N. RG 17028/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE CIVILE DI ROMA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Ettore Favara
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 17028/2023 promossa da:
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), elettivamente domiciliati in Roma,
[...] C.F._2 via Marco Fulvio Nobiliore n. 50, presso lo studio dell'Avv. Fabiana Perrotti che li rappresenta e difende per procura in atti
ATTORI
CONTRO
(C.F. ), in persona dell'Amministratore Unico p.t., Controparte_1 P.IVA_1
elettivamente domiciliata in Roma, Viale America n. 111 presso lo studio degli
Avv.ti Raffaella Nardi e Riccardo Roselli che la rappresentano e difendono in virtù di procura in atti nonché
pagina 1 di 17 (C.F. ) in Controparte_2 P.IVA_2
persona del proprio Amministratore Unico e legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in Roma, Via Paolo Emilio n. 34, presso lo studio dell'Avv. Alessandro
Porru che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti
CONVENUTI
Oggetto: vendita di cose immobili
Conclusioni
Le parti concludevano come da note di trattazione scritta in atti da intendersi integralmente riportate.

Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio la in persona del legale
[...] Controparte_1
rappresentante p.t., e la in persona del legale Controparte_2
rappresentante p.t., (di seguito anche solo per sentire accogliere le Controparte_2 seguenti conclusioni: “Piaccia All'Ill.mo Tribunale adito, in accoglimento delle domande formulate e disattesa ogni diversa e contraria istanza, pretesa ed eccezione
- Accertare e dichiarare l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare sottoscritto in data 19 gennaio 2018 tra gli odierni attori e la CP_1
per grave inadempimento della promittente venditrice in
[...] Controparte_1
persona del legale rappresentante pro tempore, per tutti i motivi di cui al presente atto;
- Per l'effetto condannare in persona del legale rappresentante Controparte_1
pro tempore, e la in persona del legale rappresentante pro Controparte_3
tempore - quest'ultima esclusivamente nel limite dell'importo incassato e nell'ipotesi di mancato pagamento da parte della -, al pagamento in favore dei Controparte_1 sigg.ri e : a) della somma di € 15.000,00 Parte_1 Parte_2
(quindicimila/00), quale restituzione di quanto versato dagli stessi a titolo di primo
pagina 2 di 17 acconto della caparra confirmatoria con assegno circolare n. 7401659380-07 emesso dalla Unicredit in favore della b) della somma di € 7.607,00 CP_1
(settemilaseicentosette/00), quale restituzione di quanto corrisposto dagli odierni attori a titolo di commissioni, rispettivamente con assegni circolari nn. 7401659390-
08 (€ 6.387,00 [seimilatrecentoottantasette/00]) e 7402620830-07 (€ 1.220,00
[milleduecentoventi/00]) emessi dalla Unicredit in favore della e Controparte_2 consegnati nelle mani della c) della somma pari ad € 1.437,00 Controparte_1
(millequattrocentotrentasette/00), quale risarcimento del danno patito consistente nel costo subito in conseguenza dell'accensione e successiva estinzione del finanziamento, presso la finalizzato alla sottoscrizione del contratto Controparte_4
preliminare di vendita oggetto del presente giudizio, determinato secondo il criterio matematico descritto e documentato in atti;
d) della somma pari ad € 4.487,16
(quattromilaquattrocentoottantasette/16) quale risarcimento del danno patito in conseguenza degli esborsi sostenuti per l'assistenza legale come in atti documentati;

e dunque complessivamente dell'importo pari ad € 28.531,16 o della diversa somma, maggiore o minore, che l'On.le Giudice riterrà congrua, giusta e dovuta, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali sulle somme rivalutate dal dì del dovuto al soddisfo. Con vittoria di spese, competenze ed onorari, da distrarsi in favore del procuratore antistatario ex art. 93 c.p.c.”.
