Il Giudice, all'esito della camera di conIGlio, decide come da sentenza che segue.
TRIBUNALE DI BRINDISI
SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Brindisi in composizione monocratica nella persona del dott.ssa
Giovanna Manca, ha emesso ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella controversia rubricata al N. 2157/2023 RG, pendente
tra
(C.F. ) e per lui, quale mandatario l'avv. Parte_1 CodiceFiscale_1
Riccardo Mele (C.F. ), rappr. e dif. dagli avv.ti Pasquale CodiceFiscale_2
Balsamo e Federico Balsamo, elettivamente dom.ti alla via Appia 25, Brindisi;

RICORRENTE
contro
(CF , (PI CP_1 CodiceFiscale_3 Controparte_2
), in persona del legale rappresentante p.t., e P.IVA_1 Controparte_3
(C.F. ) tutti rappresentati e difesi dall'avv. Luigi de Franco, C.F._4
elettivamente dom.ti alla via Appia 46, Brindisi
RESISTENTI
Oggetto: transazione - inadempimento;
precisazione delle conclusioni come da verbale di udienza del 20.3.25;

FATTO E DIRITTO
Con ricorso, depositato il 13.7.23 ai sensi dell'art. 281 decies c.p.c., e Parte_1
per lui quale mandatario l'avv. Mele Riccardo, ha convenuto in giudizio innanzi all'intestato Tribunale , la , in persona CP_1 Controparte_2
del legale rappresentante p.t., nonché al fine di ottenerne la Controparte_3
condanna in solido al pagamento della somma di € 15.000,00, previo riconoscimento dell'inadempimento delle obbligazioni assunte con l'atto transattivo intercorso il
27.2.2020 tra e , quest'ultima nella Parte_1 CP_1 Controparte_3
qualità di legale rappresentante della Controparte_2
In particolare, il ricorrente, a sostegno della domanda, ha addotto: - di essere proprietario dell'immobile sito in Brindisi al viale Porta Pia nn. 25-31; - che CP_1
aveva condotto in locazione detto locale dal 15/10/2013 e, di seguito, nella stessa
[...]
detenzione si erano succeduti nel tempo la e, Parte_2
da ultimo, la - che in data 09/10/2015 vista la morosità dei Controparte_2
conduttori, aveva ottenuto lo sfratto per morosità e, di seguito alle alterne Parte_1
vicende relative al rilascio dell'immobile, nel 2018 lo stesso locatore aveva promosso l'esecuzione forzata per ottenerne il rilascio;
- che dopo alcuni rinvii della procedura esecutiva, in data 27/02/2020, ossia il giorno precedente l' intervento dell'Ufficiale
Giudiziario per l'esecuzione coatta di rilascio dell'immobile, e CP_1 CP_3
, in proprio e quale legale rappresentante della inviavano,
[...] Parte_3
a mezzo pec, proposta sottoscritta pure da parte degli stessi e dal seguente tenore: “con
riferimento alla posizione indicata in oggetto, formulo la presente, in nome e
nell'interesse del mio cliente IG. , in virtù delle intese intercorse al fine di CP_1
proporre quanto segue: - il IG. e la IG.ra , titolare CP_1 Controparte_3
della società " con sede nell'immobile di proprietà del Dott. Controparte_2
si impegnano a liberare l'immobile da cose e persone entro la data del Pt_1
30.06.2020;- il IG. si impegna, entro detta data, a consegnare CP_1
dichiarazione attestante la regolarità urbanistica relativamente alle opere edili
pag. 2/8 effettuate all'interno dell'immobile;- il IG. e la IG.ra , CP_1 Controparte_3
titolare della società , si assumono l'obbligo di saldare la Controparte_2
debitoria relativa ai consumi dell'acqua.Si intende che, nell'ipotesi in cui vengano
onorate le su indicate obbligazioni, sia il dott. che il IG. Pt_1 CP_1
rinunceranno alle proprie reciproche pretese creditorie, il Dott. in termini di Pt_1
