REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di L'Aquila
SEZIONE UNICA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa FL EL, ha pronunciato la seguente
SENTENZA emessa ai sensi degli artt. 429 c.p.c. nella causa civile iscritta al n. 1712 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2021 discussa oralmente all'udienza del 7 ottobre 2025, promossa da: il sig. nato a [...], il [...] (C.F.: ), Controparte_1 C.F._1 ivi residente in [...], il sig. nato a [...] il [...] ed CP_2 ivi residente in [...] – Fraz. Madonna della Strada C.F. in C.F._2 proprio ed anche come legali rappresentanti della ( PI Controparte_3
) con sede in via Roma, 208 – Fraz. Madonna della Strada, tutti elettivamente P.IVA_1 domiciliati in L'Aquila, Viale della Croce Rossa, 50/B presso e nello studio dell'Avv. Fabiana Panitti
(fax: 0862204328; PEC: C.F.: Email_1
) che li rappresenta e difende giusta procura in atti;
C.F._3
Attrice contro la (cod. fisc. ), con sede in PI (AQ) via Roma Controparte_4 P.IVA_2
208, in persona del proprio legale rappresentante (CF: ), CP_5 C.F._4 rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dal Prof. Avv. CARUGNO Giuseppe Nerio (c.f.
) e presso lo stesso elettivamente domiciliata in Roma, Via Albalonga n. 40 C.F._5
c.a.p. 00183, ove chiede riceversi ogni eventuale notifica e/o comunicazione ai sensi dell'art. 136
c.p.c., a mezzo pec: o a mezzo telefax al numero Email_2
06.233.200.931; Convenuta
OGGETTO DEL GIUDIZIO: Risoluzione del contratto di locazione commerciale.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: La parte attrice concludeva all'udienza del 7 ottobre 2025 richiamando i propri scritti difensivi e, con riguardo alla precisazione del credito, alle note depositate in data 3 ottobre 2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente sentenza è redatta secondo lo schema contenutistico delineato dagli artt. 132
c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificato dalla legge 69/2009, e quindi con omissione dello svolgimento del processo ed espressione succinta delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, non essendo tenuto il giudice ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni "rilevanti ai fini della decisione".
Pertanto, le questioni non trattate non andranno ritenute come "omesse", ma semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto rilevante e/o provato dal giudicante.
Appare opportuno precisare che le conclusioni formulate dall'attrice, nelle note conclusive depositate in data 3.10.2025, divergono sensibilmente da quelle indicate nell'atto introduttivo del presente giudizio. In ossequio al noto divieto di proporre domande o allegazioni nuove, di mutare le conclusioni già prese o anche solo modificarle dopo la prima udienza di trattazione del ricorso, la causa viene decisa sulla base delle conclusioni indicate nell'atto di citazione e nelle memorie autorizzate in sede di conversione del rito.
*
Ciò posto, occorre premettere brevemente su cosa verte il processo nonché riportare, sinteticamente, le rispettive domande, deduzioni ed eccezioni nella misura in cui le stesse siano rilevanti ai fini del decidere.
Dalla disamina degli atti e della documentazione allegata emerge che:
- i sig.ri e sono proprietari in quote uguali dell'immobile censito Controparte_1 CP_2 in catasto al fol. 24 part. 926 sub.3, piano 1-2-3- categoria D2, r.c. 13.777,00 in precedenza adibito a destinazione alberghiera con la denominazione HOTEL AQUILA e che la Società CP_3
[... è proprietaria di tutti i beni mobili ivi contenuti;

2 - gli odierni intimanti hanno concesso in locazione, con contratto sottoscritto in data
28.2.2019, registrato tardivamente all'Agenzia delle Entrate s.p.a. in data 23.3.2021, ma con effetto sanante ex tunc, alla Villa Sorriso s.rl. l'unità immobiliare di loro proprietà insieme con gli arredi presenti nelle singole camere, nella sala da pranzo secondo quanto indicato nell'inventario allegato al contratto di locazione;

