitivo o un ulteriore preliminare avesse costituito un inadempimento contrattuale o una violazione dei doveri di buona fede nella fase precontrattuale.
Contestava altresì la condotta della ritenendola responsabile Controparte_4
per violazione degli obblighi informativi gravanti sul mediatore ai sensi dell'art. 1759
c.c. e chiedendo la restituzione della somma di € 5.000,00 versata all'agenzia.
Si costituivano in giudizio i ORi contestando integralmente le deduzioni CP_1
attoree e chiedendo il rigetto delle domande formulate in quanto infondate in fatto ed in diritto.
In via riconvenzionale, chiedevano la condanna del OR al risarcimento Parte_1
dei danni patiti, quantificati in Euro 11.088,00, deducendo la responsabilità precontrattuale dell'attore per aver ingiustificatamente interrotto le trattative e avanzato richieste modificative della proposta originaria.
Si costituiva altresì la eccependo la Controparte_4
propria estraneità alle responsabilità ascritte e chiedendo il rigetto delle domande attoree in quanto infondate in fatto ed in diritto.
Nel corso del giudizio venivano depositate dalle parti le memorie istruttorie ex art. 183, comma 6, c.p.c.
L'attore, nella sua prima memoria, precisava ulteriormente il fatto storico della controversia, evidenziando le condotte ritenute inadempienti e produttive di responsabilità in capo ai convenuti, e articolava mezzi istruttori, tra cui prova testimoniale e interrogatorio formale.
I convenuti , nella loro prima memoria, contestavano integralmente le CP_1 avverse deduzioni, ribadivano l'insussistenza di propri inadempimenti e, in via subordinata, contestavano le poste di danno richieste dall'attore, formulando anch'essi richieste istruttorie.
La convenuta si riportava alle proprie difese e contestava le Controparte_4
domande attoree.
Con ordinanza pronunciata in data 24.10.2023, il Giudice ammetteva parzialmente le istanze istruttorie formulate dalle parti e all'udienza del 07.12.2023 venivano assunte le prove testimoniali ammesse.
Esaurita l'attività istruttoria, all'udienza del 12.09.2024, sostituita dal deposito di note
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scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., le parti precisavano le conclusioni sopra trascritte e, con provvedimento del 18.10.2024, la causa veniva trattenuta in decisione previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Motivi della decisione
Pur volendo seguire la prospettazione teorica di parte attrice che fa leva sulla validità del c.d. preliminare di preliminare, quale vincolo preparatorio alla stipula di un successivo contratto preliminare e da cui già scaturirebbe un “obbligo a contrattare”, al ricorrere dei presupposti e secondo i principi di diritto tracciati dalla nota sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 4628 del 06/03/2015, la domanda attorea, volta ad accertare la responsabilità contrattuale dei ORi per CP_1
inadempimento al suddetto obbligo non può trovare accoglimento.
Dagli atti di causa e dall'istruttoria espletata è infatti emerso che, pur essendovi stata una iniziale proposta di acquisto accettata dai convenuti nel dicembre 2020, il prosieguo delle trattative sia stato connotato da una sostanziale divergenza di intenti dell'attore rispetto ai termini originari dell'affare e, soprattutto, dall'inopinata sopravvenienza di nuove ed inedite richieste del proponente, tali da configurare, più che l'impulso all'attuazione di un vincolo contrattuale già perfezionato e concordato nei suoi termini essenziali, una sostanziale e generalizzata riapertura delle trattative.
In particolare, è circostanza pacifica che, successivamente all'accettazione della proposta, il OR abbia avanzato nuove richieste concernenti il Parte_1
frazionamento di alcune unità immobiliari a destinazione agricola per poi procedere all'accorpamento dei nuovi mappali al fabbricato quali sue pertinenze, proponendo la conclusione di ben tre contratti distinti, anche con l'indicazione della di lui moglie quale promissaria acquirente, senza che tali aspetti fossero stati in alcun modo prospettati o accennati nella proposta originaria.
