Pubblicato il 16/07/2025

N. 06229/2025REG.PROV.COLL.

N. 05179/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5179 del 2022, proposto da Sistemi Edili Integrati 2010 S.p.A. in Liquidazione in Concordato Preventivo Omologato, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Gaetano Viciconte, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Alessandro Turco in Roma, via G. Da Palestrina n. 63;

contro

Comune Pontedera, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Domenico Iaria, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Roma, corso Vittorio Emanuele II N18;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana, Sezione Seconda, n. 1698/2021, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune Pontedera;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 2 luglio 2025 il Cons. Ugo De Carlo e uditi per le parti gli avvocati Maffucci Anna, in sostituzione dell’avvocato Viciconte Gaetano, e Mattioli Gabriella, in sostituzione dell’avvocato Iaria Domenico;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Sistemi Edili Integrati 2010 s.p.a. in Liquidazione ha impugnato la sentenza indicata in epigrafe che ha respinto il suo ricorso per la declaratoria della nullità della convenzione stipulata in data 11 gennaio 2006 tra il Comune di Pontedera e la Castellani e Mazzanti S.r.l. ex artt. 17 d.lgs. 22/1997 e 18 l. 47/1985 e per la conseguente condanna dell'Amministrazione comunale a pagare alla ricorrente, quale cessionaria, la somma di € 1.468.448,11, a titolo di danno emergente, nonché la somma di € 1.390.000,00, a titolo di lucro cessante 2017 e per l’annullamento della convenzione stipulata in data 11 gennaio 2006 tra il Comune di Pontedera e la Castellani e Mazzanti S.r.l.

2. Il Comune di Pontedera e la Castellani e Mazzanti S.r.l. avevano stipulato una convenzione urbanistica per la costruzione di appartamenti mediante assegnazione di un diritto di superficie alla società costruttrice.

Tra i terreni da destinare all’area P.E.E.P., poi dati in convenzione alla dante causa dell’appellante, vi era quello di proprietà della Pontedera Metalli s.r.l., acquistato dal Comune a seguito di cessione bonaria, che era stato utilizzato in parte dalla AN di BO UC & C”, che vi svolgeva l'attività di recupero rottami metallici e per il resto dalla Beton Valdera, operante nel settore della produzione di conglomerato cementizio.

Dopo la cessione al Comune l’A.R.P.A.T. di Pisa segnalava che sul terreno occupato in precedenza dalla AN (divenuta nel frattempo s.r.l.), vi erano molti rifiuti, alcuni dei quali contaminati da sostanza pericolose; il Comune invitava la Pontedera Metalli s.r.l. ad effettuare la bonifica poi assegnata alla AN s.r.l.; all’esito delle operazioni si è perfezionato il contratto di acquisto del terreno.

Il Comune ha proceduto ad un frazionamento del terreno ed alla società con cui aveva stipulato la convenzione edilizia sono stati assegnate tre particelle, due non derivanti dal terreno della

Pontedera Metalli s.r.l. e l’ultima la 921 da quella parte del terreno che era in uso alla Beton Valdera e che non era stata interessata dai fenomeni di inquinamento.

La Castellani e Mazzanti S.r.l., dopo aver conseguito i permessi di costruire, avendo iniziato i lavori nel settembre 2006 ha subito ravvisato situazioni di probabile contaminazione dei terreni ed ha sospeso i pagamenti e i lavori. L’A.R.P.A.T. di Pisa ha confermato l’esistenza di sostanze oleose aventi le caratteristiche di idrocarburi ed il Comune ha nuovamente investito della questione Pontedera Metalli s.r.l.; la realizzazione del piano di caratterizzazione ha richiesto molto tempo e nel novembre 2008 A.R.P.A.T. ha accertato il rischio di contaminazione ambientale ed il Comune ha avviato un intervento diretto di messa in sicurezza.

La società che ha sottoscritto la convenzione ha successivamente ceduto il diritto di costruire gli immobili a Sistemi Edili Integrati 2010, che ha citato il Comune in giudizio sostenendo che, conoscendo la contaminazione, lo stesso avrebbe omesso di informare adeguatamente il costruttore, chiedendo quindi la nullità o la risoluzione della convenzione e il risarcimento dei danni.

3. La sentenza impugnata ha respinto il ricorso sottolineando che l’inquinamento che riguardava solo una delle particelle su cui era stato costituito il diritto di superficie è emerso successivamente.