Gli attori deducevano che: 1) in data 20/12/2017, presso gli uffici della Controparte_2
in qualità di intermediaria, avevano sottoscritto una proposta unilaterale ed irrevocabile di acquisto di un appartamento (edificio 4, piano 2, int. 11) presso il complesso residenziale in costruzione identificato come “La Casa nel Parco”,
Comprensorio Mugilla;
2) in data 19/01/2018, era stato sottoscritto il contratto preliminare di vendita, registrato in data 30/01/2018, con la società Parte_3 in persona dell'Amministratore Unico;
3) il prezzo di vendita era stato fissato in euro
349.000,00, oltre IVA di legge e, al momento della sottoscrizione del preliminare,
pagina 3 di 17 secondo quanto previsto all'art. 4 del contratto medesimo, avevano versato la somma di euro 15.000,00 a titolo di primo acconto della caparra confirmatoria, in favore della società nonché le somme di euro 6.387,00 ed euro 1.220,00 a Controparte_1
titolo di commissioni, in favore della 4) per il pagamento delle Controparte_2 predette somme avevano sottoscritto ed ottenuto il finanziamento “Prestito Casa”, presso la per un importo pari ad euro 25.000,00; 5) in seguito ad Controparte_4 estinzione anticipata del finanziamento, avevano restituito all'istituto di credito la somma complessiva di euro 26.187,00; 6) il giorno 5/04/2018, erano stati convocati presso l'ufficio della ed erano stati informati verbalmente del fatto che Controparte_2
l'immobile oggetto del contratto preliminare di vendita avrebbe potuto subire sostanziali modifiche strutturali rispetto a quanto promesso in vendita;
7) nella predetta circostanza era stata genericamente rappresentata la possibilità che non si sarebbe potuto realizzare l'intero piano sovrastante ed era stata avanzata l'ipotesi di accorpamento di due diverse unità abitative del medesimo complesso residenziale, ma ubicate in un edificio diverso da quello originariamente scelto, ad un prezzo maggiore di quello previsto nel preliminare di vendita;
8) le predette circostanze erano state confermate dalla mail del 6/04/2018; 9) in data 10/04/2018, avevano effettuato una richiesta di accesso agli atti presso il Comune di Marino, al fine di verificare lo stato delle cose, considerata la completa reticenza ed assenza assoluta di informazione da parte delle società convenute;
10) dalla documentazione estratta erano emerse gravi irregolarità circa la realizzazione dell'opera da parte della società costruttrice e venditrice, tali da non consentire a quest'ultima l'ultimazione dei lavori alle condizioni di cui al preliminare di vendita;
11) il Comune di Marino aveva accertato l'irrealizzabilità dell'immobile promesso in vendita ed aveva emesso un ordine di sospensione dei lavori relativi al Programma Integrato di Intervento “La
Casa nel Parco”, Comprensorio Mugilla, datato 12/07/2017, seguito dalla comunicazione di avvio del procedimento, ex art. 7 Legge 241/1990, del 14/12/2017,
pagina 4 di 17 seguito a sua volta dall'annullamento in autotutela dell'efficacia della D.I.A. per variante in corso d'opera al P.c.d. n. 17 del 22/04/2014, emesso in data 26/01/2018, contenente altresì l'ordine di ripristino dello stato autorizzatorio antecedentemente alla D.I.A., ossia l'eliminazione dell'accesso diretto ed autonomo al piano superiore
(soffitta) dal piano sottostante dell'immobile promesso in vendita, nonché
l'adeguamento della cubatura della soffitta alla misura consentita dalla norma tecnica;

12) come anticipato telefonicamente, considerata l'impossibilità di realizzare l'immobile come promesso, in attesa di soluzioni alternative, non avevano provveduto al pagamento in favore della promittente alienante della somma di euro
10.000,00 prevista il 30/05/2018; 13) con mail del 12/06/2018, la società CP_1
aveva contestato il predetto mancato pagamento e, pertanto, si era avvalsa del
[...] diritto, di cui all'art.

