Pubblicato il 14/05/2025

N. 04136/2025REG.PROV.COLL.

N. 03389/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Sesta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3389 del 2022, proposto da
Immobiliare Gioele S.a.s., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Paolo Stolzi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Pietrasanta, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Marco Orzalesi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza) n. 1271/2021.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Pietrasanta;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 7 maggio 2025 il Cons. Giordano Lamberti e udito l’avvocato Paolo Stolzi in collegamento da remoto attraverso videoconferenza, con l'utilizzo della piattaforma "Microsoft Teams";

Viste le conclusioni delle parti come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1 - La società Immobiliare Gioele s.a.s. - proprietaria di un immobile sito in Pietrasanta, località Portone, catastalmente rappresentato al foglio 31 mappale 1365 sub. 1-2-3 e, urbanisticamente, posto in Zona di piano D3 A comparto 4/A (lavorazione lapidea — attività artigianali) - ha impugnato avanti il Tar per la Toscana l’ordinanza di acquisizione n. 84 del 10.10.2014 (prot. 35006) del 17.10.2014, emessa, ai sensi dell’art. 132 L.R. Toscana 1/2005, dal Comune di Pietrasanta, unitamente a tutti gli atti presupposti.

2 - Per tale immobile era stato rilasciato, nel 2008, il permesso di costruire n. 152 per “realizzazione di fabbricato ad uso artigianale (lotto 39) in variante al permesso di costruire n. 31/SU del 02/12/2003” e, nel 2010, era stato presentato un nuovo progetto di variante, che prevedeva la destinazione del piano primo a deposito e ad abitazione del conduttore.

La Polizia Municipale, nei sopralluoghi del 12, 13 e 15 giugno 2013, aveva accertato la realizzazione di n. 4 appartamenti al piano primo, in luogo della predetta destinazione (deposito e abitazione del conduttore).

2.1 – Il Comune, con l’ordinanza n. 119 dell’11.10.2013, aveva ingiunto la demolizione delle opere edilizie abusive, con l’avvertimento che in difetto l’Amministrazione avrebbe proceduto all’acquisizione di diritto a titolo gratuito del bene e dell’area di sedime.

2.2 - Stante l’assenza di impugnativa e la mancata ottemperanza all’ordine di demolizione n. 199/2013, il Comune ha emanato il provvedimento di acquisizione n. 84 del 10.10.2014, precisando che la notifica di tale atto costituiva titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari.

2.3 - Lo stesso Comune di Pietrasanta, con nota (prot. n. 40712) del 29.11.2014, ha poi disposto l’irricevibilità della domanda di attestazione di conformità in sanatoria, successivamente presentata dalla società ricorrente.

3 – Il Tar adito, con la sentenza indicata in epigrafe, ha respinto il ricorso.

4 – L’originaria ricorrente ha proposto appello avverso tale pronuncia per i motivi di seguito esaminati.

5 – Con il primo motivo l’appellante sostiene di aver tempestivamente eliminato gli abusi realizzati al primo piano dell’immobile in oggetto e consistenti, a suo avviso, non in opere edilizie, ma nelle modalità d’uso del bene e nella collocazione, all’interno di esso, di mobilia, angoli cottura e servizi igienici.

Tale circostanza non sarebbe smentita dal verbale dell’11.03.2024, in quanto l’assenza di rilievi fattuali lo renderebbe inidoneo a costituire un valido accertamento di inottemperanza all’ordine demolitorio n. 119/2013 e priverebbe di fondamento l’ordinanza n. 84/2014. Pertanto, l’appellante censura il capo della pronuncia in cui il Tar ritiene che gli abusi contestati consistessero nella realizzazione di opere edilizie.

5.1 - Richiamando il testo dell’ordinanza n. 119/2013, l’appellante insiste nel sostenere che i rilevati mutamenti di destinazione d’uso e frazionamento sarebbero dipesi non dalla realizzazione di opere edilizie, bensì dalle “caratteristiche di utilizzazione” del bene.

