Pubblicato il 26/01/2026

N. 00019/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00148/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l' Umbria

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 148 del 2025, proposto da
Condominio Via R. Gallenga 110/120, in persona dell’Amministratore pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Andrea Pierini, con domicilio digitale come da PEC da registri di giustizia e domicilio fisico eletto presso lo studio del difensore in Perugia, Via Fiume, 17;

contro

Comune di Perugia, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Luca Zetti e Sara Mosconi, con domicilio digitale come da PEC da registri di giustizia e domicilio fisico eletto presso l’Avvocatura comunale in Perugia, Via Oberdan, 50;

nei confronti

LE s.a.s. di SS AR, SS DE & C., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Nicolò Bertotto e Francesco Augusto De Matteis, con domicilio digitale come da PEC da registri di giustizia e domicilio fisico eletto presso lo studio del secondo difensore in Perugia, Via Bonazzi, 9;

per l’annullamento

- dell’ordinanza n. 2821 del 13 novembre 2024, successivamente rettificata dall’ordinanza n. 2841 del 14 novembre 2024, con cui il Comune di Perugia ha ordinato al Condominio ricorrente “ di ripristinare, in osservanza alla prescrizione imposta con la segnalazione certificata di inizio attività del 16.10.2014 protocollo n. 183943 (pratica n. 3258/2014) l’orario di chiusura soltanto nelle ore notturne del piazzale condominiale ad uso pubblico di pertinenza dell’edificio in questione ”;

- di ogni altro atto presupposto, consequenziale o comunque connesso.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Perugia e di LE s.a.s. di SS AR, SS DE & C.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatrice nell’udienza pubblica del giorno 18 novembre 2025 la dott.ssa AN ER Di RO e uditi per le parti i difensori, come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il Condominio Via R. Gallenga 110/120 riunisce i proprietari di un “ edificio di abitazione e negozi ”, realizzato in forza della licenza edilizia n. 613 del 1980, rilasciata dal Comune di Perugia in esecuzione della c.d. Lottizzazione Ginocchietti. Il complesso immobiliare include una corte, sulla quale sono presenti spazi delimitati per il parcheggio delle autovetture.

In accoglimento della domanda presentata dal condominio, il Comune ha assentito con il permesso di costruire n. 311 del 25 febbraio 2004 la “ apposizione di sbarra telecomandata per chiusura notturna del piazzale condominiale (...) ”.

È incontestato tra le parti del presente giudizio che il predetto titolo sia rimasto ineseguito e sia dunque decaduto.

Il condominio ha quindi presentato una segnalazione certificata di inizio di attività, acquisita al protocollo comunale in data 16 ottobre 2014, avente ad oggetto nuovamente il medesimo intervento.

La segnalazione si è consolidata a seguito del decorso del termine senza l’adozione di un provvedimento inibitorio da parte dell’Amministrazione.

È successivamente pervenuto al Comune un esposto proveniente dalla società LE s.a.s. di SS AR, SS DE & C., che è proprietaria di locali prospicienti il piazzale condominiale e concessi in locazione a un terzo per l’esercizio di una farmacia. In particolare, la predetta società ha rappresentato all’Amministrazione che la sbarra di accesso al piazzale rimaneva chiusa anche nella fascia oraria 13,30-15,00, così limitando l’accesso sia alla farmacia, sia al relativo magazzino, gestito dalla stessa LE.

Verificate le circostanze rese note dall’esponente, l’Unità operativa edilizia privata e SUAPE del Comune di Perugia ha emesso l’ordinanza n. 2821 del 13 novembre 2024, con la quale, dopo aver rilevato che il condominio “ ha installato una sbarra meccanizzata all’ingresso del piazzale condominiale ad uso pubblico su corte pertinenziale di un edificio plurifamiliare, che risulta chiusa nelle ore diurne, in difformità dal titolo abilitativo che la autorizza ”, è stato ordinato “ di ripristinare, in osservanza alla prescrizione imposta con la segnalazione certificata di inizio attività del 16.10.2014 (...) l’orario di chiusura soltanto nelle ore notturne del piazzale condominiale ad uso pubblico di pertinenza dell’edificio in questione ”. L’Amministrazione ha, inoltre, dato avviso che “ in caso di inottemperanza all’ordine di ripristino, in osservanza alla prescrizione imposta come da progetto assentito, si procederà alla rimozione d’ufficio della sbarra dovendosi la stessa considerarsi in assenza di titolo e i lavori verranno eseguiti d’ufficio dal Comune con rivalsa delle spese sullo stesso Condominio ”.

Con l’ordinanza n. 2841 del 14 novembre 2024 è stato poi corretto un errore materiale presente nel provvedimento, chiarendo che l’area interessata dall’intervento è disciplinata dall’articolo 123 del Testo unico delle norme di attuazione del piano regolatore generale, e non dall’articolo 92 dello stesso Testo unico.

2. L’ordinanza comunale è stata impugnata dal condominio con ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, trasposto nella presente sede giurisdizionale a seguito dell’opposizione della LE.

