Pubblicato il 03/02/2026

N. 00897/2026REG.PROV.COLL.

N. 00314/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Sesta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 314 del 2025, proposto da DO NE, UL NE, Dama UL S.r.l. e Mad UL S.r.l., queste ultime in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore , rappresentati e difesi dagli avvocati Emilio Bafile, Caterina Mosca, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Ministero della Cultura, Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio per le Province dell'Aquila e Teramo, in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore , rappresentati e difesi dall'Avvocatura Generale dello Stato, domiciliataria ex lege in Roma, via dei Portoghesi, 12;

nei confronti

RL UM, rappresentato e difeso dall'avvocato Antonino Galletti, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via Francesco Denza, 3;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per l'Abruzzo (Sezione Prima) n. 458/2024.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Ministero della Cultura, di RL UM e della Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio per le Province dell'Aquila e Teramo;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 13 gennaio 2026 il Cons. DA LO e udita per le parti appellanti l’avvocato dello Stato Veronica Chiappiniello;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con contratto preliminare di compravendita del 5 luglio 2023 VI TA, IT UM e RL UM, comproprietari dell’immobile denominato Palazzo IC, sito a piazza Duomo/ corso Vittorio Emanuele/ via Tre Marie del Comune dell’Aquila, si sono obbligati a vendere detto immobile alla Dama UL S.r.l., che si è obbligata ad acquistarlo per sé o per persona da nominare.

Con provvedimento del 13 settembre 2023 la Soprintendenza archeologica di L’Aquila e Teramo ha dichiarato palazzo IC d’interesse culturale particolarmente importante ai sensi dell’art. 10, comma 3, lett. a), d.lgs. n. 42/2004. Il provvedimento è stato impugnato dalla proprietaria VI TA con ricorso respinto dal Tar L’Aquila con sentenza n. 459/2024 passata in giudicato.

Con contratto di compravendita del 6 febbraio 2024 i comproprietari sopra indicati hanno venduto distinte parti del fabbricato rispettivamente alla Dama UL S.r.l. nonché, quali soggetti acquirenti nominati ex art. 1401 c.c., a UL NE, a DO NE ed alla MAD UL S.r.l. La compravendita era sospensivamente condizionata al mancato esercizio della prelazione prevista dall’art. 60 d.lgs. n. 42/2004.

Con provvedimento del 27 marzo 2024 il Ministero della cultura ha esercitato il diritto di prelazione sull’intero compendio immobiliare, ai sensi dell’art. 60 d.lgs. n. 42/2004.

Gli acquirenti Dama UL S.r.l., DO NE, UL NE e Mad UL S.r.l. hanno impugnato tale ultimo provvedimento deducendo:

1) con specifico riferimento alla posizione dell’acquirente UL NE, violazione dell’art. 61, comma 1, d.lgs. n. 42/2004, in quanto il diritto di prelazione sarebbe stato esercitato oltre il termine di sessanta giorni previsto dalla legge;

2) eccesso di potere per travisamento dei fatti, sviamento, difetto dei presupposti, vizio di motivazione, illogicità manifesta. Secondo i ricorrenti il Ministero avrebbe esercitato il potere attribuitogli dalla legge al solo scopo di trovare una collocazione per i propri uffici e non al fine di assicurare una migliore cura e valorizzazione del bene culturale, come invece previsto dall’art. 62 d.lgs. n. 42/2004. Tale assunto sarebbe confermato anche dai numerosi vizi da cui è affetto il decreto con cui il compendio immobiliare è stato dichiarato bene di interesse culturale, impugnato dalla comproprietaria venditrice VI TA, la cui illegittimità travolgerebbe anche il provvedimento con cui è stato esercitato il diritto di prelazione;

3) violazione dell’art. 97 Cost. e dell’art. 3 l. n. 241/90, difetto di motivazione, in quanto dal provvedimento impugnato non emerge un’effettiva valorizzazione del bene dichiarato di interesse culturale.

Il Tar Abruzzo ha respinto il ricorso evidenziando che:

- con riguardo al primo motivo di ricorso, l’esercizio del diritto di prelazione rispetto all’acquirente UL NE deve considerarsi tempestivo, in quanto la denuncia di trasferimento, non contenendo l’indicazione del domicilio della proprietaria, non era completa, con conseguente applicazione del termine più ampio di centottanta giorni, previsto dall’art. 61, comma 2, d.lgs., n. 42/2004;

- con riguardo al secondo ed al terzo motivo di ricorso, l’esercizio del diritto di prelazione è accompagnato da un progetto di valorizzazione del compendio immobiliare, con la previsione di spazi aperti alla fruizione pubblica; le contestazioni relative al provvedimento di dichiarazione dell’interesse culturale sono inammissibili in quanto relative ad un atto impugnato e sono comunque infondate.