Nel caso di specie, è stato contestato che le 4 stanze dell’abitazione del conduttore, legittimamente preesistenti, fossero state ammobiliate, dotate di servizi igienici e angolo cottura, così da dar luogo alla “formazione di un complesso di quattro unità abitative”, ciascuna adibita ad un autonomo appartamento residenziale, concesso singolarmente in locazione.

L’appellante sostiene che le uniche opere a cui il Comune fa riferimento (setto murario; impianto idrico) sarebbero inidonee sia a determinare il frazionamento dell’unica abitazione del conduttore in quattro appartamenti, sia a dar luogo a mutamento di destinazione d’uso del bene.

Con comunicazione del 10.04.2014 la Società appellante avrebbe comunicato all’Amministrazione di aver rimosso gli angoli cottura e i sanitari, nonché il ripristino del locale deposito. Inoltre, il ripristino di un unico appartamento sarebbe comprovato da alcuni documenti depositati in primo grado ( cfr. doc. nn. 19, 20,21) che attesterebbero la sussistenza di un solo ed unico impianto per l’utenza elettrica e per quella idrica, nonché l’insussistenza di opere e/o installazioni tali da poter far presumere, ove esistenti, la indipendenza funzionale dei vari locali (stanze) dell’unico appartamento. Che gli abusi fossero stati effettivamente rimossi emergerebbe, altresì, dalla nota integrativa del 13.03.2014, da cui si ricaverebbe che, nel corso del sopralluogo effettuato, era stato rilevato un solo appartamento e non più quattro.

Di conseguenza, i verbali della Polizia locale, non avendo a riferimento circostanze oggettive, sarebbero inidonei a costituire validi atti accertativi della presunta inottemperanza.

6 – L’abuso contestato, come emerge dal rapporto PM 22/2013 del 24.06.2013, consiste nella realizzazione di n. 3 appartamenti (oltre all’abitazione del conduttore) al primo piano; tali appartamenti risultavano così costituiti:

- Appartamento nr. 1: l’unità abitativa, posta lato nord/ovest rispetto al disimpegno, risulta costituita da un vano soggiorno/cucina dotato di angolo cottura (identificato con il nr. 21 nella tavola 1 di variante-piante- prospetti- sezioni); nr. due camere realizzate mediante divisione con tramezzo del vano identificato nella tavola 1 di variante con il nr. 14; bagno (vano identificato con il nr. 17) e locale doccia (vano contraddistinto con il nr. 20);

- Appartamento n. 2: l’unità in esame è posta al lato sud/ovest rispetto al disimpegno, e risulta costituita da un unico vano adibito a cucina/soggiorno/camera più bagno. L’angolo cottura è stato realizzato nell’estensione lato nord del vano con parziale separazione, a mezzo di setto murario incompleto, dalla parte restante dell’appartamento. Facendo riferimento alla Tavola 1 di Variante sono stati interessati i vani contraddistinti dai nr. 18 e 16.

- Appartamento nr. 3: l’unità in questione risulta costituita da un unico vano che, da elaborato grafico tav. 1, risulta avere destinazione a deposito ed è identificato con il nr. 19. Il vano in trattazione risulta dotato di impiantistica ed arredo da civile abitazione, ed è stato dato in locazione, con relativo contratto, come [...] unità immobiliare adibita ad abitazione per un’unica persona [...] e costituita da un monolocale più servizio [...] ed altresì dotata di un posto auto all’interno della proprietà locatrice. I locali sono arredati con mobili nuovi come da inventario [...].

- Appartamento nr. 4: l’unità in questione, posta lato nord rispetto al disimpegno, risulta costituita da un unico vano adibito a soggiorno/pranzo/camera con angolo cottura, e bagno ricavato nel ripostiglio; facendo riferimento alle indicazioni numeriche presenti nella tavola 1 di variante - piante - prospetti sezioni - sono interessati i numeri 10 ed 11.

