Pubblicato il 27/04/2026

N. 01269/2026 REG.PROV.COLL.

N. 02279/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia

sezione staccata di Catania (Sezione Quinta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2279 del 2025, proposto da
Società Immobiliare Turistica Europea S.r.l. (S.I.T.E. S.r.l.), in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Letterio Donato e Antonino Cappadona, con domicilio digitale eletto, ai sensi dell’art. 25 c.p.a., all’indirizzo PEC leliodonato@pec.giuffre.it;

contro

Comune di RM, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Felice Gambadauro, con domicilio fisico eletto presso il suo studio in Messina, Via XXVII Luglio n. 100 e con domicilio digitale ex lege come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

GA RO, non costituito in giudizio;

per l'annullamento, previa sospensione,

della determina dirigenziale n. 1839 del 15/10/2025 con la quale è stato annullato in autotutela il titolo abilitativo edilizio in sanatoria n. 172 del 4/9/2020 relative al sub 20 dell’immobile sito al IV piano di Corso Umberto n. 19 del Comune di RM.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di RM;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 14 aprile 2026 il dott. Giovanni IU NI AT e uditi i difensori della parte ricorrente come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TO

1. Con ricorso notificato in data 29 ottobre 2025 e depositato in data 3 novembre 2025 la deducente ha rappresentato quanto segue.

La società ricorrente ha acquistato il sub n. 20 collocato al quarto piano dell’immobile sito in RM, Corso Umberto I, in forza del decreto di trasferimento del 22 giugno 2016 emesso dal Tribunale di Messina nell’ambito della procedura esecutiva n. 274/2012; in particolare, l’acquisto concerne la proprietà di un vano mansardato con angolo cottura e wc, con terrazza a livello, oltre separato vano ripostiglio ed una piccola porzione d’edificio dalla quale era possibile accedere all’immobile sottostante in gran parte in proprietà alla medesima società, che ivi sta realizzando un albergo. Il decreto di trasferimento e la perizia espressamente evidenziavano come l’immobile fosse oggetto di pratica di sanatoria volte alla regolarizzazione delle piccole difformità presenti.

Acquisita la proprietà degli immobili sopra descritti la società ricorrente è subentrata di diritto nelle domande di condono formulate dal proprio dante causa che, con riferimento al sub 20, erano state formulate in precedenza sin dal c.d. “primo condono” e da ultimo con istanza prot. n. 14188 del 10 dicembre 2004.

Al fine di sollecitare la definizione della pratica di condono, nel novembre 2016 la società ricorrente ha depositato una dettagliata relazione (a firma del geom. Longo) evidenziando che il sub 20 era stato oggetto di una prima istanza in sanatoria presentata ai sensi delle L. R. 7/80 e 70/81, di una seconda istanza prot. n. 34890 del 1986 presentata ai sensi della L. 47/85 e L.R. 37/85 e di una terza istanza prot. 3022 del 1994 presentata ai sensi della L. 326/03 e che, sotto il profilo paesaggistico, le predette istanze avevano condotto all’adozione dei pareri tutori da parte degli enti preposti.

In particolare, era stata rilasciata una prima autorizzazione paesaggistica dalla Soprintendenza ai Beni Culturali di Catania (a quel tempo competente) con nota prot. 510 del 27 maggio 1982 con riferimento alla quale la destinazione dell’immobile risultava “ a ripostiglio, il manufatto adiacente alla scala, mentre irrilevabile quella del vano posto sulla terrazza ”; a questa si era aggiunta una seconda autorizzazione rilasciata dalla Soprintendenza ai Beni Culturali di Messina con nota prot. 1514 del 22 aprile 1992 con riferimento alla quale la destinazione d’uso era “ a ripostiglio ” per il manufatto adiacente alla scala ed “ a mansarda ” quella del vano posto sulla terrazza. Infine, nella predetta relazione del 2016, il tecnico aveva specificato altresì che, da un punto di vista urbanistico, vi era stata da parte dell’originaria proprietà una richiesta di cambio di destinazione d’uso da albergo a civile abitazione della pensione internazionale, autorizzato con C.E. n. 12/1995 nella quale i suddetti manufatti sono stati indicati come lavanderia e ripostiglio, mentre con la seconda istanza di condono presentata ai sensi della L. n. 724/94 e la terza istanza di condono presentata ai sensi della L. 326/03, la domanda è stata avanzata relativamente alla realizzazione di una camera con bagno ed il ripostiglio, da annettere alla pensione affittacamere insistente nei piani sottostanti.

Nella predetta relazione tecnica è stata sollecitata la definizione della pratica in sanatoria, rappresentando che le autorizzazioni paesaggistiche avrebbero potuto ritenersi valide ed efficaci al fine del rilascio del titolo edilizio, considerazione confortata dall’Assessorato Regionale che, con decreto 4371 del 29 settembre 2017, aveva provveduto liquidare il danno ambientale avuto riguardo proprio al parere favorevole adottato dalla Soprintendenza di Messina con nota prot. n. 1514 del 22 aprile 1992, reso “ sul progetto in sanatoria delle opere realizzate nel 1983 (realizzazione di un monovano e un locale deposito al piano quarto) ” e al successivo preavviso di accoglimento reso con nota prot. 4392 del 12 luglio 2017 di accertamento della compatibilità paesaggistica di alcune opere abusive realizzate dalla precedente proprietà e sanate dalla parte ricorrente; in particolare, tale decreto, presupponendo la piena efficacia del parere reso nel 1992 dalla Soprintendenza, espressamente ha invitato il Comune a tenere ferme le prescrizioni contenute nei pareri in seno ai titoli edilizi in fase di rilascio.

