REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Giudice del Tribunale di Monza - 1^ Sezione civile - dott. Nicola GRECO ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A (ex art. 281 sexies, c. 3, c.p.c.) nella causa N. 2335/2023 R.G. promossa da
(C.F.: ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F.: ), C.F._2 con i proc. dom. Avv.ti Delia DORSA e Giovanni MAZZON, Via Bergamo, n. 11, Milano
- parti attrici - contro
(C.F.: ), (C.F.: Controparte_1 C.F._3 Parte_3
) ed (C.F.: ), C.F._4 Parte_4 C.F._5 con il proc. dom. Avv.to Angela CERBONE, Viale Ungheria, n. 15/b, Milano
- parti convenute - e con
(C.F.: ), Controparte_2 P.IVA_1 con il proc. dom. Avv.to Paolo MORETTI, Via Legionari in Polonia, n. 40, Bergamo
- parte terza chiamata (su istanza delle parti convenute) -
e con
( : e Controparte_3 CP_4 P.IVA_2 Parte_5
(C.F.: ), C.F._6 con i proc. dom. Avv.ti Melissa GAMMERI e Cristiana GEREMIA, Via delle Forze Armate, n. 13, Milano
- parti terze chiamate (su istanza delle parti convenute) -
e con

Controparte_5
- parte terza chiamata (su istanza di e ) - Controparte_3 Pt_5
Alla volta dell'assunzione in decisione ex art. 281 sexies c.p.c., le difese delle parti costituite hanno concluso come in atti.
OGGETTO: vendita di cose immobili;
azione ex artt. 1476, comma 3 - 1490 - 1494 c.c.. FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione 20.2.2023, iscritto a ruolo il 6.3.2023, il sig. Parte_1
e la sig.ra hanno convenuto in giudizio i signori Parte_2 Controparte_1
ed , esponendo – in via di sintesi e per quanto di interesse Parte_3 Parte_4 ai fini della decisione – di aver acquistato il 26.5.2022 dai convenuti un'immobile (sito in Varedo, Via Maddalena, n. 14), consegnato “nel mese di settembre, anche a seguito di scrittura privata del 30/03/2022 intercorsa tra le parti, in base alla quale i venditori avrebbero liberato l'immobile entro e non oltre il 20/08/2022”; di aver gli attori medesimi, “a seguito dell'inizio della conduzione dell'unità immobiliare”, rilevato “gravi difformità del bene rispetto all'impianto di condizionamento che veniva trovato non funzionante, nonché del pavimento del soggiorno, il quale presentava diverse piastrelle da sostituire in quanto mal posate e mobili”, avendo notato, in particolare, “con il passare dei giorni, sempre un maggior numero di piastrelle del pavimento del soggiorno (che) si staccavano dal fondo diventando mobili”, così da essere
“costretti a coprire il pavimento con tappeti per evitare ulteriori dissesti ed evitare rischio di cadute”; inoltre, di essere venuti a conoscenza – “a seguito di accesso agli atti dell'immobile in Comune per la presentazione di una pratica edilizia necessaria all'installazione di alcune pensiline” – che la misura delle finestre (in larghezza), invece di 130 cm (come da disegno della SCIA 2021) è di 116 cm, dimensione per effetto della quale “nella camera al primo piano … non è più rispettato il rapporto aeroilluminante di 1/8”, facendo così perdere a tale vano il requisito dell'abitabilità, risultando esso locale senza permanenza di persone, con conseguente deprezzamento della unità immobiliare;
ancora, di essere emerse irregolarità alla caldaia (avendo gli attori medesimi affrontato la spesa di € 305,00 per gli interventi di sistemazione), al camino, all'impianto fotovoltaico (con “una spesa per l'energia elettrica, non preventivata, di € 237,65”); di aver contestato ai venditori le difformità con raccomandata a/r del 5.10.2022; di aver tecnico di fiducia stimare i costi per le opere sull'immobile e la perdita di valore di esso nella somma complessiva di € 30.140,00. Tanto esposto, la difesa attorea – argomentando in diritto con riferimento alla sussistenza di responsabilità dei convenuti ex artt. 1476, comma 3 - 1490 - 1494 c.c. – ha così concluso:
“In via principale e nel merito: accertare e dichiarare l'inadempimento dei Sigg.ri Pt_6
, e ai sensi degli artt. 1476, III co., 1490 e 1494
[...] Parte_7 Parte_8 del Codice Civile, come meglio descritto in parte narrativa e, per l'effetto,
- condannare gli stessi alla corresponsione, a favore degli attori, della complessiva somma di € 30.377,65, o in quella maggiore o minor somma che il Giudice riterrà di giustizia ed alla luce della espletando istruttoria, oltre agli interessi di legge dal dì del dovuto al saldo. Comunque con vittoria di spese e competenze professionali del presente giudizio e successive occorrende.”