Non può poi non tenersi in debita considerazione l'ulteriore circostanza per cui il si sia del tutto disinteressato del rispetto del programma negoziale da egli Parte_1
stesso proposto, lasciando decorrere il termine a suo tempo fissato per il rogito senza nemmeno sollecitare i convenuti ad accordarne la proroga.
L'assai più complesso assetto negoziale preteso dall'attore nelle successive trattative induce a ritenere che lo stesso IG. ritenesse la proposta accettata a dicembre Parte_1
2020 il punto iniziale di una articolata negoziazione e non invece un accordo perfetto e pienamente vincolante.
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A fronte della pacifica interruzione delle trattative da parte dei convenuti, il sindacato sull'eventuale responsabilità di quest'ultimi non può prescindere da una valutazione comparativa del contegno tenuto dalle parti nella pendenza del termine fissato per la stipula del preliminare e nelle successive trattative, dovendosi in particolare stabilire se una di esse abbia, con la propria condotta, fatto venir meno l'interesse dell'altra al mantenimento delle trattative o all'eventuale conclusione del contratto definitivo.
Nel caso di specie, le reiterate e modificate richieste del OR , protrattesi Parte_1
per diversi mesi e culminate in una proposta significativamente diversa da quella iniziale, hanno ingenerato nei ORi la legittima aspettativa che CP_1
l'originario accordo non avesse più alcuna concreta valenza vincolante.
È in particolare emerso nel corso dell'istruttoria che l'odierno attore avesse innanzitutto subordinato il proprio assenso alla stipula del preliminare di compravendita immobiliare alla previa liberazione di una porzione di terreno agricolo dall'occupazione sine titulo di un terzo, tale sig. , e alla materiale Persona_1
chiusura di un varco con la proprietà oggetto dell'offerta di acquisto.
Rispetto all'offerta originaria, il sig. aveva inoltre avanzato l'ulteriore Parte_1
pretesa di stipulare due contratti preliminari distinti, uno per l'abitazione e uno per i terreni, differenziandone anche la formale intestazione.
L'attore aveva ancora richiesto che prima della stipula del preliminare fosse ripristinata, mediante un procedimento di sanatoria, la piena conformità edilizia ed urbanistica dell'immobile, a cura a spese dei venditori.
I ORi , secondo quanto dichiarato dalla testimone , dal canto loro CP_1 Tes_1 non intendevano dare corso alla liberazione dell'immobile e alla chiusura del varco prima che il proponente avesse sottoscritto il preliminare e, in ogni caso, consideravano la questione del OR un "falso problema", stante Per_1
l'inesistenza di alcun diritto reale in capo a costui e la dedotta circostanza secondo la quale questi fosse stato soltanto temporaneamente autorizzato a coltivare l'orto per mera tolleranza e in via del tutto precaria.
In estrema sintesi, i ORi volevano che fosse prima formalizzato CP_1
l'impegno all'acquisto con la sottoscrizione del preliminare e solo successivamente avrebbero eventualmente affrontato le questioni relative alla liberazione del terreno e al frazionamento, che consideravano aggiunte successive alla proposta iniziale.
In tale contesto fattuale, l'interruzione delle trattative da parte dei convenuti non può
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ritenersi illegittima o contraria a buona fede.
Rispetto, infatti, all'iniziale prospettazione della conclusione dell'affare in tempi assai celeri (si deve rammentare che l'attore stesso, nella propria proposta di dicembre
2020, aveva inizialmente fissato il termine per il definitivo al 10 marzo 2021), la trattativa era stata di fatto ripresa soltanto a giugno del 2021, all'esito di un incontro in cui l'attore aveva per la prima volta manifestato le sue perplessità riguardo alla presenza del OR sul terreno e la sua volontà che il fondo fosse liberato Per_1
prima della sottoscrizione del preliminare.
La necessità per l'attore di procedere al frazionamento dei terreni e dell'accorpamento di alcune delle nuove unità che si sarebbero originate al mappale del fabbricato era stata poi formalizzata nella bozza di preliminare inviata dal mediatore al sig. Parte_1
in data 17.7.2021; quest'ultimo, nella successiva proposta di acquisto del 19 settembre
2021, aveva ulteriormente ribadito la propria richiesta che il frazionamento dei terreni
(mappali 810 e 360) avvenisse prima della stipula del contratto preliminare.