Pertanto la convenzione non è annullabile né per dolo, né per errore, non essendo conosciuto o conoscibile da parte del Comune con l’ordinaria diligenza lo stato di contaminazione della particella n. 921 al momento della sottoscrizione della convenzione. In ogni caso il Comune aveva proposto alla ditta una modifica del precedente accordo che non è stata accettata.

Anche la domanda di nullità della convenzione per mancata indicazione dell'onere reale nel certificato di destinazione urbanistica allegato alla convenzione, è stata respinta non potendo, tale preteso onere reale, configurarsi prima dell'adozione dell’atto amministrativo che imponga al responsabile dell'inquinamento di eseguire gli interventi di messa in sicurezza, bonifica e ripristino ambientale, ovvero prima della scoperta dell’inquinamento e dell'intervento della P.A.

Per le stesse ragioni è stata respinta la domanda di risoluzione della convenzione per inadempimento ai sensi dell'art. 1489 cod. civ.

4. L’appello è articolato su cinque motivi di ricorso.

4.1. Il primo lamenta la mancanza acquisizione d’ufficio degli atti del processo che si era incardinato prioritariamente innanzi al giudice ordinario e poi riassunto a seguito della declaratoria di difetto di giurisdizione.

Nella fase svoltasi innanzi al g.o. era stata disposta una c.t.u. che presentava dei corposi allegati che non potevano essere riversati telematicamente nel processo amministrativo. Ciò ha comportato che il T.a.r. ha espresso le sue valutazioni sulla base della relazione peritale senza poter esaminare gli allegati.

Oltretutto il T.a.r. ha omesso qualsiasi pronuncia sull’istanza istruttoria formulata e volta all’acquisizione del fascicolo d’ufficio del giudizio civile.

4.2. Il secondo motivo contesta il giudizio espresso dal primo giudice circa l’assenza di previa consapevolezza del Comune di Pontedera dell’inquinamento dell’intera area, a dispetto della circostanza che nelle comunicazioni il riferimento fosse indistintamente alla c.d. area ex AN, come è provato dall’anteriorità delle comunicazioni dell’ARPAT rispetto alla stipula della convenzione.

4.3. Il terzo motivo afferma che la convenzione era annullabile poiché sussisteva il presupposto soggettivo della conoscenza e conoscibilità dello stato di inquinamento della particella oggetto del giudizio, valido ai fini della connotazione del dolo omissivo di cui all’art. 1439 c.c.

4.4. Il quarto motivo ritiene che, laddove non fosse ritenuta sussistente l’annullabilità per le ragioni esposte nel terzo motivo, l’annullabilità sussisterebbe per errore essenziale ex art. 1428 c.c. sulla qualità dell’oggetto il cui reale stato non è stato comunicato nonostante l’ARPAT avesse già rilevato l’inquinamento.

4.5. Il quinto motivo censura il rigetto della richiesta di risoluzione della convenzione inter partes . Per esistenza di una situazione che determinava un onere reale sui terreni inquinati.

Secondo il decreto Ronchi l’onere reale deve essere indicato nel certificato di destinazione urbanistica ai sensi e per gli effetti dell’articolo 18, comma 2 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, cosa che non è avvenuta nel caso di specie.

La condotta dell’Amministrazione comunale integra, pertanto, gli estremi della vendita di cosa gravata da onere reale non apparente, causa di risoluzione del contratto e risarcimento del danno ex art. 1489 c.c.

Infine in estremo subordine ben potrebbe integrarsi la risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c.

5. Il Comune di Pontedera si è costituito in giudizio concludendo per il rigetto dell’appello.

6. L’appello non è fondato.

6.1. La società appellante lamenta che il primo giudice abbia deciso in conformità delle risultanze della c.t.u. disposta innanzi al Tribunale di Pisa senza aver esaminato gli allegati.

La censura innanzitutto è generica perché, per dimostrare la rilevanza di tale omissione avrebbe dovuto specificare quale documento non esaminato avrebbe potuto indurre ad una conclusione diversa.

