CORTE D'APPELLO DI FIRENZE SEZIONE TERZA CIVILE
* Verbale di udienza con sentenza contestuale
- artt. 350 bis e 281 sexies c.p.c. -
* Causa d'appello n.: N. R.G. 1111/2024 r.g. vertente fra:
(cf/PI: ), con il patrocinio dell'Avv. LAURA Parte_1 P.IVA_1

PARTE APPELLANTE nei confronti di
(cf: ) con il Controparte_1 C.F._1 patrocinio dell'Avv. MAURO PALADINI;

PARTE APPELLATA
*
Oggi 15/01/2025, alle ore 12.30, dinanzi alla Corte d'Appello di Firenze, composta da:
Carlo Breggia Presidente relatore
Marco Cecchi Consigliere
Antonio Picardi Consigliere
con l'assistenza della Funzionaria addetta all' Parte_2 nei locali del Palazzo di Giustizia, piano 4^, sono comparsi: Per parte appellante, l'Avv. Flavio Bindi in sostituzione dell'avv. Bertani Per parte appellate, l'Avv. Feri Pietro in sostituzione dell'avv. Paladini
Le parti si riportano agli atti. Esaurita la discussione, i difensori dichiarano di rinunciare ad assistere alla lettura della sentenza e si allontanano volontariamente 12.31.
La Corte si ritira in camera di consiglio e, rientrata, dà lettura della sentenza contestuale che segue, inserendola nel fascicolo telematico.
IL PRESIDENTE LA FUNZIONARIA pagina 1 di 17

N. R.G. 1111/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE TERZA CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, nella composizione di cui alla precedente parte di verbale, ha emesso, ai sensi degli artt. 350 bis e 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1111/2024 promossa da:
(cf/PI: ), con il patrocinio dell'Avv. LAURA Parte_1 P.IVA_1
BERTANI;

PARTE APPELLANTE nei confronti di
(cf: ) con il Controparte_1 C.F._1 patrocinio dell'Avv. MAURO PALADINI;

PARTE APPELLATA
avverso la sentenza n. 645/2024 emessa dal Tribunale di Livorno e pubblicata il 09/05/2024.
CONCLUSIONI
In data odierna la causa viene posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: in via principale e nel merito
2) accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in totale riforma della sentenza n. 645/2024 resa inter-partes dal Tribunale di Livorno, Sezione Civile, in persona del Giudice Unico Dott. Massimiliano Magliacani – R.G. n. 1568/2022 pubblicata il 9 maggio 2024, notificata il 12 maggio 2024, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui di seguito si riportano:
3) Rigettare l'opposizione perché infondata in fatto e in diritto, confermando il decreto ingiuntivo n. decreto n. 131/2022 emesso dal Tribunale di Livorno, nella persona del dott.
pagina 2 di 17 in data 7 febbraio 2022, nell'ambito del procedimento monitorio R.G. n.212/22, e, Pt_3 nella denegata e non creduta ipotesi di sua revoca,
4) Condannare il sig. al pagamento in favore della Controparte_1 [...] della somma di €.39.528,00, oltre interessi – i quali dovranno essere calcolati, Parte_1 per il periodo successivo alla proposizione del ricorso ex art. 633 c.p.c., ai sensi dell'art. 1284, 4° comma, c.c. e, per il periodo antecedente, in misura pari al tasso legale, con la precisazione che l'opposta ha già incassato l'importo di euro 46.647,75, sicché ad oggi non risultano ancora corrisposti solo gli interessi maturati antecedentemente alla notifica dell'atto di precetto – ovvero di quella diversa somma che risulterà equa e di giustizia,
In ogni caso
5) Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.