Nello stesso rapporto si precisava che “ in aggiunta a quanto riferito per l'unità n. 3, risulta che anche le restanti unità sono state date in locazione con contratto come civili abitazioni ”.

Nell’ordinanza n. 119 dell’11.10.2013 il Comune afferma che “ la formazione di un complesso di quattro unità abitative (appartamenti) in luogo della prevista abitazione del conduttore ha posto in essere un mutamento della destinazione d'uso del piano primo dell'immobile da artigianale/industriale a residenziale, destinazione, quest'ultima, non ricompresa fra quelle ammesse dall'art. 40bis delle NTA del PRGC e dall'art. 36 delle NTA del Regolamento Urbanistico adottato con Del. C. C. 8/2013 ” e specifica “che tale mutamento di destinazione d'uso è avvenuto con contestuale frazionamento del piano primo dell'immobile; che tali modificazioni hanno complessivamente configurato un intervento di integrale modificazione, per caratteristiche di utilizzazione, dell'intero piano primo dell'organismo edilizio rispetto a quanto legittimato con permesso di costruire 152/2008 e successivo deposito in variante ”.

6.1 – Ciò precisato, la prospettazione di parte appellante è smentita dal verbale dell’11.03.2014 dove, tra l’altro, si legge: “ è stato possibile rintracciare il sig. LA YE, nato in [...] il [...] e residente in [...] unitamente ad altro connazionale in quel momento assente per lavoro. In loco sono presenti capi di vestiario, velocipedi e mezzi di locomozione di altri soggetti al momento non presenti ma indicati come occupanti di una delle altre unità abitative. Non risulta essere stata effettuata alcuna opera edilizia finalizzata alla messa in pristino del piano del fabbricato in contesto e quindi alla sola presenza di un appartamento ad uso del conduttore a fronte dei quattro rilevati nel giugno 2013. ”

Nella nota integrativa del 13.03.2014 la Polizia Municipale ha inoltre precisato: “… a seguito di ulteriori informazioni assunte in loco, presso l'immobile in contesto sono presenti solo due persone rispondenti al già indicato sig. LA YE, nato in [...] il [...] e al sig. DI OD, nato a [...] il [...], entrambe occupanti l'appartamento contraddistinto dal n° 1 del rapporto di infrazione edilizia. Gli altri soggetti non sono più presenti sebbene ancora ivi iscritti anagraficamente. Si conferma il resto del contenuto della nota richiamata .”

Al riguardo, deve ricordarsi che i rilievi svolti dagli agenti assumo una significativa valenza istruttoria, in quanto il relativo verbale di accertamento redatto in esito a sopralluoghi o ispezioni ha efficacia probatoria qualificata, cioè sino a querela di falso ex art. 2700 c.c., delle attività ivi riportate ( cfr. ex multis Consiglio di Stato, Sez. VI, 11 dicembre 2013, n. 5943; cfr. anche Consiglio di Stato, Sez. IV, 14 dicembre 2016, n. 5262: “ il verbale redatto e sottoscritto dagli agenti e dai tecnici del Comune a seguito di sopralluogo, attestante l'esistenza di manufatti abusivi, costituisce atto pubblico, fidefaciente fino a querela di falso, ai sensi dell’art. 2700 c.c., delle circostanze di fatto in esse accertate sia relativamente allo stato di fatto e sia rispetto allo status quo ante ”).

Contrariamente agli assunti di parte appellante, il contenuto di detti verbali deve ritenersi coperto da fede privilegiata in riferimento al fatto per cui “ Non risulta essere stata effettuata alcuna opera edilizia finalizzata alla messa in pristino del piano del fabbricato ” che è un accertamento di fatto e non una valutazione degli agenti.

Per le ragioni esposte la censura va rigettata.

