N. R.G. 7015/2021
TRIBUNALE di MODENA

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Evelina Ticchi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7015/2021 promossa da:
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
MARTINELLI CLAUDIO GIOVANNI elettivamente domiciliato in VIA
CASTELLARO 31, MODENA presso il difensore avv. MARTINELLI CLAUDIO
GIOVANNI.
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_1 P.IVA_2 dell'avv. PREVIDI FERDINANDO elettivamente domiciliato in VIA
CASTELLARO 31 41121 MODENA presso il difensore avv. PREVIDI
FERDINANDO.
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni. Le conclusioni sono da intendersi qui richiamate e parte integrante della sentenza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione, conveniva in giudizio Parte_1 [...] al fine di ottenerne la condanna al risarcimento dei danni subìti Controparte_1 per avere la convenuta venduto alla società di leasing individuata dalla stessa
(utilizzatrice), un immobile ad uso industriale, dichiarando che una Pt_1 porzione fosse (solamente) occupata sine titulo dalla società DR Pte. Ltd., mentre, in realtà, risultava in essere valido ed efficace contratto di locazione, con conseguente obbligo in capo a di osservare la scadenza del contratto e di Pt_1
pagina 1 di 4 versare alla conduttrice l'indennità di avviamento prevista ex lege. Pt_1 chiedeva, dunque, i danni per non potere utilizzare tale porzione fino alla cessazione del contratto di locazione nonché per lo sviamento di clientela, considerato che la conduttrice DR svolgeva la medesima attività di rivendita di ceramiche.
Si costituiva contestando la ricostruzione avversa, precisando Controparte_1 che era perfettamente a conoscenza del contratto di locazione a favore di Pt_1
DR e delle vicende relative al contratto di locazione, il quale era da ritenersi risolto a seguito di diffida a adempiere. Chiedeva, in particolare, la sospensione del giudizio in attesa della definizione del procedimento n. 6200/2021 R.G. promosso da DR nei confronti di e per l'accertamento negativo della CP_1 Pt_1 risoluzione del contratto di locazione.
All'esito della prima udienza, il giudice concedeva i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., rinviando per l'ammissione prove all'udienza.
Successivamente, venivano disposti vari rinvii su istanza delle parti per attendere la definizione del procedimento RG 6200/2021, avente rilievo, di fatto,
“pregiudiziale” rispetto alla presente causa.
A seguito della definizione del giudizio n. 6200/2021 R.G. (con cui venivano rigettate le domande di DR ed accertata la risoluzione del contratto di locazione)
e dell'estinzione del relativo procedimento di appello introdotto da DR, con conseguente passaggio in giudicato della sentenza n. 329/2023 del Tribunale di
Modena, veniva fissata l'udienza di precisazione delle conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Tutto ciò premesso, la domanda attorea è infondata.
sostiene la responsabilità di per avere dichiarato, nel rogito di Pt_1 CP_1 compravendita del 06.08.2021, che il capannone fosse libero e, in piccola parte, occupato sine titulo da DR, omettendo di riferire che DR ancora era titolare di un valido contratto di locazione.
Tale ricostruzione non ha trovato riconoscimento: non si ritiene, infatti, raggiunta la prova dell'inadempimento o comunque di una condotta illecita da parte della convenuta e, in ogni caso, dei danni-conseguenza lamentati da parte attrice.
Al riguardo, rispetto alla dichiarazione di circa l'inesistenza di un contratto CP_1 di locazione ancora efficace, si osserva che la sentenza n. 329/2023 pubblicata il
23.02.2023 (doc. n. 18), passata in giudicato, così ha accertato: “consta e non è stato contestato che DR abbia cambiato la serratura di accesso al primo piano dello stabile oggetto di locazione (oltrechè il codici dell'allarme), con ciò precludendo l'accesso al locale del primo piano adibito ad uso ufficio, locale che la locatrice si era contrattualmente riservata di continuare ad utilizzare, così ponendo in essere un trasparente atto spoglio del possesso. Trattasi all'evidenza di un inadempimento assai grave, legittimante la risoluzione del contratto di pagina 2 di 4 locazione. Consegue pertanto che la domanda di accertamento negativo è reietta, stante la sussistenza dei presupposti previsti dall'art. 1454 c.c. per la risoluzione di diritto del contratto per effetto di diffida ad adempiere”.
Quindi, la dichiarazione di resa nel contratto di vendita con l'impresa di CP_1 leasing indicata dall'utilizzatrice era, di fatto, veritiera, considerato che, in Pt_1 tale momento, si erano già verificati i presupposti della risoluzione di diritto
(sebbene accertati successivamente nell'ambito del relativo giudizio).
Ad ogni modo, si osserva che, in realtà, era edotta di tutta la vicenda Pt_1 relativa al contratto di locazione con DR: sin dal contratto preliminare, le parti avevano espressamente atto che l'immobile fosse “libero da trascrizioni ostative,
..., da privilegi, da contratti di locazione fatta eccezione per il contratto di locazione commerciale stipulato con la società DR Pte Ltd in data 01.05.2019”; nei mesi successivi, si erano tenuti i comportamenti inadempienti di DR oggetto della diffida ex art. 1454 c.c. in data 24.09.2019 (doc. n. 5), dal cui mancato adempimento è poi conseguita l'invocata risoluzione di diritto del contratto di locazione (doc. n. 6); nel giudizio di accertamento negativo della risoluzione del contratto di locazione, era stata convenuta anche . Pt_1
Pertanto, al di là del tenore letterale della dichiarazione resa da , è evidente CP_1 che la vicenda relativa al contratto di locazione era conosciuta (o comunque conoscibile) da parte della controparte.
In ogni caso, anche ad ammettere che, all'epoca della vendita, il contratto di locazione fosse ancora efficace, parte attrice non ha fornito prova dei danni lamentati, considerato anzitutto che non risulta essere stata richiesta alcuna indennità di avviamento da parte di DR.
Ancora, rispetto al danno da mancato godimento, si osserva che non è contestato che DR abbia versato i relativi canoni di locazione a fino al rilascio Pt_1 dell'immobile dal 2024, con la conseguenza che anche tale voce di danno è infondata, non essendo comunque stato dimostrato, eventualmente, il maggior danno (rispetto al valore di locazione dell'immobile) derivante dal mancato godimento “in proprio” del medesimo immobile.
Inoltre, sotto altro punto di vista, non è comunque allegato e dimostrato il maggior danno derivante dalla (presunta) taciuta esistenza del contratto con scadenza aprile
2025, considerato che, la circostanza che fosse “occupato sine titulo” non consente di individuare con certezza quanto prima l'immobile sarebbe stato liberato (anche considerata la condotta ostruzionistica di DR come risultante dagli atti).
Anche l'allegazione circa il presunto sviamento di clientela è rimasta del tutto indimostrata e generica, non essendo stati forniti documenti sulla perdita del lucro cessante a causa della “convivenza” con un'impresa asseritamente concorrente.
In definitiva, la domanda attorea va interamente rigettata.
pagina 3 di 4 Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1. RIGETTA tutte le domande attoree.
2. CONDANNA la parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, che si liquidano in € 14.000,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15
%, i.v.a., c.p.a., se dovuti e nelle aliquote legali.
Modena, 11 giugno 2025
Il Giudice
Evelina Ticchi
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