REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MACERATA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dr. Luigi Reale ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 1645/2024 promossa da:
, C.F. Parte_1 P.IVA_1 assistito dall'avv. GENTILI LUCREZIA MARIA, dall'avv. GENOVESE FRANCESCO e dall'avv. MATTEO GHIRINGHELLI, elettivamente domiciliato in Busto Arstizio, v. Cardinale Tosi n. 6, presso avv. Ghiringhelli;

nei confronti di
, C.F. ; CP_1 P.IVA_2 assistito e difeso dall'avv. VITAGLIANO VERONICA, elettivamente domiciliato in CORSO UMBERTO I, 154 80100 NAPOLI, presso il difensore;

OGGETTO: locazione immobile - risoluzione
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale di udienza del 28.3.25 riportandosi all'atto introduttivo ed alla memoria integrativa.

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli art.li 132 c.p.c. e
118 disp. att. c.p.c., così come modificati dalla legge n. 69 del 18/6/2009.
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1 – Fondata e quindi da accogliersi la domanda di risoluzione del contratto denominato di
“locazione uso diverso” stipulato il 22.12.27, reg.to 11.10.18, avente ad oggetto porzione immobiliare in Recanati, p.zza Leopardi n. 16, piano secondo seminterrato, e terrazzo di copertura dell'edificio e torrino del vano ascensore, in NCEU del detto Comune al F. 122, p.lla pagina 1 di 5 266, utilizzato dalla resistente per posizionarvi una antenna di ripetizione del segnale CP_1 telefonico.
2 – Il giudizio prende le mosse dalla intimazione di sfratto notificata dalla ricorrente Pt_1
(acquirente delle porzioni immobiliari in pendenza del rapporto), la cui convalida è stata
[...] negata con provvedimento del 26.7.24, con il quale è stato ordinato il rilascio delle porzioni immobiliari ed è stata disposta la conversione del rito, previa celebrazione della fase della mediazione obbligatoria (negativamente conclusasi).
3 – La questione attiene in via principale alla natura del contratto ed in via secondaria alla clausola risolutiva espressa ed a quella di risoluzione per inadempimento del pagamento del
“canone”.
4 – Sulla natura del contratto, da indagare in ragione della particolarità dell'uso
(istallazione di antenna di ripetizione di segnale telefonico e di dati) anche in assenza di espresso contrasto tra le parti, che invece pacificamente la riconducono alla locazione uso diverso e tale espressamente previsto in contratto con rinvio a quella disciplina in caso di eventi non espressamente disciplinati nell'accordo, va rilevato il contrasto giurisprudenziale tra una corrente che la colloca -al pari delle parti- tra i contratti di locazione ed altra che invece la colloca tra quelli costitutivi del diritto reale di superficie.
4.1 – Ritiene questo giudice aderire alla seconda ricostruzione, sul presupposto della evidenza in contratto della utilizzazione che sarebbe stata fatta della porzione di lastrico solare interessata dal contratto, di realizzazione (in effetti l'antenna era già esistente e la resistente si sostituiva al precedente contraente, spa Vodafone Italia spa) non solo di una antenna di ripetizione di segnale telefonico (apparecchio), ma anche per l'apposizione di tutte le necessarie apparecchiature di contorno per l'alimentazione elettrica ed impianti tecnologici, con possibilità di libero accesso attraverso la restante porzione dell'edificio e di apposizione anche sulla porzione di edificio non oggetto di pattuizione di cavi o quant'altro necessario al funzionamento di essa
(pozzetti di terra, impianto refrigerante), con la costituzione quindi di un intero impianto
(infrastruttura, si legge nel contratto) e relative servitù, eventualmente anche da costituire.