3. Il gravame è affidato ai seguenti motivi:

I) l’ordinanza si fonderebbe su una non corretta rappresentazione dei fatti, atteso che la chiusura della sbarra di accesso al piazzale condominiale sarebbe stata deliberata dall’assemblea condominiale soltanto limitatamente alla fascia oraria 13:30-15:00, che è il lasso di tempo durante il quale la farmacia è chiusa al pubblico, e non genericamente “ nelle ore diurne ”, come affermato nel provvedimento comunale; di conseguenza, anche a voler ammettere che il piazzale sia destinato a uso pubblico, come sostenuto dall’Amministrazione, tale minima modifica dell’orario di chiusura non sarebbe idonea ad arrecare alcuna lesione alle esigenze di pubblica fruizione dell’area;

II) il provvedimento si porrebbe in contraddizione con quanto ritenuto dalla stessa Amministrazione nell’ambito delle pregresse attività istruttorie, avendo il condominio appreso a seguito di accesso agli atti che, tanto nell’ambito degli approfondimenti tecnici svolti ai fini del rilascio del permesso di costruire del 2004, quanto in occasione dell’esame della SCIA del 2014, sarebbe emersa l’insussistenza di una destinazione a uso pubblico del piazzale condominiale; tale dato sarebbe confermato, del resto, dalla circostanza che tutti i piazzali dei complessi condominiali realizzati nell’ambito della medesima Lottizzazione Ginocchietti sarebbero chiusi mediante sbarre di accesso, senza opposizione da parte del Comune; l’Ente avrebbe, quindi, rinunciato a qualunque diritto di uso pubblico sui predetti piazzali, mentre la determinazione assunta soltanto nei confronti del condominio ricorrente configurerebbe una disparità di trattamento;

III) l’ordinanza impugnata sarebbe radicalmente nulla, ai sensi dell’articolo 21- septies della legge 7 agosto 1990, n. 241, perché, secondo quanto risultante dalle pregresse istruttorie di cui al precedente motivo, si porrebbe in contrasto insanabile con la sentenza del “ TAR Umbria 4/10/2001 ”, la cui ostensione sarebbe stata ingiustificatamente negata dal Comune; nella predetta sentenza verrebbe, infatti, espressamente esclusa l’esistenza di una destinazione a uso pubblico dell’area;

IV) l’Amministrazione sarebbe pervenuta a un errato e arbitrario ripensamento in ordine alla natura dell’area, trascurando la circostanza che normalmente le servitù di uso pubblico sono costituite mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata e sono trascritte nei pubblici registri, mentre ciò non sarebbe avvenuto nel caso in esame; peraltro, l’accesso agli atti avrebbe fatto emergere l’assenza di un piano di lottizzazione e di una convenzione di lottizzazione comprovanti l’esistenza del vincolo di destinazione dei parcheggi a uso pubblico, essendo rinvenibile soltanto una planimetria dell’area; anche l’atto d’impegno alla realizzazione delle opere di urbanizzazione esibito dall’Amministrazione sarebbe nullo, in quanto privo della sottoscrizione dei proponenti; pure laddove tale impegno fosse stato validamente assunto, dovrebbe osservarsi che il Comune non ha mai preso in carico i parcheggi a uso pubblico e che la relativa manutenzione è rimasta sempre a carico dei condòmini; non si sarebbe verificata neanche l’usucapione ventennale del diritto di uso pubblico, in quanto i condòmini non avrebbero mai manifestato l’intenzione di rinunciare al proprio diritto dominicale, ma si sarebbero attivati da oltre venti anni per garantire il rispetto della fruibilità privata dei parcheggi, mentre il Comune di Perugia per quarant’anni avrebbe consentito la piena regolamentazione da parte dei privati dell’uso dei parcheggi condominiali facenti parte della Lottizzazione Ginocchietti, rinunciando quindi di fatto a imporne l’uso pubblico; non sarebbe configurabile la costituzione di tale uso mediante dicatio ad patriam ; sarebbe irrilevante anche l’inclusione dell’area in zone Bn e Cn, ossia nel novero degli insediamenti prevalentemente residenziali, atteso che tale dato semmai comproverebbe l’insussistenza di una classificazione quale parcheggio pubblico o di uso pubblico; in nessun caso, del resto, la destinazione urbanistica potrebbe implicare lo svuotamento della facoltà dei privati di assoggettare le aree a regolamentazione o limitazione dell’uso;

V) anche laddove fosse esistita originariamente una servitù di uso pubblico sul piazzale condominiale, in ogni caso il comportamento dell’Amministrazione ne avrebbe determinato l’estinzione;

VI) il Comune, nell’esercitare un potere direttamente incidente sulla proprietà privata, avrebbe illegittimamente omesso di assicurare al condominio le garanzie di partecipazione procedimentale;

VII) pure ove fosse stata riscontrabile una violazione della SCIA sulla cui base è stata realizzata la sbarra di accesso al piazzale, il Comune non avrebbe potuto comunque adottare determinazioni di carattere demolitorio o ripristinatorio, essendo applicabile unicamente una sanzione pecuniaria, ai sensi dell’articolo 37 del Testo unico dell’edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380;

VIII) l’ordinanza sarebbe frutto di sviamento di potere, come sarebbe comprovato dal fatto che il Comune non si sarebbe mai opposto all’utilizzo privato dei parcheggi realizzati nell’ambito della Lottizzazione Ginocchietti e sarebbe intervenuto soltanto nei confronti del condominio ricorrente, ingerendosi, a seguito della segnalazione della LE, in una lite tra privati concernente una minima modifica dell’orario di apertura della sbarra di accesso al piazzale condominiale; il provvedimento adottato sarebbe inoltre manifestamente sproporzionato e funzionale soltanto alla tutela dell’interesse di un privato;

IX) la condotta del Comune integrerebbe una grave lesione del canone di buona fede e dell’affidamento dei privati sulle determinazioni in precedenza assunte dall’Ente, tale da comportare, anche alla luce della disparità di trattamento rispetto agli altri condomini della stessa lottizzazione, l’insorgere di una responsabilità risarcitoria dell’Amministrazione, da far valere eventualmente nei modi e termini di legge.

