REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
TERZA SEZIONE CIVILE
composta dai sigg.ri magistrati:
dott. Giulio Cataldi Presidente rel.
dott. Michele Caccese Consigliere
dott.ssa Maria Casaregola Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
TRA
( ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ),
[...] C.F._2 Parte_3
( , tutti rappresentati e difesi dall'Avv.to Tommaso C.F._3
Castiello ( ), giusta procura allegata all'atto di appello, C.F._4
elettivamente domiciliati presso lo studio dell'avv. Gaetano del Giudice sito in
Napoli, Viale A. Gramsci n. 21
Appellanti
E
, ( ), in qualità di erede di Controparte_1 C.F._5
, rappresentato e difeso dall'Avv.to Marialuisa Isabella, Persona_1
( ), in forza di procura in calce alla comparsa di C.F._6 costituzione in appello, elettivamente domiciliato presso lo studio sito in Napoli,
alla via P. Giannone, n.30
Appellato
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli Nord, n. 2848/2018,
pubblicata il 09/11/2018.
Conclusioni per gli appellanti , Parte_1
E : l – rigettare, in Parte_2 Parte_3
toto, ogni avversa domanda e pretesa in quanto inammissibile, improponibile e,
gradatamente, improcedibile, nonché, in via ancora più gradata e subordinata,
del tutto infondata in fatto e in diritto;
2 – accogliere, in ogni caso, le domande
riconvenzionali e quelle connesse e consequenziali come innanzi spiegate di cui
ai precedenti punti A, B, C e D, da ritenersi qui per integralmente ripetute e
trascritte;

3- accogliere, la domanda in riconvenzionale per lite temeraria;
4 –
emettere ogni altro provvedimento necessario e consequenziale a ciascuna delle
domande come innanzi spiegate;
5 – condannare controparte alla rifusione
integrale delle spese e competenze tutte del giudizio, oltre IVA, CPA e oneri
accessori come per legge;

Conclusioni per l'appellato : 1- Rigettare il proposto Controparte_1
appello perché infondato in fatto e diritto per quanto dedotto con la presente
memoria;

