N. R.G. 11357/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BRESCIA
Seconda sezione civile
Il Tribunale di Brescia in composizione monocratica nella persona del giudice applicato AN
IE ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 11357/2024 promossa da:
(avv. Vilardi Virginio) Parte_1
contro
(avv. Adamo Enzo) CP_1
(avv. Chitò Marusca) Controparte_2
All'udienza del 18.12.2025 la causa, svoltasi in modalità cartolare, è stata riservata per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La conveniva in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Parte_1
Brescia, e esponendo che: Controparte_2 CP_1
- era creditrice di , titolare dell'omonima impresa agricola, della complessiva CP_1
somma di € 891.113,17= di cui: € 38,61= quale saldo debitore del conto corrente n° 10118/94, in linea capitale alla data del 20/11/2023 e interessi allo 05/10/2023, oggi posizione a Part
“sofferenze” n° 109803/1; € 891.074,56= quale residuo di un mutuo chirografario in linea capitale alla data del 20/11/2023 e interessi allo 05/10/2023, oggi posizione a “sofferenze” n°
109803/2 (mutuo assistito da garanzia ISMEA);
- il debitore, a garanzia dell'adempimento, aveva rilasciato vaglia cambiario di € 1.000.000,00=;
- aveva vanamente sollecitato la regolarizzazione delle esposizioni e, poi, aveva revocato le facilitazioni accordate al debitore, invitandolo al contempo al rimborso del dovuto, giusta PEC dello 05/10/2023;
pagina 1 di 5 - aveva ottenuto dal Tribunale di Brescia, per i suindicati crediti, il Decreto Ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 4609/2023 del 21/12/2023, con cui il debitore veniva condannato al pagamento di € 891.113,17=, oltre interessi e spese di procedura (cfr. doc. 11); detto decreto veniva notificato al debitore in data 22/12/2023 (cfr. sempre doc. 11)
- l'ingiunto aveva interposto opposizione ex art. 645 c.p.c. (Trib. Brescia, RG 1598/2024);
- la garanzia patrimoniale del debitore risultava costituita da una serie di proprietà immobiliari, alcune delle quali intestate per l'intero ed altre pro-quota (cfr. doc. 12); inoltre, parte degli immobili in commento erano pervenuti all'ingiunto in virtù di una divisione ereditaria del
12/03/1985;
- in data 23/01/2024 (quindi ad un mese dalla notifica del D.I.), ed il cugino CP_1
avevano stipulato un contratto preliminare con scrittura privata Controparte_2
autenticata, in forza del quale il debitore prometteva di vendere al cugino, che si obbligava ad acquistare, un cospicuo numero di immobili del primo costituti da appartamenti, autorimesse e terreni, come dettagliatamente descritti nell'atto introduttivo del giudizio a cui si rinvia per esigenze di sintesi;

- detto preliminare era stato trascritto (cfr. sempre doc. 14);
- il corrispettivo per la futura compravendita veniva fissato in € 438.000,00= (cfr. doc. 14), di cui
€ 20.000,00= sarebbero stati versati al momento della conclusione del preliminare con due assegni di € 10.000,00=/cad ed € 418.000,00= da corrispondersi al momento del definitivo, il cui relativo termine di conclusione veniva fissato al 31/01/2027;
- il preliminare prevedeva che il possesso e la detenzione degli immobili sarebbero stati trasferiti al promissario acquirente al momento del definitivo;

- nel preliminare si dava atto dell'esistenza di un'ipoteca gravante sugli immobili siti in Castione della Presolana ed in Valbondione, per l'importo complessivo di € 225.000,00= a favore di Contr
di Treviglio, che il promittente venditore si impegnava a far cancellare entro il rogito;

- il debitore, con il preliminare aveva sottratto tutti gli immobili utilmente aggredibili poiché il contratto era stato trascritto ed era quindi opponibile dal promissario acquirente contro le azioni esecutive della creditrice ai sensi degli artt. 2645-bis c.p.c. e 2775-bis c.c.
- sussistevano tutti i presupposti per il vittorioso esperimento dell'azione di simulazione assoluta contro il preliminare, atteso che: la era soggetto “terzo” rispetto al contratto de quo ed Pt_1
era creditrice;