4. Si sono costituiti in giudizio il Comune di Perugia e LE s.a.s. di SS AR, SS DE & C.

5. In vista dell’udienza pubblica, tutte le parti hanno depositato memorie e replicato alle produzioni avversarie.

5.1. In particolare, il Comune di Perugia ha eccepito nelle proprie difese l’inammissibilità del ricorso, in quanto: (i) lo stesso condominio ricorrente, domandando per ben due volte al Comune (nel 2004 e nel 2014) di assentire la chiusura del piazzale soltanto in orario notturno, avrebbe ammesso l’esistenza di un diritto di uso pubblico dei parcheggi presenti sul piazzale, e tale profilo di inammissibilità sarebbe comprovato anche dall’omessa impugnazione degli atti relativi alla lottizzazione, recanti la previsione della realizzazione e della cessione al Comune degli stalli di parcheggio; (ii) il condominio avrebbe prestato acquiescenza al provvedimento impugnato, avendovi dato esecuzione senza riserve a seguito della relativa notifica, mediante il ripristino dell’apertura della sbarra di accesso al piazzale condominiale per l’intero orario diurno.

5.2. La società LE ha parimenti eccepito l’inammissibilità del ricorso, sia per intervenuta acquiescenza, sia anche perché gran parte dei motivi di gravame sarebbero volti a contestare l’esistenza di un vincolo di destinazione a uso pubblico del piazzale, omettendo di contestare l’unico vero presupposto sul quale si baserebbe l’ordinanza impugnata, ossia la violazione della prescrizione contenuta nella SCIA con riguardo agli orari di apertura della sbarra di accesso al piazzale.

5.3. Entrambe le parti resistenti hanno, inoltre, dedotto l’infondatezza nel merito delle censure, mentre il condominio ricorrente ha insistito nelle proprie allegazioni, controbattendo diffusamente alle tesi avversarie.

6. All’udienza pubblica fissata, la difesa della LE ha eccepito la tardività della produzione documentale effettuata dalla parte ricorrente insieme al deposito della memoria di replica e ha, comunque, sottolineato l’irrilevanza degli atti pubblici notarili tra privati prodotti in atti al fine di negare la costituzione della servitù di uso pubblico.

La causa è stata, quindi, trattenuta in decisione.

7. In via preliminare, deve essere accolta l’eccezione sollevata con riguardo alla documentazione depositata dal condominio ricorrente in data 28 ottobre 2025, oltre il termine di cui all’articolo 73, comma 1, cod. proc. amm.

7.1. Come costantemente ribadito dalla giurisprudenza, anche di questo Tribunale, i termini fissati dalla disposizione sopra richiamata per il deposito di memorie difensive e documenti hanno carattere perentorio, con la conseguenza che la loro violazione conduce all’inutilizzabilità processuale delle memorie e dei documenti presentati tardivamente (Cons. Stato, Sez. VII, 21 febbraio 2025, n. 1490; Id, Sez. VI, 22 maggio 2024, n. 4542; TAR Umbria, 2 settembre 2025, n. 673).

Non può attribuirsi rilievo, in senso contrario, alla circostanza che la produzione contestata sia avvenuta dichiaratamente in risposta a quella della società LE, atteso che nel processo amministrativo la parte ricorrente ha l’onere di impostare integralmente la propria linea difensiva sin dall’introduzione del giudizio e di depositare tutti i documenti ritenuti utili entro il termine indicato dal richiamato articolo 73, comma 1, cod. proc. amm., mentre il deposito oltre tale scadenza può essere ammesso soltanto in via eccezionale e unicamente “ qualora la produzione nel termine di legge sia risultata estremamente difficile ” (v. articolo 54, comma 1, cod. proc. amm.).

Nel caso in esame, la prova di tale estrema difficoltà non è stata fornita, dovendo piuttosto osservarsi che si tratta di documentazione risalente, che la parte ricorrente avrebbe ben potuto depositare in termini a sostegno delle proprie tesi (TAR Umbria, n. 673 del 2025, cit.).

7.2. I documenti prodotti dalla parte ricorrente in data 28 ottobre 2025 devono pertanto essere dichiarati inutilizzabili, fermo restando che si tratta di documentazione ininfluente ai fini dell’esito della controversia, come emergerà dalla successiva esposizione.

8. Sempre in via preliminare, deve rilevarsi che il condominio ricorrente:

- ha affermato nella parte in fatto del ricorso che la sua istanza di accesso sarebbe stata accolta dal Comune tardivamente e che i documenti richiesti sarebbero stati esibiti solo in parte (v. p. 9 del ricorso);

- ha lamentato nel terzo motivo di gravame la mancata ostensione della sentenza del “ TAR Umbria 4/10/2001 ”, citata in altri documenti acquisiti dalla parte;

- ha sostenuto nella memoria di replica che il modus operandi del Comune nell’evasione dell’istanza di accesso avrebbe leso il suo diritto di difesa, considerato anche che l’Amministrazione avrebbe prodotto in giudizio documenti non esibiti alla parte (v. pp. 7 e 8 della replica).

Fermo restando che, come si dirà, la sentenza sopra richiamata è stata poi depositata nel fascicolo di causa dalla difesa della LE, deve osservarsi che:

- le sorti dell’istanza di accesso documentale formulata dal condominio ricorrente non rientrano nel thema decidendum , non essendo stata proposta in questa sede una domanda ai sensi dell’articolo 116 cod. proc. amm.;

- le ulteriori contestazioni della parte sono ugualmente estranee all’oggetto dell’odierna controversia, la quale attiene alla sola impugnazione dell’ordinanza comunale di ripristino sopra richiamata.

9. Così perimetrato l’oggetto del giudizio, può prescindersi dall’esame delle eccezioni di inammissibilità del ricorso sollevate dalle resistenti, stante l’infondatezza nel merito di tutti i motivi di gravame.