All’esito del procedimento di condono il Comune di RM, con determinazione n. 23 del 4 settembre 2020, ha rilasciato il titolo abilitativo edilizio in sanatoria n. 172 relativo al sub 20 (sulla base della documentazione acquisita agli atti) relativamente “ alle opere ubicate al 4° piano, consistenti nella realizzazione di una camera con bagno interno (monovano) di sup. utile pari a circa 28 mq e un locale deposito di sup. utile pari a circa 18,50 mq per una sup. utile complessiva sottoposta condono pari a circa 39,00 mq ”, riportando le prescrizioni contenute nel parere reso dalla Soprintendenza con nota prot. 1514 del 22 aprile 1992.

Una volta regolarizzato l’immobile di cui al sub 20, nel 2021, essendo intenzione della società ricorrente di realizzare un unico complesso alberghiero dell’immobile acquisito, la deducente ha presentato una istanza per l’autorizzazione sotto il profilo paesaggistico del progetto per la demolizione e la ricostruzione del monovano posto al piano quarto dell’edificio, oltre che per la realizzazione di un balcone posto al servizio del ripostiglio di pertinenza, ottenendo il parere favorevole dalla Soprintendenza con nota prot. 6204 del 19 marzo 2021, al quale è seguita, nel maggio 2025 la presentazione della SCIA di demolizione e fedele ricostruzione presentata il 28 maggio 2025, in forza della quale la ricorrente stava effettuando i lavori programmati.

Tuttavia, il Comune di RM, con nota prot. n. 30868 del 25 settembre 2023, indirizzata anche al Genio Civile di Messina, alla Soprintendenza di Messina e per conoscenza all’odierno controinteressato, ha comunicato di aver smarrito il fascicolo della pratica edilizia in sanatoria e ha richiesto di trasmettere copie conformi di quanto in possesso degli Enti; in tale occasione, dunque, la società ricorrente ha appreso che sulla pratica di condono era stata presentata una istanza di accesso agli atti da parte del controinteressato (la società ricorrente rappresenta di aver chiesto copia dell’istanza di accesso e di essersi opposta alla richiesta avanzata dal predetto).

La società ricorrente ha prestato la propria collaborazione al Comune di RM per la ricostruzione del fascicolo e la documentazione acquisita dal Comune resistente è stata inviata anche all’odierno controinteressato.

Quest’ultimo ha quindi avanzato una nuova istanza di accesso al parere, questa volta indirizzata direttamente all’Ente preposto alla tutela del vincolo, con la quale nel richiedere copia dell’atto ha sostenuto l’impossibilità che tale parere reso nel 1992 avesse potuto supportare il rilascio del titolo abilitativo all’esito di una istanza di condono presentata nel 2003 (i documenti richiesti, nonostante l’opposizione della società ricorrente, sono stati rilasciati al richiedente).

La Soprintendenza, con nota prot. n. 3763/2024, riscontrando una richiesta di chiarimenti avanzata sul punto dal Comune di RM, ha rappresentato all’Ente - e per conoscenza all’odierno controinteressato - che il parere reso a suo tempo era idoneo a supportare sotto il profilo paesaggistico la domanda di sanatoria ed il conseguente titolo abilitativo poiché detto parere “ non ha termini di decorrenza, a differenza delle autorizzazioni paesaggistiche … e di conseguenza ritiene di non doversi adoperare a modifica dei sopracitati atti rilasciati ”.

Nonostante la risposta della Soprintendenza, il controinteressato, con istanza del 17 luglio 2024, ha chiesto l’annullamento d’ufficio del titolo rilasciato dal Comune di RM quattro anni prima, ribadendo la tesi secondo la quale l’autorizzazione edilizia in sanatoria fosse stata concessa sulla base di parere riguardante “ altro e distinto intervento edilizio che aveva assistito un precedente procedimento edilizio in sanatoria ai sensi della L. 47/85 ” che non avrebbe potuto legittimare anche il provvedimento di condono.

Il Comune resistente ha quindi disposto l’apertura del procedimento di annullamento d’ufficio del titolo rilasciato all’esito del procedimento di condono conclusosi nel 2020; al procedimento ha partecipato la parte ricorrente, la quale ha contestato l’avvio del procedimento e ha evidenziato: che i manufatti erano stati oggetto di precedenti istanze di condono (1982 e 1992); che la consistenza degli immobili era rimasta immutata nel tempo e che per tale ragione erano già intervenuti pareri favorevoli degli Enti tutori; che non essendo intervenuti aumenti di volumetria e/o modifiche agli immobili il parere paesaggistico del 1992 rimaneva pienamente valido e idoneo a supportare il rilascio del titolo; infine, che il provvedimento abilitativo si era ormai consolidato, essendo decorso il termine di dodici mesi dal suo rilascio e che non emergevano false rappresentazioni che potessero giustificare un esercizio tardivo di tale potere.