Costituitisi in giudizio, i convenuti ed , eccepita (pure) CP_1 CP_6 CP_7 la decadenza ex art. 1495 c.c., hanno contestando la fondatezza – in fatto ed in diritto – delle domande attoree, concludendo – in via principale – per il rigetto di esse;
vinte le spese di lite. Comunque, i convenuti – fatto presente di aver fatto eseguire lavori di efficientemento energetico sull'immobile poi venduto agli attori (tra cui la realizzazione di “cappotto”), lavori progettati da ed eseguiti da , con Controparte_3 Controparte_2
Direzione dei Lavori affidata all'AR. – hanno chiesto di essere autorizzati a Parte_5 chiamare in causa detti soggetti, a fine di manleva per il caso di soccombenza. Autorizzata la chiamata in giudizio, è stata citata e si è costituita , Controparte_2 che ha negato l'esistenza di profili di responsabilità ad essa imputabili, con conseguente rigetto di ogni pretesa azionata contro medesima. Controparte_2
Autorizzata la chiamata in giudizio, sono stati citati e si sono costituiti Controparte_3
l'AR. , i quali hanno negato l'esistenza di profili di responsabilità
[...] Parte_5 loro imputabili, con conseguente rigetto di ogni pretesa azionata nei loro confronti.
Comunque, e hanno chiesto di essere autorizzati a Controparte_3 CP_8 chiamare in causa fini di manleva per l'ipotesi di soccombenza. Controparte_9
Assegnata la causa ad un primo giudice (dott.ssa Gaia CALDARINI); rinviata la prima udienza a seguito di “istanza di differimento” avanzata dalla difesa attorea (cfr. decreto 23.3.2023); differita la prima udienza ex art. 269 c.p.c. in relazione alla chiamate di terzo (cfr. decreti 29.5.2023 e 8.10.2023); rimesse in termini le parti convenute Controparte_3 [...] alla volta della notifica alla compagnia di assicurazione e, quindi, disposto rinvio per CP_8 gli incombenti di cui all'art. 183 c.p.c. (cfr. verbale udienza 26.2.2024); riassegnata la causa allo scrivente;
respinta la richiesta attorea di “disporsi C.T.U. in via anticipata” ed assegnati i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 c.p.c. (cfr. ordinanza 25.11.2024); rigettate le istanze istruttorie (cfr. ordinanza 23.5.2025); l'11.9.2025, il procedimento – su conclusioni rassegnate come a PCT e fissato termine per il deposito di note autorizzate (cfr. ord. 23.5.2025 cit.) – è stato assunto in decisione ex art. 281 sexies c.p.c. e, quindi, definito, con sentenza ex art. 281 sexies, comma 3, c.p.c..
************** Si premette che:
i) difese, eccezioni ed argomentazioni delle parti saranno esaminate per quanto strettamente necessario nella prospettiva della motivazione di questa sentenza, applicato il principio
“della ragione più liquida” (cfr. Cass., Sez. 5, Sent. n. 11458 dell'11.5.2018; nonché Cass., Sez. V, Ord. n. 363 del 9.1.2019); ii) le circostanze di fatto rilevanti ai fini della decisione sono esclusivamente quelle allegate (e contestate) entro il termine fissato dalla legge processuale per la maturazione in capo alle parti delle preclusioni assertive aventi ad oggetto gli elementi costitutivi delle pretese azionate in causa (vale a dire, entro il termine previsto per il deposito della memoria ex art. 183, comma 6, n.1, c.p.c.), inammissibili – perché tardive – deduzioni successive al termine de quo (cfr. Cass., Sez. 3, Sent. n. 7270 del 18.3.2008); senza che neppure rilevi il fatto che le circostanze non specificatamente allegate siano, in tesi, evincibili dai documenti già prodotti (quanto al rapporto tra deduzione e produzione documentale, cfr. Cass., Sez. 3, Sent. n. 7115 del 21.3.2013; cfr. altresì, Cass., Sez. 3, Ord. n. 30607 del 27.11.2018, nonché Cass., Sez. 3, Ord. n. 11103 del 10.6.2020).