Con atto di appello ritualmente notificato gli originari ricorrenti hanno impugnato la sentenza di primo grado deducendo:

1) error in procedendo in relazione al punto 3.§. della sentenza: violazione ed errata applicazione dell’art. 61 d.lgs. n. 42/2004; carenza di potere; inefficacia del decreto n. 350/2024 nei confronti di UL NE per maturata decadenza del Ministero della Cultura dall’esercizio del potere amministrativo;

2) error in iudicando in relazione al punto 4.§. della sentenza: eccesso di potere per travisamento dei fatti, sviamento, difetto dei presupposti, vizio di motivazione, illogicità manifesta; violazione dell’art. 97 Cost e dell’art. 3 l. n. 241/1990.

3) error in iudicando in relazione al punto 4.§. della sentenza: violazione dell’art. 97 Cost. e dell’art. 3, l. n. 241/1990, difetto di motivazione, motivazione apparente, omessa pronuncia.

Si sono costituiti in giudizio RL UM, il Ministero della Cultura e la Soprintendenza per le Province di L’aquila e Teramo. In particolare, le amministrazioni appellate hanno dedotto l’infondatezza dell’impugnazione e hanno chiesto la conferma della sentenza appellata.

Dopo il deposito di memorie, all’udienza pubblica del 13 gennaio 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

2. Il primo motivo di appello è infondato.

Come già evidenziato dal Tar ai sensi dell’art. 59, comma 4, d.lgs. n. 42/2004, la denuncia al Ministero, strumentale all’esercizio del diritto di prelazione, deve contenere tra l’altro “l’indicazione del domicilio in Italia delle parti ai fini delle eventuali comunicazioni previste dal presente Titolo”.

Inoltre, ai sensi dell’art. 61, comma 2, d.lgs. citato “Nel caso in cui la denuncia sia stata omessa o presentata tardivamente oppure risulti incompleta, la prelazione è esercitata nel termine di centottanta giorni dal momento in cui il Ministero ha ricevuto la denuncia tardiva o ha comunque acquisito tutti gli elementi costitutivi della stessa ai sensi dell’art. 59, comma 4.”.

Nel caso in esame, l’atto di denuncia conteneva l’indicazione della residenza anagrafica di UL NE, sita a Roma, via del Forte Tiburtino. Tuttavia, come chiaramente evincibile sia dalle dichiarazioni rese dall’interessata ai Carabinieri (v. nota dei Carabinieri del 5 aprile 2024) sia dal buon esito della notifica effettuata a mani in data 29 aprile 2024, il domicilio dell’acquirente, inteso come centro principale degli interessi, era sito a L’Aquila, via Patini n. 27, indirizzo non contenuto nell’atto di denuncia. Le carenze contenutistiche della denuncia comportano, quindi, l’applicazione del più ampio termine di centottanta giorni per la notifica del decreto di esercizio del diritto di prelazione.

Fermo restando quanto appena esposto, ai fini della reiezione del motivo è parimenti decisiva l’affermazione del Tribunale secondo cui UL NE è presumibilmente venuta a conoscenza del decreto di esercizio di prelazione nel termine di sessanta giorni previsto dall’art. 61, comma 1, d.lgs. n. 42/2004. Tale prova presuntiva può desumersi sia dai rapporti familiari ed economici intercorrenti tra UL NE e gli altri acquirenti a cui il decreto è stato notificato tempestivamente sia dalla circostanza che UL NE ha rilasciato la procura relativa al presente giudizio, unitamente agli altri acquirenti, in data 18 aprile 2024, appena dieci giorni dopo la scadenza del termine di sessanta giorni di cui all’art. 60, comma 1, d.lgs. cit. ed oltre dieci giorni prima del perfezionamento nei suoi confronti della notifica del decreto di prelazione, circostanze da cui si desume che UL NE ha comunque avuto effettiva conoscenza del decreto contestualmente agli altri destinatari.

3. Il secondo e il terzo motivo di appello, relativi al medesimo punto della sentenza possono essere trattati congiuntamente e sono infondati.

Come affermato dal Tar, anche questo collegio ritiene che l’esercizio del diritto di prelazione sia avvenuto non all’esclusivo fine di reperire locali destinati a sede della Soprintendenza ma anche per curare e valorizzare il compendio immobiliare in esame.