Questa pretesa, in particolare, appare oggettivamente sproporzionata e contraria a buona fede, solo a considerare che in tal modo l'attore voleva di fatto imporre ai venditori di modificare la consistenza, la conformazione e la destinazione d'uso dei propri immobili secondo i suoi desiderata, sostenendone i non indifferenti oneri economici, senza tuttavia contestualmente obbligarsi all'acquisto, né offrirsi di contribuire alla spesa.
La materiale presenza dell'orto coltivato dal citato sig. non rappresentava Per_1
poi una ragione seriamente ostativa alla stipula di un preliminare di compravendita immobiliare, atteso che, in tale sede, ben avrebbero potuto le parti prevedere espressamente la consueta garanzia di libertà del bene promesso da pesi e diritti di terzi, con l'assunzione di una specifica obbligazione in tal senso a carico dei venditori, il cui inadempimento prima del rogito avrebbe legittimato il promissario acquirente a recedere dal contratto e ad avvalersi, se del caso, dei mezzi di tutela di cui all'art. 1385 c.c.
Analoga considerazione deve svolgersi, infine, per la questione della conformità del compendio immobiliare, poiché, come è noto, la piena regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile promesso in vendita è condizione di validità del contratto traslativo e non, invece, del contratto preliminare che l'abbia preceduto.
In ragione di quanto appena esposto, nessuna delle condizioni imposte dal Parte_1
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per la firma del preliminare poteva ritenersi ragionevole e giustificata e, di conseguenza, alcun inadempimento contrattuale può essere ascritto ai ORi
, atteso che il mero “obbligo a contrattare” che, secondo il dictum delle CP_1
Sezioni Unite della Suprema Corte, può scaturire dal c.d. “preliminare di preliminare” non può in concreto tradursi in una passiva e indiscriminata soggezione a qualsivoglia pretesa del proponente.
Non si ravvisa nella condotta dei ORi nemmeno un recesso ingiustificato CP_1 dalle trattative idoneo a fondare una responsabilità ai sensi dell'art. 1337 c.c.
Al contrario, essi hanno dimostrato di aver pazientato e di aver valutato le diverse proposte avanzate dal OR , per poi legittimamente ritenere tramontata la Parte_1
possibilità di raggiungere un accordo definitivo a fronte della continua modificazione delle condizioni da parte dell'attore.
La successiva vendita dell'immobile a un terzo, avvenuta a distanza di tempo e a condizioni diverse, non può di per sé configurare una violazione dei doveri di buona fede nella fase precontrattuale, stante la mancata conclusione di un vincolo contrattuale preliminare con il OR , mancata conclusione in realtà Parte_1
imputabile, come pocanzi evidenziato, alle iniziative dello stesso attore.
La domanda attorea risulta quindi infondata nell'an, sia sotto il profilo della dedotta responsabilità contrattuale dei promittenti venditori, sia nella complanare prospettazione di una loro culpa in contrahendo.
Quanto alla domanda riconvenzionale dei ORi volta ad accertare la CP_1
responsabilità precontrattuale del OR , essa non può a sua volta trovare Parte_1
accoglimento.
I convenuti hanno infatti richiesto la condanna dell'attore al pagamento della somma di € 10.000,00 complessivi, ovvero € 2.500,00 per ciascuno dei ORi a CP_1
titolo di risarcimento dei danni per aver inutilmente confidato nel buon esito delle trattative e per il ritardo nel conseguimento del ricavato della vendita.
Inoltre, i convenuti chiedono la condanna dell'attore alla rifusione del costo dell'IMU corrisposto nel periodo compreso tra il 10.03.2021 (termine inizialmente fissato per la stipula della compravendita con il OR ) e il 15.02.2022 (data di cessione Parte_1
degli immobili alla società Prosoft s.r.l.).
Tali pretese appaiono tuttavia del tutto infondate, solo a considerare che qualsivoglia pregiudizio di natura patrimoniale astrattamente ascrivibile al promissario acquirente
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risulta ampiamente assorbito dal maggior prezzo pacificamente ricavato dalla vendita alla Prosoft s.r.l.