Innanzi tutto, va evidenziato che nell'atto di vendita del 26.5.2022, al punto 8.3 si legge:
“La Parte Acquirente dichiara di aver ricevuto le certificazioni degli impianti che corredano i beni in oggetto;
in particolare, dichiara di non avere alcuna pretesa di messa a norma di detti impianti ove essi fossero riscontrati non conformi alla normativa vigente all'epoca della loro realizzazione e/o alla data odierna” (cfr. doc. n. 1 fasc. attoreo) Stante la clausola negoziale sopra trascritta, gli attori non possono avanzare pretese nei confronti dei convenuti in relazione ad interventi di messa a norma degli impianti dell'immobile. Tanto si precisa perché dall'atto di citazione traspare che alcuni dei vizi denunciati sono riconducibili proprio a (lamentati) deficit di conformità alla normativa e ciò, in particolare, quanto alla caldaia ed al camino, essendo, a dire degli attori, la prima risultata “non in regola” e il secondo privo della paratia/valvola di chiusura di separazione della canna fumaria dalla camera di combustione nella connessione camino/canna fumaria (cfr. pag. 4 dello scritto introduttivo). Inoltre, fermo ciò che si è esposto nel capoverso precedente, di per sé dirimente alla volta del rigetto dell'azione attorea con riferimento alla caldaia ed al camino, sempre con riguardo a tali elementi, va evidenziato che – per allegazione delle stesse parti attrici (cfr. pag. 4 cit.), gli interventi di sistemazione sulla caldaia sono stati effettuati prima dell'introduzione del giudizio, cosicché sarebbe stato impossibile effettuare qualsiasi verifica sul fatto che il generatore di calore fosse “non in regola” (allegazione, tra l'altro, del tutto generica, assente qualsiasi più precisa specificazione della tipologia di problematica, in tesi, esistente); circa, poi, il camino, dall'atto di citazione si apprende che il tecnico incaricato dai signori ha Parte_9 indicato il “pezzo” mancante, come “di solito presente”, cosicché non vi è neppure precisa deduzione della necessità di tale “pezzo” (altro essendo un “pezzo” necessario/obbligatorio, altro uno “di solito presente”) e da ciò – a ben vedere – la non configurabilità di vizio/difetto. Proseguendo con l'analisi, come sopra anticipato, i convenuti hanno eccepito – in via preliminare di merito – il mancato rispetto da parte dei signori del Parte_9 termine previsto dall'art. 1495 c.c., con conseguente decadenza dal diritto della garanzia. In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, nella giurisprudenza di legittimità è consolidato il principio secondo cui, eccepita dal venditore la tardività della denuncia rispetto alla data di consegna del bene, incombe sull'acquirente, trattandosi di condizione necessaria per l'esercizio dell'azione, l'onere di provare di aver denunciato i vizi nel termine di legge ex art. 1495 c.c. (cfr., tra le tante, Cass., Sez. 6 - 2, Ord. n. 24348 del 30.9.2019 e Cass., Sez. 2, Sent. n. 12130 del 14.5.2008). Quanto al momento della consegna dell'immobile le parti non concordano. In particolare, gli attori hanno allegato essere avvenuta “nel mese di settembre” (cfr. pag. 2 dell'atto di citazione); i convenuti, invece, hanno dedotto che essa è stata effettuata in data 29.7.2022 (cfr. pag. 5 della comparsa di costituzione e risposta). Al riguardo, va evidenziato che è agli atti della causa una scrittura privata 30.3.2022 con la quale le parti hanno previsto: “2) la consegna dell'immobile … dovrà avvenire entro e non oltre il 20/08/2022”, avendo anche stabilito che “per ogni giorno di ritardo della consegna dell'immobile di cui al punto 2) viene stabilita una penale di euro 100,00 giornaliera” (cfr. doc. n. 2 fasc. attoreo). Nulla è stato riferito circa l'inosservanza del termine di consegna fissato nella scrittura de qua (né in relazione alla richiesta di pagamento della penale ivi fissata [ed è inverosimile che, sorto il contrasto tra le parti sfociato nella presente causa, se