2- rigettare tutte le domande riconvenzionali spiegate dagli appellanti
perché infondate ed inammissibili per i motivi esposti nella presente memoria;
3-
in via gradata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda
riconvenzionale spiegata dagli appellanti per ottenere l'esecuzione in forma
specifica del contratto preliminare del 5.06.1998, nessun diritto alla riduzione
del prezzo ex artt. 1480-1489 cod.civ. può comunque essere riconosciuto in capo
2 ai medesimi, atteso che come confermato in sede di CTU – “il terreno risulta
ancora oggi alla ditta proprietaria per l'intero, compreso la quota di terreno
dove è costruito il canalone fognante a cielo aperto” ed attesa la natura
dell'onere come descritto da controparte (canale di raccolta acque bianche e
nere) necessario per l'utilizzo ed il pieno godimento del fondo;
sempre nella
denegata ipotesi di accoglimento della detta domanda riconvenzionale, il valore
venale del bene andrà adeguato all'attualità, come precisato in atti. 5-
condannare gli appellanti al pagamento delle spese e competenze del doppio
grado di giudizio.
Ragioni in fatto e in diritto della decisione
§ 1. premesso di essere proprietaria di un terreno sito in Persona_1
Casaluce (CE); che il detto fondo era stato oggetto di contratto di affitto agrario a favore di sino al giugno 1995; che successivamente, in data Parte_4
05/06/1998, le parti avevano stipulato un preliminare di vendita del citato fondo,
determinando il prezzo in £ 29.005.000, di cui £ 10.000.000 versati a titolo di caparra confirmatoria all'atto di stipula del preliminare;
che all'art. 5 del detto preliminare avevano previsto quale termine essenziale per la stipula del definitivo la data del 30/09/1998; che le obbligazioni in capo al erano rimaste Parte_2
inadempiute e che nelle more quest'ultimo era deceduto;
che in data 20/07/2007
essa promittente venditrice aveva intimato il rilascio del terreno ai sigg.ri
, e in qualità di Parte_1 Parte_2 Parte_3
eredi di , senza tuttavia sortire alcun effetto, e che, pertanto, Parte_4
aveva convocato questi ultimi dinanzi alla Commissione e CP_2 CP_3
instaurando un tentativo di conciliazione volto ad ottenere il rilascio del fondo detenuto sine titulo, tentativo conclusosi negativamente;
tutto ciò premesso, citò
3 , e in qualità di Parte_1 Parte_2 Parte_3
eredi di , innanzi al tribunale di Napoli Nord per sentir Parte_4
accertare, in via preliminare, la risoluzione del contratto preliminare ex art. 1457
c.c., ed in ogni caso per sentirne dichiarare la risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c., stante l'inadempimento delle obbligazioni di parte promissaria acquirente, con conseguente condanna al rilascio del fondo, ed accertamento del diritto in capo ad essa promittente venditrice a trattenere quanto corrisposto a titolo di caparra confirmatoria quale liquidazione anticipata del danno da inadempimento.
§ 1.1. Si costituirono in giudizio , e Parte_1 Parte_2
impugnando tutto quanto dedotto in fatto ed in diritto. I Parte_3
convenuti contestarono l'esistenza dell'inadempimento lamentato dalla controparte, deducendo che l'art. 3 del contratto preliminare prevedeva che il prezzo d'acquisto sarebbe stato precisato in funzione dell'estensione del terreno,
previa verifica da parte di un tecnico di fiducia, ma che la promittente venditrice si era sottratta ai plurimi solleciti (verbali) all'adempimento da parte di
[...]
; sostennero, altresì, che non vi fosse stata violazione di un termine Parte_4
essenziale, in ragione del fatto che trascorsi due mesi dalla scadenza prefissata, in data 01/11/1998, l'attrice aveva ricevuto l'ulteriore importo di £ 5.000.000, in acconto sul totale complessivo per la vendita. Spiegarono, pertanto, domanda riconvenzionale per ottenere accertamento e declaratoria dell'esclusivo inadempimento della promittente venditrice, e per il conseguente accertamento del loro diritto di ottenere l'esecuzione del contratto preliminare, con conseguente pronuncia ex art. 2932 c.c. del trasferimento della proprietà del fondo.