- ai sensi dell'art. 2, il contratto prevede una durata di 9 anni con inizio dal 1 marzo 2019;
- ai sensi dell'art. 3 del contratto, il canone di locazione pattuito è di euro 6.000,00 mensile, da versare per i primi tre anni di locazione per la quota di 2/3 ai fratelli e per la quota di CP_1
1/3 alla società; dal quarto anno di locazione, la somma di 4.400,00 sarà versata ai due fratelli e la somma di euro 1.600,00 alla società; il quinto anno la somma di 4.600,00 sarà versato ai due fratelli e la somma di euro 1.400,00 alla società; il sesto anno la somma di 4.800,00 sarà versata ai due fratelli e la somma di euro 1.200,00 alla società; dal settimo anno la somma di 5.000,00 sarà versato ai due fratelli e la somma di euro 1.000,00 alla società;
- sempre ai sensi dell'art. 3 del contratto, inoltre, è previsto che dal quarto anno, su richiesta del locatore, il canone sarà aggiornato nella misura del 75% delle variazioni accertate dall'Istat ai sensi dell'art. 32 della L 392 del 1972;
Con atto di intimazione notificato in data 2.8.2021, gli attori hanno convenuto in giudizio la società Villa Sorriso s.rl. in persona dell'amministratrice p.t. , al fine di ottenere la CP_5 convalida di sfratto per morosità della conduttrice, a fronte del mancato pagamento di canoni scaduti per l'ammontare complessivo pari ad euro 56.000,00 oltre iva, nonché la condanna dell'intimata al pagamento della suddetta somma.
Gli intimanti hanno dedotto che sin dall'inizio del rapporto locatizio la società conduttrice non aveva mai pagato il canone per intero, risultando perciò morosa da marzo 2019 a luglio 2021 di una somma complessiva pari ad euro 56.000,00.
A fronte dell'invio di diverse e successive diffide, la parte conduttrice non aveva provveduto al pagamento;
pertanto, stante la persistenza e la gravità dell'inadempimento, si erano visti costretti ad adire il presente Tribunale al fine di ottenere la convalida dello sfratto e la condanna della conduttrice al pagamento della somma dovuta a titolo di canoni.
Si è costituita in giudizio la Villa Sorriso srl, deducendo i) la “improcedibilità e/o inammissibilità e/o improponibilità dell'azione e della domanda di sfratto per violazione dell'obbligo statuito dall'art. 6 novies l. 69/2021, ossia della disposizione che nell'ambito delle «Misure urgenti in materia di sostegno alle imprese e agli operatori economici, di lavoro, salute e servizi territoriali, connesse
3 all'emergenza da COVID-19” ha previsto un onere di collaborazione in buona fede tra locatario e locatore per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021. La convenuta ha contestato poi la sussistenza dell''inadempimento, ritenendo che esso fosse giustificato da quanto previsto dall'art. 91 del D.L. n. 18/2020, convertito in legge 27/2020.
Disposto il mutamento del rito, con contestuale emanazione di ordinanza di rilascio, veniva assegnato alle parti di termine per il deposito di memorie e documentazione integrative.
La parte attrice si costituiva in giudizio nella successiva fase di merito, rassegnando le seguenti conclusioni: “Piaccia all'On.le Tribunale di L'Aquila, disattesa ogni contraria istanza, eccezione o deduzione, 1. dichiarare la risoluzione del contratto di locazione datato 28 febbraio 2019 per inadempimento di
,(PI nella persona di e condannare altresì la predetta al Controparte_4 P.IVA_2 CP_5 pagamento degli oneri prodotti, dei canoni impagati e maturati fino al giorno dell'effettivo rilascio, oltre interessi maturati e maturandi fino al giorno del pagamento;
rigettare tutte le eventuali domande proposte da controparte perché infondate in fatto ed in diritto. Con il favore delle spese e competenze professionali di procedura”.
La parte convenuta non depositava memorie ma partecipava alle udienze.
Preso atto che era stato esperito con esito negativo il procedimento di mediazione, il giudizio veniva ritenuto maturo per la decisione;
la causa veniva rinviata all'udienza di discussione e decisione, previa assegnazione alla parte attrice di un termine per precisare il credito.
All'udienza di discussione, la resistente non era presente, il giudice tratteneva la causa in decisione riservandosi di depositare la sentenza nel termine di trenta giorni.
**
La domanda di risoluzione contrattuale svolta dalla ricorrente, a motivo dell'inadempimento grave della resistente, è fondata e va accolta.
Occorre in primo luogo evidenziare che, sulla base di quanto a più riprese chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (ex multis, Cass. civ., sez. I, 15 luglio 2011, n. 15659; Cass. civ., sez.
III, 10 maggio 2010, n. 3373.; Cass. civ., sez. II, 19 aprile 2007, n. 9351; Cass. civ., Sez. Un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
4 Ebbene, nella fattispecie per cui è causa, parte ricorrente risulta aver assolto all'onere di prova che le spettava: ha sia prodotto in giudizio il contratto concluso con la società convenuta, a termini del quale quest'ultima si impegnava al pagamento del corrispettivo mensile, determinato ai sensi dell'art. 3 del citato contratto, sia allegato l'inadempimento.
La società conduttrice non ha contestato il mancato pagamento dei canoni nei mesi da marzo 2019 a luglio 2021, quindi sostanzialmente per tutta la durata del rapporto;
ella ha solo invocato a titolo di eccezione, atta a paralizzare la pretesa, l'applicazione della normativa straordinaria adottata dal legislatore per far fronte alla situazione di emergenza epidemiologica, la quale, ove ne venisse ammesse una qualche rilevanza, potrebbe spiegare effetto solo dal marzo
2021.
La disposizione di cui la convenuta chiede l'applicazione, infatti, è l'art. del D.L. 41 del 22 CP_6 marzo 2021, convertito in legge con l. n. 69 del 21 maggio 2021, il quale testualmente recita: “1. Le disposizioni del presente articolo sono volte a consentire un percorso regolato di condivisione dell'impatto economico derivante dall'emergenza epidemiologica da COVID-19, a tutela delle imprese e delle controparti locatrici, nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d'affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto.