4.2 del contratto preliminare di vendita, di ritenere risolto il contratto stesso;
14) la società aveva manifestato la propria Controparte_1
disponibilità a restituire le somme incassate, sottratte quelle corrisposte alle CP_2
e le spese eventualmente sostenute per le modifiche dell'appartamento, pur
[...]
dichiarando di avere diritto a trattenerle e riservandosi il diritto di promuovere l'azione risarcitoria;
14) con pec del 25/06/2018, avevano contestato l'intimata risoluzione per inadempimento, continuando però a manifestare la loro disponibilità a dare seguito a quanto sottoscritto, ferme restando tutte le garanzie del caso circa l'esatto adempimento di quanto promesso nel preliminare, diffidando la promittente alienante ad adempiere;
15) in data 10/04/2019, la società aveva Controparte_1 venduto alla sig.ra l'unità immobiliare di cui al contratto preliminare de Parte_4
quo, al prezzo complessivo di euro 249.600,00, IVA inclusa, escludendo però dal trasferimento tutto il piano sovrastante (soffitta), identificato al catasto come “spazio e/o bene comune non censibile”.
Si costituiva in giudizio la società in persona del legale rappresentante CP_5
p.t., chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo
pagina 5 di 17 Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, per tutto quanto rilevato, rigettare la domanda attrice perché infondata in fatto ed in diritto e comunque non provata. Con vittoria di spese, compensi professionali e spese”.
La società in persona del legale rappresentate p.t., deduceva che: 1) Controparte_1
dopo la sottoscrizione del preliminare, con provvedimento prot. n. 5581/2018, il
Comune di Marino aveva dichiarato che il P.I.I. “La Casa nel Parco” doveva ritenersi inattuabile e, pertanto, aveva annullato l'efficacia della D.I.A., obbligandola a sospendere la costruzione degli edifici;
2) il Comune aveva contestato il mancato rispetto degli obblighi di cui agli artt. 9 e 10 della Convenzione, la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione e il mancato rispetto delle altezze prescritte nei locali tecnici;
3) gli atti emessi dal Comune erano macroscopicamente illegittimi per assoluta infondatezza dei motivi, per assenza di preventivo confronto con le parti in completa carenza di istruttoria, per violazione del principio del contrarius actus, in quanto la sospensione dei lavori non era stata emessa da organo competente, per assenza dell'interesse pubblico rapportato al legittimo affidamento ingenerato nella comunità ed, infine, per inesistenza delle variazione al PRINT contestate;
4) gli atti del Comune erano stati dalla stessa impugnati dinnanzi al TAR che aveva accolto il ricorso annullandoli;
5) successivamente anche il Consiglio di
Stato aveva ribadito la legittimità dell'operato della società, respingendo l'appello incardinato dal Comune di Marino;
6) in ogni caso, nel contratto preliminare le parti avevano previsto che le porzioni immobiliare avrebbero potuto subire delle modifiche necessarie ad assicurare la conformità delle stesse agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alle norme in materia di sicurezza e sanità; 7) il preliminare stipulato con gli attori era stato risolto per la circostanza che questi ultimi non avevano versato entro il 30 maggio 2018 l'integrazione della caparra per euro
10.000,00, come pattuito all'art. 4 del preliminare medesimo;
8) in data 5/10/2018, aveva comunicato il recesso dal contratto ai promissari acquirenti, ai sensi dell'art. 11
pagina 6 di 17 del contratto medesimo;
8) per evitare qualsiasi contenzioso, nonostante l'inadempimento degli attori, aveva offerto loro la restituzione della somma ricevuta a titolo di caparra pari ad euro 15.000,00 e reiterava la predetta richiesta anche nel presente giudizio.
Si costituiva in giudizio anche la in persona Controparte_2 del legale rappresentante p.t., chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“Voglia l'ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così giudicare: rigettare le domande tutte proposte dai Signori Pt_1
e nei confronti della
[...] Parte_2 [...]
in quanto destituite di ogni fondamento e Controparte_2
sprovviste di qualsivoglia supporto probatorio, per i motivi tutti meglio descritti nella parte discorsiva del presente atto;
- con vittoria delle spese di lite, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge”.