7 – Con il secondo motivo l’appellante censura la pronuncia laddove il Giudice di prime cure ha ritenuto che i procedimenti inerenti gli abusi rilevati ai piani terreno e primo del fabbricato di proprietà dell’appellante sarebbero “distinti e relativi a manufatti autonomi”. Ciò si evincerebbe sia dal fatto che gli abusi sono stati accertati con due diversi rapporti della Polizia Municipale e contestati con due distinte ordinanze di demolizione; sia dalla circostanza che la stessa Società ha presentato due separate istanze di sanatoria, per gli abusi ai piani terreno (istanza del 22.01.2014) e primo (istanza del 29.11.2014). Il TAR conclude, quindi, che l’istanza del 29.11.2014 – non potendo iscriversi all’interno del distinto iter di sanatoria di cui all’istanza del 22.01.2014 ed essendo stata presentata oltre il termine di 90 giorni concesso per ottemperare all’ordinanza n. 119/2013 – non avrebbe potuto sospendere l’esecuzione di tale provvedimento, né l’acquisizione conseguente alla relativa inottemperanza.

L’appellante, dopo aver ribadito che l’ordinanza n. 119/2019 sarebbe stata tempestivamente ottemperata, sostiene che, contrariamente a quanto ritenuto dal Tar, non sarebbe irrilevante che lo stesso Comune, nell’ambito del procedimento di sanatoria per gli abusi al piano terra, avviato con istanza del 22.01.2014, abbia chiesto comunicazione circa l’avvenuta rimozione anche degli abusi al primo piano. In tal modo, l’Amministrazione avrebbe indotto l’appellante a credere che entrambe le categorie di abusi fossero considerate come un complesso unitario e trattate all’interno di un procedimento unico.

Di conseguenza, l’appellante sostiene che, a causa della condotta del Comune, avrebbe incolpevolmente ritenuto che l’attività posta in essere al fine di ottemperare all’ordinanza n. 119/2013 sarebbe stata valutata nell’ambito del procedimento già instaurato con istanza del 22.01.2014.

L’appellante lamenta che l’Amministrazione avrebbe successivamente mutato il proprio orientamento, e per un verso non avrebbe nulla osservato circa la dichiarazione di avvenuta rimozione degli abusi realizzati al primo piano, depositata il 10.04.2014, lasciando così intendere che la situazione fosse regolarmente definita. Per altro verso, avrebbe svolto separati accertamenti, non tempestivamente resi noti all’appallante, in ragione dei quali avrebbe proceduto a notificare l’ordinanza di acquisizione al patrimonio pubblico.

L’appellante, onde evitare che l’inottemperanza potesse farsi derivare dalla mancata rimozione dei setti murari e degli impianti idrici realizzati al primo piano, avrebbe presentato, per essi, ulteriore istanza di sanatoria, che costituirebbe un’integrazione della precedente istanza del 22.01.2014.

Prima il Comune e poi il TAR avrebbero dichiarato tale istanza irricevibile, in quanto presentata oltre il termine ex art. 209, comma 1, L.R. Toscana n. 65/2014, ossia dopo l’avvenuta notificazione dell’accertamento di inottemperanza, senza considerare che il decorso di tale termine era integralmente addebitabile all’Amministrazione.

7.1 – Con il terzo motivo l’appellante censura la pronuncia nella parte in cui ha ritenuto che il Comune non poteva che ritenere irricevibile l’istanza di sanatoria del 29.01.2014, in quanto proposta successivamente alla notifica dell’accertamento dell’inottemperanza. Il Tar ha osservato che il Comune, nel caso di specie, non poteva che applicare la disposizione contenuta nell’art. 209, comma 1, lett. a) della l.r. 65/2014, in quanto entrata in vigore due giorni prima del deposito della domanda di attestazione di conformità.