2. Nei casi in cui il locatario non abbia avuto diritto di accedere, a partire dall'8 marzo 2020, ad alcuna delle misure di sostegno economico adottate dallo Stato per fronteggiare gli effetti delle restrizioni imposte dall'emergenza epidemiologica da COVID-19 ovvero non abbia beneficiato di altri strumenti di supporto di carattere economico e finanziario concordati con il locatore anche in funzione della crisi economica connessa alla pandemia stessa, il locatario e il locatore sono chiamati a collaborare tra di loro in buona fede per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021.


3. Le disposizioni del presente articolo si applicano esclusivamente ai locatari esercenti attività economica che abbiano registrato un ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi nel periodo compreso tra il 1° marzo 2020 e il 30 giugno 2021 inferiore almeno del 50 per cento rispetto all'ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi del periodo compreso tra il 1° marzo 2019 e il 30 giugno 2020 e la cui attività sia stata sottoposta a chiusura obbligatoria per almeno duecento giorni anche non consecutivi a partire dall'8 marzo 2020”:
Come ben si comprende dal suo tenore letterale, la disposizione richiamata, pur introducendo un
“percorso regolato di condivisione dell'impatto economico” tra locatore e conduttore, si limita a sollecitare una collaborazione tra le parti, fondata sui principi di buona fede e correttezza, ma non impone un obbligo giuridico di rinegoziazione né, simmetricamente, consente al giudice di sindacare l'equilibrio contrattuale definito dalle parti nell'esercizio della loro libertà di autodeterminazione. Difatti, non è prevista alcuna sanzione per il mancato accordo.
5 Al riguardo, la giurisprudenza di merito ha chiarito che l'art. non costituisce una base CP_6 normativa sufficiente per giustificare la riduzione del canone in assenza di accordo tra le parti, né può essere invocato per paralizzare la domanda di risoluzione per morosità (Trib. Firenze sez. II,
22 settembre 2021, n. 1605).
D'altronde, le generiche contestazioni sollevate dalla conduttrice in sede di comparsa - e peraltro né ribadite né documentate a seguito della conversione del rito, stante il mancato deposito da parte della resistente di memoria integrativa autorizzata – non dimostrano neppure che nel caso di specie ricorressero i presupposti richiesti dalla disposizione perché il meccanismo di rimodulazione del contratto - come detto rimesso alla libertà delle parti- dovesse essere avviato. Non vi è prova che la parte non abbia avuto accesso a misure di sostegno economico né che abbia subito una riduzione di reddito.
Deve, perciò, concludersi che al momento della proposizione della domanda giudiziale, il conduttore era moroso di tutte le mensilità confutate, nella misura prevista dal contratto e non rideterminabile in questa sede.
Con specifico riferimento alla gravità dell'inadempimento in caso di locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, alle quali non trova applicazione la disciplina di cui all'art. 55,
l. n. 392/1978, da cui la conseguente applicazione della normativa codicistica in materia di risoluzione, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo altresì di evidenziare che “il mancato pagamento del canone di locazione costituisce grave inadempimento per la inosservanza di un'obbligazione primaria che comporta la risoluzione contrattuale, non rilevando, per le locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitativo, né la richiesta di versamento banco iudicis dei canoni non corrisposti, formulata in sede sommaria senza la riproposizione della questione nel nuovo ed autonomo procedimento a cognizione piena, né l'istanza di concessione di un termine per la purgazione della mora perché tali possibilità sono previste soltanto per le locazioni di immobili ad uso abitativo” (Cass. civ., sez. III, 29 settembre 2006, n. 21242; Cass. civ., sez. III, 19 maggio 2006