4 § 2. Disposta ed espletata una c.t.u., ammesso – ma non espletato –
l'interrogatorio formale dell'attrice, disattesa la richiesta di prova testimoniale formulata dai convenuti, si costituì in giudizio in qualità di Controparte_1
erede dell'attrice deceduta in data 20/10/2017, riportandosi Persona_1
integralmente alle difese svolte da quest'ultima.
§ 3. Il tribunale con la sentenza n. 2848/2018 ha accolto la domanda, accertando l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita ai sensi dell'art. 1457 c.c., condannando gli eredi di alla restituzione Parte_4
del fondo, con rigetto di tutte le altre domande e compensazione delle spese di lite tra le parti.
§ 4. Il giudice di prime cure ha, innanzitutto, rilevato l'espressa essenzialità del termine per la stipula dell'atto definitivo individuato dalle parti nella data del
30/09/1998, evidenziando la necessità di ricavare la volontà negoziale dalle espressioni utilizzate e dunque, dall'interpretazione letterale del contratto, ove queste siano sufficientemente precise come nel caso di specie;
ha,
conseguentemente, accertato l'inadempimento del compratore rispetto allo spirare del termine essenziale convenuto, rilevando, altresì, che nessuna prova era stata fornita circa un'impossibilità obiettiva dell'adempimento derivante da causa non imputabile al debitore;
ha, poi, valutato l'inerzia dei convenuti, per non aver provveduto né alla nomina di un tecnico per la misurazione del fondo né
a formalizzare un invito alla venditrice a comparire dinanzi al notaio per la stipula del definitivo;
ha ritenuto che, in ogni caso, la “presunta accettazione di
un ulteriore acconto sul prezzo della compravendita in data successiva alla
scadenza del termine” non potesse assumere il significato di una rinuncia implicita all'essenzialità del termine, potendosi qualificare piuttosto a titolo di
5 corrispettivo per l'uso ed il godimento del terreno;
ha rigettato, pertanto, le domande riconvenzionali proposte dai convenuti, condannandoli alla restituzione del terreno;
ha, altresì, rigettato la domanda di risarcimento del danno formulata dall'attrice stante la mancata allegazione e specificazione dei danni patiti nonché
della prova relativa all'intenzione di mettere a frutto l'immobile in questione;
ha compensato le spese di lite tra le parti.
§ 5. Avverso la sentenza di primo grado hanno proposto appello Parte_1
, e cui ha resistito
[...] Parte_2 Parte_3 CP_1
.
[...]
§ 5.1. La Corte ha riservato la causa in decisione all'udienza del 05 febbraio
2025, assegnando termine di 20 gg. per il deposito delle comparse conclusionali e di ulteriori 20 per il deposito delle memorie di replica.
§ 6. Gli appellanti hanno impugnato la sentenza, ponendo a fondamento della richiesta di riforma della stessa, oltre ad una differente ricostruzione in fatto della vicenda, una contestazione in diritto sull'errata applicazione dell'art. 1457 c.c. al caso di specie nonché la mancata rilevazione dell'inadempimento di controparte e dei comportamenti concludenti posti in essere dalla stessa.
§ 6.1. Con un primo motivo, gli appellanti contestano l'erroneità
dell'applicazione dell'art. 1457 c.c. al caso di specie, in quanto fondata sull'omesso esame e sul travisamento dei fatti;
sostengono che il giudicante era pervenuto alla declaratoria di risoluzione, in violazione dell'art. 1362 c.c.,
limitandosi ad analizzare soltanto il senso letterale del testo negoziale, senza considerare la natura e l'oggetto del contratto e la sussistenza di un'effettiva volontà delle parti di considerare perduta l'utilità economica del contratto in virtù
del decorso del termine stabilito. A loro parere, una corretta valutazione dei fatti,
6 e nello specifico dell'obbligo assunto ex art. 3), e mai adempiuto, di nominare un tecnico di fiducia per la misurazione dell'effettiva estensione del terreno;