la data del 20.8.2022 non fosse stata rispettata, i signori non avrebbero avanzato richiesta del versamento Parte_9 della penale]), cosicché la consegna va fatta risalire al più tardi al 20.8.2022; fermo che l'indicazione generica “nel mese di settembre” che si legge nello scritto introduttivo (pure a fronte del termine ultimo di cui alla scrittura 20.3.2022 cit. e della penale per il ritardo), a tutto concedere, potrebbe far collocare la consegna del bene all'inizio del mese (e non alla fine). La denuncia dei vizi/difetti è stata effettuata con raccomandata 5.10.2022 (cfr. doc. n. 14 fasc. attoreo). Ciò posto in punto di momento in cui va collocata la consegna dell'unità immobiliare, in via schematica ed in ottica di sintesi,
- quanto alla (lamentata) criticità delle piastrelle, gli stessi attori riferiscono di averla rilevata sin dall'inizio della conduzione della dell'immobile, essendo stati pure costretti “a coprire il pavimento con tappeti per evitare ulteriori dissesti ed evitare rischio di cadute”; si versa, così, in ipotesi di vizio apparente e non è possibile ritenere che i signori Parte_9 abbiano soddisfatto l'onere della prova su di essi gravante in punto di tempestività della denunzia ai venditori ex art. 1495 c.c.;
- del pari è a dirsi in relazione all'impianto di condizionamento;
d'altro canto, la tardività è qui attestata in via obiettiva dalla documentazione prodotta dalla stessa difesa attorea: infatti, sub doc. n. 4 del fascicolo di parte vi è una fattura datata 27.9.2022 (collegata ad intervento di sistemazione di tale impianto: cfr. pag.3 dell'atto di citazione), cosicché, dovendo logicamente collocare la scoperta del vizio in data antecedente alla fattura per la riparazione, il termine di otto giorni risulta superato;
fermo altresì che, trattandosi di intervento già eseguito alla data nella quale cui il giudizio è stata introdotto, non vi sarebbe stata possibilità di verificare in modo obiettivo il malfunzionamento dell'aria condizionata e la causa di esso;

- quanto, poi, al profilo della camera al primo piano (rapporto aeroilluminante inferiore ai limiti previsti per l'abitabilità del vano, da considerare quindi locale senza permanenza di persone), è la stessa parte attrice ad attribuire la scoperta di tale criticità al doc. n. 6 del proprio fascicolo, vale a dire, alla “relazione tecnica AR. , collegando altresì quanto scoperto dal CP_10 tecnico alla pratica per la “installazione di alcune pensiline” (cfr. pag. 3 dell'atto di citazione); ciò posto, la “relazione tecnica AR. (prodotta sub doc. n. 6 cit.) è datata 29.9.2022”, CP_10 tuttavia, sub doc.n.26 fasc. vi è un messaggio WhatsApp dell'8.8.2022 Parte_10
(ore 8:02 AM), con allegato un file pdf “Relazione Varedo”, inviato da utenza intestata al sig. , del seguente tenore: “Questa è la relazione dell'architetto sulla pratica per le Pt_1 pensiline. La legga con attenzione perché ci sono gravi problemi che ci coinvolgono tutti. Più tardi la chiamo e ne parliamo”; ora, escluso che tale messaggio (o la conversazione che forse ne è seguita) possa essere inteso quale “denunzia” del vizio (non fosse altro perché nulla al riguardo è stato dedotto), non risultando che la “pratica per le pensiline” abbia generato criticità diversa ed ulteriore rispetto alle misure della finestra della stanza con incidenza sul rapporto aeroilluminante del locale, ne consegue che gli acquirenti erano a conoscenza del vizio in epoca assai antecedente al 29.9.2022, con conseguente tardività della denunzia 5.10.2022 pure in relazione al “declassamento” del locale al primo piano da abitabile a senza permanenza di persone;

- gli attori, ancora, hanno lamentato il malfunzionamento dell'impianto fotovoltaico;
al riguardo, come già evidenziato per l'impianto di condizionamento e per il camino, dalle allegazioni di parte e dalla documentazione prodotta (cfr. doc. n. 11 fasc. emerge Parte_10 che l'intervento di sistemazione è stato effettuato prima della introduzione del giudizio e da ciò l'impossibilità di fornire la prova del vizio;
