Tribunale di Bologna
SECONDA SEZIONE
VERBALE D'UDIENZA MEDIANTE
COLLEGAMENTO DA REMOTO
R.G. 3188/2024
Oggi 17/09/2025 innanzi al giudice sono comparsi:
Per l'avv.to/l'avv.ta BENEDETTI MAURIZIO Parte_1
Per l'avv.to/l'avv.ta SARTOR SANDRO Controparte_1
Dr Controparte_2
Drssa Valentina Currò Dossi in tirocinio
Il giudice prende atto della dichiarazione di identità dei procuratori/delle procuratrici delle parti e delle parti presenti. I procuratori/Le procuratrici delle parti e le parti collegate da remoto dichiarano che non sono in atto collegamenti con persone non legittimate e che non sono presenti persone non legittimate nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i procuratori/le procuratrici e le parti si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
1 L'Avv. Benedetti precisa le conclusioni come da memoria integrativa
L'Avv. Sartor precisa le conclusioni come da note depositate in data di ieri. Insiste nelle sue istanze istruttorie.
L'Avv. Benedetti dichiara di non accettare il contraddittorio su domande nuove ed eccepisce che non erano state autorizzate note conclusive
L'Avv. Sartor chiede breve termine per il deposito di note conclusive.
I procuratori discutono la causa riportandosi ai propri scritti.
Rinunciano alla lettura della sentenza.
Su invito del giudice, i procuratori/le procuratrici e le parti dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
Il giudice dà lettura del verbale di udienza, quindi si ritira in camera di consiglio al cui esito pronuncia sentenza omessane la lettura per la rinuncia delle parti a presenziarvi.
Il giudice
Paolo Siracusano
2 Repubblica Italiana
Tribunale Ordinario di Bologna
In Nome del Popolo Italiano
all'udienza del 17/09/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa n. 3188/2024 tra le parti:
Parte Attrice: con l'Avv. BENEDETTI MAURIZIO Parte_1
Parte Convenuta: in persona della o del Controparte_1 legale rappresentante pro-tempore, con l'Avv. DE MENDOZA ANTONELLA
Ritenuto in fatto e in diritto allega: Parte_1
1) contratto locazione uso commerciale del 5 luglio 2023 con cui ha concesso a il godimento dell'immobile meglio descritto in atti;
Controparte_1
2) la clausola risolutiva espressa di cui all'art.

7.1 del contratto;

3) l'inadempimento della parte conduttrice, che non ha pagato in parte il canone stabilito alla scadenza della rata trimestrale del 5 ottobre 2023.
Pertanto, chiede che sia dichiarata la risoluzione del contratto 5 luglio Parte_1 2023 e che sia condannata al rilascio dell'immobile che ne costituisce Controparte_1 oggetto. si difende eccependo: Controparte_1
1) la sussistenza di vizi dell'immobile che incidono sul godimento del medesimo, in relazione ai quali ha sostenuto costi per euro 4.898,18;
2) di aver integrato la rata incompleta e di aver regolarmente pagato nel prosieguo.
Pertanto, chiede il rigetto della domanda e in via riconvenzionale che Controparte_1 il canone di locazione sia ridotto in proporzione alla diminuzione del godimento e/o che sia condannato alla al risarcimento del danno quantificato in euro Parte_1 4.898,18 e all'esecuzione dei lavori di manutenzione.
3 2.
Devono in via preliminare respingersi le istanze istruttorie reiterate in sede di discussione perché la causa può essere decisa sulla base della documentazione in atti.
3.
L'assetto degli interessi tra le parti deve essere ricostruito nei termini che seguono.
3.1
Le contestazioni di NS (31 luglio 2023) relative alla mancata esecuzione di quanto stabilito in contratto a carico del locatore (vetri rotti e doccette) precedono Co l'inadempimento parziale allegato da per azionare la clausola risolutiva espressa. Il Ctu ha riscontrato che il locatore in effetti non aveva provveduto (quindi il costo per farlo dovrà essere eventualmente a suo carico). Essendo il locatore in una posizione di (pregresso) inadempimento, egli non può avvalersi della clausola.
3.2
Con riferimento ai vizi riscontrati, il Tribunale osserva:
1) sulla questione bagno/ripostiglio, il Ctu scrive “tale situazione era certamente esistente all'atto di stipula del contratto. Questo è desumibile dal fatto che sia il tipo di rivestimento che i sanitari presenti sono datati oltre al fatto che la tubazione di scarico era evidentemente stata eseguita in fase di realizzazione del bagno tenuto conto che oggi il cavedio sottostante è inaccessibile”; se l'alterazione non è imputabile a NS, i costi per il ripristino dello stato corrispondente alla planimetria sono dunque a carico del locatore;

