REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI TRAPANI Sezione civile – in composizione monocratica in persona del Giudice
dott. Carlo Salvatore Hamel ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies cpc a seguito di scambio di note ex art. 127 ter cpc in sostituzione dell'udienza di discussione, la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 2578 del Ruolo Generale degli Affari civili con-
tenziosi dell'anno 2021, vertente
TRA
(COD. FISC. nato a [...] Parte_1 C.F._1
(TP) il 18/06/1972, con l'avv. TOBIA DI DIO;

- attore -
CONTRO
(COD. FISC. nato a [...] Controparte_1 C.F._2
(TP) il 09/02/1959; (COD. FISC. Controparte_2 C.F._3
, nata a [...] il [...];
[...] Controparte_3
(COD. FISC. , nata a [...] il
[...] C.F._4
16/08/1962, tutti con l'Avv. GIUSEPPE MAURIZIO SINATRA;

- convenuti -
OGGETTO: Risoluzione contratto compravendita.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: le parti concludevano come da note in sostituzione dell'udienza del giorno 25.2.25.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Tribunale di Trapani
Sezione Civile

R.G. n. 2578/2021
Con atto di citazione regolarmente notificato, Parte_1
conveniva in giudizio , Controparte_1 Controparte_4
[..
e , chiedendo: Controparte_2
<<1. Nel merito, pronunciare la risoluzione del contratto di compravendita
stipulato per atto a rogito notaio dott. registrato in Tra- Persona_1
pani il 25 novembre del 2011 (n.38730 del repertorio e n.20334 della rac-
colta) col quale il sig. , odierno attore acquistava dai Parte_1
convenuti , e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
, nonché dalla sig.ra nata a [...] il 3 novembre
[...] Controparte_5
del 1942 e deceduta in Paceco il 08.09.2018 madre dei convenuti, un im-
mobile adibito a civile abitazione sito in Paceco nella Via Drago di Ferro,
n.63, corrispondente in catasto fabbricati di Paceco del Foglio 13, alle parti-
celle 35, sub 1 (Via Drago di Ferro, 63, piani terra, primo e secondo, A/3 -
VI, vani 9.5, € 515,17) e 35, sub 2 (via Drago di Ferro, n.65, piano terra,
C/6-V, mq. 24, € 65,69) per il prezzo di € 125.000,00;


2. Condannare i convenuti sig.ri: Controparte_1
( nato a [...] il 090.02.1959 e residente in [...]C.F._2
lano, nella Via Baldinucci Filippo, n. 14; Controparte_3
( nata a [...] il [...] ed ivi residente C.F._4
nella Via Giovanni Pacini, 6; ( nata Controparte_2 C.F._5
a Trapani il 17.05.1966 ed ivi residente nella Via Garibaldi, n.114, in soli-
do tra loro, alla restituzione in favore del sig. del cor- Parte_1
rispettivo percepito di € 125.000,00 che si configura come debito di valuta,
oltre interessi legali dal momento della domanda sino al soddisfo;



3.Condannare i resistenti in solido tra loro, al pagamento in favore di
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R.G. n. 2578/2021
parte attrice della complessiva somma di € 79.110,49 a titolo di risarcimen-
to del danno patrimoniale, nonché a titolo di danni non patrimoniali patiti e
patiendi quantificati nella misura complessiva di € 50.000,00 o nella misu-
ra ritenuta di giustizia;



4. Condannare i convenuti al pagamento delle spese di lite.>>.
A tal fine, esponeva che l'immobile per civile abitazione sito in Paceco,
Via Drago Ferro n. 63, acquistato da potere dei convenuti presentava abusi edilizi insanabili, taciuti dai venditori, consistenti in un aumento di mq 70,35 della superficie coperta, realizzato al piano primo e sul torrino di accesso al lastrico solare, circostanze, queste, che impedivano l'ottenimento della certificazione di agibilità, rendendolo di fatto inidoneo all'uso, anche in ragione dei costi e del deprezzamento che il bene avrebbe subito per la sua eventuale regolarizzazione.
Si costituivano in giudizio i convenuti, contestando la fondatezza delle domande di controparte, chiedendone il rigetto.
La causa viene ora in decisione.
Va, preliminarmente, osservato come la mancanza della certificazione di agibilità degli immobili ad uso abitativo non determini la nullità dei re-
lativi atti di trasferimento per loro incommerciabilità (Cass. Sez. 2, sent.
n. 23604 del 02.08.2023; conff. Cass: Sez. U, n. 8230 del 22.03.2019;
Cass: Sez. 2, sent. n. 16216 del 16/06/2008; Sez. 2, sent. n. 24957 del
29/11/2007; Sez. 2, sent. n. 3687 del 29/03/1995; Sez. 2, sent. n. 8199
del 11/08/1990).
Sempre in punto di validità del contratto, è bene precisare che l'immobile per cui è causa risulta edificato nella sua consistenza origina-
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ria in epoca anteriore al 4.11.1914 (cfr. a pag.