10. Con il primo mezzo, il condominio ricorrente ha sostenuto che l’Amministrazione avrebbe erroneamente rilevato la chiusura “ nelle ore diurne ” del piazzale ove insistono gli stalli di parcheggio, atteso che tale chiusura sarebbe stata limitata, in realtà, alla sola fascia oraria 13:30-15:00, risultando, perciò, inidonea ad arrecare pregiudizio a un eventuale uso pubblico, quand’anche esistente.

10.1. Sul punto, è sufficiente osservare che la sbarra è stata installata in esecuzione della SCIA del 2014, la quale prevede espressamente la sola “ chiusura notturna ” del piazzale condominiale.

Di conseguenza, una diversa regolamentazione da parte del condominio degli orari di accesso all’area ove insistono i parcheggi costituisce, di per sé, una violazione della prescrizione apposta al predetto titolo, determinando la doverosa attivazione della risposta sanzionatoria del Comune.

Non può, pertanto, fondatamente sostenersi che l’Amministrazione dovesse prendere in considerazione il grado di incidenza della limitazione dell’accesso al piazzale sull’effettiva fruibilità dei parcheggi, stante il carattere vincolato delle determinazioni in materia di illeciti edilizi, le quali sono adottate nell’esercizio di un potere esente da profili di discrezionalità (cfr. Ad. plen. n. 9 del 2017).

10.2. Il motivo deve essere, perciò, rigettato.

11. Con il secondo, il terzo, il quarto e il quinto motivo, che possono essere scrutinati in modo unitario, il condominio ricorrente ha allegato che il piazzale sul quale sono presenti gli stalli di parcheggio non sarebbe gravato da una destinazione a uso pubblico e che, pertanto, il Comune avrebbe errato nell’affermare la predetta circostanza.

11.1. La tesi non può essere condivisa.

11.2. La lottizzazione di aree per la realizzazione di nuovi insediamenti è subordinata, per espressa previsione di legge, alla stipulazione di un’apposita convenzione, la quale prevede la cessione al Comune delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte di quelle di urbanizzazione secondaria, nonché l’assunzione, da parte del proprietario, dell’onere relativo a tali opere (articolo 28, quinto comma, della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150). Tra le opere di urbanizzazione primaria sono inclusi anche gli spazi di sosta o di parcheggio (articolo 4, primo comma, lett. b) , della legge 29 settembre 1964, n. 847), il cui dimensionamento è disciplinato da apposite previsioni normative (cfr. articolo 3 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444).

Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza, l’impegno relativo alla realizzazione delle opere di urbanizzazione assunto dal lottizzante in vista del rilascio dei titoli per la trasformazione edificatoria dell’area interessata dall’intervento ha natura di obligatio propter rem (Cons. Stato, Sez. IV, 27 maggio 2024, n. 4687; TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 21 aprile 2017, n. 941). È, infatti, ravvisabile un rapporto caratterizzato da “ una connessione indissolubile tra l’obbligazione e la cosa, per cui risulta debitore colui il quale nei confronti della cosa gode di una posizione di diritto reale. Secondo la nozione più accreditata, l’obbligazione reale di ampio e diverso contenuto positivo o negativo è connessa con il diritto, di cui il debitore è titolare: diritto del quale l’obbligazione segue le vicende, in considerazione della sua funzione causale, trovando la propria ragione d’essere nella titolarità del diritto, come conseguenza del principio secondo il quale chi gode di determinati vantaggi non può non subire gli eventuali riflessi negativi ” (Cass. civ., Sez. II, 6 dicembre 2022, n. 35873; Id., 5 settembre 2000, n. 11684; in termini analoghi: Cons. Stato, n. 4687 del 2024, cit.).

Con specifico riferimento alla destinazione di aree a parcheggi di uso pubblico nell’ambito dei piani attuativi, questo Tribunale ha già avuto modo di affermare che tale destinazione assicura il presupposto stesso della conformità dell’edificazione alla disciplina urbanistica, al punto che l’inesistenza della servitù di uso pubblico determinerebbe l’illegittimità della costruzione, per contrasto con la normativa in materia di standard urbanistici (cfr. TAR Umbria, 16 marzo 2010, n. 185, confermata da Cons. Stato, Sez. IV, 18 agosto 2017, n. 4036). In questa prospettiva, è stato evidenziato che “ il vincolo di destinazione ad uso pubblico su aree di parcheggio nascente da una concessione edilizia è inderogabile e richiede il necessario rispetto delle disposizioni urbanistiche, non essendo consentite deroghe tramite atti privati ” (TAR Umbria, 17 marzo 2025, n. 314).

11.3. Nel caso oggetto della presente controversia, il condominio ricorrente ha negato l’esistenza di un vincolo di uso pubblico dei parcheggi presenti sul piazzale condominiale, sostenendo che:

- l’imposizione della servitù di uso pubblico non risulterebbe da alcun atto scritto;

- tale servitù non sarebbe sorta né per usucapione, né per dicatio ad patriam ;

- ove mai la servitù fosse venuta a esistenza, si sarebbe comunque estinta, perché il Comune avrebbe rinunciato a farla valere.

11.4. Quanto al primo aspetto, la parte ha insistito nel rimarcare che non risulta essere stata esibita dall’Amministrazione alcuna convenzione urbanistica, debitamente sottoscritta dal Comune e dal privato lottizzante, recante la costituzione della servitù di uso pubblico o comunque l’impegno alla realizzazione dei parcheggi.