Per la parte appellata:
Voglia l'Ecc.ma Corte D'Appello adita, contrariis reiectis,
-dichiarare l'inammissibilità della produzione documentale sub doc. B, per violazione dell'art. 345, co. 3, c.p.c.;
-rigettare l'atto di appello, perché infondato, confermando integralmente la decisione di primo grado;

-con vittoria di spese e compensi del presente procedimento, oltre a spese generali e accessori come per legge.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
*
1. Il Tribunale di Livorno, con sentenza n. 645/2024 pubblicata il 09/05/2024, ha così deciso: revoca il decreto opposto del Tribunale di Livorno n. 131/2022 del 7 febbraio 2022 e dichiara che nulla deve a Controparte_1 Parte_1
i sensi dell'art. 1755 cc;

[...]
condanna a pagare a Parte_1 Controparte_1
a titolo di rimborso delle spese processuali la somma di euro 7.616,00 per
[...] onorari di avvocato, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA come per legge.
1.1 In data 19.5.2021, (di seguito anche Controparte_1
, tramite l'Agenzia di intermediazione immobiliare Parte_4 Parte_1
(di seguito anche ), formulava una proposta irrevocabile di acquisto di un
[...] Pt_5 immobile sito in Milano, Via Pietro CE 9, di proprietà della venditrice CE 9
pagina 3 di 17 per l'importo complessivo di € 1.620.000,00 (oltre IVA). Pt_1
Le condizioni di pagamento erano stabilite come segue (cfr. art. 3 del contratto sub doc. all. 2 del fascicolo monitorio):
a) il 5% dell'importo, pari a € 20.000,00, da versare, a titolo di deposito, contestualmente alla suddetta proposta irrevocabile di acquisto. In caso di accettazione di quest'ultima da parte del venditore, tale somma sarebbe stata restituita al PROPONENTE contestualmente alla sottoscrizione del compromesso di vendita. In caso di mancata accettazione, invece, il PROPONENTE avrebbe avuto diritto all'immediata restituzione della somma così depositata;

b) il 30% dell'importo, pari ad € 459.000,00, da versare entro e non oltre il
30.6.2021, contestualmente alla stipula del contratto preliminare, il c.d. “compromesso”;
c) il saldo finale, pari al rimanente 70% dell'importo, da versare in sede di atto notarile di vendita, da stipulare entro il 30.9.2021.
Il PROPONENTE, altresì, dichiarava di riconoscere e accettare la mediazione dell'AGENZIA, a favore della quale si impegnava a versare la provvigione del 2% sul prezzo di acquisto dell'immobile, per un importo complessivo, dunque, di € 39.528,00 (2% di €
1.620.000,00), oltre IVA.
Tale provvigione avrebbe dovuto essere versata alla data del primo pagamento del prezzo di acquisto di cui al precedente punto sub. b) (ossia il 30.06.2021). In mancanza di tale versamento, la provvigione avrebbe dovuto essere corrisposta entro 30 giorni dalla data di comunicazione dell'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto. In ogni caso, il pagamento avrebbe dovuto essere dilazionato come segue: il 50% da versare al preliminare e il restante 50% al compromesso. (cfr. art. 9 contratto).
Seguiva, in data 25.5.2021, l'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da parte della venditrice Parte_6
, tuttavia, si rifiutava di prendere parte alla stipulazione del
[...] compromesso e del successivo definitivo, in quanto riteneva l'immobile affetto da vizi e, pertanto, integrato l'inadempimento di (cfr. doc. all. 5 dell'atto di Parte_6 opposizione a d.i.).
Ometteva, quindi, di corrispondere anche il prezzo dovuto per l'attività di mediazione espletata dall . Pt_5
pagina 4 di 17 In data 17.11.2021 la proposta irrevocabile di acquisto veniva consensualmente risolta dalle parti.
1.2 Il Tribunale di Livorno, con decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n.
131/2022, pubblicato in data 7.2.2022, in accoglimento del ricorso depositato dall , Pt_5 ingiungeva a di pagare immediatamente alla controparte: “

1. la Controparte_1 somma di € 39528,00; 2. gli interessi come da domanda;