3 -atto pubblico di compra-
vendita del 25.11.2011), e che nell'atto è presente, ai sensi dell'art. 40
della Legge n. 47/1985, “dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata
dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4
della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in
data anteriore al 1 settembre 1967”; e, ciò, a prescindere “dal profilo della
conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menziona-
to” (Cass. civ. Sez. U, sent. n. 8230 del 22.03.2019; conff: Sez. II, sent. n.
30425 del 17.10.2022; Sez. II, sent. n. 29317 del 21 ottobre 2021).
Ciò premesso, occorre vagliare le conseguenze dei riscontrati abusi sul bene e dell'assenza della certificazione di agibilità in punto di alterazione del sinallagma funzionale, potendo eventualmente rilevare quale causa di risoluzione per inadempimento.
E' possibile richiamare l'orientamento giurisprudenziale che sostiene la possibile incidenza di abusi edilizi o urbanistici, preclusivi del rilascio del certificato di agibilità, purché si tratti “di insanabili violazioni di disposi-
zioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salu-
brità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddi-
sfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera
del compratore”, così che “si realizza un inadempimento qualificato che può
dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di
aliud pro alio”. In altri termini, “sussiste consegna di aliud pro alio, che dà
luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c., qua-
lora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pat-
tuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appar-
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tenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad
assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a for-
nire l'utilità presagita.” (Cass. Sez. 2, sent. n. 23604 del 02.08.2023; Cass.
Sez. 2, ord. n. 14900 del 29/05/2023; Sez. 2, sent. n. 39369 del
10/12/2021; Sez. 2, ord. n. 4826 del 19/02/2019; Sez. 2, ord. n. 30950
del 27/12/2017; Sez. 2, sent. n. 3851 del 15/02/2008; Sez. 2, sent. n.
17140 del 27/07/2006; Sez. 2, Sentenza n. 1391 del 11/02/1998).
In definitiva, non è tanto la mancanza in sé della certificazione di agi-
bilità a determinare un'ipotesi di aliud pro alio, quanto la impossibilità di ottenerla, in ragione del difetto assoluto dei requisiti legittimanti il suo ri-
lascio. Deve, quindi, escludersi che la presenza di difformità riscontrate rispetto alle prescrizioni di igiene, salubrità e sicurezza che siano sanabili implichi che “il cespite alienato sia radicalmente eterogeneo rispetto al mo-
dello pattuito, tanto da comprometterne definitivamente la funzione econo-
mico-sociale…. In tali casi è indispensabile, invece, accertare in concreto se,
alla stregua della natura (quid), del modo di manifestarsi (quomodo) e
dell'entità della relativa esternazione (quantum) del requisito (igienico, sani-
tario, di sicurezza o inerente al risparmio energetico) inosservato, sia rea-
lizzata una mera imperfezione o alterazione relativa al processo di fabbri-
cazione, di produzione, di formazione e di conservazione della res ovvero
un più consistente discostamento dal tipo o dalla specie, alla stregua della
privazione delle qualità essenziali inerenti alla sua natura e agli elementi
sostanziali, benché non sia pregiudicata la preponderante prevalenza degli
elementi che la caratterizzano ai fini della classificazione nel medesimo ge-
nere” (Cass. Sez. 2, sent. n. 23604 del 02.08.2023 e precedenti ivi richia-
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mati).
Venendo al caso di specie, risulta pacifico, per espressa ammissione dei convenuti (cfr. pagg.