Va al riguardo rilevato che, come evincibile dal programma di valorizzazione e destinazione d’uso in atti, oltre agli uffici della Soprintendenza il palazzo IC ospiterebbe la biblioteca e gli archivi della Soprintendenza, accessibili al pubblico; inoltre, lo spazio dell’ ex cinema (in particolare la galleria ed il palcoscenico) verrebbero utilizzati come sala convegni e l’immobile ospiterebbe anche un’area espositiva, su piazza Duomo e su doppia altezza, per mostre, esposizione di opere d’arte post restauro, per restauri in diretta visibili dalla piazza nel loro svolgersi.

La fruibilità di alcuni degli spazi del compendio immobiliare da parte della collettività e la funzionalizzazione degli stessi alla creazione di un dialogo tra l’amministrazione preposta alla tutela dei beni culturali e la cittadinanza costituisce indubbiamente un programma di valorizzazione, che dovrà poi essere adeguatamente ed effettivamente attuato mediante l’organizzazione di specifiche iniziative accessibili al pubblico.

La funzione di valorizzazione perseguita, contrariamente a quanto evidenziato dagli appellanti, è poi sufficientemente evidenziata anche nella motivazione del provvedimento che richiama il presupposto programma di valorizzazione anche nella parte in cui evidenzia che “la presenza di spazi dedicati al confronto con la comunità, come lo spazio espositivo o la sala convegni, permetterà di comunicare al meglio le attività portate avanti dall’Ufficio garantendo maggiore sensibilizzazione ai temi della tutela”.

A diverse conclusioni non può giungersi valorizzando le circostanze rappresentate dagli odierni appellanti, che non possono ritenersi rilevanti o comunque dirimenti, atteso che:

- la circostanza che la Soprintendenza cercasse un immobile adeguato per trasferire i propri uffici e che avesse a tal fine visitato anche palazzo IC non è decisiva: l’acquisto dell’immobile anche al fine di collocarvi la sede della Soprintendenza non esclude, infatti, la presenza di quegli ulteriori profili di valorizzazione del bene culturale che sono stati sopra evidenziati e che, ove adeguatamente attuati, consentiranno una maggiore fruibilità dello stesso da parte della collettività;

- la circostanza che l’adibizione del palazzo a sede della Soprintendenza limiterebbe la ripresa commerciale ed economica del centro storico di L’Aquila, in quanto si sottrarrebbe ulteriori spazi agli esercizi commerciali, è generica e non può comunque incidere sulla valutazione in ordine all’acquisizione di uno specifico e circoscritto bene immobile di interesse culturale, per il quale si propone comunque un programma di valorizzazione idoneo a coinvolgere la cittadinanza;

- quanto alle deduzioni relative all’esistenza di contratti di locazione ad uso commerciale aventi ad oggetto i locali posti a pianto terra, va rilevato che lo stesso contratto di compravendita dà atto solamente di trattative in corso finalizzate al reingresso dei conduttori, aventi ad oggetto contratto e canoni nuovi;

- le contestazioni relative al provvedimento di apposizione del vincolo sono certamente inammissibili sia in quanto il predetto provvedimento non è stato espressamente impugnato sia perché l’impugnazione sarebbe comunque tardiva, essendo gli acquirenti a conoscenza del vincolo quanto meno dalla stipula del contratto definitivo di compravendita del 6 febbraio 2024, espressamente condizionato al mancato esercizio della prelazione di cui all’art. 60 d.lgs. n. 42/2004; la predetta inammissibilità rende superflua ogni valutazione in ordine alla legittimità dell’atto che è stata comunque affermata dal Tar Abruzzo con la sentenza n. 459/2024, passata in giudicato.

4. Per tutte le ragioni sopra esposte l’appello va respinto con conseguente conferma della sentenza impugnata.

5. Le spese processuali del presente grado di giudizio si liquidano, secondo il criterio della soccombenza, a carico degli appellanti e in favore delle amministrazioni appellate e si quantificano nella somma di euro 5.000,00 a titolo di compensi professionali oltre agli accessori di legge.

Spese compensate nei confronti di RL UM, costituitosi con atto di forma.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna gli appellanti in solido al pagamento in favore delle amministrazioni appellate della somma di euro 5.000,00 a titolo di compensi professionali, oltre accessori di legge.

Spese compensate nei confronti di RL UM.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 13 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

RI ET, Presidente

Roberto Caponigro, Consigliere

Giovanni Gallone, Consigliere

Roberta Ravasio, Consigliere

DA LO, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
DA LO	RI ET

IL SEGRETARIO