canoni di locazione non percepiti, il mio cliente in termini di opere realizzate e relativi
costi sostenuti. Nell'ipotesi in cui, invece, non dovesse essere onorata anche una sola
delle obbligazioni innanzi esposte, il IG. e la IG.ra , CP_1 Controparte_3
titolare della società " saranno obbligati in solido a Controparte_2
corrisondere al dott. la complessiva somma di € 15.000,00 a titolo di canoni di Pt_1
locazione non percepiti.”; - che detta proposta era accettata da che Parte_1
pertanto non si opponeva al rinvio della procedura esecutiva di rilascio dell'immobile; -
che tuttavia le obbligazioni assunte non venivano adempiute, poiché l'immobile non veniva rilasciato entro il 30/06/2020 come stabilito, tant'è che era Parte_1
costretto a riprendere la procedura di esecuzione forzata, ottenendo il rilascio dell'immobile in data 06/07/2022; - che tantomeno veniva consegnata entro il 30.6.20 la dichiarazione attestante la regolarità urbanistica relativamente alle opere edili effettuate all'interno dell'immobile e nemmeno saldata la debitoria relativa ai consumi dell'acqua.
Ha quindi concluso in conformità.
, la in persona del legale CP_1 Controparte_2
rappresentante p.t., e si sono costituiti in giudizio con Controparte_3
comparsa di risposta depositata il 06.11.23, contestando la pretesa attorea e, al contempo, spiegando domanda riconvenzionale al fine di ottenere la compensazione del credito avanzato dall'attore con il riconoscimento in loro favore della somma di €
20.000,00, a fronte degli esborsi che deducevano aver sostenuto come locatari per l'esecuzione di opere di ristrutturazione a beneficio dell'immobile locato.
Hanno quindi concluso chiedendo: “a) in via riconvenzionale, di accertare, dichiarare e riconoscere che il IG. ha eseguito opere all'interno del locale CP_1
pag. 3/8 commerciale oggetto del contratto di locazione per cui è causa, per un ammontare complessivo pari ad € 20.000,00, ovvero quella minore o maggiore somma che sarà ritenuta di giustizia, anche a seguito di CTU che sin d'ora e, per l'effetto, disporre la
compensazione tra il credito vantato dal ricorrente ed il credito accertato, dichiarato e
riconosciuto in favore del IG. ; b)- nell'ipotesi in cui il credito accertato, CP_1
dichiarato e riconosciuto in favore del IG. dovesse risultare superiore CP_1
rispetto al credito vantato da parte ricorrente, condannare il Dr. al Parte_1
pagamento, in favore del IG. , della differenza accertata;
c)- condannare CP_1
parte ricorrente al pagamento delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio.
La causa, all'esito del disposto mutamento di rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c., istruita in via documentale, è stata decisa all'udienza del 27 marzo 2025.
La domanda di accertamento dell'inadempimento dei convenuti rispetto alle obbligazioni assunte con atto transattivo del 28.02.2020 è fondata e pertanto merita di essere accolta.
Ebbene, sulla scorta delle prospettazioni assertive e delle emergenze probatorie di tipo documentale, il Tribunale ritiene provato che in data 27/02/2020 e CP_1
, in proprio e quale legale rappresentante della Controparte_3 Parte_3
conduttori destinatari dell'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità e di rilascio dell'immobile di proprietà dell'attore, che continuavano ad occupare nonostante l'adozione di tale provvedimento, il giorno antecedente l'intervento dell'ufficiale giudiziario per l'esecuzione forzata, formularono proposta transattiva di risoluzione della lite insorta.