Per quel che concerne i rapporti tra attore e agenzia, deve rammentarsi che la giurisprudenza di legittimità (Cass., Sez. II, n. 2359 del 2024) ha anche di recente chiarito che “nel contratto di mediazione il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755
c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso;
ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando questi sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita
(Cass. n. 20132/2022; Cass. n. 22273/2010)”.
Nel caso di specie, l'effettiva portata della comune volontà delle parti emerge chiaramente dal testo della dichiarazione sottoscritta dal sig. in data Parte_1
4.12.2020 (doc. 6 fasc. convenuta , in cui, Controparte_4
immediatamente dopo la quietanza del versamento della somma di € 5.000,00 a mezzo assegno bancario tratto su Unicredit, veniva previsto che detto titolo “sarà trattenuto dall'agenzia e incassato solamente alla sottoscrizione del Controparte_4
preliminare di compravendita.”
Le parti hanno quindi inequivocabilmente inteso ancorare l'insorgenza del diritto alla provvigione alla stipula del vero e proprio contratto preliminare, così dimostrando di considerare esclusivamente tale accordo il momento di “conclusione dell'affare”.
Siffatta previsione deve ritenersi prevalente rispetto alla clausola immediatamente successiva per cui “in caso di accettazione (della proposta di acquisto – ndr) e mia rinuncia all'acquisto tale somma sarà da voi trattenuta”, in quanto maggiormente coerente e rispettosa della configurazione originaria del programma negoziale, in quanto delineato mediante la successione dei tre passaggi della proposta accettata, della stipula del preliminare e del rogito notarile.
La convenuta dovrà dunque restituire Controparte_4
all'attore l'importo di € 5.000,00, perché incassato sine causa.
Trattandosi di indebito oggettivo e dovendosi presumere la buona fede dell'accipiens, tale importo andrà maggiorato di interessi compensativi dalla data di notificazione della domanda giudiziale sino all'effettivo soddisfo.
Le spese di lite, attesa la reciproca soccombenza, possono essere integralmente
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compensate da attore e convenuti, mentre devono seguire la soccombenza nel parallelo rapporto processuale tra il sig. e la società di mediazione. Parte_1

p.q.m.

il Tribunale di Treviso, in composizione monocratica, in persona del dott. Andrea
Valerio Cambi, disattesa ogni altra domanda, eccezione o istanza, definitivamente pronunciando, così provvede:
- rigetta tutte le domande svolte dal sig. (C.F. Parte_1
), nato a [...] l'[...] nei confronti dei C.F._1
convenuti , nato a [...] il [...], c.f. Controparte_1
, residente in [...] a SIa (TV), C.F._2 CP_2
nata a [...] il [...], c.f.
[...]
, residente in [...] a SIa (TV), C.F._3
, nata a [...] il [...], c.f. Controparte_3
residente in [...] a Fontane di Villorba (TV) e C.F._4
, nata a [...] il [...], c.f. Parte_2
; C.F._5
- rigetta la domanda riconvenzionale svolta dai convenuti nei confronti dell'attore;
- condanna (C.F. e P. Controparte_4
IVA ) alla restituzione in favore di (C.F. P.IVA_1 Parte_1
), nato a [...] l'[...] dell'importo di € C.F._1
5.000,00 oltre interessi al saggio legale ex art. 1284, co. 1 c.c. dalla notifica della domanda giudiziale sino all'effettivo soddisfo;

- compensa integralmente le spese di lite tra l'attore e i convenuti sig.ri ; CP_1
- condanna (C.F. e P. Controparte_4
IVA ) alla rifusione in favore di (C.F. P.IVA_1 Parte_1
), nato a [...] l'[...] delle spese di lite che si C.F._1
liquidano in € 1.278,00 per compenso professionale, oltre a spese generali al 15%,
IVA e CPA come per legge;

Così deciso in Treviso, 14/04/2025.
Il giudice
Dott. Andrea Valerio Cambi
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