L’appellante sostiene l’inapplicabilità al caso di specie della l.r. n. 65/2014. In ragione del principio tempus regit actum , essendo l’ordine di demolizione stato emesso ai sensi dell’art. 132 della previgente l.r. della Toscana n. 1/2005, l’istanza di sanatoria avrebbe dovuto sottostare a tale ultima legge. L’appellante precisa inoltre che tale legge, e in particolare l’art. 140, non prevede alcun termine finale ai fini della presentazione della sanatoria, la quale, quindi, poteva intervenire anche dopo la notificazione dell’accertamento di inottemperanza.

Nel dettaglio, l’art. 209, comma 1, l.r. n. 65/2014 dispone che l’istanza di sanatoria può essere presentata “ fino alla notifica dell’accertamento dell’inottemperanza all’ingiunzione a demolire ” per le fattispecie di cui all’art. 196 della medesima legge, concernente gli “ Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali ”. L’appellante sostiene che le opere oggetto di sanatoria non rientravano in tale categoria, dovendosi qualificare gli stessi come interventi di manutenzione straordinaria, ovvero di attività edilizia libera, per i quali non risulta prevista alcuna preclusione temporale al deposito della sanatoria.

8 – Le censure, che possono essere esaminate congiuntamente, sono infondate.

Si è già detto che l’ordinanza n. 119/2013 non è stata tempestivamente ottemperata; ne deriva che la successiva istanza, qualificata da parte appellante integrativa della precedente, è evidentemente tardiva e correttamente il Comune l’ha dichiarata irricevibile, in quanto proposta successivamente alla notifica dell’accertamento dell’inottemperanza.

Il Comune ha correttamente applicato l’art. 209, comma 1, lettera a), della L.R.T. 65/2014, legge entrata in vigore il 27.11.2014 ossia due giorni prima del deposito della domanda di attestazione di conformità, in base al quale l’istanza di sanatoria può essere presentata “ per le fattispecie di cui all'articolo 196, comma 1, entro il termine per la rimozione o la demolizione previsto dal comma 2 del medesimo articolo ”.

Del resto, tale esito risulta imposto anche sotto il profilo logico, come recentemente chiarito dall’Adunanza Plenaria di questo Consiglio n. 16/2023 per cui “ l’atto di acquisizione del bene al patrimonio comunale, emesso ai sensi dell’art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380 del 2001, ha natura dichiarativa e comporta – in base alle regole dell’obbligo propter rem - l’acquisto ipso iure del bene identificato nell’ordinanza di demolizione alla scadenza del termine di 90 giorni fissato con l’ordinanza di demolizione… la situazione del proprietario, che lascia trascorrere inutilmente il termine per demolire, è quella del soggetto non più legittimato a presentare l’istanza di accertamento di conformità, avendo perduto ogni titolo di legittimazione rispetto al bene ”.

Richiamando le caratteristiche dell’abuso, contrariamente agli assunti di parte appellante, deve ritenersi che la fattispecie rientri a pieno titolo nell’ambito dell’art. 209, comma 1, lettera a), della L.R. 65/2014, dal momento che l’aumento delle unità abitative, realizzatosi tramite la modifica dell’originaria destinazione d’uso, oltretutto anche con la realizzazione di opere edilizie, è idoneo ad alterare il carico urbanistico dell’area; in altri termini “ il mutamento di destinazione d'uso per cui è causa deve considerarsi urbanisticamente rilevante e, come tale, soggetto di per sé all’ottenimento di un titolo edilizio abilitativo” ( cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, 20 novembre 2018, n. 6562).

8.1 - È inoltre pacifico che sono state presentate due differenti istanze di sanatoria. La prima, depositata il 22.01.2014, riguarda la sanatoria del solo abuso realizzato al piano terra e cioè “del locale adibito a deposito e realizzazione di un servizio igienico”; mentre la seconda, depositata circa 10 mesi dopo e precisamente in data 29.11.2014, è diretta ad ottenere la sanatoria degli abusi di cui al piano primo, concernenti la realizzazione senza titolo di n. 4 appartamenti. È, quindi, evidente come si sia in presenza di due procedimenti distinti e relativi ad abusi tra loro autonomi, e così considerati dalla stessa parte appellante che in questa sede vorrebbe invece considerarli unitariamente.