Il procedimento avviato rimaneva “silente” per oltre un anno e solo dopo la proposizione del ricorso avverso il silenzio da parte dell’odierno controinteressato il Comune resistente ha comunicato l’adozione del provvedimento di annullamento d’ufficio del titolo edilizio.

In particolare, l’Amministrazione comunale intimata ha disposto l’annullamento del titolo osservando che “ il parere della soprintendenza 1514/1992 è stato rilasciato per un procedimento in sanatoria ai sensi della L. 47/85 e L.R. 37/85, e la destinazione d’uso dei vani realizzati … è uno “a mansarda” e l’altro “a ripostiglio ” e che l’istanza di condono prot. n. 14188 del 2004 “ si riferisce ai medesimi vani oggetto di procedimento in sanatoria ai sensi della L. 47/85 ma il vano avente destinazione mansarda nel 1986, per cui è stato rilasciato il parere 1514/1982, risulta con destinazione “camera con bagno (monovano) ”; dalle superiori circostanze l’Amministrazione comunale resistente ha ritenuto di rintracciare, a cagione della ritenuta illegittimità del provvedimento abilitativo, la circostanza che sarebbe stata operata “ la trasformazione da mansarda a monolocale ”, considerata essenziale ai fini urbanistici “ e ancor di più il procedimento di sanatoria ai sensi della L. 326/03, per opere abusive realizzate in aree soggette a vincoli, pur trattando gli stessi manufatti oggetto delle precedenti domande in sanatoria presenti ai sensi della L. 47/85, richiedevano un aggiornamento del parere della Soprintendenza prot. n. 1514/92 o meglio ancora l’emissione di un nuovo parere ”.

L’Ente resistente ha rilevato, dunque, che il parere reso dalla Soprintendenza di Messina e utilizzato dallo stesso Comune per definire il procedimento – pur riguardando gli stessi immobili – era stato reso su un’immobile destinato a mansarda e non già a monovano (restando invariato ogni elemento esterno), e che il predetto parere era stato reso nell’ambito del procedimento in sanatoria attivato ai sensi della L. 47/85, circostanza che – a parere dell’Ente comunale – avrebbe richiesto “ un aggiornamento del parere … o meglio l’emissione di un nuovo parere ”, così accogliendo la tesi sostenuta dal controinteressato nelle proprie istanze, e aggiungendo che osterebbe al rilascio del titolo in sanatoria la sentenza della Corte Costituzionale n. 252 del 2022, in quanto l’abuso – che ricade in area vincolata che comporta l’inedificabilità assoluta - non sarebbe assimilabile ad interventi di minore importanza.

Pertanto, l’Amministrazione comunale resistente ha concluso che il titolo abilitativo in sanatoria “ rilasciato ai sensi della L. 326/03 è stato emesso sulla base di un parere della soprintendenza prot. n. 1514 del 22/04/1992, richiesto per un procedimento di sanatoria ai sensi della L. 47/85, che seppur trattando i medesimi vani, in particolare un vano è stato interessato dalla variazione nella destinazione d’uso da “mansarda” a “monovano con bagno” comportano un aumento di volume e di superficie, i cui elaborati grafici, datati 2016 a firma del geom. Longo Carmelo, risultano privi del visto della Soprintendenza ” e ha disposto l’annullamento del predetto titolo “ rilevato che sussiste un preminente interesse pubblico alla tutela dell’assetto urbanistico-edilizio del territorio, dei valori ambientali e paesaggistici ”.

Con l’atto introduttivo del giudizio la società ricorrente ha dunque proposto le domande in epigrafe.

1.1. Si è costituito in giudizio il Comune di RM chiedendo di respingere la domanda di sospensione e, nel merito, di respingere il ricorso in quanto infondato in fatto e in diritto.

1.2. Con ordinanza 4 dicembre 2025, n. 397 è stata fissata la data di discussione del ricorso nel merito, ai sensi dell’art. 55, comma 10, del cod. proc. amm., con sospensione interinale del provvedimento impugnato limitatamente all’ordine di rimozione delle opere realizzate con ripristino dello stato dei luoghi, al solo fine di mantenere, nelle more della decisione di merito, la res adhuc integra .

1.3. Con ordinanza 2 marzo 2026, n. 653, in ragione del tempo di perfezionamento dell’ulteriore notificazione dell’atto introduttivo del giudizio al controinteressato e, dunque, al fine di preservare l’esercizio delle facoltà difensive dello stesso, è stato disposto il rinvio della trattazione del ricorso all’udienza pubblica del giorno 14 aprile 2026.

1.4. Le parti – ricorrente e resistente – hanno depositato nel fascicolo del giudizio documenti e scritti difensivi.

1.5. All’udienza pubblica del giorno 14 aprile 2026 presenti i difensori della parte ricorrente, come da verbale, dopo la discussione la causa è stata trattenuta in decisione.