dell'accettazione di un'ulteriore somma “a titolo di acconto per la vendita” da parte venditrice sebbene già decorsi due mesi dalla scadenza del termine previsto per la stipula del definitivo;
del comportamento extra processuale della promittente venditrice, rimasta inerte e silente per un periodo di circa 9 anni successivo al predetto termine;
doveva condurre, in via preliminare, il giudice verso una valutazione di inessenzialità del termine in questione, ed a fortiori a ritenere sussistente un impedimento alla risoluzione del contratto ex art. 1457
c.c., ovvero un'ipotesi di rinuncia implicita per fatti concludenti.
§ 6.2. Col secondo motivo, gli appellanti, nel contestare la fondatezza delle domande attoree, ripropongono le domande riconvenzionali non accolte,
evidenziando l'inadempimento della promittente venditrice, stante la mancata disponibilità ad effettuare la misurazione.
§ 6.3. Con il terzo motivo, gli appellanti contestano la sussistenza dei presupposti per l'applicazione degli artt. 1457 e 1453 c.c., non avendo controparte esercitato mai il recesso. Per l'effetto della riforma, chiedono l'accoglimento delle domande riconvenzionali proposte, con conseguente pronuncia ex art. 2932 c.c.
del trasferimento della proprietà del fondo condizionatamente al pagamento del residuo prezzo, come dovuto in virtù dell'estensione effettiva del fondo.
§ 6.4. Infine, con l'ultimo motivo, gli appellanti chiedono che, in ragione dell'accoglimento dell'appello proposto, vengano diversamente regolate le spese di lite, con la condanna della parte appellata al pagamento delle spese del doppio grado, con distrazione al procuratore antistatario.
7 § 7. I motivi di gravame, che per la loro stretta connessione possono essere esaminati congiuntamente, sono fondati e meritano accoglimento.
Preliminarmente, il Collegio osserva che le contestazioni sollevate dagli appellanti alla costituzione in giudizio dell'appellato, in quanto avvenuta mediante deposito di comparsa in modalità cartacea, non sono fondate:
innanzitutto, perché, ratione temporis, risultava ancora ammissibile il deposito di un atto introduttivo in formato non telematico (obbligatorio, quest'ultimo, solo per quelli endoprocedimentali); e, soprattutto, visto il pieno raggiungimento dello scopo dell'atto e la corretta instaurazione del contraddittorio nel rispetto del diritto di difesa.
§ 8. Nel merito, a parere di questa Corte erroneamente il primo giudice ha ritenuto di dover applicare l'art. 1457 c.c. al caso di specie, limitando l'interpretazione del contratto al significato letterale delle espressioni utilizzate,
dalle quali ha inteso desumere la perentorietà del termine previsto per la stipula del definitivo. Tale interpretazione, infatti, non tiene conto dell'art. 1362, co. 2,
c.c., poiché omette di dare rilevanza al comportamento assunto dalle parti, anche nella fase posteriore alla conclusione del contratto.
§ 8.1. Innanzitutto, non può ritenersi sufficiente la sola qualificazione del termine come “essenziale” a caratterizzarne la natura;
è, invece, necessario che tale essenzialità risulti sostenuta da una specifica indagine circa la natura e l'oggetto del contratto e soprattutto circa la perdurante sussistenza o meno dell'utilità
economica perseguita con la stipula dello stesso una volta elasso quel termine.
Nel caso di specie, è vero che all'art. 5 del contratto preliminare le parti qualificarono il termine del 30/09/1998 previsto per la stipula dell'atto pubblico di compravendita come essenziale. Tuttavia, all'art. 3 del medesimo contratto, le
8 parti si erano impegnate a far verificare da un tecnico di fiducia, entro il termine di 30 giorni dalla sottoscrizione del preliminare, l'effettiva estensione del terreno al fine specifico di “determinare il prezzo della vendita in ragione della minore o
maggiore estensione del terreno rispetto a quella catastale”. Si tratta di clausola il cui inadempimento, ascrivibile a responsabilità sia della promittente venditrice che del promissario acquirente (entrambi onerati di tale attività, risultando irrilevante che i costi sarebbero gravati sul solo acquirente), ha inevitabilmente posto un ostacolo alla stipula del contratto definitivo, impedendo la determinazione finale del prezzo, elemento essenziale della fattispecie contrattuale ex artt. 1325 e 1474 c.c.
§ 8.2. Sotto altro aspetto, poi, gli appellanti hanno prodotto nel giudizio di primo grado la ricevuta del pagamento dell'ulteriore importo di £ 5.000.000,00 “a titolo
di acconto per la vendita del terreno”, datata 1/11/1998, cioè circa due mesi dopo la scadenza del termine previsto per la stipula del contratto definitivo.
L'accettazione del pagamento ha costituito un comportamento concludente,
idoneo ad avvalorare il legittimo affidamento del promissario acquirente in una proroga del termine, e, in ogni caso, nella perdurante sussistenza di una volontà,
anche della venditrice, di addivenire alla stipula del contratto di compravendita pur dopo il 30/9/1998.
Vero è che, come sostenuto dall'appellato, quella ricevuta non è sottoscritta dalla ma è altrettanto palese, ad un mero esame, che la stessa è sottoscritta Per_1
proprio da (con grafia in tutto identica a quella apposta in Controparte_1
calce al mandato), che, del resto, non ha disconosciuto la propria sottoscrizione.
Sul punto, del tutto arbitraria appare, pertanto, la conclusione del giudice di primo grado, che ha ritenuto di imputare tale “presunto acconto” a titolo di uso e
9 godimento del bene, deduzione mai sostenuta neanche dalla che non Per_1
aveva formulato neppure domanda di indennità per occupazione sine titulo,
dimostrando in tal senso che l'uso ed il godimento del bene potessero ritenersi naturale conseguenza dell'immissione in possesso avvenuta in virtù della stipula del preliminare.
§ 8.3. Ulteriore elemento, che deve necessariamente essere letto alla luce dell'art. 1362 c.c., risiede nella circostanza che tra la data di stipula del contratto preliminare, il 05/06/1998, e quella del 20/07/2007 in cui con nota racc. la promittente venditrice ha intimato il rilascio del fondo per la prima volta, sono trascorsi 9 anni, durante i quali l'acconto sul prezzo di vendita è stato trattenuto dalla promittente alienante, mentre il promissario acquirente ha continuato ad esercitare il possesso ed il godimento del bene. Si tratta di circostanza che non può essere ritenuta priva di rilevanza, trattandosi di un lasso temporale talmente rilevante da ingenerare un legittimo affidamento, in , prima, e Parte_4
nei suoi eredi, poi, nella permanente sussistenza di un interesse delle parti venditrici di pervenire alla conclusione del contratto definitivo.
§ 8.4. A completamento di tali elementi, già di per sé assolutamente pregnanti, va aggiunta da ultimo l'omessa risposta di a rendere Persona_1
l'interrogatorio formale deferitole.
§ 8.5. Risulta, allora, che la promittente venditrice non avrebbe potuto pretendere la risoluzione del contratto preliminare, in mancanza sia di un termine essenziale,
sia di un inadempimento imputabile al . Parte_2
§ 9. Per tali ragioni, la sentenza impugnata deve essere riformata, e per l'effetto,
in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata in primo grado, deve emettersi, ex art. 2932 c.c., sentenza di trasferimento, in esecuzione del contratto
10 preliminare, della proprietà del fondo in catasto terreni del Comune di Casaluce,
località Pizzone o Cardone, f.3, p.lla 295, dietro pagamento del residuo prezzo.
§ 9.1. A tale proposito, la Ctu disposta ed espletata in primo grado ha rilevato, a seguito delle misurazioni, che il fondo in questione risulta essere inferiore di mq.
618,00 rispetto all'estensione catastale presa in considerazione dalle parti per la determinazione del prezzo, salva la sua migliore precisazione “in ragione della minore o maggiore estensione del terreno rispetto a quella catastale”. Dunque, il residuo prezzo – nel rispetto della previsione contrattuale – va determinato in £.
11.183.332 (£.