La in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_2 deduceva che: 1) nell'atto di citazione non era stato individuato alcun inadempimento a suo carico da parte degli odierni attori e non le era stata rivolta alcuna specifica contestazione;
2) gli attori avevano chiesto l'accertamento della responsabilità per grave inadempimento ed avevano formulato la conseguente domanda risarcitoria solo nei confronti della ricomprendendovi anche la somma dagli stessi Controparte_1 corrisposta in suo favore a titolo di provvigione per l'intermediazione prestata;
3) né durante le trattative, né al momento della stipula del preliminare, non poteva essere stata a conoscenza dell'esistenza del provvedimento emesso solo in data 26/01/2018 dal Comune di Marino;
4) non poteva imputarsi alla stessa alcuna negligenza o inadempienza, neppure sotto il profilo della omessa o carente informazione;
5) il diritto della stessa alla provvigione era sorto al momento della stipula del preliminare in data 19/01/2018; 6) non aveva ricevuto dagli attori alcun particolare incarico per lo svolgimento di specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico.
pagina 7 di 17 La causa, istruita esclusivamente mediante produzioni documentali, è stata poi assunta in decisione in data 26/07/2024 sulla base delle conclusioni sopra trascritte, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Motivi della decisione
Le domande formulate da parte attrice meritano accoglimento nei limiti e nei termini di seguito esposti.
Premesso che la prestazione è divenuta impossibile, essendo stato alienato l'immobile de quo a terzi, e considerato che entrambe le parti hanno manifestato l'intenzione di risolvere il contratto preliminare di vendita, gli attori formulando domanda di risoluzione giudiziale, ex art. 1453 c.c., mentre la società convenuta Controparte_1
esercitando la risoluzione di diritto, in virtù della clausola risolutiva espressa di cui all'art.

4.2 del preliminare, ex art. 1456, comma 2 c.c., deve senz'altro dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare di vendita concluso tra le parti in data
19/01/2018.
A tal riguardo, si precisa che quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione del contratto medesimo, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, in considerazione delle premesse contrastanti, sono, tuttavia, dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale (Cass. n.
26907/2014).
Ciò posto, al fine di poter accogliere la domanda attorea e, pertanto, imputare alla promittente alienante l'inadempimento determinante la risoluzione del contratto, ex art. 1453 c.c., occorre valutare l'agire dei contraenti;
anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, è necessario seguire il criterio generale della buona fede, sia con riferimento alla ricorrenza dell'inadempimento, sia con riguardo al conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione (Cass. n.
pagina 8 di 17 23868/2015; Cass. n. 5401/2019). Infatti, avendo le parti dedotto reciproche inadempienze, attraverso una valutazione comparativa è necessario accertare quale sia la violazione più grave, tenendo in considerazione sia l'elemento cronologico, sia gli apporti di causalità e di proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e la solo incidenza sulla funzione del contratto (tra le altre Cass. n. 18320/2015; Cass.
16637/2013; Cass. 13840/2010).
Tanto premesso, appare certamente rilevante che, come riconosciuto nella sentenza n.
6240/2021 emessa dal Consiglio di Stato all'esito del procedimento R.G. n.
1078/2020, dopo che il Comune di Marino, con provvedimento n. 5581/2018, ha annullato in autotutela l'efficacia della DIA per variante in corso d'opera, ordinando il ripristino dello stato dei luoghi nel termine di 120 giorni, in data 7/03/2018, la società convenuta ha “presentato una SCIA per ripristino sia dell'accesso condominiale ai locali soffitta, in luogo dell'esistente collegamento interno dalle unità immobiliari poste al piano secondo (già assentito con il p. di c n. 17/14), sia del numero di unità immobiliari e soffitte già indicate nel P.I”. Si riscontra, pertanto, una difformità rispetto agli accordi pattuiti al momento della stipula del contratto preliminare, poiché la società venditrice si era impegnata a trasferire agli odierni attori un immobile posto su due livelli, contrassegnato da un unico interno, avente un accesso diretto dal piano inferiore al locale “soffitta” mediante la realizzazione di una scala interna. Indipendentemente da quale ne fosse la ragione, con la presentazione della SCIA la società convenuta ha di fatto definitivamente rinunciato alla possibilità di ottemperare con esattezza agli obblighi assunti, senza tra l'altro darne alcuna comunicazione all'acquirente.