TT

1. La società ricorrente ha affidato il gravame ai seguenti motivi (in sintesi):

- con il primo sono stati dedotti i vizi di Violazione dell’art. 21 nonies L. 241/90. Violazione e falsa applicazione dell’art. 2 e dell’Allegato A) del D.P.R. 31/2017. Eccesso di potere sotto il profilo del difetto di istruttoria, della contraddittorietà e del travisamento dei fatti e del difetto di motivazione .

Per la deducente, in primo luogo, il provvedimento di annullamento è stato adottato ben oltre il termine indicato dall’art. 21 nonies L. 241/1990 e ad oltre quattro anni di distanza dall’adozione del titolo edilizio in sanatoria n. 172 del 4 settembre 2020, in difetto dei presupposti che avrebbero potuto consentire l’esercizio tardivo del potere di ritiro; la stessa motivazione del provvedimento lascia agevolmente comprendere come non si versi in presenza di una “nuova scoperta” o di un fatto sopravvenuto, ma semplicemente di una diversa e tardiva rivalutazione di circostanze già integralmente note e valutate dall’Amministrazione resistente al momento del rilascio della sanatoria.

Pertanto, il potere di autotutela doveva ritenersi definitivamente consumato decorso il termine di legge, e l’atto impugnato risulta adottato in violazione dei principi di certezza del diritto, di tutela dell’affidamento e di buon andamento dell’azione amministrativa, che impediscono di rimettere in discussione valutazioni già consolidate su fatti da sempre noti e documentalmente accertati.

Inoltre, per l’esponente, anche a voler considerare quelle contenute nel provvedimento circostanze nuove, che non potevano essere rintracciate nella documentazione in possesso dell’Ente, comunque l’Amministrazione era da tempo a conoscenza delle stesse, atteso che le stesse erano esplicitate dall’odierno controinteressato sin dal 2023, nei termini esatti nei quali sono state poi accolte; già in quel momento, dunque, l’Amministrazione era perfettamente consapevole di tutti gli elementi oggi richiamati per sostenere l’illegittimità del titolo edilizio. Il Comune di RM ha avviato il procedimento di annullamento d’ufficio nel luglio 2024, ma lo ha definito solo il 16 ottobre 2025, a distanza di oltre un anno dall’avvio del procedimento. Tale inerzia, lamenta la deducente, è incompatibile con la nozione stessa di “termine ragionevole” ed esclude ogni legittimità dell’annullamento, poiché l’Amministrazione non può dilatare arbitrariamente il tempo dell’azione pubblica a fronte di un titolo ormai consolidato e assistito dall’affidamento qualificato del privato.

In secondo luogo, argomenta la deducente, a difettare in radice è proprio il vizio di illegittimità dedotto: il titolo edilizio in sanatoria n. 172 del 4 settembre 2020 aveva ad oggetto un immobile interamente abusivo, la cui regolarizzazione era stata richiesta con tre differente istanze di condono. Per come pacificamente riconosciuto anche dall’Amministrazione Comunale gli immobili oggetto di condono sono rimasti immutati nel tempo; il loro impatto esteriore, la sagoma, la cubatura è sempre rimasta identica. Per converso i profili paesaggistici – e la tutela del bene paesaggio – non è in alcun modo incisa dall’eventuale cambio di destinazione d’uso o ancora dal differente carico urbanistico.

Peraltro, osserva la società ricorrente, ad escludere la necessità di un nuovo e differente parere dell’Ente tutorio è proprio la Soprintendenza ai Beni Culturali, unico ente competente in materia paesaggistica.

Infine, secondo la parte ricorrente l’atto impugnato è illegittimo per violazione dell’art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990, sotto il profilo della mancata esplicitazione dell’interesse pubblico concreto e attuale che solo può giustificare l’esercizio del potere di autotutela; il provvedimento impugnato si limita infatti a richiamare, in modo generico e apodittico, la necessità di tutelare il “ preminente interesse pubblico al corretto assetto urbanistico del territorio ”, senza tuttavia chiarire in cosa consisterebbe, nel caso concreto, la lesione di tale interesse pubblico e in che modo l’annullamento della concessione in sanatoria rilasciata nel 2020 su di un immobile che insiste intatto dal 1983 possa essere utile a ripristinare una situazione conforme a legge;

- con il secondo sono stati dedotti i vizi di Violazione e falsa applicazione dell’art. 6 lett. e L. 241/90. Eccesso di potere sotto il profilo della contraddittorietà e del difetto di attribuzione .

Secondo la società ricorrente, nel caso di specie, il Comune di RM ha adottato il provvedimento di annullamento in totale contraddizione con gli esiti istruttori e con i pareri vincolanti acquisiti dalla Soprintendenza, senza offrire alcuna motivazione idonea a giustificare tale discostamento; l’atto impugnato si pone, infatti, in palese contrasto con la nota della Soprintendenza ai Beni Culturali di Messina prot. n. 3763 del febbraio 2024, nella quale l’Autorità preposta alla tutela del vincolo ha espressamente chiarito che il parere paesaggistico rilasciato nel 1992 non era soggetto a scadenza e continuava a spiegare i propri effetti in relazione al manufatto oggetto di sanatoria, non rendendosi necessario alcun nuovo parere (chiarendo in quella sede che il parere era stato reso “ per un edificio adibito ad albergo ”).