inoltre, anche in tal caso, non vi è prova della tempestività della denunzia;

- infine, all'udienza 26.2.2024, la difesa attorea – ha riferito che “nelle more sono comparse ulteriori problematiche dovute ad infiltrazioni di acqua piovana” (cfr. verbale udienza cit.); la tematica è ripresa nella memoria ex art. 183, comma 6, n. 1), c.p.c., in cui si apprende di una denuncia 4.9.2023 (cfr. doc. n. 26 fasc. ), dalla quale si ricava che le Parte_9 infiltrazioni di acqua piovana vi sarebbero state in occasione “dei recenti nubifragi della fine di agosto”; ora, anche quanto a tale problematica, pur volendo ritenere che le infiltrazioni di acqua piovana (penetrata da sotto la soglia del battente della porta blindata: cfr. doc. n. 26 cit.) siano ricollegabili a vizio dell'immobile (e non all'eccezionalità dell'evento atmosferico), la genericità dell'allegazione della data dell'evento (“fine di agosto”), impedisce di ritenere soddisfatto l'onere della prova circa la tempestività della denuncia, nonché sul rispetto del termine di prescrizione annuale ex art. 1495, c. 3, c.c. (al riguardo, si consideri che la difesa di parte convenuta ha eccepito la tardività dei nuovi vizi: cfr. pag. 2 memoria ex art. 183, c. 6, n. 1, c.p.c.); prescrizione che – come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità – si integra
“nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto, e ciò indipendentemente dalla scoperta del vizio” (cfr. Cass., Sez. 6 - 3, Ord. n. 3926 del 9.2.2023 e Cass., Sez. 2, Sent. n. 11037 del 5.5.2017). Considerazioni del tutto analoghe a quelle che precedono valgono con riferimento ai fenomeni infiltrativi ricollegati dagli attori alle “ulteriori piogge” di cui alla contestazione 13.11.2023 (cfr. doc. n. 27 fasc. ): infatti, anche qui vi è assoluta genericità circa il Parte_9 momento della manifestazione della lamentata problematica (con le ovvie conseguenze in punto di valutazione della tempestività della denuncia ai venditori), nonché con riferimento al rispetto del termine annuale di prescrizione dell'azione di garanzia (prescrizione che, in relazione alla denuncia 13.11.2023, invero, può darsi sicuramente per integrata pure aderendo alla tesi attorea della consegna a settembre 2022).
Giova precisare che quanto sopra esposto in relazione al difetto di prova di tempestività della denuncia non può essere inficiato da eventuali riconoscimenti dei vizi, dal momento che i convenuti non hanno effettuato alcun riconoscimento e, anche laddove si volesse ritenere che riconoscimento sia stato posto in essere da qualcuno dei terzi chiamati, come chiarito dalla Corte di legittimità, il riconoscimento proveniente da un terzo rispetto al contratto in relazione al quale la garanzia è azionata non esonera l'acquirente dalla tempestiva denuncia al venditore (cfr. Cass., Sez. 2, Sent. n. 8420 del 27.4.2016 e Cass., Sez. 3, Ord. n. 4300 del 16.2.2024).
Va da sé, che viste le considerazioni che precedono circa l'insussistenza dei presupposti per l'azione di garanzia, i signori non possono neppure avanzare – ex artt. Parte_9
1476, c. 3 - 1490 - 1494 c.c. – pretesa di risarcimento danni. Infatti, la Suprema Corte ha precisato che “il compratore, che abbia subito un danno a causa dei vizi della cosa, può rinunciare a proporre l'azione per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo ed esercitare la sola azione di risarcimento del danno dipendente dall'inadempimento del venditore,sempre che in tal caso ricorrano tutti i presupposti dell'azione di garanzia e, quindi, siano dimostrate la sussistenza e la rilevanza dei vizi ed osservati i termini di decadenza e di prescrizione ed, in genere, tutte le condizioni stabilite per l'esercizio di tale azione” (Cass., Sez.2, Ord. n.1218 del17.1.2022; nonché, Cass., Sez.2, Sent. n.15481 del 6.12.2001).