Per tale ragione, nessun rilievo può attribuirsi al fatto che nell’ambito del procedimento di sanatoria per gli abusi al piano terreno, avviato con istanza del 22.01.2014, l’Amministrazione abbia chiesto comunicazione circa l’avvenuta rimozione anche degli abusi al primo piano; a fronte della chiare evidenze relative all’andamento fattuale e procedimentale della vicenda, la suddetta richiesta del Comune non risulta idonea ad ingenerare un affidamento sul fatto che l’attività posta in essere al fine di ottemperare all’ordinanza n. 119/2013 sarebbe stata valutata nell’ambito del procedimento già instaurato con istanza del 22.01.2014.

9 – Con il quarto motivo l’appellante contesta la pronuncia nella parte cui ha respinto il quarto motivo di ricorso con il quale lamentava l’illegittimità dell’ordinanza n. 84/2014 anche nella parte in cui essa ha previsto la costituzione di servitù di passo e di sosta, senza specificare adeguatamente l’entità dell’area da essa interessata e senza motivare espressamente circa la relativa acquisizione.

Sul punto il Tar si limita ad affermare, per un verso, “ che l’ingiustificata inottemperanza all’ordine di demolizione dell’opera abusiva ed alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi entro 90 giorni dall’ingiunzione, determina l’automatica acquisizione gratuita al patrimonio del Comune, risultando irrilevante la circostanza che al momento della proposizione dell’istanza di sanatoria non vi fosse stata una formale trascrizione dell’intestazione della proprietà al Comune, trattandosi di trascrizione dichiarativa e non costitutiva del diritto di proprietà ”; per altro verso che “ Anche l’acquisizione del diritto di servitù di passo e sosta deve ritenersi legittima, essendosi in presenza di diritti strumentali e necessari al normale esercizio del diritto di proprietà del piano primo e, dunque, ad esso necessariamente annessi ”.

L’appellante sostiene che i diritti di servitù di passo e sosta potrebbero considerarsi “strumentali e necessari al normale esercizio del diritto di proprietà del piano primo” solo qualora il Comune intendesse mantenere in essere tale porzione, destinandola a finalità pubbliche.

Nel caso di specie, l’appellante sostiene che l’apposizione di diritti di servitù e passo sarebbe illegittima, in quanto il Comune ha disposto la costituzione di servitù strumentali all’esercizio del diritto di proprietà sul primo piano dell’immobile, presupponendo la conservazione di esso, senza svolgere però preliminare istruttoria, né rendendo specifica motivazione previa adozione di deliberazione consigliare circa l’opportunità di conservare l’immobile.

La costituzione dei predetti diritti di servitù sarebbe ulteriormente illegittima per violazione dell’art. 31, comma 3, d.p.R. n. 380/2001.

Il Comune può acquisire non soltanto il bene abusivo con la relativa area di sedime, ma anche una quota ulteriore di area privata (che, in questo caso, sarebbe quella da assoggettare a servitù). Tuttavia, atteso che, di tale area ulteriore, l’art. 31, comma 3 d.P.R. n. 380/2001 predetermina esclusivamente la dimensione massima (non superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita), spetterebbe all’Amministrazione, di volta in volta, sia individuare specificamente tale porzione, in base ai parametri urbanistici applicabili, sia fornire puntuale motivazione, in ordine all’interesse pubblico sotteso alla relativa acquisizione.