La contraddittorietà dell’azione amministrativa, lamenta l’esponente, è ancor più evidente se si considera che sullo stesso immobile è attualmente valido ed efficace un titolo per la demolizione e ricostruzione rappresentato dal parere reso dalla Soprintendenza nel 2021 e dalla SCIA presentata nel maggio 2025, titoli validi ed efficaci e sui quali l’Amministrazione non è intervenuta;

- con il terzo sono stati dedotti i vizi di Violazione e falsa applicazione dell’art. 97 Cost. e dell’art. 21 nonies L. 241/90. Violazione del principio di imparzialità. Eccesso di potere sotto il profilo del travisamento dei fatti e del difetto di motivazione .

Per la società ricorrente l’intero procedimento di autotutela si è svolto in modo tutt’altro che imparziale, mostrando un atteggiamento costantemente orientato verso le posizioni del controinteressato, sino al punto di disattendere le risultanze istruttorie e le determinazioni delle Autorità competenti; inoltre, per la parte ricorrente, il Comune ha giustificato il proprio intervento richiamando il presunto effetto ostativo derivante da una pronuncia della Corte costituzionale del dicembre del 2022, trascurando però che tale sentenza non può agire, se non nei termini propri dell’esercizio del potere di annullamento d’ufficio e alle condizioni previste dall’art. 21 nonies della legge 241 del 1990 (violate nel caso di specie), sui provvedimenti già resi e consolidatisi prima della sua pubblicazione. Inoltre, lamenta l’esponente, la pronuncia esclude la sanabilità delle opere prive di un parere di compatibilità paesaggistica, che nel caso in esame è invece presente;

- con il quarto è stato dedotto il vizio di Violazione e falsa applicazione degli artt. 40 e 38 della L. 47/1985.

Per la parte ricorrente l’Amministrazione resistente ha preso in esame esclusivamente l’istanza di condono edilizio del 2004, omettendo invece di considerare la pendenza della domanda di condono presentata nel 1994 (con riferimento alla quale sono certamente sanabili gli abusi realizzati in area vincolata), mai formalmente definita o rigettata, e rispetto alla quale la società ricorrente è subentrata per effetto dell’acquisto del bene.

Tale omissione, per la deducente, assume rilievo decisivo, da un lato ai fini della sospensione del procedimento per l’irrogazione delle sanzioni amministrative, ivi compresa la demolizione del manufatto e, dall’altro, per l’omessa considerazione della domanda del 1994 rileva anche ai fini della condonabilità del manufatto, erroneamente esclusa;

- con il quinto è stato dedotto il vizio di Violazione e falsa applicazione dell’art. 31 D.P.R. 380/01.

Per l’esponente, in modo avulso dal procedimento avviato, l’Amministrazione resistente ha intimato la rimozione delle opere realizzate in assenza del titolo edilizio legittimo entro 90 giorni dalla notifica con ripristino dello stato dei luoghi, così operando una “crasi” tra il procedimento di annullamento d’ufficio del titolo edilizio e quello di ordinanza di demolizione, mai nemmeno avviato;

- infine, con il sesto è stato dedotto il vizio di Violazione e falsa applicazione dell’art. 7 L.241/90.

Per la parte ricorrente, il provvedimento impugnato risulta viziato poiché l’Amministrazione comunale ha avviato un procedimento per un motivo poi rivelatosi differente da quello per il quale ha concluso il medesimo procedimento, senza consentire alcuna altra interlocuzione alla società ricorrente.

In particolare, nella comunicazione di avvio del procedimento il Comune di RM ha rappresentato che l’autorizzazione edilizia in sanatoria n. 172 del 4 settembre 2020 sarebbe stata rilasciata “ sulla base di un parere paesaggistico riferito ad altro e distinto intervento edilizio, che aveva assistito un precedente procedimento di condono ai sensi della L. 47/1985 ” e che, pertanto, tale parere non avrebbe potuto legittimare anche il successivo titolo edilizio; tuttavia, nel provvedimento conclusivo l’Amministrazione resistente ha disposto l’annullamento sulla base della mancanza del visto della Soprintendenza sugli elaborati grafici in quanto sarebbe intervenuto un differente carico urbanistico, circostanza mai dedotta prima.

Infine, lamenta la parte ricorrente, il procedimento non è mai stato avviato per l’eventuale adozione dell’ordine di demolizione o di rimessione in pristino racchiuso nella determina impugnata.

2. Il Comune di RM ha contrastato i motivi di ricorso articolati e le domande avanzate dalla società ricorrente.

3. Il ricorso merita di essere accolto, nei sensi e nei termini in appresso specificati.

3.1. Occorre premettere che il titolo abilitativo edilizio in sanatoria caducato in sede di autotutela con l’avversata determina dirigenziale n. 1839 del 15 ottobre 2025 era stato rilasciato in data 4 settembre 2020 (prot. n. 172).