2) tutti gli altri profili riscontrati attengono a parti strutturali dell'immobile di cui, salva allegazione e prova (qui non fornita) che ciò sia dipeso da danneggiamenti ascrivibili alla parte conduttrice, è il locatore a doversi occupare, indipendentemente dal fatto che si siano manifestati prima o dopo l'inizio del rapporto;
Co
3) la spesa per l'autospurgo deve rimanere a carico di in quanto non è dimostrato che si sia resa necessaria per questioni attinenti agli aspetti contrattuali o comunque manutentivi a carico del locatore, né il capitolo di prova che a ciò si riferisce è in grado di chiarirlo;
Co
4) le altre spese documentate da non si riferiscono univocamente ai profili di manutenzione straordinaria individuati dal Ctu.
I profili sopra indicati determinano una riduzione del godimento dell'immobile stimata dal CTU nella misura del 20% per la parte relativa ad uffici e bagni e nella misura del 60% per la parte relativa al capannone (“per la parte capannone, in particolare le carenze riscontrate nell'impianto elettrico inducono ad una attenzione particolare all'uso di prese e interruttori, tenuto conto che si utilizzano macchinari industriali. Nella zona adibita a capannone si è potuto riscontrare che le lavorazioni sono limitate alle sole prese
4 funzionanti con un sovraccarico delle stesse non conforme con utilizzo a norma, assolutamente da evitare in contesti lavorativi”).
Pertanto, considerato che parte opposta ha chiesto in via principale la riduzione del canone, questa deve essere disposta nella misura del 40%, così che, letto l'art. 1578 cc, a partire da ottobre 2025 il canone dovuto sarà di euro 1.560,00 mensili valide per il resto tutte le altre pattuizioni contrattuali. Co La circostanza per cui ha dichiarato in contratto “di aver preso preventiva visione dei locali oggetto della presente locazione e di averli trovati di proprio gradimento ed adatti per l'uso della propria attività”, senza considerare che si tratta di una clausola di stile, depone nel senso della non immediata riconoscibilità dei profili sopra riscontrati (le caratteristiche degli impianti, per esempio, non possono essere valutate senza un ausilio tecnico).
La rideterminazione del canone alla luce della riduzione del godimento rende superfluo l'esame della domanda di condanna a un obbligo di fare.
3.3
Con riferimento alla questione del passaggio e del parcheggio, il Tribunale osserva che nelle contestazioni di luglio 2023 NS scrive “nel caso in cui andrete a usare il viale di passaggio…sarà necessario uno specchio”, senza prospettare alcun accesso esclusivo, con ciò venendo meno la possibilità di accogliere una richiesta di inibitoria sotto questo profilo.
4.
Le spese di lite (ivi compresa fase mediazione, ma non spese CTP in quanto non vi è prova del pagamento) seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo secondo i parametri di cui al DM n. 147/2022, avuto riguardo all'importo delle opere di manutenzione straordinaria che avrebbero dovuto essere eseguite.
Spese di Ctu, liquidate come in atti, a definitivo carico di Parte_1


P. Q. M.

Il Tribunale di Bologna, definitivamente pronunciando,
1) dispone che il canone del contratto di locazione tra le parti sia dovuto nella misura di euro 1.560,00 mensili da ottobre 2025, ferme le altre pattuizioni contrattuali;

2) rigetta le altre domande delle parti;

3) condanna a rifondere a le spese di lite, liquidate Parte_1 Controparte_1 in euro 5.200,00 oltre spese generali, imposta e contributi;

4) spese di Ctu a definitivo carico di Parte_1
Bologna, 17/09/2025
Il giudice
Paolo Siracusano
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