In particolare essi si impegnarono (1) al rilascio dell'immobile entro il 30 giugno 2020,
(2) il IG. (…) a consegnare entro la medesima data dichiarazione CP_1
attestante la regolarità urbanistica relativamente alle opere edili effettuate all'interno
dell'immobile; nonché (3) il IG. e la IG.ra , titolare CP_1 Controparte_3
della società " , (…) a “saldare la debitoria relativa ai consumi Controparte_2
dell'acqua”
pag. 4/8 Nella medesima proposta fu previsto che ove si fossero adempiute le su “indicate
obbligazioni, sia il dott. che il IG. rinunceranno alle proprie Pt_1 CP_1
reciproche pretese creditorie, il Dott. in termini di canoni di locazione non Pt_1
percepiti” mentre il “in termini di opere realizzate e relativi costi sostenuti” ed CP_1
ancora che nell'ipotesi in cui, invece, non dovesse essere onorata anche una sola delle
obbligazioni innanzi esposte, il IG. e la IG.ra , titolare CP_1 Controparte_3
della società " saranno obbligati in solido a corrisondere al dott. Controparte_2
la complessiva somma di € 15.000,00 a titolo di canoni di locazione non Pt_1
percepiti.”.
Detta proposta fu puntualmente accettata dall'attore, senza riserve o condizioni, tant'è
che lo stesso il giorno seguente (il 28.2.2020) alla intervenuta Parte_1
transazione, perfezionatasi con la sua adesione, non si oppose al rinvio delle operazioni di rilascio coattivo dell'immobile in suo favore.
Orbene, l'accettazione senza riserve della proposta ha comportato la conclusione tra le parti di un accordo di natura transattiva avente contenuto conforme alle condizioni indicate nella proposta stessa, condizioni con le quali risulta delineata una nuova disciplina del rapporto contrattuale in relazione al quale era sorta la controversia dedotta in giudizio.
Rammentato che la transazione è il contratto con il quale le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine ad una lite già insorta fra loro, o prevengono una lite che fra esse può sorgere e che con la transazione le parti addivengono alla composizione del rapporto litigioso attraverso la conclusione di un nuovo e diverso accordo, va ribadito il carattere costitutivo della transazione fonte di nuove obbligazioni, anche se indirettamente connesse con quelle preesistenti. Ebbene non sussistono dubbi nel caso di specie che l'accordo conciliativo concluso dalle parti nel corso della procedura esecutiva di rilascio dell'immobile attoreo, per come strutturato e per quanto può
desumersi dall'interpretazione dello stesso, alla luce della volontà manifestata e pag. 5/8 dell'intento pratico perseguito dai contraenti di porre fine a tutte le controversie in atto,
facendosi reciproche concessioni, è di fatto idoneo ad integrare una transazione.
Ciò premesso è provato ed incontestato tra le parti che nel termine indicato del 30
giugno 2020 i convenuti non ottemperarono ad alcuna delle obbligazioni assunte di rilascio dell'immobile né ancor meno di consegna della dichiarazione attestante la regolarità urbanistica, relativamente alle opere edili effettuate all'interno dell'immobile, né a saldare l'esposizione debitoria relativa ai consumi dell'acqua.
A fronte di tali emergenze processuali “non contestate” e dell'obbligo pattizio dei convenuti di pagare la somma di € 15.00,00 in favore dell'attore (“a titolo Parte_1
di canoni di locazione non percepiti” e riconosciuti), qualora non si si fossero “onorati”
gli impegni assunti nel prefato atto transattivo, si è evidentemente configurato l'ulteriore inadempimento degli odierni convenuti in relazione all'assolvimento dell'obbligo di pagamento della richiamata somma verso l'attore per come stabilito nell'accordo transattivo vigente.
Sulla base di ciò gli odierni convenuti vanno condannati, in solido tra loro, al pagamento della somma di €15.000,00 in favore dell'attore . Parte_1
Al contempo, va rigettata la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti di compensazione di tale pretesa con gli esborsi sostenuti pari ad € 20.000,00, relativi a lavori effettuati nel locale, stante l'assoluta genericità delle allegazioni relative alle opere che fu costretto ad effettuare onde rendere l'immobile idoneo all'uso per CP_1
cui lo locò ( tra cui l'impianto elettrico ed i bagni).
