REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Mario Venditti, all'udienza del 16.4.2025, all'esito della discussione orale ha pronunciato la seguente

SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1943 del Registro Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto “locazione”, pendente tra
(C.F.: ), elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
Grosseto, Piazza Archimede Cosimini n. 11, presso lo studio dell'avv. Daniela Giogli, che la rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura allegata alla memoria integrativa;

ATTRICE - INTIMANTE contro
(C.F.: , elettivamente domiciliato in Controparte_1 C.F._2
Orbetello, via Trento n. 2/4, presso lo studio dell'avv. Rossella De Prisco, che lo rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTO - INTIMATO

CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza del 16.4.2025.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, , premesso d'aver Parte_1 stipulato nel maggio 2016 con un contratto locatizio della durata di Controparte_1
pagina 1 di 6 un anno, con termine al 31.5.2017, avente a oggetto l'abitazione sita in Orbetello, via
Trieste n. 41, e assumendo la nullità della clausola transitoria con conseguente trasformazione del contratto in ordinario di anni 4+4, ha intimato al conduttore lo sfratto per finita locazione alla data del 31.5.2024, in ragione delle disdette inviategli nel 2021 e
2023, chiedendo la condanna al rilascio immediato del bene e la rifusione delle spese di lite.
Si opponeva alla convalida dello sfratto , per un verso segnalando Controparte_1 come il contratto fosse in realtà decorso da maggio 2018, con scadenza naturale al
31.5.2026, per altro verso eccependo l'inconsistenza della denunciata morosità per gli oneri condominiali, avendo peraltro apportato alcune migliorie all'appartamento, e da ultimo chiedendo la sospensione della procedura di rilascio nella misura massima consentita dall'art. 6, co. 4 della L. 431/1998.
All'esito dell'udienza del 4.12.2024, il Giudice rigettava l'istanza di rilascio immediato dell'immobile, disponeva il mutamento del rito, invitava le parti a esperire il procedimento di mediazione obbligatoria previsto dall'art. 5 del D.Lgs. 28/2010 e le autorizzava a depositare le memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., con le quali le parti replicavano alle difese avversarie, articolando l'intimato prova testimoniale.
Ritenuto superfluo ogni ulteriore accertamento, il Giudice rigettava le istanze istruttorie del convenuto e definiva la causa all'esito dell'udienza del 16.4.2025, a seguito della discussione orale ex art. 429 c.p.c..

*****
Tanto premesso in fatto, deve ritenersi fondata la domanda di accertamento della cessazione, alla scadenza del 31.5.2024, del contratto di locazione intercorrente fra e in relazione all'immobile sito in Orbetello, via Parte_1 Controparte_1
Trieste n. 41, per quanto di seguito considerato.
È agli atti il contratto di locazione abitativa concluso, fra le parti, ai sensi dell'art. 5, co. 1 della L. 431/1998, ossia per la durata di dodici mesi a decorrere dal 1°.