Il potere di annullamento in autotutela, pertanto, è stato esercitato dal resistente Comune di RM a distanza di (poco più) di cinque anni dall’adozione del titolo abilitativo edilizio in questione.

3.2. Ai sensi dell’art. 21- nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241 - vigente al momento dell’adozione del titolo in sanatoria 4 settembre 2020 prot. n. 172 - “ 1. Il provvedimento amministrativo illegittimo ai sensi dell' articolo 21-octies, esclusi i casi di cui al medesimo articolo 21-octies, comma 2, può essere annullato d'ufficio, sussistendone le ragioni di interesse pubblico, entro un termine ragionevole comunque non superiore a diciotto mesi dal momento dell'adozione dei provvedimenti di autorizzazione o di attribuzione di vantaggi economici, inclusi i casi in cui il provvedimento si sia formato ai sensi dell'articolo 20, e tenendo conto degli interessi dei destinatari e dei controinteressati, dall'organo che lo ha emanato, ovvero da altro organo previsto dalla legge. Rimangono ferme le responsabilità connesse all'adozione e al mancato annullamento del provvedimento illegittimo. 2. È fatta salva la possibilità di convalida del provvedimento annullabile, sussistendone le ragioni di interesse pubblico ed entro un termine ragionevole. 2-bis. I provvedimenti amministrativi conseguiti sulla base di false rappresentazioni dei fatti o di dichiarazioni sostitutive di certificazione e dell'atto di notorietà false o mendaci per effetto di condotte costituenti reato, accertate con sentenza passata in giudicato, possono essere annullati dall'amministrazione anche dopo la scadenza del termine di diciotto mesi di cui al comma 1, fatta salva l'applicazione delle sanzioni penali nonché delle sanzioni previste dal capo VI del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445 ”.

Sul punto occorre evidenziare che il termine di diciotto mesi contemplato dai sopra riportati commi 1 e 2- bis è stato ridotto dapprima a dodici mesi (art. 63, comma 1, del decreto legge 31 maggio 2021, n. 77, convertito con modificazioni dalla legge 29 luglio 2021, n. 108) e poi a sei mesi (art. 1, comma 1, della legge 2 dicembre 2025, n. 182).

Premesso quanto sopra, il termine de quo (per l'annullamento d'ufficio di un provvedimento amministrativo), in presenza di mutamento di disciplina (in questo caso meramente temporale) deve essere individuato in base alla formulazione vigente alla data di emanazione del provvedimento da rimuovere e non in base alla disciplina vigente al momento dell’adozione del provvedimento di annullamento d’ufficio (cfr. T.A.R. Campania, Napoli, sez. II, 5 maggio 2025, n. 3579).

Ne consegue che, nel caso in esame, il termine per l’esercizio del potere di annullamento d’ufficio - nel rispetto delle condizioni normativamente previste - non poteva essere superiore a diciotto mesi dal momento dell'adozione del provvedimento da caducare, fatta salva l’ipotesi disciplinata dal citato comma 2- bis (cfr. infra ).

3.3. Deve invero essere evidenziato che il superamento del rigido termine (di diciotto mesi, nel caso in esame), entro il quale il provvedimento amministrativo illegittimo può essere annullato d'ufficio, sussistendone le ragioni di interesse pubblico, è consentito (cfr. art. 21- nonies , comma 2- bis , della legge 7 agosto 1990, n. 241):

- sia nel caso in cui la falsa attestazione, inerente ai presupposti per il rilascio del provvedimento ampliativo, abbia costituito il frutto di una condotta di falsificazione penalmente rilevante (indipendentemente dal fatto che siano state all'uopo rese dichiarazioni sostitutive): nel qual caso sarà necessario l'accertamento definitivo in sede penale;

- sia nel caso in cui l'(acclarata) erroneità dei ridetti presupposti risulti comunque non imputabile (neanche a titolo di colpa concorrente) all'Amministrazione, ed imputabile, per contro, esclusivamente al dolo (equiparabile, per solito, alla colpa grave e corrispondente alla mala fede oggettiva) della parte: nel qual caso - non essendo parimenti ragionevole pretendere dalla incolpevole Amministrazione il rispetto di una stringente tempistica nella gestione della iniziativa rimotiva - si dovrà esclusivamente far capo al canone di ragionevolezza per apprezzare e gestire la confliggente correlazione tra gli opposti interessi in gioco (cfr., ex plurimis , Cons. Stato, sez. VII, 27 gennaio 2026, n. 685).

Il Legislatore ha dunque operato una distinzione tra le due ipotesi contemplate dal citato comma 2-bis costituite, la prima, dalle “ false rappresentazioni dei fatti ”, e la seconda, dalle “ dichiarazioni sostitutive di certificazione e dell’atto di notorietà false o mendaci ”.

In relazione alla prima ipotesi, la giurisprudenza ha rilevato che la falsa rappresentazione dei fatti, rilevante al fine di superamento del termine anche in assenza di un accertamento giudiziario della falsità, deve però essere “ accertata inequivocabilmente dall’Amministrazione con i propri mezzi ” (cfr., ex plurimis , Cons. Giust. Amm. Reg. Sic., sez. giur., 19 gennaio 2026, n. 19; Cons. Stato, sez. II, 13 ottobre 2025, n. 7996; Cons. Stato, sez. IV, 4 agosto 2025, n. 6891).

