N. R.G. 3976/2020
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3976/2020 tra
Parte_1
ATTORE/I
e
Controparte_1
CONVENUTO/I
Oggi 2 aprile 2025 ad ore 9.14 innanzi al dott. Nicoletta Leone, è comparsa, per il Parte_1
, l'Avv. Maria Giuseppina Scarinci la quale insiste per l'accoglimento delle conclusioni
[...]
formulate.
Il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Nicoletta Leone
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nicoletta Leone ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3976/2020 promossa da:
, con sede in Cagliari nella (CF Parte_1 Parte_1
), in persona dell'Amministratore NO ( ), ed P.IVA_1 CP_2 CodiceFiscale_1 elettivamente domiciliato in Cagliari nella Via Tola 30 presso lo studio dell'Avv. Maria Giuseppina
Scarinci (CF - PEC che lo rappresenta e C.F._2 Email_1 difende in virtù di procura in calce all'atto di intimazione di sfratto per morosità del 22/05/2020,
ATTORE/I contro
, (CF , in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_2 [...]
con sede in Cagliari Via Dante n. 154, rappresentato e difeso dall'Avv. Francesco Scifo per CP_1
procura speciale in atti,
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come in atti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) Pronuncia la risoluzione del contratto di locazione concluso tra le parti con con atto 1° ottobre
1985, registrato a Cagliari il 13 successivo al numero 05543, avente ad oggetto il locale, già adibito a portineria, sito al piano terra del maggior fabbricato ubicato in Cagliari alla Parte_1
, distinto al NCEU foglio A 19 mappale 2556 sub 9;
[...]
pagina 2 di 6 2) Condanna la in persona del rappresentante legale al pagamento in Controparte_1
favore del dei seguenti importi: Parte_1
euro 1.519,00 saldo canoni 2014 (canone rivalutato pari ad euro 155,88 )
euro 1.880,00 esercizio 2015 (canone rivalutato pari ad euro 157,33)
euro 1.880,00 per ogni esercizio dal 2016 e sino al 2021, oltre euro 783,33 per le mensilità da gennaio 2022 a maggio 2022,
oltre adeguamenti Istat anche per le annualità 2016 e seguenti e interessi legali dalla scadenza delle singole mensilità al soddisfo.
3) Condanna altresì la in persona del rappresentante legale a rimborsare CP_1 Controparte_1
al le spese di lite, che si liquidano in € 5.971,00 (2.584 per Parte_1
il procedimento di convalida e 3.387 per la presente fase) a titolo di compenso professionale, €
150,62 per esborsi, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione per morosità 22/05/2020, notificato il 9/06 successivo, il Parte_1
ha esposto di aver concesso in locazione, con atto 1° ottobre 1985, registrato a Cagliari
[...]
il 13 successivo al numero 05543, alla , in persona del legale Controparte_1
rappresentante , con sede in Cagliari Via Dante n. 154 (CF ), il locale, già CP_1 P.IVA_2
adibito a portineria, sito al piano terra del maggior fabbricato ubicato in Cagliari alla Parte_1
3, distinto al NCEU foglio A 19 mappale 2556 sub 9, per il canone di 100.000 di vecchie lire da
[...]
corrispondere entro il 5 di ogni mese, in seguito aggiornato in base al 75 % dell'indice Istat;
dal 2013 la conduttrice ha smesso di pagare i canoni regolarmente e difatti per il 2013 ha versato solo € 1.193,56 e per le annualità successive non ha versato alcunché.
Si è costituita l'intimata opponendosi alla convalida dell'intimato sfratto, formulando eccezione di pagamento, eccezione di prescrizione, eccezione di compensazione con un credito per il risarcimento dei danni provocati a una vetrata durante l'esecuzione di lavori nel fabbricato condominiale, e contestando la quantificazione dell'adeguamento Istat.
Il Giudice, in accoglimento delle istanze avanzate dal Condominio intimante, con ordinanza
15/07/2020, ex art. 665 cpc, ha ordinato alla conduttrice il rilascio dell'immobile e, previo invito alle parti ad esperire il procedimento di mediazione, ha fissato l'udienza del 20/11/2020 per la discussione.
pagina 3 di 6 Il esponente, esperito infruttuosamente il procedimento di mediazione, con memoria Parte_1
integrativa 30/10/2020, nel contestare le eccezioni, deduzioni e produzioni di parte resistente, ha concluso per l'accoglimento delle conclusioni formulate nell'atto introduttivo del presente giudizio.
La causa, istruita con produzioni documentali, è stata quindi tenuta a decisione sulle conclusioni formulate.
1) Eccezione di pagamento
A riprova dell'eccezione di pagamento, l'intimato ha depositato la prova documentale di alcuni versamenti effettuati in favore dell'amministrazione condominiale.
In proposito, deve osservarsi che la detiene in locazione altro locale, già adibito a Controparte_1
portineria, sito al piano terra del maggior fabbricato ubicato nella Via Dante n. 160 di Cagliari, di proprietà del Condominio Verde, in forza di contratto stipulato in data 1° marzo 1998 per il canone mensile di 150.000 di vecchie lire. Anche il predetto ha attivato la procedura di sfratto per Parte_1
morosità, il relativo giudizio ex art.665 cpc, contraddistinto con il numero R.G. n. 3978/2020 dell'intestato Tribunale, è stato chiamato all'udienza del 20.11.2020 sempre nanti questo giudice.