6.2016 fino al
31.5.2017 (all. 1 della memoria integrativa).
La transitorietà del rapporto fu ancorata all'esigenza avvertita dal conduttore “di abitare
l'unità immobiliare per un periodo non eccedente ai 12 mesi”.
Il contratto non prevedeva allegati.
pagina 2 di 6 La Suprema Corte ha affermato che, nella vigenza della L. 431/1998, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio a uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della legge cit. e dal DM del 30.12.2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione, giusta il disposto di cui all'art. 4, co. 2 della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza (cfr. Cass. n.
4075/2014).
Non sono, quindi, le parti a decidere se e quando poter ricorrere alla tipologia del contratto transitorio, ma è il decreto ministeriale emanato ai sensi della predetta legge a fissare le modalità e i presupposti, sussistendo i quali è consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria.
Di conseguenza, o ricorrono le suindicate condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui all'art. 2, co. 1 della L. 431/1998, ovvero di locazione a uso abitativo della durata di quattro anni più quattro.
Nel contratto per il quale è causa, come anticipato, non è indicata in maniera specifica la causa della transitorietà dell'esigenza abitativa del convenuto, che non può rinvenirsi nella mera prospettazione dello stesso “di abitare l'unità immobiliare per un periodo non eccedente ai 12 mesi”, la quale, in sé e in assenza di ulteriori specificazioni, non è in alcun modo circostanziata;
al contratto non è allegato alcun tipo di documentazione che possa indicare in che modo il requisito della transitorietà possa considerarsi soddisfatto.
Naturalmente, essendo la clausola transitoria nulla in assenza dei requisiti normativi richiesti, il contratto transitorio oggetto di causa si è automaticamente convertito in un contratto ordinario con scadenza naturale al 31.5.2024, come certificato dall'Agenzia delle Entrate che ha registrato la proroga a tale data del contratto transitorio registrato a maggio 2016 (all. 2).
pagina 3 di 6 Non coglie nel segno l'assunto del convenuto volto ad ancorare l'inizio del contratto nel mese di maggio 2018, anziché del 2016, a fronte dell'ennesimo rinnovo e della propria intenzione di stabilizzare il rapporto.
Benvero, l'unico contratto valido inter partes - rivestente la forma scritta prevista dall'art. 1, co. 4 della L. 431/1998, e registrato in ossequio all'art. 1, co. 346 della L. 311/2004) -
è quello del 2016, la cui decorrenza non può certo posticiparsi sulla base di un dedotto diniego dell'Agenzia delle Entrate di registrare il secondo rinnovo del contratto transitorio.
La normativa impone, difatti, di considerare il contratto convertito nella sua forma ordinaria fin dalla stipula, senza alcuna interruzione o modifica della decorrenza, e in presenza di rituale disdetta comunicata dal locatore (all.ti 3 e 4) il contratto transitorio del 2016 deve quindi ritenersi cessato alla seconda scadenza del 31.5.2024.
In carenza di apposite domande, risultano invece inconferenti le argomentazioni difensive del convenuto circa gli oneri condominiali e le assunte migliorie apportate nell'abitazione.
Quanto, infine, all'istanza di sospensione della procedura di rilascio per il termine di diciotto mesi prescritto dall'art. 6, co. 4 della L. 431/1998, in ragione della disabilità della madre del conduttore con egli convivente dal 2016 (all.ti 2, 5 e 6 della comparsa di costituzione), la questione è mal posta.
La norma richiamata dalla parte, in combinato disposto con il 3° comma, consente al conduttore di chiedere un differimento sino a diciotto mesi del termine fissato dal provvedimento esecutivo di rilascio per finita locazione ove ricorrano talune circostanze, inclusa quella in cui uno dei componenti il nucleo familiare del conduttore, con egli convivente da almeno sei mesi, sia portatore di handicap.
La disposizione incide sulla norma di portata generale prevista dall'art. 56 della L.
392/1978, che così recita al 1° comma: «Con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, previa motivazione che tenga conto anche delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore nonché delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso e, nei casi di finita locazione, del tempo trascorso dalla disdetta, fissa la data dell'esecuzione entro il termine massimo di sei mesi ovvero, in casi eccezionali, di dodici mesi dalla data del provvedimento».
In altri termini, prerequisito per rivolgere «al pretore competente ai sensi dell'art. 26
c.p.c.» l'istanza di differimento del termine fissato in un provvedimento esecutivo di rilascio per finita locazione è l'emanazione di quest'ultimo, che a sua volta abbia fissato un termine per il rilascio (di massimo dodici mesi) tenendo conto anche delle conduzioni pagina 4 di 6 del conduttore comparate con quelle del locatore, nonché delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso e, nei casi di finita locazione, del tempo trascorso dalla disdetta.
La legge, dunque, sembra porre su un piano diverso la comparazione delle contrapposte esigenze delle parti, nel senso che le condizioni del conduttore vengono collocate in posizione subordinata rispetto a quelle, ritenute prioritarie, del locatore, non potendosi altrimenti interpretare l'uso della congiunzione "anche" che precede i criteri cui il giudice deve attenersi.
Inoltre, nell'ambito delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio, il giudice dovrà tener conto, sempre ai fini della fissazione della data in cui l'immobile locato dovrà essere riconsegnato, in caso di sfratto per finita locazione, del tempo trascorso dalla disdetta.
Ciò posto, nel caso concreto, ci si trova dinanzi a uno sfratto per finita locazione con disdetta intimata a dicembre 2021 e ribadita a novembre 2023.
Non essendo stato emesso alcun provvedimento esecutivo di rilascio del bene, e considerata da un lato la carenza di allegazione, da parte del locatore, della necessità di riottenere la disponibilità dell'appartamento, dall'altro la residenza all'estero del conduttore, dall'altro la presenza nell'immobile della madre disabile del conduttore, dall'altro il termine trascorso dalla prima disdetta e quello di cessazione effettiva del rapporto, il Tribunale ritiene congruo disporre il rilascio al 16.6.2025.
Le spese di lite, comprensive di quelle della procedura mediatizia, seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del D.M. 55/2014, con esclusione della fase istruttoria e decisionale, che non hanno avuto luogo.


PQM


Il Tribunale di Grosseto, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione, eccezione disattesa e respinta, così provvede:
1) dichiara che il contratto transitorio di locazione abitativa stipulato il 25.5.2016 e inerente all'immobile sito in Orbetello, via Trieste n. 41, si è convertito in un contratto di cui all'art. 2, co. 1 della L. 431/1998, ed è cessato, per diniego di rinnovo comunicato dal locatore, alla data del 31.5.2024;
2) visto l'art. 56 della L. 392/78, fissa per il rilascio la data del 16.6.2025;
pagina 5 di 6 3) condanna il convenuto a rifondere all'attrice le spese di lite, che liquida in € 367,68 per esborsi ed € 1.800,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario (15%) come per legge.
Grosseto 16.4.2025.
Il Giudice
Mario Venditti
pagina 6 di 6