Infatti, sebbene debba riconoscersi che all'art.

6.2 del contratto preliminare le parti avevano espressamente previsto la possibilità di apportare variazioni architettoniche al progetto, deve precisarsi che le stesse potevano essere realizzate solo se la parte acquirente non avesse avuto nulla in contrario, mentre risulta però in atti alcuna prova pagina 9 di 17 documentale che accerti che le predette variazioni fossero variazioni per le quali la parte acquirente non avesse nulla in contrario.
A ciò si aggiunge che il preavviso di sospensione dei lavori è stato emesso dal
Comune circa cinque mesi prima che le parti stipulassero il contratto preliminare e che, circa un mese prima, l'amministrazione comunale aveva provveduto a dare comunicazione alla società convenuta dell'avvio del procedimento, ex art. 7 Legge n.
241/1990, relativo all'annullamento in autotutela dell'efficacia della DIA del 2016 per variante in corso d'opera, del Permesso di costruire rilasciato nel 2015, nonché della conseguente sospensione del Programma Integrato di Intervento Protocollo del
Comune medesimo. Può, pertanto, certamente individuarsi una violazione dell'obbligo di buona fede, ex artt. 1175 e 1375 c.c., sin dalla fase delle trattative e anche in sede di stipula del contratto preliminare;
infatti, la società costruttrice, fin dall'allora, pur non avendone data alcuna comunicazione ai promissari acquirenti, era perfettamente consapevole che l'Amministrazione, a seguito di sopralluoghi, aveva riscontrato difformità rispetto al progetto approvato e che, pertanto, la realizzazione di un'unica unità immobiliare posta su due livelli era già stata contestata dall'amministrazione comunale, in quanto difforme dal Programma Integrato di
Intervento.
Anche la società aveva riconosciuto la fondatezza delle contestazioni Controparte_1
relativamente al numero di unità immobiliari e all'accesso diretto ai locali soffitta, considerato che, dopo aver ricevuto la comunicazione del provvedimento con cui il
Comune aveva annullato in autotutela l'efficacia della DIA per variante in corso d'opera del 2016 e dei permessi di costruire, aveva presentato una SCIA per ripristinare lo stato dei luoghi antecedentemente alla DIA, in conformità al
Programma Integrato di Intervento “La Casa nel Parco”. La società Controparte_1 aveva, infatti, ripristinato l'accesso condominiale ai locali soffitta e l'esatto numero di unità immobiliari. La prestazione come promessa non si sarebbe, quindi, potuta pagina 10 di 17 certamente realizzare, infatti, al posto dell'immobile oggetto del preliminare sono state realizzate due unità immobiliari non collegate, vendute ad un prezzo inferiore a quello concordato con gli odierni attori.
La mancata tempestiva comunicazione delle predette circostanze da parte della società costruttrice può certamente essere qualificata come inadempimento dell'obbligo di comunicazione gravante sulla stessa, ex art. 1375 c.c., considerato che il principio di buona fede oggettiva impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio, siano idonei a preservare gli interessi dell'altra parte. “In tema di contratti, il principio della buona fede oggettiva, cioè della reciproca lealtà di condotta, deve presiedere all'esecuzione del contratto come alla sia formazione ed alla sia interpretazione e, in definitiva, accompagnarlo in ogni sua fase … concretizzandosi nel dovere di ciascun contraente di cooperare alla realizzazione dell'interesse della controparte e ponendosi come limite di ogni situazione, attiva e passiva, negozialmente attribuita, determinando così integrativamente il contenuto e gli effetti del contratto” (Cass. n. 20399/2004;
Cass. n. 13345/2006).