- il preliminare simulato pregiudicava le ragioni ricuperatorie della ex art. 1416 c.c. a Pt_1
causa degli effetti “oppositivi” della trascrizione ex art. 2645-bis e 2775-bis c.c.
pagina 2 di 5 Tutto ciò esposto, chiedeva dichiarare la simulazione della scrittura privata di preliminare di compravendita immobiliare del 23/01/2024.
Si costituivano i convenuti eccependo l'incompetenza del Tribunale adito e nel merito contestando la fondatezza dell'avversa domanda di cui chiedevano il rigetto.
deduceva, in particolare, che gli effetti del contratto erano realmente voluti trovando CP_1
giustificazione in un irrisolvibile (in via bonaria) conflitto con la sorella comproprietaria, documentalmente provato e di oltre sei mesi antecedente al preliminare per cui è causa, per evitare il quale l'odierno deducente, anche per non coinvolgere la madre, non ebbe alternativa che trovare un acquirente delle sue quote, peraltro avendo nel cugino pure convenuto ed Controparte_2
originariamente comproprietario (tra altri) degli stessi immobili, un interlocutore interessato ed onesto.
Con le note scritte autorizzate ha dato atto dell'apertura, a suo carico, della procedura di CP_1 liquidazione giudiziale, producendo copia della sentenza n. 140/2025 del Tribunale di Bergamo datata
13.06.2025.
Ha chiesto che venga dichiarata l'interruzione del processo ex art. 143 CCII e, in subordine, che la causa venga trattenuta in decisione ex art. 281 quinquies c.p.c.
Ciò posto, la dichiarazione di interruzione del giudizio non risulta effettuata dalla parte in modo univoco essendo stata chiesta, altresì, la decisione della causa nel merito.
L'eccezione di incompetenza non è fondata.
La Banca ha correttamente adito il foro alternativo ex art. 20 c.p.c., rappresentato dal luogo in cui hanno avuto origine i rapporti obbligatori oggetto della tutela simulatoria ( cfr. doc. 3 e Parte_3
4) .
Ed infatti, l'azione di simulazione non è attratta dal forum rei sitae di cui all'art. 21 c.p.c., potendosi quindi fare applicazione del foro generale ex art. 18 c.p.c. o del foro delle obbligazioni ex art. 20 c.p.c..
Passando al merito, la simulazione assoluta di un contratto è riscontrabile nel caso in cui le parti pongano in essere un negozio solo apparente e non voluto, dichiarando formalmente di concludere un contratto ma con l'accordo che esso non produca alcuno degli effetti che l'ordinamento gli riconosce.
Secondo la giurisprudenza di legittimità essendo l'utilizzo della prova per presunzione semplice affidato dalla legge alla 'prudente' valutazione del decidente (art. 2729 cod. civ.), spetta al giudice di merito valutare la possibilità di fare ricorso a tale tipo di prova, scegliere i fatti noti da porre a base della presunzione e le regole d'esperienza tramite le quali dedurre il fatto ignoto, e la ricorrenza dei requisiti di precisione, gravità e concordanza richiesti dalla legge;
trattandosi di apprezzamento affidato alla valutazione discrezionale del giudice di merito, esso è sottratto al sindacato di legittimità (Cass. n.
2482 del 2019; Cass. n. 101 del 2015; Cass. n. 8023 del 2009).
pagina 3 di 5 In secondo luogo, il ricorso a tale tipo di prova presuppone la presenza di elementi di fatto dotati dei requisiti di gravità, di precisione e di concordanza , capaci di giustificare l' inferenza dal fatto noto della conseguenza ignota ( Cass. S.U. n. 1785/2018; Cass. n. 9054 del 2022; Cass. n. 18611 del 2021;
Cass. n. 19485 del 2017; Cass. n. 17535 del 2008 ).
La gravità allude ad un concetto logico, in forza del quale la presunzione si deve fondare su un ragionamento probabilistico, per cui dato un fatto A noto appare probabile che si sia verificato il fatto
B, secondo un criterio di normalità, senza che occorra che tra il fatto noto e quello ignoto sussista un legame di assoluta ed esclusiva necessità causale (Cass. n. 3513 del 2019; Cass. n. 22656 del 2011, da ultimo Cass. 21938 Anno 2025)
Orbene, nel caso di specie, plurime risultanze idonee a dimostrare la natura simulata del preliminare di compravendita:
- omessa prova in ordine al pagamento della somma di € 20.000,00= asseritamente versata dal promissario acquirente al momento della conclusione del preliminare con due assegni non trasferibili;