Sempre in relazione alla prima ipotesi, la giurisprudenza ha interpretato estensivamente il disposto del citato comma 2- bis , sganciando la falsa rappresentazione dal presupposto dell’accertamento con sentenza passata in giudicato, affermando, sulla base del principio del legittimo affidamento, che il limite temporale per l’esercizio del potere di autotutela trovi applicazione solo se il comportamento della parte interessata, nel corso del procedimento di formazione dell’atto, non abbia indotto in errore l’Amministrazione, “ distorcendo la realtà fattuale oppure determinando una non veritiera percezione della realtà o della sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge ” (cfr., ex plurimis , Cons. Stato, sez. II, 2 marzo 2026, n. 1599; Cons. Stato, sez. II, 7 gennaio 2025, n. 43); viceversa, se per tale comportamento l’Amministrazione si sia erroneamente determinata a rilasciare il provvedimento favorevole, non potendo l’ordinamento tollerare lo sviamento del pubblico interesse imputabile alla prospettazione della parte interessata, non può trovare applicazione il limite temporale oltre il quale è impedita la rimozione dell’atto ampliativo della sfera giuridica del destinatario (cfr., ex plurimis , Cons. Stato, sez. VII, 17 marzo 2026, n. 2201; Cons. Stato, sez. II, 3 gennaio 2025, n. 29).

Sempre per la giurisprudenza, la nozione di “falsa rappresentazione” può anche sostanziarsi nell’omessa indicazione, da parte del privato, di un elemento essenziale per l’istruttoria che l’Amministrazione deve svolgere; tuttavia, deve trattarsi di una rappresentazione di fatti divergente dalla realtà (quindi falsa, o anche solo parziale) di cui l’Amministrazione non possa avvedersi nel corso di un’ordinaria istruttoria e che disveli, pertanto, un intento fraudolento o malizioso del richiedente, come tale insuscettibile di ingenerare un affidamento meritevole di tutela; il provvedimento, difatti, deve essere stato adottato “sulla base” della falsa rappresentazione dei fatti operata dal privato e, pertanto, occorre che tale falsità abbia un’incidenza determinante nell’adozione del provvedimento (cfr., ex plurimis , Cons. Stato, sez. VI, 26 marzo 2024, n. 2856).

Invero, è stato chiarito che il provvedimento di autotutela decisoria deve “ in motivazione dare compiutamente atto delle false rappresentazioni della realtà che hanno influito in modo determinante sui provvedimenti che ora vengono ritenuti illegittimi fin dall’origine ” (cfr. Cons. Giust. Amm. Reg. Sic., sez. giur., 3 agosto 2022, n. 911).

E’ stato osservato, inoltre, che la ratio del citato comma 2- bis risiede nell’esigenza che il dies a quo di decorrenza del termine per l’esercizio dell’autotutela debba essere individuato nel momento della scoperta, da parte dell’amministrazione, dei fatti e delle circostanze posti a fondamento dell’atto di ritiro; la “scoperta” sopravvenuta all’adozione del provvedimento di primo grado deve tradursi in una impossibilità di conoscere fatti e circostanze rilevanti, imputabile al soggetto che ha beneficiato del rilascio del titolo edilizio, non potendo la negligenza dell’Amministrazione procedente tradursi in un vantaggio per la stessa, che potrebbe continuamente differire il termine di decorrenza dell’esercizio del potere (cfr., ex plurimis , Cons. Stato, sez. IV, 14 agosto 2024, n. 7134).

In sostanza, il differimento del termine iniziale per l’esercizio dell’autotutela deve essere determinato dall’impossibilità per l’Amministrazione, a causa del comportamento dell’istante, di svolgere un compiuto accertamento sulla spettanza del bene della vita nell’ambito della fase istruttoria del procedimento di primo grado (cfr., ex plurimis , Cons. Stato, sez. VII, 17 marzo 2026, n. 2201; Cons. Stato, sez. IV, 2 ottobre 2025, n. 7696; Cons. Stato, sez. VI, 23 luglio 2024, n. 6636).

3.4. I sopra riportati presupposti - necessari per il differimento del termine iniziale per l’esercizio del potere di autotutela - sono radicalmente assenti nella vicenda in esame.

Il Comune resistente, nel provvedimento avversato, ha chiaramente posto a fondamento del potere esercitato l’ipotesi della “ falsa o non veritiera rappresentazione dei fatti ” (cfr., in particolare, il punto 1. “ esame delle osservazioni difensive ”), segnatamente evidenziando le seguenti discrasie: il parere della Soprintendenza 1514/1992 è stato rilasciato per un procedimento di sanatoria ai sensi della legge 47/1985 e della legge reg. Sic. 37/1985, e la destinazione d’uso dei vani realizzati impropriamente al quarto piano è uno a “mansarda” e l’altro a “ripostiglio”; l'istanza di subentro nella domanda alla definizione degli illeciti edilizi prot. n. 14188 del 10 dicembre 2004 ai sensi della legge 326/2003 e legge reg. Sic. 15/2004 si riferisce ai medesimi vani oggetto di procedimento di sanatoria ai sensi della legge 47/1985, ma il vano avente destinazione mansarda nel 1986, e per cui è stato rilasciato il parere 1514/1992, risulta con destinazione “camera con bagno interno (monovano)” - civile abitazione.