In ogni caso non ha senso affermare che il T.a.r. avrebbe dovuto disporre l’acquisizione d’ufficio di tutti i documenti prodotti dinanzi al giudice che si era dichiarato carente di giurisdizione poiché nulla avrebbe impedito alle parti di depositare quelli ritenuti rilevanti. La circostanza che tecnicamente non si possa disporre il passaggio telematico di documenti da un giudizio all’altro stente la differenza dei programmi informatici utilizzati dalle due giurisdizioni, non ha nessun rilievo poiché le parti del giudizio innanzi al Tribunale di Pisa possono acquisire tutti gli atti di quel processo ed allegare quelli utili al nuovo ricorso innanzi al giudice amministrativo.

6.2. Il secondo motivo è inammissibile poiché, come eccepito dal Comune, l’analogo rilievo svolto in primo grado non è stato trasfuso nel motivo di appello cosicché il capo della sentenza che ha affermato come non vi fosse alcun obbligo del Comune di annotare un onere reale costituito dalla necessità della bonifica nel certificato di destinazione urbanistica è passato in giudicato. Pertanto non è più possibile contestare la convenzione ai sensi dell’art. 1489 c.c.

Ma la doglianza è infondata anche nel merito. L’inquinamento, rilevato in un primo momento dopo la cessione dei terreni al Comune da parte della Pontedera Metalli s.r.l., non riguardava la particella 921; all’epoca della sottoscrizione della convenzione il Comune di Pontedera non era a conoscenza della situazione di inquinamento dell’area sulla quale era concesso il diritto di superficie; solo successivamente è emerso che il fenomeno dell’inquinamento era più ampio di quanto rilevato nel 2006.

Non può essere accolta la censura circa la nullità della convenzione ai sensi dell’art. 30 d.P.R. 380/2001 poiché essa sussiste solo laddove vi sia la mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica e non un suo vizio.

6.3. Le considerazioni svolte finora conducono anche alla reiezione del terzo motivo di appello poiché non vi era alcuna consapevolezza da parte dell’Amministrazione circa una situazione di contaminazione tale da incidere in modo rilevante sulle lavorazioni; l’inquinamento sulla particella n. 921 è stato rinvenuto solo dalla società appellante a seguito dell’avvio dei lavori per la realizzazione degli interventi edilizi oggetto della convenzione.

6.4. La convenzione non è annullabile neanche per errore ai sensi dell’art. 1428 c.c. la stipula dell’atto non è stata viziata da alcun errore dal momento che l’inquinamento rilevante è stato accertato successivamente ed al momento della redazione dell’atto nessuno poteva sapere del difetto esistente sulla particella 921 che è emerso solo quando sono stati avviati i lavori.

Peraltro il vizio riguardava una parte molto modesta del 5.000 mq. oggetto della convenzione e sarebbe stato comunque discutibile pretendere la risoluzione dell’intera convenzione per un difetto sopravvenuto di tale natura.

6.5. Il quinto motivo continua ad insistere sul medesimo tema parlando dell’esistenza di un onere reale non apparente che l’Amministrazione comunale non avrebbe segnalato.

Ma il Comune non poteva segnalare un onere che si è reso evidente solo dopo l’inizio dei lavori sulla particella 921. L’onere reale va segnalato sul certificato di destinazione urbanistica solo se conosciuto. Mancando la consapevolezza dell’esistenza dell’inquinamento non poteva essere data attuazione al decreto Ronchi, mentre successivamente alla scoperta del problema il Comune ha compiuto tutti i passi che era legittimo attendersi che ponesse in essere.

In conclusione non vi erano i presupposti per una risoluzione della convenzione ai sensi dell’art. 1453 c.c. poiché la presenza di inquinamento in una porzione modesta dell’area complessivamente concessa in superficie alla ricorrente non può considerarsi inadempimento grave.

La particella inquinata era pari a circa ¼ della superficie convenzionata e la sua non utilizzabilità non precludeva la realizzazione della volumetria prevista nella convenzione.

7. L’appello va quindi respinto.

7.1. La complessità della vicenda e la reale esistenza di una situazione di inquinamento inducono il Collegio a compensare le spese di questa fase del giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, Sezione Seconda, definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese di grado compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso nella camera di consiglio del giorno 2 luglio 2025, tenuta da remoto ai sensi dell’art. 87, comma 4 bis, c.p.a., con l'intervento dei magistrati:

Giovanni Sabbato, Presidente FF

Carmelina Addesso, Consigliere

Alessandro Enrico Basilico, Consigliere

Ugo De Carlo, Consigliere, Estensore

Annamaria Fasano, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Ugo De Carlo	Giovanni Sabbato

IL SEGRETARIO