- rapporto di parentela tra le parti che non consente di ritenere che il promissario acquirente fosse ignaro della situazione debitoria del promittente venditore;

- stipula del preliminare appena dopo la notifica del D.I. al debitore;

- al momento della conclusione del negozio, il debitore presentava (così come CP_1
presenta tutt'ora) un'abnorme esposizione debitoria verso il ceto bancario, esposizione che non era (e non è) evidentemente in grado d'affrontare, tant'è che la Banca esponente ha dovuto promuovere procedimento monitorio avverso il debitore;

- è documentalmente provato che i debiti del convenuto superano l'importo di € 7.500.000,00=; la circostanza non è stata contestata dal debitore ed è dimostrata documentalmente e dalle ipoteche volontarie a favore di altri Istituti descritte in narrativa;
parimenti, è documentale l'assoluta incapacità reddituale del sig. di far fronte alla propria complessiva CP_1
esposizione debitoria.
- il termine ultimo per la conclusione del definitivo è stato fissato assai in là nel tempo ed è sintomaticamente coincidente con quello massimo di efficacia prenotativa della trascrizione del preliminare;

- l'ampio iato temporale per la conclusione del definitivo si appalesa del tutto anomalo anche alla luce della giustificazione addotta dal promittente venditore di sanare il conflitto con la sorella;

pagina 4 di 5 - il promissario acquirente non è stato immesso nella detenzione degli immobili promessigli in vendita, come invece avviene sovente nella prassi;

- il preliminare ha avuto ad oggetto ben 29 immobili, il che porta logicamente a ritenere che i contraenti abbiano solo apparentemente proceduto alla conclusione del contratto, al fine di paralizzare le pretese dei creditori di . CP_1
Trattasi di plurimi elementi che, sia singolarmente che unitariamente valutati depongono univocamente per la natura simulata del contratto preliminare.
Né è stata fornita alcuna prova in ordine all'effettivo pagamento del prezzo ovvero ad altre circostanze idonee a dimostrare che e hanno realmente voluto e si sono CP_1 Controparte_2
effettivamente impegnati rispettivamente a vendere ed acquistare i beni immobili de quibus.
Peraltro, il contratto preliminare mal si concilia con giustificazione addotta secondo cui i cugini avrebbero concluso il preliminare a causa di una lite tra il debitore e la di lui sorella (la Persona_1
quale avrebbe manifestato al fratello la volontà di addivenire allo scioglimento della comunione sugli immobili in discussione) e, pertanto, al fine di evitare la dispersione del patrimonio familiare.
Ed infatti, la stipula del contratto preliminare non dà luogo ad alcuno scioglimento della comunione.
La domanda di simulazione va, quindi, accolta.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ai sensi del DM n. 55/2014 (valore indeterminabile, complessità bassa parametri minimi)

PQM


Accoglie la domanda e per l'effetto dichiara la simulazione della scrittura privata di preliminare di compravendita immobiliare del 23/01/2024, autenticata per ministero Notaio Dott. - Rep. Persona_2
78246 - Racc. N. 22771 - e trascritto presso la competente Conservatoria di Genova il 24/01/2024 – RG N.
780 e R. Part. N. 692, con cui ha promesso di vendere a , il quale ha CP_1 Controparte_2
promesso di acquistare, gli immobili indicati in narrativa;

condanna e in solido al pagamento, in favore di parte attrice, delle CP_1 Controparte_2
spese, che liquida in € 3.809,00 oltre rsf 15% IVA e CPA come per legge.
Brescia, 28.12.2025
Il giudice
AN IE
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