Premesso quanto sopra, il Comune di RM resistente ha evidenziato - in sintesi - che il titolo in sanatoria rilasciato ai sensi della legge 326/2003 è stato emesso sulla base di un parere della Soprintendenza prot. n. 1514 del 22 aprile 1992 (richiesto per un procedimento di sanatoria ai sensi della legge 47/1985); seppur riguardando i medesimi vani (in particolare, un vano è stato interessato dalla variazione nella destinazione d’uso da “ mansarda ” a “ monovano con bagno ”), il Comune resistente ha evidenziato un aumento di volume e di superficie, sì da imporre un aggiornamento del parere della Soprintendenza prot. n. 1514/1992 o, meglio ancora, l'emissione di un nuovo parere.

Ciò premesso, il Collegio rileva che nella relazione tecnica a firma del geom. Longo (in ordine al progetto in sanatoria dei manufatti in questione, a seguito dell’istanza prot. n. 107 del 17 ottobre 2016, subentro all’istanza prot. n. 14188 del 10 dicembre 2004), relazione tecnica espressamente richiamata nella determinazione in sanatoria n. 23 del 4 settembre 2020 (titolo abilitativo edilizio in sanatoria n. 172) e recante il timbro di approvazione del Comune di RM (alle “ condizioni di cui alla concessione edilizia n. 172 del 04/09/2020 ”):

- dopo aver richiamato (pag. 2) l’autorizzazione paesaggistica rilasciata nel 1982, il tecnico precisa espressamente che l’autorizzazione paesaggistica n. 1514/1992 aveva riguardato, fra gli altri, un “ ripostiglio ” (manufatto adiacente alla scala) e una “ mansarda ” (vano posto sulla terrazza);

- quindi, poco dopo (pag. 3), il tecnico esprime la - soggettiva - convinzione della validità ed efficacia delle autorizzazioni paesaggistiche adottate in precedenza ai fine del rilascio del nuovo titolo edilizio, considerata l’assenza di qualsivoglia “ modifica esterna ” nei manufatti e che l’unica variante era quella relativa alla “ destinazione d’uso ”;

- ed ancora, il tecnico (pagg. 4-5) chiede di considerare per le opere in questione i pareri favorevoli espressi, dal punto di vista paesaggistico, nel 1982 e nel 1992.

Peraltro, anche da una visione superficiale della planimetria allegata alla citata relazione tecnica a firma del geom. Longo (planimetrie relative al progetto in sanatoria ex legge n. 47/1985, oggetto di favorevole valutazione con nota della Soprintendenza prot. n. 1514/1992) e della pianta allegata al progetto in sanatoria dei manufatti in questione, a seguito dell’istanza prot. n. 107 del 17 ottobre 2016, subentro all’istanza prot. n. 14188 del 10 dicembre 2004 (parimenti recante il timbro di approvazione del Comune di RM, alle “ condizioni di cui alla concessione edilizia n. 172 del 04/09/2020 ”) - in relazione alle opere poste al quarto piano dell’immobile in questione - emerge ictu oculi la coincidenza della “mansarda” con il “monovano”.

Ne consegue che risultano declinate dalla società ricorrente gli elementi necessari per ricostruire in modo completo l’intero contesto, senza che sussistano gli estremi di una immutatio veri ; dunque, non emergendo alcuna falsa o non veritiera rappresentazione dei fatti, il potere di autotutela risulta essere stato esercitato tardivamente dal Comune resistente, in palese contrasto con la disciplina normativa sopra richiamata, ciò che consente al Collegio di prescindere dall’esame delle ulteriori questioni.

4. In conclusione, ritenuto fondato il primo motivo di gravame, nei sensi e nei termini precisati, e previo assorbimento dei restanti motivi, il ricorso merita di essere accolto con conseguente annullamento del provvedimento impugnato.

5. Le spese di lite seguono la soccombenza - nei rapporti fra le parti ricorrente e resistente - e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo, mentre possono essere dichiarate irripetibili nei rapporti fra la società ricorrente ed il controinteressato.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia, sezione staccata di Catania (Sezione Quinta), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie, nei sensi e nei termini in motivazione e, per l’effetto, annulla il provvedimento impugnato.

Condanna il Comune di RM al pagamento in favore della società ricorrente delle spese di giudizio, liquidate in complessivi €. 2.000,00 (Euro duemila/00), oltre accessori di legge; spese irripetibili quanto alla restante parte.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Catania nella camera di consiglio del giorno 14 aprile 2026 con l'intervento dei magistrati:

AG AN Barone, Presidente

Giovanni IU NI AT, Consigliere, Estensore

Salvatore Ermete Massimo Accolla, Primo Referendario

L'EN	IL PRESIDENTE
Giovanni IU NI AT	AG AN Barone

IL SEGRETARIO