Nel caso di specie, nell’ordinanza n. 84/2014, in riferimento all’area ulteriore, da assoggettare a servitù di passo e sosta, non sono indicati i parametri urbanistici applicati, né è espressamente individuata la relativa superficie, né risulta svolta alcuna istruttoria, né vi è esplicita motivazione in ordine all’interesse pubblico sotteso all’acquisizione di tali diritti.

9.1 – La censura merita accoglimento.

L’art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001 prevede che “Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L'area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita ”.

Nel caso di specie, l’ordinanza n. 84/2014 “ costituisce titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari a favore del Comune di Pietrasanta, dei seguenti beni e diritti:

a. proprietà dell'immobile individuato al fg. 31 mapp. 1365 sub. 3, corrispondente al piano primo di più ampio fabbricato a destinazione artigianale posto in via Verde Cipollino;

b. diritto di passo pedonale e carrabile, ivi compreso il diritto di sosta, costituito a carico del subalterno n. 1 mapp. 1365 fg. 31 e a favore al subalterno n. 3 mapp. 1365 fg. 31. ”.

L’ordinanza in questione prevede, dunque, che il Comune, oltre ad acquisire di diritto le opere abusive realizzate al primo piano, acquisti il diritto di servitù di passo e sosta, senza tuttavia fornire alcuna specifica motivazione in merito alle ragioni che giustificano tale ulteriore acquisizione.

Sul punto, la giurisprudenza ritiene che “ mentre per l'area di sedime l'automatismo dell'effetto acquisitivo rende superflua ogni motivazione e specificazione sul punto, l'individuazione di un'area ulteriore da acquisire va, volta per volta, motivata con l'esplicitazione delle ragioni che rendono necessario disporre l'ulteriore acquisto ed i criteri di determinazione di detta area. A tale riguardo la circostanza, che il legislatore non abbia predeterminato l'ulteriore area acquisibile, ma si sia limitato a prevedere che tale area "non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita", può spiegarsi solo ipotizzando che l'ulteriore acquisto sia funzionale e strumentale rispetto all'acquisto del bene abusivo e della relativa area di sedime. In altri termini - non potendosi ragionevolmente ritenere che il legislatore abbia affidato al puro arbitrio dell'Amministrazione la determinazione dell'ulteriore area acquisibile - la circostanza che sia stata predeterminata solo la superficie massima di tale area (comunque non superiore a dieci volte quella abusivamente costruita) può spiegarsi solo ipotizzando che l'ulteriore acquisto sia necessario al fine di consentire l'uso pubblico del bene abusivo acquisito al patrimonio comunale. Ne consegue che il nesso funzionale tra i due acquisti implica che l'Amministrazione sia tenuta a specificare, volta per volta, in motivazione le ragioni che rendono necessario disporre l'ulteriore acquisto (T.A.R. Campania Napoli, sez. VII, 1 settembre 2011, n. 4259) ” ( cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, 11 giugno 2019, n. 3916).

10 - Per le ragioni esposte può essere accolta solo la censura da ultimo esaminata con conseguente riforma entro tali limiti della sentenza impugnata, fatto salvo, se del caso, il potere dell’amministrazione di riprovvedere, motivando l’acquisizione del diritto di passo.

Ad una valutazione complessiva della controversia e visto l’esito del presente giudizio, ferma la statuizione sulle spese di cui alla sentenza impugnata, le spese di lite del grado di appello possono essere compensate.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta) accoglie in parte l’appello e per l’effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, accoglie nei limiti di cui in motivazione il ricorso di primo grado, confermando per il resto la sentenza impugnata.

Spese di lite compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso nella camera di consiglio del giorno 7 maggio 2025, tenutasi con modalità telematica, con l'intervento dei magistrati:

Giordano Lamberti, Presidente FF, Estensore

Giovanni Sabbato, Consigliere

Davide Ponte, Consigliere

Carmelina Addesso, Consigliere

Annamaria Fasano, Consigliere

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

Giordano Lamberti

IL SEGRETARIO