11.4.1. Deve, tuttavia, osservarsi che lo stesso condominio ricorrente ha prodotto in atti la nota firmata, per il Sindaco, dall’Assessore al Dipartimento tecnico del Comune di Perugia in data 1° luglio 1971, con la quale si prende atto della lettera recante l’impegno alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, inviata all’Amministrazione dai lottizzanti in data 16 giugno 1971. Il contenuto della lettera è riprodotto testualmente nella nota comunale, la quale reca anche gli estremi della fideiussione bancaria rilasciata a garanzia di tale impegno (doc. 24 della parte ricorrente). Per quanto qui rileva, l’obbligazione assunta in quella sede dai lottizzanti include “ spazi per parcheggi: mq. 16.530 da realizzare secondo il tipo di cui alla allegata tav. S/2 ”.

Le “ superfici parcheggi garantiti con fideiussione ” a servizio del fabbricato B1-1, oggetto della presente controversia, risultano riportate nella planimetria generale dell’intervento di lottizzazione, prodotta quale allegato 2- bis alla domanda presentata al Comune di Perugia nel 1969 (v. doc. 13.1 del Comune).

A questi atti è seguito il rilascio della concessione edilizia n. 613 del 3 maggio 1980, che ha consentito la realizzazione del fabbricato B1-1.

11.4.2. In questo contesto, la circostanza che non sia stato reperito in atti dal Comune l’originale firmato dai lottizzanti della lettera del 16 giugno 1971 non consente di negare la valida formazione di tale atto. Come detto, la lettera risulta infatti riprodotta pedissequamente nella nota del 1° luglio 1971 dell’Assessore comunale, il quale ha dunque attestato sia l’esistenza del predetto impegno scritto, sia il relativo contenuto.

Anche a non voler ritenere che tale attestazione abbia la portata prevista dall’articolo 2715 cod. civ. (ove si prevede che “ Le copie delle scritture private depositate presso pubblici uffici e spedite da pubblici depositari autorizzati hanno la stessa efficacia della scrittura originale da cui sono estratte ”), la copia della scrittura ha quanto meno valore di principio di prova per iscritto, ai sensi dell’articolo 2717 cod. civ., ed è perciò idonea a fondare una presunzione circa l’esistenza e il contenuto della lettera del 16 giugno 1971. La predetta circostanza deve, pertanto, ritenersi provata, stante l’assenza di contrarie risultanze e, anzi, la presenza di plurimi elementi concordanti, incluso quanto evincibile dalla sentenza di questo Tribunale n. 552 del 13 novembre 2001, come emergerà dalla successiva illustrazione.

11.4.3. Sotto altro profilo, deve osservarsi che i parcheggi oggetto dell’impegno assunto dai lottizzanti sono quelli garantiti dall’apposita fideiussione, ossia quelli coperti dalla campitura in grigio nella planimetria allegata all’istanza presentata al Comune nel 1969.

11.4.4. Dalla saldatura degli elementi documentali in atti risulta, pertanto, dimostrato che:

- sia stato assunto dai lottizzanti un impegno in forma scritta alla realizzazione di spazi pubblici a parcheggio;

- tale impegno sia stato espressamente accettato dal Comune;

- i parcheggi siano stati previsti nell’area scoperta prospiciente il fabbricato, ove attualmente insistono;

- la realizzazione di tali spazi sia stata garantita mediante un’apposita fideiussione.

Su questi presupposti il Comune ha rilasciato la concessione edilizia del 1980, che ha consentito la costruzione dell’edificio.

I parcheggi realizzati in esecuzione del titolo edilizio sono quindi gravati intrinsecamente e ab origine da un vincolo di destinazione a uso pubblico, essendo stati costruiti proprio per attuare tale destinazione, quali opere di urbanizzazione primaria rese necessarie dall’edificazione di un complesso residenziale.

11.4.5. Non assume rilievo, in senso contrario, la circostanza che non sia stata data attuazione alla previsione, contenuta nella lettera d’impegno, secondo la quale “ L’atto di passaggio al Comune delle opere di urbanizzazione di cui alle precedenti lettere a) e b) avrà luogo entro 30 giorni dalla espressa richiesta del Comune e relativamente a quelle opere che saranno indicate dal medesimo ”, atteso che fino al trasferimento all’Amministrazione tali opere non mutano la loro natura, né la loro destinazione all’uso pubblico.

Nemmeno può attribuirsi rilievo alla circostanza che la manutenzione degli spazi adibiti a parcheggi sia stata assicurata finora dal condominio, atteso che ciò non vale a escludere la servitù di uso pubblico. Peraltro, come documentato in atti dalla LE, l’assemblea di condominio, nel deliberare lavori relativi al piazzale, ha più volte incaricato l’Amministratore di chiedere al Comune un contributo per le relative spese (v. verbale dell’assemblea di condomino in data 11 aprile 2000, punto 4 all’ordine del giorno – doc. 29 della società; verbale del 29 marzo 2001, punto 4 all’ordine del giorno – doc. 30 della società).

Allo stato, i parcheggi delimitati nel piazzale condominiale sono dunque gravati da una servitù di uso pubblico, ossia da un diritto reale che si caratterizza per essere costituito sopra un fondo, “ ma non per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario, com’è per l’istituto delle servitù prediali, disciplinate dagli artt. 1027 e ss. cod. civ: qui, infatti, la relazione funzionale si pone tra due fondi, mentre, nel caso dello standard, il vantaggio deve riversarsi a favore della collettività in genere o, comunque, di collettività determinate (…) ” (TAR Lombardia, Milano, Sez. II, Sez. II, 4 maggio 2011, n. 1147; Id., 17 marzo 2017, n. 518, confermata da Cons. Stato, Sez. IV, 15 febbraio 2022, n. 1117).