3. le spese di questa procedura di ingiunzione, liquidate in € 1305,00 per compensi, in € 286,00 per esborsi, oltre spese generali ex art. 2 D.M. 55/14, I.V.A. e C.P.A. come per legge ed alle successive occorrende”.
, con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo, Parte_7 conveniva in giudizio l'AGENZIA dinanzi al Tribunale di Livorno, chiedendo la revoca dell'ingiunzione ed esponendo che la proposta irrevocabile di acquisto del 19.5.2021, accettata dal venditore in data 25.5.2021, non costituiva contratto preliminare in Parte_6 senso tecnico;
pertanto, non poteva obbligare al versamento della provvigione al mediatore.
1.4 Previa regolare costituzione in giudizio della parte opposta, che domandava il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo, il Tribunale di Livorno, sulla scorta di istruttoria documentale, ha accolto l'opposizione, motivando come segue.
La proposta irrevocabile di acquisto accettata dal venditore non può qualificarsi come contratto preliminare di vendita idoneo a ritenere concluso l'affare ai sensi dell'art. 1755 c.c.-
Il tenore del contratto stipulato dalle parti, infatti, appare equivoco, posto che l'art. 3 dello stesso prevede il pagamento del 30% del prezzo complessivo di acquisto entro e non oltre il 30.6.2021, contestualmente alla stipula del preliminare (il c.d. compromesso). Le parti, dunque, in tal modo manifestavano la volontà di stipulare il vero e proprio contratto preliminare in un momento successivo alla prima pattuizione. Del pari, ciò emerge dall'art. 9 del contratto, che dispone che il PROPONENTE si impegna a versare la provvigione del 2% sul prezzo di acquisto alla data prevista per il primo versa-mento del prezzo, ossia alla stipula del preliminare stabilita entro il 30.6.2021.
La proposta accettata dalla venditrice, pertanto, configura un c.d. preliminare di preliminare, come tale inidoneo a fondare il diritto alla provvigione del mediatore. Per la giurisprudenza di legittimità, invero, la provvigione del mediatore è dovuta solo allor-quando l'affare concluso dalle parti le abiliti ad agire per la esecuzione in forma specifica del negozio, ai sensi dell'art. 2932 c.c. (cfr. Cass. civ., Sez. II, sent. n. 30083/2019; Cass. civ., Sez. , sent. n.
39377/2021). pagina 5 di 17 Nel contratto, tuttavia, figura anche l'art. 7, che prevede che la proposta irrevocabile di acquisto giungerà a perfezionare il vincolo contrattuale – formalmente qualificato come
“contratto preliminare” – quando il PROPONENTE avrà conoscenza dell'accettazione della venditrice. Nonostante vi sia la qualificazione di tale pattuizione come “contratto preliminare”, ad avviso del Tribunale si tratterebbe di una clausola di mero stile, inidonea a far sorgere un vincolo obbligatorio a contrarre il definitivo di compravendita.
D'altra parte, è frequente che le trattative per le vendite immobiliari si articolino dapprima nella proposta di vendita, poi nella stipula del contratto preliminare e, infine, nella stipula del rogito notarile di vendita: tale è stata la dinamica anche nel caso di spe-cie.
Ne consegue che nulla è dovuto all a titolo di provvigione. Pt_5
In attuazione del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, Parte_8
versava all'AGENZIA l'importo di € 46.647,75. Pertanto, in sede di comparsa
[...] conclusionale del giudizio di opposizione a d.i. l'opponente domandava la condanna della controparte alla restituzione di tale somma.
Il Tribunale, tuttavia, riteneva inammissibile la suddetta domanda, in quanto, pur non trattandosi di domanda nuova nell'ambito del giudizio di opposizione a d.i., era stata formulata tardivamente, ossia dopo la precisazione delle conclusioni in sede di comparsa conclusionale (cfr. Cass. civ., Sez. III, sent. n. 814/2015; Cass. civ., Sez. II, sent. 16632/2002).
2. Con atto di citazione, regolarmente notificato il 23.5.2024, Parte_1
(di seguito anche APPELLANTE) adiva la Corte d'Appello di Firenze impugnando la
[...] sentenza del Tribunale di Livorno n. 624/2024 suddetta, pubblicata il 9.5.2024 e notificata il
12.05.2024, per i seguenti motivi:
2.1 “Violazione degli artt.1351 – 1325 – 1418 e 2932 cod.civ.”
Con tale motivo, l censura il Tribunale per aver qualificato il contratto Pt_5 stipulato tra e quale contratto preliminare di Controparte_1 Parte_6 preliminare, come tale destinato a trovare completa integrazione nel successivo contratto preliminare.
Il c.d. preliminare di preliminare, invero, giusta Cass. civ., Sez. Un., sent. n. 4628/2015, sussiste allorquando le parti, nell'ambito di una negoziazione a forma progressiva, raggiungono l'accordo solo su alcuni punti della trattativa contrattuale;
a tale accordo parziale pagina 6 di 17 fa seguito il vero e proprio contratto preliminare (quando l'accordo risulta completato) e, a valle, si colloca il definitivo a effetto traslativo. Affinché il preliminare di preliminare risponda ad una causa concreta meritevole di tutela secondo l'ordinamento (ex art. 1322, co. 2, c.c.), è necessario, infatti, che le parti abbiano raggiunto l'accordo solo su alcuni elementi della negoziazione, posto che, in caso contrario, nell'ipotesi in cui l'accordo venisse raggiunto su tutto il regolamento contrattuale ab initio, ad essere nullo per difetto di causa sarà non già il primo preliminare, bensì il secondo, in quanto inutile ripetizione del primo.
Il tenore testuale del contratto concluso dalle parti esclude, ad avviso dell'APPELLANTE, che si sia in presenza di un preliminare di preliminare, dovendo piuttosto essere configurato quale preliminare vero e proprio, posto che:
a) all'art. 1 l'immobile è descritto in modo analitico, con consistenza, provenienza, registrazione, dati catastali e planimetrie sottoscritte dalle parti;