Può, quindi, affermarsi che la mancata tempestiva comunicazione ha certamente inciso in maniera apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto contrattuale, considerato che, con mail del 6/04/2018 (all. 8 atto di citazione), la Controparte_2 presumibilmente ormai a conoscenza dell'irrealizzabilità dell'opera alle condizioni di cui al contratto preliminare e dell'importanza che l'accesso diretto al locale soffitta poteva rappresentare per i promissari acquirenti, aveva formulato un'ipotesi di accorpamento di due diverse unità immobiliari da realizzare in un altro stabile in luogo dell'unità immobiliare promessa in vendita. È ragionevole, quindi, presumere che, se fosse stato reso noto agli acquirenti fin dalla fase delle trattative l'impossibilità di realizzare un'unica unità immobiliare con accesso interno al locale superiore, gli stessi non avrebbero provveduto a stipulare il contratto preliminare.
pagina 11 di 17 In ogni caso, a prescindere da tale profilo, essendosi la impegnata Controparte_1
contrattualmente a trasferire agli attori un'unica unità immobiliare comprensiva della metratura della soffitta, la predetta società, con la propria condotta negoziale e amministrativa immediatamente successiva alla conclusione del preliminare si è messa nelle condizioni di realizzare un grave inadempimento dell'obbligazione di vendere, essendosi preclusa la possibilità di trasferire e consegnare il bene promesso e ponendo le basi per il verificarsi di una vendita di aliud pro alio.
Deve infatti precisarsi che, a prescindere da quanto si è sopra evidenziato circa la facoltà del promittente venditore di cosa futura di apportare al progetto le varianti tecniche per le quali la promissaria acquirente “non avesse nulla in contrario”, la sostituzione di un appartamento composto da due unità immobiliari (comprensivo della soffitta) con le due unità immobiliari non coese, una delle quali probabilmente priva dei requisiti di autonoma agibilità e, verosimilmente, avente la natura di pertinenza del primo appartamento, costituisce non una mera variazione architettonica, ma una vera e propria modificazione dell'oggetto della compravendita, tale da non potersi ritenere preventivamente autorizzata dagli attori con la citata clausola.
L'avvenuta scoperta da parte degli attori di tale sostanziale modificazione, dolosamente sottaciuta al momento della stipula, pertanto, costituisce un grave e definitivo inadempimento da parte della parte promittente venditrice che giustifica il mancato pagamento dell'integrazione della caparra e preclude la stessa operatività della clausola risolutiva espressa prevista nel contratto.
Tanto premesso, deve, quindi, considerarsi che l'inadempimento dei promissari acquirenti, rappresentato dal mancato pagamento della somma di euro 10.000,00 a titolo di integrazione della caparra confirmatoria entro il 30/05/2018, si è verificato successivamente al grave inadempimento di parte venditrice.
pagina 12 di 17 D'altra parte, è ragionevole presumere che l'inottemperanza all'obbligo di tempestiva comunicazione e la scoperta dei procedimenti avviati dall'amministrazione comunale solo a seguito di istanza di accesso agli atti abbiano ingenerato nei confronti dei promissari acquirenti una forte sfiducia sull'effettiva realizzazione dell'opera alle condizioni di cui al preliminare sottoscritto dalle parti in data 19/01/2018, spingendo la stessa a non provvedere al pagamento della somma dovuta entro i termini pattuiti.
La gravità del predetto inadempimento può essere, pertanto, contemperata con le incertezze in merito all'effettiva realizzazione dell'opera alle condizioni di cui al preliminare e, quindi, con l'interesse dei promissari acquirenti a poter ricevere un bene parzialmente difforme da quello che la società convenuta si era obbligata a realizzare, per causa certamente imputabile alla promittente alienante e soprattutto alla stessa non comunicate.
Deve, quindi, concludersi che la società ha illegittimamente applicato la Controparte_1 clausola risolutiva espressa di cui all'art.