11.4.6. L’esistenza di tale diritto di uso pubblico risulta anche dalle 103 visure con allegate note di trascrizione prodotte dalla difesa della LE, relative ad altrettanti atti di trasferimento di singole unità immobiliari. In tali note risultano infatti essere state inserite espresse pattuizioni, secondo le quali risultano compresi pro quota nella compravendita i diritti di comproprietà sul parcheggio scoperto, che è destinato ad uso pubblico e che conserverà tale destinazione fino al giorno in cui il Comune non intenderà diventarne proprietario (v. doc. 19 della società).

Come sopra anticipato, nessun rilievo probante può assumere, in senso contrario, la pur inutilizzabile produzione tardiva di parte ricorrente.

La circostanza che nel regolamento di condominio e in alcuni atti di compravendita l’esistenza della destinazione di uso pubblico non sia stata riportata potrebbe infatti assumere rilievo soltanto al fine di legittimare eventuali pretese dell’acquirente nei confronti del proprio dante causa, per non aver reso noto il vincolo insistente sull’immobile trasferito, ma non potrebbe certo privare di efficacia il predetto vincolo e la correlata obligatio propter rem , gravante su ciascun condòmino, avente ad oggetto il mantenimento della destinazione pubblica impressa all’area.

11.5. Anche laddove, contrariamente a quanto ritenuto dal Collegio, si volesse escludere l’esistenza del vincolo di destinazione a uso pubblico sin dall’epoca in cui i parcheggi sono stati realizzati, dovrebbe comunque pervenirsi a ritenere che la servitù di uso pubblico sia sorta per usucapione ventennale.

Deve osservarsi, al riguardo, che l’area è rimasta completamente aperta all’uso indistinto da parte della collettività a far data dall’edificazione del fabbricato B1-1, in forza della concessione edilizia del 1980, e sino alla SCIA del 16 ottobre 2014, quando il condominio ha peraltro ottenuto un titolo che consentiva soltanto la chiusura in orario notturno.

D’altro canto, sono le stesse affermazioni ed evidenze documentali allegate dalla parte ricorrente a dare prova dell’ininterrotto esercizio della servitù, atteso che, secondo quanto si legge nel ricorso, il condominio ha dovuto fronteggiare “ il problema di regolamentare l’accesso e l’uso dei parcheggi condominiali, al fine di conciliare le esigenze delle attività commerciali e degli uffici siti all’interno degli stessi Condomini con quelle degli altri Condomini (oltre che di prevenire l’accesso e la “sosta selvaggia” di terzi non diretti agli stessi edifici) ” (v. p. 3 del ricorso). Il piazzale è dunque utilizzato non solo dai condòmini, ma anche dalla clientela e dai fornitori degli esercizi commerciali e della farmacia, nonché da chiunque altro ne abbia l’esigenza; dato, questo, che dimostra proprio quell’uso pubblico che il condominio vorrebbe negare.

11.6. Non può poi sostenersi che il diritto di uso sia venuto meno, in quanto il Comune vi avrebbe rinunciato, come sarebbe dimostrato dal fatto che l’Amministrazione avrebbe consentito l’apposizione di sbarre d’accesso, chiuse anche in orario diurno, nei parcheggi facenti parte della medesima Lottizzazione Ginocchietti.

Al riguardo, deve osservarsi che:

- le vicende relative all’eventuale diritto di uso pubblico gravante su altri parcheggi facenti parte della stessa lottizzazione non possono riverberarsi sul regime della diversa area oggetto dell’odierna controversia;

- in ogni caso, il Comune è bensì tenuto ad assicurare la tutela della servitù di uso pubblico, ma tale diritto è costituito in favore della collettività indistinta dei consociati, la quale non risulta affatto aver rinunciato all’uso del piazzale del fabbricato B1-1, secondo quanto sopra esposto.

In altri termini, la perdurante esistenza del diritto è comprovata dal fatto che, come affermato dalla stessa parte ricorrente, continua ad esservi un uso del piazzale ad opera di soggetti terzi; uso tanto intenso che il condominio ha sentito l’esigenza di limitarlo, mediante la chiusura della sbarra di accesso.

11.7. Parimenti infondate sono le contestazioni, articolate nel secondo motivo, secondo le quali l’operato dell’Amministrazione si porrebbe in contrasto con precedenti determinazioni istruttorie e perpetrerebbe una disparità di trattamento in danno del condominio ricorrente.

11.7.1. Oggetto del presente giudizio è un’ordinanza di ripristino, adottata nell’esercizio di poteri di vigilanza sull’attività edilizia, con la quale l’Amministrazione ha rilevato anche la violazione di un vincolo di destinazione di un’area a uso pubblico imposto nell’ambito di una lottizzazione.

Il provvedimento così adottato ha carattere vincolato alla sussistenza dei presupposti stabiliti dalla legge, per cui è inconfigurabile in radice il vizio di eccesso di potere, tanto nella figura sintomatica della contraddittorietà tra atti, quanto in quella della disparità di trattamento.

11.7.2. Più in dettaglio, la circostanza che, nell’ambito dell’istruttoria che ha preceduto il rilascio del permesso di costruire del 2004 e in quella relativa alla SCIA del 2014, fosse maturato in capo ai tecnici comunali il convincimento – mai esternato dall’Amministrazione – dell’inesistenza di un vincolo di uso pubblico non comporta alcun vizio di legittimità dell’ordinanza di ripristino.

Quest’ultimo provvedimento risulta, infatti, legittimamente emanato sulla base dei presupposti, entrambi obiettivamente riscontrabili, della violazione di una prescrizione contenuta nella SCIA del 2014 e della lesione del diritto di uso pubblico.