b) sono presenti le dichiarazioni di conformità urbanistica del venditore;

c) all'art. 2 è indicato chiaramente il prezzo complessivo dell'immobile (€
1.620.000,00, oltre IVA);
d) all'art. 3 sono indicate le scadenze del pagamento del prezzo (5% alla sottoscrizione della proposta;
30% entro il 30.06.2021; saldo prezzo al rogito previsto per il
30.09.2021). Inoltre, è indicato il nome e l'indirizzo del notaio incaricato per la stipula del rogito definitivo;

e) all'art. 7 si riporta il disposto dell'art. 1326 c.c., individuando l'acquisita conoscenza dell'accettazione della proposta irrevocabile come momento perfezionativo del
“contratto preliminare” in senso proprio.
Il contratto, in altri termini, è completo di tutti i suoi elementi per ottenere l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.; d'altra parte, non è possibile ipotizzare (né è stato altrimenti provato) il contenuto integrativo dell'ipotetico successivo contratto (realmente) preliminare.
2.2 “Violazione dell'art. 1755 cod.civ.”
Il Tribunale, inoltre, avrebbe errato nell'interpretazione del tenore testuale del contratto, posto che l'art. 9 dello stesso espressamente prevede la possibilità che il successivo preliminare possa non essere stipulato, imponendo il pagamento della provvigione entro 30 giorni dall'avvenuta conoscenza dell'accettazione della proposta (qualora non fosse stata già versata entro il 30.6.2021, ossia nella data prevista per la stipula del contratto preliminare, nonché per il primo versamento del prezzo).
pagina 7 di 17 Come già statuito dal Giudice del procedimento monitorio, si tratta di una ricognizione del debito che il Tribunale, in sede di giudizio di opposizione, ha erroneamente omesso di considerare.
Per tali ragioni è stata pertanto formulata dall'APPELLANTE richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
3. Radicatosi il contraddittorio, , Controparte_1 nel costituirsi in giudizio, ha eccepito l'inammissibilità di documenti a suo avviso nuovi;
e, per il resto, ha contestato, perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale chiedeva per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
4. Su istanza dell'appellante di decisione immediata della chiesta inibitoria, la Corte, con ordinanza del 19.7.2024 resa nel contraddittorio delle parti, ha così disposto:
RIGETTA
l'istanza di sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata e condanna
pagare alla Cassa delle ammende la pena pecuniaria di Parte_1
€ 300,00;
FISSA per la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. l'udienza collegiale del 15 gennaio 2025 ad ore 12,00, […] assegna alle parti termine sino al 31.12.2024 per depositare note conclusionali.
Le parti hanno depositato le conclusionali, insistendo nelle proprie richieste.
La causa è stata oggi discussa, come da retroestesa parte di verbale.
pagina 8 di 17 ***
L'appello va respinto, con integrale conferma della sentenza impugnata.
5. Va esaminata per prima l'eccezione sollevata dall'appellato in merito alla produzione in appello, da parte dell , del negozio risolutorio stipulato il 17.11.2021 fra Pt_5 [...]
e CE 9 (doc. A appellante, erroneamente indicato come doc. B negli atti). CP_1
5.1 Premesso che la difesa appellante non risulta avere replicato alla eccezione della controparte, consta che la produzione del documento per la prima volta in appello è stata così giustificata nell'atto gravatorio (pag. 7):
Detto documento è stato acquisito da (che non è parte dello stesso e che non era Pt_1
a conoscenza dell'esistenza di una scrittura specifica tra la società immobiliare CE 9
e della ) solo successivamente all'emanazione della sentenza, quando ha potuto CP_1 acquisire tale notizia direttamente dalla promittente venditrice di allora (doc. B).
In realtà, nella produzione telematica dell'appellante, oltre al doc. A (scrittura risolutoria), risultano esservi (non già un doc. B, ma) due copie stampate di altrettante lettere di posta elettronica (files denominati “corrispondenza email.pdf.p7m” e “corrispondenza email 20 maggio.pdf.p7m”):
(-) il primo di tali documenti è uno scambio e-mail:
(=) il 17.5.2024, l'Avv. Laura Bertani scrive a tale dr. Persona_1 amministratore unico di e, premettendo di dover redigere l'atto di Parte_6 appello contro la sentenza del Tribunale di Livorno, chiede: «[…] Poiché, a suo tempo, il preliminare era stato effettivamente concluso ma le parti non stipularono la compravendita definitiva, mi chiedo se venne stipulata una scrittura di risoluzione del preliminare stesso o se le parti agirono su base esclusivamente verbale e consensuale.
[…]»;
(=) in pari data risponde «[…] Le confermo l'esistenza della scrittura per Per_1 la risoluzione del preliminare sottoscritto con il . Chiedo a Controparte_1 [...]
che ci legge in copia di farglielo avere entro lunedì p.v. […]» Parte_9
pagina 9 di 17 (-) il secondo è la e-mail del 20.5.2024 con la quale trasmette il Parte_9 documento poi prodotto in appello come doc. A.
5.2 Ritiene il collegio che non ricorra l'ipotesi che, ai sensi dell'art. 345 co. 3^ c.p.c., legittima la produzione di un documento per la prima in appello;
ossia che risulti dimostrato che la parte non l'ha potuto produrre nel giudizio di primo grado per causa a sé non imputabile.
Infatti, se c'è una circostanza nota anche all' sin da prima dell'avvio di questa Pt_5 causa è che le parti non stipularono la compravendita definitiva; sicché, sussistevano sin da allora tutti i motivi per inoltrare a la richiesta stragiudiziale di confermare Parte_6
l'esistenza di un negozio solutorio e di fornirne copia.
Vale a dire che la richiesta inviata il 17.5.2024 (e-mail Avv. Bertani) si fonda su un compendio di conoscenze che è identico a quello che esisteva precedentemente al deposito del ricorso per decreto ingiuntivo.
Ne segue che la prova (in senso stretto, ossia la scrittura solutoria datata 17.11.2021) è sopravvenuta al primo grado di giudizio, solo perché la parte interessata ( ) ha atteso a Pt_5 formulare la sua richiesta, la quale, d'altra parte, poteva (e, dunque, doveva) essere manifestata addirittura prima della introduzione del giudizio.
Ciò che la parte interessata avrebbe dovuto dimostrare per ottenere l'ammissione del documento, insomma, non è di esserne venuta in possesso solo nelle more fra i due gradi, ma che tale acquisizione è sopravvenuta per fatto a sé non imputabile.
A tal fine, però, non è sufficiente dedurre, come fa l'Agenzia, che essa era parte terza rispetto alla scrittura, perché ciò che conta è che tutti gli elementi di giudizio per reputare esistente la scrittura e per chiederne conferma a preesistevano al giudizio. Parte_6
Il documento è dunque espunto dal materiale utilizzabile.
6. I due motivi, che, per intima connessione, possono essere esaminati congiuntamente, sono infondati.
6.1 Correttamente il primo Giudice ha definito equivoco il tenore della proposta irrevocabile di acquisto come accettata dalla parte venditrice;
pertanto, occorre procedere ad pagina 10 di 17 un'interpretazione della volontà dei contraenti ex artt. 1362 ss. c.c., onde ricostruire la regolamentazione di interessi dagli stessi divisata.
Invero, secondo Cass. civ., Sez. II, ord. n. 31188/2019, “in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e
2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori, ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento”.
Per riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c., si è affermato che
“l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per
l'esecuzione del contratto. Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita” (così Cass. civ., Sez. II, sent. n. 2359/2024).
Al contempo, deve essere “escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento. Tale ultimo negozio, pur essendo di per sé stesso valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo, non legittima, tuttavia, la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica
o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale aborti-to, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio.” (cfr. Cass. civ., Sez. II, sent. n.
pagina 11 di 17 30083/2019; Cass. civ., Sez. VI-2, ord. n. 28879/2022; Cass. civ., Sez. II, sent. n.
31431/2023).
6.2 Ebbene, nel caso di specie, emerge la volontà delle parti di procedere ad una formazione progressiva del contratto, stipulando dapprima un'intesa fonte dell'obbligo giuridico “di contrattare” (c.d. preliminare di preliminare); successivamente, formalizzando il vincolo obbligatorio “a contrarre” nel vero e proprio contratto preliminare e, da ultimo, concludendo il definitivo di compravendita ad effetto traslativo.