5-6 comparsa risposta), oltre che sulla scorta del-
le risultanze della CTU disposta in corso di causa, che l'immobile oggetto di causa, all'atto della sua compravendita, presentava ampliamenti plano-
volumetrici ed altre alterazioni edilizie, realizzate in assenza delle neces-
sarie autorizzazioni amministrative.
In particolare, dalle indagini peritali – correttamente condotte sulla ba-
se del raffronto tra lo stato attuale dell'immobile e quello risultante dall'ultima variazione planimetrica depositata al Catasto in data
27.01.1999 - è emerso che, alla data del rogito (25.11.2011), <il primo
piano dell'edificio era già stato ampliato sul retro prospetto per una superfi-
cie lorda complessiva pari a 47,50 m2, senza il necessario titolo edilizio
(pag. 26 rel. CTU); a secondo piano era già stato realizzato un vano attiguo
al vano scala, di superficie lorda complessiva pari a 11,80 m2 circa, ed è
stata variata la copertura del torrino scala da copertura inclinata a piana,
senza il necessario titolo edilizio (pag. 28 rel. CTU); era già stato variato il
prospetto trasformando due aperture (una a piano terra ed una a primo
piano) e realizzando un balcone con soletta in muratura (pag. 29 rel. CTU);
erano state già state apportate modifiche interne che avevano interessato
la struttura portante: era stato ampliato il vano scala ed era stato spostato
un vano porta a primo (pag. 31 rel. CTU)>>.
Così va valutata l'incidenza, in misura apprezzabile, degli abusi edilizi esistenti “nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua
entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato
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all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinal-
lagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo,
consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento
incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco
inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in rela-
zione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità” (Cass. Sez. 2, sent.
n. 23604 del 02.08.2023).
Orbene, in base agli accertamenti tecnici effettuati dal CTU, è emerso che, a fronte di una superficie complessiva dell'immobile, a lordo degli ampliamenti abusivi, pari a mq 210, l'unico abuso risultato insanabile è
quello relativo all'ampliamento sul retro prospetto per una superficie lor-
da complessiva pari a 47,50, meno di un quarto della superficie comples-
siva, per la cui rimozione il CTU ha stimato un costo, comprensivo degli oneri tecnici, di euro 21.981,25 (cfr. pagg. 40-43 rel. ctu). Mentre, per la regolarizzazione degli altri abusi (realizzazione di un vano attiguo al vano
scala, al piano secondo, di superficie lorda pari a 11,80 m2; variazione del-
la copertura del torrino scala da copertura inclinata a copertura piana;
va-
riazione di due aperture sul prospetto di via Drago Ferro, una a piano terra
ed una a piano primo, oltre alla realizzazione di un balcone con soletta in
muratura; ampliamento del vano scala;
realizzazione di un solaio di coper-
tura della preesistente veranda con aumento della superficie), il consulente ha quantificato in euro 8.000,00 l'importo delle sanzioni, dei diritti comu-
nali, degli oneri tecnici e spese accessorie per la presentazione delle prati-
che di sanatoria (cfr. pagg. 40-43 rel. ctu). L'incidenza economica dei la-
mentati abusi è, quindi, pari ad euro 29.981,25, che rappresentano meno
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di un quarto del prezzo pagato dall'attore per l'acquisto dell'immobile (eu-
ro 125.000,00).
Alla luce delle emergenze peritali che precedono, rimaste, per altro im-
muni da censure di parte, non può ritenersi sussistente uno squilibrio del sinallagma contrattuale tale da giustificare la risoluzione del contratto, in particolare ove si tenga conto che l'attore, a seguito della ricezione dell'ordinanza comunale di demolizione n. 13 del 26.10.2016, rimaneva inerte nei confronti dei venditori, provvedendo a presentare istanza di ri-
lascio di permesso di costruire in sanatoria (cfr. all.ti 6-7 atto di citazione),
con ciò dimostrando interesse al mantenimento della proprietà
dell'immobile anche in presenza dei lamentati abusi edilizi.
In definitiva, la domanda di risoluzione del contratto va rigettata.
Vanno, invece, riconosciuti all'attore i danni dallo stesso subiti in con-
seguenza immediata e diretta della presenza degli abusi, che avevano l'obbligo di fornire all'acquirente un immobile conforme alle autorizzazioni edilizie vigenti. In particolare, vanno riconosciuti a i costi per Parte_1
la demolizione delle opere abusive non suscettibili di sanatoria e, segna-
tamente, quelli relativi all'ampliamento a primo piano, di superficie lorda pari a 47,50 m2, correttamente stimati dal CTU in complessivi euro
20.879,10, iva compresa, cui vanno aggiunti euro 3.000,00 per oneri tec-
nici, e così in totale euro 23.879,10. In merito all'insanabilità dell'abuso in esame, giova osservare come si siano rivelate prive di fondamento le osservazioni critiche che il CTP dei convenuti, Arch. , ha mosso Per_2
sul punto alla relazione di CTU. Ed infatti, devono condividersi le conside-
razioni del CTU, il quale, in merito all'asserito errato rigetto della doman-
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da di concessione in sanatoria presentata da , ha avuto cura di Parte_1
precisare <Diversamente da quanto affermato dal consulente di parte, la
ragione del contendere non deriva da “errata valutazione fatta con il man-
cato accoglimento” della domanda di permesso di costruire in sanatoria
presentata dal sig. perché … le opere abusive di ampliamento a Parte_1
primo piano del fabbricato non sono in alcun modo regolarizzabili perché
non rispettano il requisito della distanza minima di dieci metri tra pareti fi-
nestrate, imposto dall'articolo 9 comma 2 del Decreto Ministeriale 1444/68
… Infatti non rileva se il fabbricato presente nel fondo contiguo sia stato
realizzato prima o dopo l'ampliamento abusivo: l'ampliamento del fabbrica-
to del non è legittimo e per essere regolarizzato con permesso di Parte_1
costruire in sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del D.P.R. 380/2001 deve
essere conforme anche alle norme edilizie vigenti alla data di presentazione
della domanda, ossia ai fini dell'accertamento odierno alla data attuale. Di
conseguenza deve essere verificato il rispetto anche alla data odierna della
distanza minima dall'edificio presente nel fondo confinante, imposto
dall'articolo 9 comma 2 del Decreto Ministeriale 1444/68, essendo il pro-
spetto interno dell'edificio dotato di finestre>> (cfr. pagg. 11 e segg. rispo-
sta alle osservazioni, deposito del 13.05.2024).
I convenuti dovranno, inoltre, risarcire l'attore per i costi necessari alla regolarizzazione edilizia degli abusi sanabili e in particolare: realizzazione di un vano attiguo al vano scala, al piano secondo, di superficie lorda pari a 11,80 m2; variazione della copertura del torrino scala da copertura in-
clinata a copertura piana;
variazione di due aperture sul prospetto di via
Drago Ferro, una a piano terra ed una a piano primo, oltre alla realizza-
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zione di un balcone con soletta in muratura;
ampliamento del vano scala;