4.2 del contratto preliminare de quo e deve dichiararsi la risoluzione del contratto, ex art. 1453 c.c., per grave inadempimento imputabile alla società in persona del legale rappresentante p.t. Controparte_1
Merita altresì accoglimento la domanda restitutoria della caparra confirmatoria formulata da e . Parte_1 Parte_2
A tal proposito, come da tempo chiarito e confermato anche in giurisprudenza (Cass.,
n. 3750/1994) “la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento, comportando, in forza dell'efficacia retroattiva ex art. 1458 c.c., il venir meno della causa giustificativa delle attribuzioni patrimoniali effettuate dalle parti, impone alle stesse di ripristinare lo status quo ante, come se il contratto non fosse stato concluso.
Sorge, a tal fine, dalla sentenza di risoluzione l'obbligo, tra le parti, delle reciproche restituzioni relativamente alle prestazioni eseguite, nonché, per la parte responsabile dell'inadempimento, anche l'obbligo di risarcimento del danno (Cass. 2522-70)
pagina 13 di 17 sempreché, con la restituzione, non sia possibile eliminare integralmente il pregiudizio patrimoniale subito”.
Deve, infatti, riconoscersi che gli attori hanno sufficientemente dato prova di aver corrisposto in favore della società la somma di euro 15.000,00 a titolo Controparte_1
acconto della caparra confirmatoria, adempiendo agli obblighi contrattualmente assunti (all. 3 atto di citazione); in ragione della sopravvenuta risoluzione del contratto preliminare che aveva legittimato il trasferimento della predetta somma in favore della società convenuta, si deve, quindi, senz'altro condannare la CP_1
in persona del legale rappresentante p.t., a restituire la somma ricevuta a titolo
[...]
Par di acconto della caparra confirmatoria in favore di e Parte_1 Parte_2
oltre interessi a far data domanda fino all'effettivo soddisfo, quale
[...]
obbligo restitutorio conseguente alla caducazione contrattuale. La restituzione della somma corrisposta a titolo di caparra confirmatoria è, infatti, effetto della risoluzione del contratto preliminare, che priva il pagamento della sua causa con efficacia ex tunc, ex art. 1458 c.c., determinando l'indebito trattenimento della predetta somma, ex art. 2033 c.c. da parte del promittente alienante.
In merito al pagamento degli interessi, deve riconoscersi che, sebbene la società promittente venditrice abbia offerto la restituzione della somma ricevuta a titolo di caparra quando ha comunicato la sopravvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare, conseguentemente all'illegittima applicazione dell'art.

4.2 del contratto medesimo, la stessa intendeva restituirla sottraendovi le somme che aveva corrisposto alla nonché le spese sostenute per le modifiche dell'immobile di cui al Controparte_2
preliminare sottoscritto. Dal momento che non si giustifica il trattenimento delle predette somme da parte della società convenuta, appare giustificata la condanna della società in persona del legale rappresentante p.t., al pagamento Controparte_1
degli interessi maturati sulle somme percepite a titolo di caparra confirmatoria ed indebitamente trattenute, a far data dalla domanda fino all'effettivo soddisfo.
pagina 14 di 17 Non può, invece, trovare accoglimento la richiesta di restituzione delle somme corrisposte alla a titolo di commissioni in misura pari a complessivi Controparte_2
euro 7.607,00. Non appare, infatti, giustificabile che la predetta richiesta sia stata formulata dagli attori nei confronti della società considerato che le Controparte_1
predette somme sono state corrisposte alla in virtù del ruolo di Controparte_2
intermediazione dalla stessa svolto nella conclusione dell'affare; gli attori avrebbero, dovuto eventualmente formulare la predetta richiesta restitutoria unicamente nei confronti della senza subordinare la domanda all'inadempimento Controparte_2 dell'altra convenuta Controparte_1
La pronuncia di risoluzione del contratto obbliga, inoltre, la parte inadempiente contro la quale sia stata pronunciata, al risarcimento dei danni conseguenti a tale pronuncia. In merito, appare fondata la domanda risarcitoria formulata dagli attori e dagli stessi quantificata in misura pari ad euro 1.437,00, corrispondente alla differenza tra la somma versata per estinguere anticipatamente il finanziamento stipulato per il pagamento della caparra confirmatoria e l'importo del finanziamento stesso. Il finanziamento è stato, infatti, assunto per poter provvedere agli obblighi di cui al contratto preliminare e, se la società avesse reso note le Controparte_1
circostanze di cui sopra, è ragionevole presumere che i promissari acquirenti non lo avrebbero stipulato.