Correttamente, pertanto, l’Amministrazione non ha dato ulteriore seguito a tali pregresse istruttorie interne.

11.7.3. D’altro canto, come anticipato, l’eccesso di potere per disparità di trattamento è un vizio tipico della discrezionalità amministrativa (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 6 marzo 2023, n. 2282; Id. Sez. IV, 2 luglio 2021, n. 5070; TAR Umbria, 20 gennaio 2025, n. 40), e non è perciò predicabile con riferimento agli atti costituenti esercizio di un potere vincolato. Nessuno può infatti invocare la disparità di trattamento, a fronte di provvedimenti illegittimi adottati dall’Amministrazione nei confronti di terzi, al fine di reclamare eguale illegittimità in proprio favore (Cons. Stato, Sez. IV, 27 luglio 2018, n. 4611; Id., Sez. IV, 23 giugno 2015, n. 3142).

11.8. Il condominio ricorrente sostiene, poi, che l’ordinanza impugnata sarebbe radicalmente nulla, perché si porrebbe in contrasto insanabile con il giudicato risultante dalla sentenza del “ TAR Umbria 4/10/2001 ”, la cui ostensione sarebbe stata ingiustificatamente negata dal Comune.

11.8.1. La decisione giurisdizionale alla quale fa riferimento la parte è la sentenza di questo Tribunale n. 552 del 13 novembre 2001, che è stata depositata agli atti di causa dalla difesa della LE, per cui ogni contestazione in ordine all’omessa esibizione da parte dall’Amministrazione è da ritenere comunque superata.

11.8.2. Ciò posto, deve osservarsi che si tratta di una pronuncia resa nei confronti di un diverso ricorrente, ossia l’ENPAM – Ente nazionale previdenza ed assistenza medici ed odontoiatri, e riferita a un diverso complesso immobiliare edificato nell’ambito della c.d. Lottizzazione Ginocchietti.

La decisione giurisdizionale, pertanto, non fa stato nei confronti del condominio ricorrente, che non era parte della controversia, né comunque si riferisce ai medesimi parcheggi oggetto della causa odierna.

11.8.3. Deve, semmai, osservarsi che la sentenza del 2001 ha riconosciuto l’avvenuta assunzione dell’impegno alla realizzazione dei parcheggi da parte dei lottizzanti, proprio mediante la richiamata lettera del 16 giugno 1971, pervenendo a negare la costituzione del diritto di uso pubblico soltanto perché in quel giudizio non era stato dimostrato agli atti di causa che i parcheggi previsti nell’atto di impegno corrispondessero a quelli oggetto di controversia.

Nella sentenza si legge, infatti, quanto segue: “ non v’è dunque dubbio che le imprese si vincolino a realizzare le opere di urbanizzazione fra le quali i parcheggi anche pubblici (cfr. impegno della ditta Bigerna Torcoli) ma non v’è alcun atto debitamente trascritto, o alcuna specifica strumentazione urbanistica dalla quale possa evincersi che i parcheggi pubblici siano mai stati realizzati e, in particolare, che essi siano quelli per i quali è causa. Anzi, dalla relazione istruttoria risulta che le aree da cedere al Comune, sulle quali, in base al comune buon senso, avrebbero dovuto essere edificati i parcheggi pubblici, sono diverse da quelle destinate ai parcheggi di cui qui si tratta ”.

Nel caso in esame, invece, non sussiste alcuna difficoltà nell’individuazione dei parcheggi gravati da uso pubblico, posto che, come sopra illustrato, è stata depositata agli atti di causa la planimetria allegata all’istanza del 1969, ove l’area da cedere al Comune in relazione al fabbricato B1-1 è esattamente delimitata. Non è contestato, inoltre, che i parcheggi siano stati poi effettivamente realizzati nel piazzale condominiale, come previsto nel predetto elaborato, e che siano identificabili in quelli attualmente esistenti.

Ai fini dell’odierna controversia, come anticipato, dalla sentenza n. 552 del 2001 si ricava perciò soltanto un ulteriore elemento che dimostra l’effettiva sottoscrizione da parte dei lottizzanti della lettera del 16 giugno 1971, recante l’assunzione dell’impegno alla realizzazione dei parcheggi.

11.8.4. Da ciò il rigetto delle contestazioni del condominio ricorrente.

11.9. È poi ininfluente sulle sorti del presente gravame la classificazione dell’area nella pianificazione urbanistica comunale.

La circostanza che il complesso immobiliare sia incluso nella zonizzazione relativa agli insediamenti prevalentemente residenziali non può infatti porre nel nulla né la servitù di uso pubblico insistente sull’area destinata a parcheggio, né la funzionalizzazione di tale area al soddisfacimento degli standard urbanistici, per come preordinata dall’Amministrazione con l’assenso prestato alla lottizzazione.

11.10. Le censure complessivamente scrutinate devono essere, perciò, rigettate.

12. Con il sesto motivo è stata dedotta l’omissione delle garanzie di partecipazione procedimentale.

12.1. Oggetto della presente controversia è tuttavia un provvedimento vincolato e il condominio ricorrente non ha dimostrato di essere in possesso di elementi che avrebbero potuto condurre il Comune a una diversa decisione, stante l’infondatezza di tutte le censure formulate.

12.2. In disparte ogni altra considerazione, deve, perciò, trovare applicazione la previsione dell’articolo 21- octies , comma 2, primo periodo, della legge n. 241 del 1990, in base alla quale “ Non è annullabile il provvedimento adottato in violazione di norme sul procedimento o sulla forma degli atti qualora, per la natura vincolata del provvedimento, sia palese che il suo contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso da quello in concreto adottato ”.