4.556 a mq x 5.747 mq = 26.183.332 – 15.000.000 già versati =
11.183.332), pari ad € 5.775,70, oltre interessi dalla domanda al saldo.
§ 10. L'accoglimento dell'appello implica una differente regolamentazione delle spese di lite, che vanno poste, per entrambi i gradi di giudizio, a carico di e, per essa, del suo avente causa . Persona_1 Controparte_1
Le spese vanno liquidate facendo applicazione del d.m. 55/2014 e successive modifiche, e, in particolare, delle tabelle relative alle cause di media difficoltà di valore compreso tra € 5.201,00 e 26.000,00 (con applicazione dei valori minimi soltanto per la fase istruttoria/trattazione per il presente grado di appello).


P.Q.M.


La Corte d'appello di Napoli, sezione III civile, definitivamente pronunciando,
così provvede:
a) accoglie l'appello proposto da , e Parte_1 Parte_2
avverso la sentenza del Tribunale di Napoli Nord n. Parte_3
2848/2018, pubblicata il 09/11/2018, e, per l'effetto rigetta la domanda proposta nei loro confronti da Persona_1
11 b) in accoglimento della domanda riconvenzionale, dispone, ai sensi dell'art. 2932 c.c., il trasferimento da quale erede di Controparte_1
ad , e Persona_1 Parte_1 Parte_2
quali eredi di , della proprietà Parte_3 Parte_4
del bene di cui al preliminare di vendita del 5/6/1998 intercorso tra e , e precisamente: Persona_1 Parte_4
- fondo rustico in agro di Casaluce, località Pizzone o Cardone, esteso are
57,47, confinante con proprietà , strada Persona_2 Parte_2
consortile e stradone interpoderale, pervenuto alla venditrice da
[...]
ved. Paone con testamento olografo dell'1.3.1975, pubblicato dal Per_3
notaio di Sessa Aurunca con suo atto del 9.4.1977, dietro Persona_4
pagamento del residuo prezzo, determinato in € 5.775,70, oltre interessi dalla domanda (18/6/2015) al saldo;

c) esonera l'Agenzia delle Entrate , competente per territorio, da CP_4
responsabilità per la trascrizione della presente sentenza;

d) condanna al pagamento delle spese del doppio grado Controparte_1
di giudizio, liquidate, quanto al primo grado, in complessivi € 5.838,55,
di cui € 5.077,00 per compensi ed € 761,55 per rimborso spese generali,
oltre IVA e CPA come per legge, e quanto al presente grado in complessivi € 5.621,20, di cui € 4.888,00 per compensi ed € 733,20 per rimborso spese generali, oltre IVA e CPA come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte
d'Appello di Napoli il 19.03.2025.
Il Presidente Est.
Giulio Cataldi
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