Rigettate le domande attoree, risultano assorbite quelle azionate in manleva dalle parti convenute nei confronti delle terze chiamate, nonché quella in garanzia promossa da
[...]
contro la compagnia di assicurazioni. Controparte_3 Parte_5
************** Come per legge, il regolamento delle spese di lite segue la soccombenza, con conseguente condanna delle parti attrici, in via tra loro solidale, a rifonderle a quelle convenute per l'importo liquidato in dispositivo, ex D.M. n. 55/2014, in ragione del valore e dell'oggetto della causa, della durata del giudizio, del fatto che si è tenuta una sola udienza “in presenza” e dell'attività processuale svolta, con la precisazione che, ex art. 4, c. 1, D.M. n. 55/2014 cit., si procede a diminuire in misura del 50% i valori medi di cui alle tabelle allegate al D.M. cit. sia per la
“fase istruttoria e/o di trattazione” (limitata a predisporre e depositare a PCT le memorie ex art. 183, c. 6, c.p.c., assente qualsiasi attività istruttoria), sia per la “fase decisionale” (stante la semplificazione di tale fase, con sentenza emessa ex art. 281 sexies, c. 3, c.p.c. a seguito di “trattazione scritta” ex art. 127 ter c.p.c., pur se previo deposito di brevi note conclusive). Sempre a carico delle parti attrici devono essere poste anche le spese di lite relative alla posizione delle parti terze chiamate costituite, visto che l'estensione del contraddittorio a queste ultime su iniziativa dei convenuti deve essere ricondotta alle domande promosse dagli attori, così, respinte le pretese attoree, le conseguenze da esse scaturenti, pure sotto il profilo qui in esame, debbono essere fatte gravare sulla parte che ha dato ragione di chiamare in causa chi, in teoria, poteva essere tenuto a rispondere in manleva e/o regresso (cfr. Cass., Sez.6 - 3, Sent. n.2492 dell'8.2.2016 e Cass., Sez.2, Sent. n.23552 del 10.11.2011).
La presente sentenza è provvisoriamente esecutiva per legge.


P. Q. M.


Respinta /o assorbita ogni altra istanza, difesa ed eccezione delle parti,
- rigetta le domande azionate delle parti attrici contro quelle convenute, con conseguente superfluità ai fini della decisione di esaminare le pretese in manleva / garanzia promosse dalle parti convenute nei confronti di quelle terze chiamate;

- condanna le parti attrici, in via tra loro solidale, a rifondere le spese di lite a quelle convenute, liquidando a tale titolo l'importo di €5.260,50 per compensi professionali,oltre oneri e accessori dovuti per legge, nonché 15% per rimborso spese forfettarie ex art. 2, c. 2, D.M. n. 55/2014 e refusione spese vive sostenute in relazione all'estensione del contradditorio alle parti terze chiamate;

- condanna le parti attrici, in solido tra loro, a rifondere le spese di lite alla terza chiamata
, liquidando a tale titolo l'importo di € 5.260,50 per compensi Controparte_2 professionali, oltre oneri e accessori dovuti per legge, nonché 15% per rimborso spese forfettarie ex art. 2, c. 2, D.M. n. 55/2014;
- condanna le parti attrici, in solido tra loro, a rifondere le spese di lite alle terze chiamate
, liquidando a tale titolo l'importo di € 5.260,50 per Controparte_3 Parte_5 compensi professionali, oltre oneri e accessori dovuti per legge, nonché 15% per rimborso spese forfettarie ex art. 2, c. 2, D.M. n. 55/2014 e refusione spese vive sostenute in relazione all'estensione del contradditorio alla parte terza chiamata.
Sentenza esecutiva.
Monza, 23 settembre 2025 il Giudice Nicola GRECO