12.3. Il motivo non può, pertanto, trovare accoglimento.

13. Con il settimo mezzo, il condominio ricorrente ha allegato che, anche laddove vi fosse stata una violazione della SCIA sulla cui base è stata realizzata la sbarra di accesso al piazzale, il Comune non avrebbe potuto comunque adottare determinazioni di carattere demolitorio o ripristinatorio, essendo applicabile unicamente una sanzione pecuniaria.

La censura è stata ripresa nella replica, ove la parte ha affermato che la possibilità di disporre una misura ripristinatoria sarebbe esclusa anche dall’articolo 146 della legge regionale 21 gennaio 2015, n. 1, aggiungendo che, ove invece tale ultima previsione dovesse essere interpretata nel senso di imporre la demolizione delle opere realizzate in violazione della SCIA, la stessa risulterebbe costituzionalmente illegittima, in quanto il ripristino sarebbe escluso dalla disciplina statale.

13.1. Al riguardo, deve tenersi presente che, ai sensi dell’articolo 27, comma 2, primo periodo, del d.P.R. n. 380 del 2001, “ Il dirigente o il responsabile, quando accerti l’inizio o l’esecuzione di opere eseguite senza titolo su aree assoggettate, da leggi statali, regionali o da altre norme urbanistiche vigenti o adottate, a vincolo di inedificabilità, o destinate ad opere e spazi pubblici ovvero ad interventi di edilizia residenziale pubblica di cui alla legge 18 aprile 1962, n. 167, e successive modificazioni ed integrazioni, nonché in tutti i casi di difformità dalle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi ”.

La disposizione primaria statale richiamata impone dunque la rimozione delle opere qualora risulti violato il regime dell’area su cui sono realizzate. E ciò senza distinguere in alcun modo tra opere assentibili con SCIA o con permesso di costruire, trattandosi di una previsione generale applicabile a tutti gli interventi, a prescindere dalla loro consistenza (TAR Campania, Napoli, Sez. VII, 17 febbraio 2025, n. 1303).

Come è stato evidenziato dalla giurisprudenza, “ A venire in rilievo, quindi, non è tanto un’attività priva o irrispettosa del titolo edilizio (il quale in certi casi potrebbe anche non essere dovuto), quanto piuttosto un’attività difforme dalle norme urbanistiche e dai vincoli di inedificabilità da queste ultime previsti ” (TAR Lazio, Sez. II Stralcio, 14 novembre 2024, n. 20266).

In questa prospettiva, la previsione normativa legittima l’ingiunzione al privato dell’intervento di ripristino, preordinando la demolizione d’ufficio da parte dell’Amministrazione in caso di mancato ripristino dello stato dei luoghi a cura del destinatario di tale ingiunzione (Cons. Stato, Sez. VII, 12 giugno 2025, n. 5146).

13.2. L’assunto del condominio ricorrente, non può, pertanto, essere condiviso, atteso che laddove sia riscontrato un illecito non soltanto formale (omissione della SCIA o difformità da tale titolo), ma anche sostanziale (realizzazione di opere che si pongono in contrasto con il regime dell’area), l’Amministrazione è tenuta ad assicurarne l’eliminazione.

D’altro canto, la normativa regionale non può che essere interpretata in conformità ai suddetti principi, essendo esclusa la possibilità per le regioni di stabilire una disciplina sanzionatoria meno rigorosa di quella prevista dalla legge statale oppure di introdurre ipotesi di sanatoria di illeciti edilizi da questa non contemplate (cfr. in argomento Corte cost. n. 22 del 2025 e la giurisprudenza ivi richiamata).

13.3. Nel caso in esame, l’illecito rilevato dal Comune limita la fruibilità da parte della collettività di un’area destinata “ ad opere e spazi pubblici ” e, per questa via, si pone in contrasto con il regime urbanistico dell’area interessata, per come risultante dagli impegni assunti dai lottizzanti.

Correttamente, pertanto, il Comune ha ritenuto che tale illecito abbia natura non soltanto formale, bensì anche sostanziale, e che debba dunque essere ordinato il ripristino dello stato legittimo, mediante l’osservanza della prescrizione apposta alla SCIA.

13.4. Anche il settimo motivo va dunque respinto.

14. Con l’ottavo e il nono mezzo, il condominio ricorrente ha infine allegato che l’ordinanza impugnata sarebbe affetta da sviamento di potere e che risulterebbe manifestamente sproporzionata. Ha, inoltre, sostenuto che la condotta del Comune integrerebbe una grave lesione del canone di buona fede e dell’affidamento dei privati sulle determinazioni in precedenza assunte dall’Ente.

14.1. Come più volte ribadito, il provvedimento impugnato ha carattere rigidamente vincolato, per cui, in disparte ogni altra considerazione, è in radice inconfigurabile qualsivoglia vizio di sviamento di potere o di difetto di proporzionalità.

Non è, inoltre, ravvisabile alcuna lesione della buona fede e dell’affidamento del privato, in quanto non può ammettersi l’esistenza di alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva (Ad. plen. n. 9 del 2017).

14.2. I motivi esaminati devono essere, perciò, integralmente rigettati.

15. In definitiva, l’intero gravame merita di essere respinto.

16. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l’Umbria (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna il condominio ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida nell’importo complessivo di euro 1.500,00 (millecinquecento/00) in favore del Comune di Perugia ed euro 1.500,00 (millecinquecento/00) in favore di LE s.a.s. di SS AR, SS DE & C.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Perugia nella camera di consiglio del giorno 18 novembre 2025 con l’intervento dei magistrati:

PI AR, Presidente

AN ER Di RO, Consigliere, Estensore

Daniela Carrarelli, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AN ER Di RO	PI AR

IL SEGRETARIO