In particolare, questi ha riferito che “al momento della consegna del locale
commerciale, lo stesso era privo di pavimentazione, degli infissi esterni, nonché di un impianto elettrico a norma. Inoltre, l'unico bagno esistente era privo di tutti i sanitari,
oltre che dei rivestimenti. Pertanto, il IG. dovette affrontare, totalmente a CP_1
sue spese, la ristrutturazione dell'intero locale commerciale che, nello stato in cui si
trovava, non era in alcun modo utilizzabile”.
pag. 6/8 Senonché il ricorrente ha domandato di provare con testimoni ed interrogatorio formale di aver realizzato a proprie spese tutti i predetti lavori, sull'assunto che l'immobile fosse privo per l'appunto di impianti, pavimenti, infissi, bagni e senza tuttavia indicare sul piano assertivo e tanto meno provare ( in via documentale) quali spese abbia effettivamente sopportato per effettuare ciascuna di dette opere e se fossero intervenuti accordi in ordine alla ripartizione dei costi con il locatore.
In ragione di tali rilievi dette richieste istruttorie vanno ritenute inammissibili in quanto relative a fatti da provare in via documentale ( costi e pagamenti effettuati) ed in ogni caso in quanto irrilevanti rispetto al thema decidendum, dovendosi evidentemente ribadire che nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo,
grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.
Orbene la narrazione delle vicende al rapporto contrattuale intercorso con il locatore anche con riferimento ai costi sostenuti per i lavori effettuati (evidentemente non prospettati né pretesi nel giudizio promosso per ottenere il pagamento dei canoni di locazione) si profila generica giacché non consente di comprendere se sia trattato di miglioramenti o di addizioni e se con riguardo ad essi sia intervenuto il consenso del locatore. Ad ogni buon conto, non è stata data non solo la prova degli esborsi sostenuti, ma neppure di quelle che fossero le condizioni dell'immobile all'inizio del rapporto ed al momento del rilascio.
Ne discende che la domanda riconvenzionale di compensazione va rigettata.
Le spese seguono la soccombenza e vanno poste a carico dei convenuti, in solido tra loro ed in favore dell'attore nella misura liquidata in dispositivo, facendo applicazione degli onorari medi di cui al d.m. 55/2014 e succ. mod. dello scaglione della domanda con esclusione di quelli relativi alla fase istruttoria che non si è tenuta


P.Q.M.


pag. 7/8 Il Tribunale di Brindisi, Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da , e per lui, quale mandatario Parte_1
l'avv. Riccardo Mele, nei confronti di , la CP_1 Controparte_2
in persona del legale rappresentante p.t., nonché di ,
[...] Controparte_3
disattesa ogni contraria o diversa istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) In accoglimento della domanda attorea, condanna i convenuti , CP_1
la in persona del legale rappresentante p.t., e Controparte_2
in solido tra loro al pagamento in favore dell'attore Controparte_3
della somma di € 15.000.00, oltre gli interessi al saggio legale Parte_1
dalla domanda al soddisfo;

2) Rigetta la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti , la CP_1
in persona del legale rappresentante p.t., e Controparte_2
; Controparte_3
3) Condanna, altresì, i convenuti , la CP_1 Controparte_2
in persona del legale rappresentante p.t., e alla
[...] Controparte_3
rifusione delle spese di lite in favore dell'attore che si Parte_1
liquidano in €.264,00 per le borsuali ed € 3.397,00 per compensi oltre 15% per rimborso forf., CAP e IVA.
Così deciso in Brindisi il 27.3.25 con depositata in Cancelleria in modalità
telematica.
IL GIUDICE
dott.ssa Giovanna MANCA

La presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del dott. Paolo De Cataldo funzionario componente addetto all'Ufficio per il Processo.
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