Non merita, invece, accoglimento la richiesta di risarcimento del danno patito in conseguenza degli esborsi sostenuti per l'assistenza legale stragiudiziale pari ad euro
4.487,16. In applicazione dell'art. 1225 c.c., in assenza di dolo della società convenuta non può imputarsi alla medesima alcuna prevedibilità di tali Controparte_1 ulteriori danni di cui parte attrice formula richiesta risarcitoria. “La prevedibilità di cui all'art. 1225 c.c. costituisce uno dei criteri di determinazione dell'ambito del danno risarcibile, consistente in un giudizio di probabilità del verificarsi di un futuro danno espresso in astratto, secondo l'apprezzamento della normale diligenza del
pagina 15 di 17 soggetto responsabile, che deve tenere peraltro conto di circostanze di fatto concretamente conosciute” (Cass., 28 novembre 2003, n. 18239).
Deve, quindi, in parziale accoglimento della domanda attorea, condannarsi la società
in persona del legale rappresentante p.t., al pagamento della Controparte_1
complessiva somma di euro 16.437,00, oltre interessi a far data dalla domanda fino all'effettivo soddisfo, in favore di e , di cui Parte_1 Parte_2
euro 15.000,00 a titolo di restituzione del primo acconto della caparra confirmatoria indebitamente trattenuto dalla società promittente alienante, ex art. 2033 c.c., ed euro
1.437,00 a titolo di risarcimento del danno, ex art. 1453 c.c.
Le spese di lite relative alla domanda proposta nei confronti della e nei Controparte_1
confronti della seguono la soccombenza e si liquidano nel dispositivo CP_2 secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. Dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita, ex art. 1453 c.c., stipulato da e con la Parte_1 Parte_2
società in persona del legale rappresentante p.t., in data Controparte_1
19/01/2018, per l'acquisto dell'unità immobiliare ubicata nell'edificio 4, piano secondo, contraddistinta con l'interno n. “11” del complesso residenziale in costruzione identificato con “La Casa nel Parco”,
Comprensorio Mugilla;

2. Condanna la società in persona del legale rappresentante p.t., a Controparte_1
restituire la somma ricevuta a titolo di primo acconto della caparra confirmatoria pari ad euro 15.000,00, in favore di e Parte_1
pagina 16 di 17 oltre interessi a far data dalla domanda fino Parte_2 all'effettivo soddisfo;

3. Condanna la società in persona del legale rappresentante p.t., al Controparte_1 pagamento della somma di euro 1.437,00 in favore di e Parte_1
a titolo di risarcimento del danno, ex art. 1453 c.c., Parte_2 oltre interessi a far data dalla domanda fino all'effettivo soddisfo;

4. Rigetta ogni ulteriore richiesta risarcitoria formulata da e Parte_1
nei confronti della società Parte_2 Controparte_1

5. Rigetta ogni domanda risarcitoria formulata da e Parte_1 Parte_2
nei confronti della società
[...] Controparte_2
in persona del legale rappresentante p.t.;

6. Condanna la società in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1 alla refusione delle spese di lite in favore di , Parte_1 Parte_2
che si liquidano in complessivi euro 7.616,00, oltre spese
[...]
generali, IVA e CPA, come per legge;

7. Condanna gli attori in solido tra loro a rifondere nei confronti della società
le spese del giudizio, che liquida in € Controparte_2
3.809,00, oltre spese generali, IVA e CPA, come per legge.
Roma, 26/02/2025
Il Giudice
Dott. Ettore Favara
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