La edificazione dell'antenna e della relativa apparecchiatura tecnologica evidentemente comporta non solo la modifica del bene, ma anche la modifica della sua destinazione, evenienze ordinariamente non previste nella locazione. Inoltre, viene prevista anche la possibilità anche di future modifiche del bene -con la autorizzazione già in contratto a che la conduttrice possa richiedere tutte le autorizzazioni e concessioni necessarie per lo svolgimento della sua attività, con ulteriore impegno della ricorrente di adoperarsi ove fosse necessaria la sua diretta pagina 2 di 5 partecipazione (punto 4 del contratto) ed ulteriore impegno alla costituzione e mantenimento di idoneo percorso di accesso alla porzione di immobile, anche attraverso aree o fabbricati di terzi o che non fossero oggetto del contratto (punto 6).
4.2 – Non accoglibile la tesi del contratto come innominato di concessione a titolo oneroso di godimento, per due motivi: da un lato, nel caso di specie la “concessione” non è del solo godimento, ma include anche la possibilità di edificazione dell'antenna e di successive modifiche;
dall'altro, il contratto atipico andrebbe ricondotto nella disciplina di quello tipico del quale vengono ricalcati gli elementi, e cioè proprio il contratto di locazione di immobile ad uso diverso da quello abitativo, che non ricorre nella specie.
4.3 – Non conducente la ricostruzione del contatto quale concessione ad aedficandum in quanto categoria di per sé è poco caratterizzante, potendo assumere a seconda del contenuto del contratto tanto le fattezze della locazione quanto quelle della costituzione del diritto reale:
l'elaborazione giurisprudenziale, risalente ed incontroversa, è giunta alla conclusione per la quale
“… la concessione ad aedificandum, stante l'autonomia contrattuale delle parti, riconosciuta dall'art. 1322 cc., non si concreta sempre e necessariamente in un diritto di superficie, ai sensi dell'art. 952 c.c., potendo in taluni casi assumere i caratteri ed i contenuti di un diritto personale nei soli confronti del concedente, trovando la sua fonte in un contratto (atipico) con effetti meramente obbligatori non soggetto a rigori di forma o di pubblicità … al fine di stabilire se una concessione ad aedificandum sia costitutiva di diritti di natura reale o meramente obbligatoria, è decisiva l'interpretazione complessiva – attribuita al giudice del merito, trattandosi di apprezzamenti di fatto – del “titolo”, e cioè del contratto, e, in particolare della disciplina relativa alla sorte delle opere costruite dal concessionario al momento della cessazione del rapporto concessorio (cfr. Cass. sent. 2318/1959; 3497/1972; 3721/1974; 4039/1977; 5591/1978;
5527/1983. Nell'identico solco (interpretazione del contratto rimessa al giudice del merito e possibilità astratta di entrambe le ricostruzioni), sebbene in tema di condominio, Cass Ss.Uu.
8434/2020.
4.4 – Unico elemento a favore della ricostruzione della natura obbligatoria del contatto (e quindi della riconduzione a quello di locazione) potrebbe emergere nella mancata accessione all'immobile dei beni edificati dal “conduttore”; tuttavia, non ricorre neppure questo caso, atteso che il punto 4 del contratto prevede la possibilità che la locatrice possa “trattenere una parte dei beni presenti sul luogo”; non viene previsto in capo al “conduttore” il perdurare della proprietà delle apparecchiature istallate e la rinuncia alla accessione è rimessa ad un successivo accordo.
pagina 3 di 5 5 - Per l'effetto, il contratto va inquadrato nel novero di quelli costitutivi del diritto reale di superficie.
5.1 – La diversa qualificazione non impedisce nè l'apposizione di un termine di durata nè la possibilità della risoluzione, quest'ultima sia secondo la disciplina generale (inadempimento grave: art. 1455 c.c.), sia secondo il preciso accordo di cui alla clausola risolutiva espressa contemplata tra le condizioni del contratto (clausola 3, art. 1456 c.c.) e legata al decorrere di novanta giorni dalla ricezione della richiesta di adempimento che il “locatore” può inviare anche nel caso di mancato pagamento di una sola rata semestrale.
5.2 – Circostanza, la seconda, che ricorre nella specie.