realizzazione di un solaio di copertura della preesistente veranda con au-
mento della superficie (cfr. relazione CTU pagg. 21-25).
Detti costi, che ricomprendono l'importo delle sanzioni, i diritti comu-
nali, gli oneri tecnici per la presentazione delle pratiche edilizie e le spese accessorie, possono essere liquidati in complessivi euro 8.000,00, come da stima del CTU, anch'essa rimasta immune da censure (cfr. pag. 43 re-
lazione CTU).
Vanno, invece, escluse le voci di danno relative ai costi sostenuti per oneri notarili e di intermediazione immobiliare, in considerazione del mancato accoglimento della domanda di risoluzione del contratto. Non
possono, inoltre, riconoscersi le spese sostenute per la ristrutturazione dell'immobile, essendo le stesse finalizzate all'aumento di valore dello stesso e non certo conseguenza dell'inadempimento di controparte. Infine,
con riferimento al chiesto rimborso dei canoni di locazione sostenuti da per una diversa sistemazione abitativa, così come per la do- Parte_1
manda di risarcimento del danno non patrimoniale per violazione del di-
ritto all'abitazione, va constata la mancanza di un nesso causale tra la presenza degli abusi edilizi e la libera scelta dell'attore di procedere ai la-
vori di ristrutturazione dell'immobile, mediante comunicazione di inizio lavori, effettuata dal tecnico di fiducia del , a seguito della qua- Parte_1
le, l'Ufficio Urbanistica “diffidava verbalmente il proprietario a dare inizio
ai lavori in quanto i dati forniti risultavano carenti della documentazione
necessaria a trovare applicazione all'attività edilizia richiesta” (cfr. pag. 2,
all. 18 atto di citazione).
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R.G. n. 2578/2021
Per quanto precede, i convenuti, in solido tra loro, dovranno corri-
spondere a , a titolo di risarcimento per i danni dallo Parte_1
stesso patiti, il complessivo importo di euro 31.879,10, oltre interessi al tasso di legge, dalla sentenza al soddisfo.
Le spese di lite, in ragione dell'esito del giudizio, vanno compensate per la metà, e la restante parte va posta a carico dei convenuti in solido, li-
quidata come in dispositivo.
Le spese di CTU, liquidate come da decreti in atti, sono poste definiti-
vamente a carico dei convenuti.

P.Q.M.

Il Tribunale, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, de-
finitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, così provvede:
- Condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento in favore dell'attore della somma di euro 31.879,10, oltre interessi legali dalla pre-
sente decisione al soddisfo.
- Rigetta ogni ulteriore domanda
- Compensa le spese di lite per la metà e condanna i convenuti, in so-
lido tra loro, alla rifusione della restante parte in favore dell'attore, che li-
quida in euro 3.809,00, per compensi ed esborsi, oltre spese generali, IVA
e CPA come per legge.
Spese di CTU definitivamente a carico dei convenuti, in solido tra loro.
Così deciso in Trapani, in data 3.3.2025
Il Giudice
Carlo Salvatore Hamel
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