La società conduttrice, omettendo di precisare tale circostanza, ha prodotto in entrambe le procedure le stesse ricevute di pagamento, nel tentativo di occultare, almeno in parte, il suo grave inadempimento con riferimento alle obbligazioni contrattuali assunte nei confronti di entrambi i Condomìni. Invero i due predetti pur essendo degli enti autonomi, titolari, per l'appunto, di distinto codice Parte_2
fiscale, sono stati, comunque da sempre, amministrati come unico ente di gestione, tanto è vero che gli stessi sono contitolari di un unico conto corrente presso . I pagamenti effettuati Controparte_3
dalla sono stati, quindi, imputati nella misura del 50%, ai canoni scaduti relativi al CP_1
contratto di locazione in essere con il esponente, mentre il restante 50% ai canoni di Parte_1
pertinenza del Condominio Verde. Le somme esposte nelle distinte dei bonifici agli atti sono state, pertanto, dal così imputate: Parte_1
bonifico 27/10/2015 euro 2.000,00 quota di competenza euro 1.000,00 Parte_1
imputata saldo canoni di locazione esercizio 2011 e acconto esercizio 2012 (residuo canoni 2012 euro
873,37);
bonifico 21/06/2016 euro 2000,00 quota di competenza euro 1.000,00 Parte_1
imputata saldo canoni 2012 acconto canoni 2013 (residuo canoni 2013 euro 1.725.66);
bonifico 21/12/2016 euro 1.000,00 quota di competenza euro 500,00 Parte_1
imputata acconto canoni 2013 (residuo canoni euro 1.225,66);
pagina 4 di 6 bonifico 24/02/2017 euro 2.000,00 somma così imputata: euro 1.922,75 per quote condominiali per unità abitativa già di titolarità del euro 77,25 acconto canoni Parte_1 CP_1
2013;
bonifico 10/05/2017 euro 1.000,00 quota di competenza euro 500,00 Parte_1
imputata acconto canoni 2013 (residuo canoni 2013 euro 648,41);
bonifico 18/09/2018 euro 2.000,00 quota condominio euro 1.000,00 imputata saldo Parte_1
canoni 2013 acconto canoni 2014 (residuo canoni 2014 euro 1.519,00).
L'opponente non ha contestato l'imputazione dei pagamenti da parte del Parte_1
2) Eccezione di prescrizione
L'eccezione non è fondata.
Attraverso la produzione delle diffide 12/12/2014, 25/10/2017 e 2/7/2019, prodotte all'udienza del
10/07/2020, il locatore ha dimostrato di avere interrotto il termine quinquennale di prescrizione del diritto al pagamento dei canoni di locazione.
3) Eccezione di compensazione
L'eccezione non è fondata.
L'opponente ha asserito di avere subito dei danni a una vetrata nel corso di lavori eseguiti sul fabbricato e ha chiesto di portare in compensazione il credito per il risarcimento con il CP_4
debito relativo ai canoni impagati.
Ora, a parte il fatto che il danneggiamento è rimasto indimostrato, il conduttore avrebbe dovuto rivolgere la pretesa risarcitoria nei confronti dell'impresa esecutrice dei lavori e responsabile dei presunti danni, e non nei confronti del Parte_1
Non sussistendo un credito dell'opponente nei confronti del rimasto estraneo al fatto Parte_1
dannoso lamentato dal conduttore, non può darsi luogo a compensazione.
4) Adeguamento all'indice Istat e inadempimento del conduttore
In base all'articolo 32, l. n. 392/1978, l'adeguamento Istat deve essere espressamente previsto nel contratto e deve essere richiesto di volta in volta dal locatore.
Deve darsi atto che il conduttore non ha contestato la debenza del canone Istat, con ciò implicitamente riconoscendolo come dovuto, ma solo la quantificazione.
La formula per il calcolo dell'adeguamento Istat è: Canone di locazione annuale x Indice Istat x pagina 5 di 6 Percentuale di rivalutazione.
La conduttrice è morosa per i seguenti importi:
euro 1.519,00 saldo canoni 2014 (canone rivalutato pari ad euro 155,88 )
euro 1.880,00 esercizio 2015 (canone rivalutato pari ad euro 157,33)
euro 1.880,00 per ogni esercizio dal 2016 e sino al 2021, oltre euro 783,33 per le mensilità da gennaio
2022 a maggio 2022 (dal verbale di rilascio risulta che l'immobile è stato riconsegnato a giugno 2022), oltre all'adeguamento Istat anche per le annualità dal 2016 e seguenti.
La morosità sopra descritta costituisce un inadempimento di non scarsa importanza.
Deve pertanto essere pronunciata la risoluzione del contratto concluso tra le parti.
La deve essere condannata al pagamento in favore del Controparte_1 Parte_1
dei seguenti importi:
[...]
euro 1.519,00 saldo canoni 2014 (canone rivalutato pari ad euro 155,88 )
euro 1.880,00 esercizio 2015 (canone rivalutato pari ad euro 157,33)
euro 1.880,00 per ogni esercizio dal 2016 e sino al 2021, oltre euro 783,33 per le mensilità da gennaio
2022 a maggio 2022 (dal verbale di rilascio risulta che l'immobile è stato riconsegnato a giugno 2022), oltre all'adeguamento Istat anche per le annualità dal 2016 e seguenti.
Sono altresì dovuti gli interessi al tasso legale dalla scadenza delle singole mensilità al soddisfo.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Cagliari, 2 aprile 2025
Il Giudice dott. Nicoletta Leone
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