Dal mese di dicembre 2022 ha omesso il pagamento del canone, cui seguiva la CP_1 diffida di in data 31.1.24, cui la “conduttrice” rispondeva chiedendo la produzione di Pt_1 documentazione che, operata nel giro di qualche settimana, non ha sortito il risultato del pagamento;
pagamento operato invece solo dopo la ricezione della notifica del ricorso per la convalida dello sfratto, come incontestato tra le parti.
Incontrovertibilmente trascorso all'epoca della notifica della intimazione di sfratto, il 10.6.24, il termine di novanta giorni dalla intimazione di pagamento del 31.1.24 ed anche dal successivo invio dei richiesti documenti (dei quali in effetti non si rinviene motivo, atteso che i ratei precedenti erano stati regolarmente pagati e sono sorte contestazioni di sorta circa l'uso di quanto concesso in superficie) alla fine del mese di febbraio del medesimo anno.
5.3 – Ricorrono anche gli estremi della risoluzione ex artt. 1453 e segg. c.c.
Sulla gravità dell'inadempimento, va sottolineato che all'epoca della notifica della intimazione di sfratto (10.6.24) i canoni semestrali scaduti e non pagati erano in numero di quattro (dicembre 2022, maggio 2023, dicembre 2023 e maggio 2024), per complessivi euro
20.400, oltre i relativi interessi di mora. Trattasi di periodo certamente di rilievo, specie tenendo conto che al deposito della richiesta documentazione “integrativa” non aveva fatto seguito alcuna comunicazione, nè pagamento, ad opera della . CP_1
Quanto all'importo del canone, pur in ipotesi potendosi ritenere non complessivamente elevato in relazione alla qualità delle parti, non può assumere valore preminente non solo rispetto al lungo periodo di inadempimento, ma anche e soprattutto alla condotta del debitore che -in palese violazione del principio di buona fede contrattuale- ha provveduto al pagamento -senza sollevare eccezioni di sorta- solo all'atto della ricezione della intimazione di sfratto.
6 – Nè vale a giustificazione dell'inadempimento l'eventuale temporanea difficoltà interna di gestione, peraltro ben difficile da immaginare in relazione alla ampia articolazione ed alla pagina 4 di 5 importanza della azienda del debitore, primario gestore e fornitore di linee aeree di telecomunicazione e di trasferimento dati.
6.1 – Neppure può essere utilizzata a favore del debitore, pur al limitato fine di procrastinare il rilascio già pronunciato, la dedotta circostanza che alla rimozione dell'impianto conseguirebbe la carenza di copertura di rete di ampia zona del Comune di Recanati: non solo la circostanza è solo dedotta e peraltro risulta la presenza sul mercato di altri fornitori del medesimo servizio, ma accogliendo la tesi si finirebbe per rimettere l'esecuzione al sostanziale arbitrio della parte, che potrebbe di volta in volta rappresentare la difficoltà o l'impossibilità di rinvenire altro immobile idoneo: prova ne sia che non risulta che abbia finora rilasciato il bene nè che si sia adoperata per rinvenire un altro sito.
7 – Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

PQM

il Tribunale di Macerata, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, dichiara risolto per inadempimento della il contratto del 22.12.27, reg.to 11.10.18, CP_1 avente ad oggetto porzione immobiliare in Recanati, p.zza Leopardi n. 16, piano secondo seminterrato, terrazzo di copertura dell'edificio e torrino del vano ascensore, in NCEU del detto
Comune al F. 122, p.lla 266; per l'effetto conferma il provvedimento di rilascio reso in data
26.7.24; condanna al pagamento della somma semestrale di euro 5.100,00 oltre iva CP_1 dalla scadenza dell'ultimo pagamento fino alla completa liberazione e restituzione della porzione immobiliare;
la condanna altresì a sostenere le spese del giudizio e liquida quelle in favore della inclusa la fase della mediazione, in euro 5.000,00 per compensi professionali, Parte_1 oltre spese generali 15%, cap, iva e spese vive documentate.
Deposito della motivazione entro giorni dieci.
Macerata, 28 marzo 2025
Il Giudice dr. Luigi Reale
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