n. 11777; Cass. civ., Sez. Un., 28 aprile 1999, n. 272). Pertanto, in tema di locazione di immobili ad uso non abitativo la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore va valutata, come detto, secondo il criterio generale di cui all'art.1455 c.c. e non secondo il diverso criterio, stabilito per le sole locazioni di immobili destinati ad uso abitativo, dell'art. 5 della legge n. 392/78, salva la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui al menzionato art. 5, alla stregua della particolarità del caso concreto.
Venendo al caso di specie, occorre evidenziare che, alla luce dei richiamati principi avallati dalla giurisprudenza, l'inadempimento dell'intimata deve ritenersi “grave” e di per sé idoneo a
6 comportare la risoluzione del contratto stipulato tra le parti. D'altronde, è pacifico che la conduttrice non abbia mai pagato il canone di locazione per intero sin dal marzo 2019, quindi anche ben prima della pandemia.
Non vale a porre in dubbio quanto fin qui precisato il richiamo alla disposizione contenuta nell'art. 91 del D.L. n. 18/2020, convertito in legge 27/2020, che, sempre nell'ambito delle misure straordinarie per far fronte all'emergenza Covid 19, ha previsto che: “Il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse
a ritardati o omessi adempimenti”.
In buona sostanza, la diposizione richiamata, di natura eccezionale, prescrive di tenere in considerazione, ai fini dell'accertamento della responsabilità per inadempimento del debitore, se l'applicazione delle misure di contenimento previste dal decreto possa avere contribuito a determinare, ed in quale misura, la condotta del debitore.
Nel caso di specie, la conduttrice non ha allegato elementi idonei a provare una relazione tra le restrizioni sanitarie e l'omesso pagamento del canone;
ella ha continuato a godere dell'immobile, senza dimostrare un'impossibilità oggettiva di adempiere. In assenza di prova rigorosa del nesso causale, l'art. 91 richiamato non può trovare applicazione al fine di limitare od escludere la responsabilità della conduttrice.
In conclusione, l'inadempimento - grave- deve ritenersi imputabile alla convenuta e non giustificato dalle misure emergenziali invocate.
Alla luce di quanto detto, sussistono gli elementi per dichiarare il contratto di locazione risolto.
Il debito maturato dagli intimati alla data dell'11.07.2025 ammonta ad euro 96.000,00 oltre iva se prevista a titolo di canoni non pagati e ad euro 2.085,15 a titolo di spese per utenze insolute, oltre interessi maturati e maturandi (si prende in considerazione la precisazione del credito dell'11.7.2025 e non l'ultima, in quanto reca l'importo unitario del credito al netto degli interessi, considerando la natura solidale del credito).
Le spese di lite vanno poste a carico della parte convenuta in quanto soccombente e si liquidano come da dispositivo ex D.M. n°55/2014, applicando i valori medi di compenso, con esclusione della fase istruttoria che non vi è stata, riduzione del 50% degli importi relativi alla fase studio, introduttiva e decisoria per la natura documentale della causa.
7

Per Questi Motivi


il Tribunale di L'Aquila, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- accoglie per quanto di ragione le domande svolte e per l'effetto:
- dichiara risolto, per inadempimento grave della resistente, il contratto di locazione ad uso commerciale stipulato tra i sig.ri la soc. f.lii e la società in CP_1 CP_3 Controparte_4 data 28 febbraio 2019 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di L'Aquila il giorno 23.3.2021 per grave inadempimento della conduttrice;

- condanna la soc. al pagamento, in favore della parte ricorrente, della Controparte_4 somma di € 96.000,00, oltre iva se dovuta, per i canoni insoluti e ad euro 2.085,15 a titolo di spese per utenze insolute, oltre interessi legali sulla sorte delle singole mensilità dalle rispettive scadenze al saldo;

- condanna a rifondere alla ricorrente le spese di lite che liquida in € 5.360,00 per compensi legali (liquidati ex D.M. n°55/2014), in euro 379,50 a titolo di rimborso spese vive, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge.
Così deciso in L'Aquila, il 9 ottobre 2025
Il Giudice
FL EL
(firmato digitalmente)
8