6.2.a Ciò risulta, in particolare, dai seguenti articoli dell'intesa raggiunta.
All'art. 3 si dispone la dilazione del pagamento del prezzo di acquisto in due fasi: una prima, coincidente con la stipula del compromesso di vendita, e una seconda, coincidente con il rogito definitivo.
All'art. 9 si dispone che il pagamento del corrispettivo al mediatore sia dovuto in sede di primo versamento del prezzo di acquisto dell'immobile (nonché sede di stipula di compromesso di vendita), stabilendo poi che il 50% di tale importo sia dovuto alla proposta irrevocabile e il restante 50% al successivo compromesso.


6.2.b In senso apparentemente contrario, volto cioè a qualificare la pattuizione inter partes come vero e proprio contratto preliminare (in quanto tale soggetto al rimedio dell'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, per consolidata giurisprudenza, considerato “affare” fonte del diritto alla provvigione del mediatore ex art. 1755 c.c.), sembrano militare i seguenti articoli.
L'art. 7, rubricato “conclusione del contratto”, prevede che la proposta irrevocabile di acquisto si perfezionerà in vincolo contrattuale (denominato “contratto preliminare”) non appena il PROPONENTE avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del venditore. Sembrerebbe, dunque, che le parti abbiano voluto qualificare direttamente come
“contratto preliminare” in senso tecnico la stipulazione tra le stesse intercorsa.
L'art. 9, invece, oltre a prevedere la possibilità che la provvigione del mediatore venga corrisposta in sede di primo versamento del prezzo (nonché sede di stipula del compromesso), prevede altresì che, in mancanza di esso, debba essere versata entro 30 giorni dalla conoscenza dell'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da parte del
PROPONENTE.


6.2.c In tal modo emergerebbe che le parti abbiano previsto due possibilità:
pagina 12 di 17 a) articolare le trattative secondo una formazione progressiva (dal preliminare di preliminare, al compromesso, sino al definitivo);
b) in alternativa, ritenere già quale contratto preliminare l'intesa raggiunta e vincolarsi, conseguentemente, alla stipula del solo definitivo (con quel che ne consegue in punto di provvigione dovuta al mediatore).


6.2.d A giudizio del Collegio, tuttavia, deve ritenersi prevalente la prima opzione interpretativa, tale per cui la pattuizione raggiunta con l'accettazione sia un preliminare di preliminare e non già un preliminare in senso proprio, così confermando la sentenza di prime cure.
Invero, correttamente il Tribunale qualificava la clausola di cui all'art. 7 come “di mero stile”, posto che secondo un'interpretazione sistematica delle altre clausole è possibile ritenere che la dicitura “contratto preliminare” in essa contenuta (riferita all'intesa già raggiunta dalle parti) sia atecnica e utilizzata in senso cronologico e non giuridico, costituendo essa una pattuizione appunto preliminare, ossia cronologicamente presupposta, rispetto alle successive.
Ciò, del resto, è chiaramente dimostrato dal precedente art. 3, lett. b), che, nel disporre le condizioni di pagamento del prezzo di vendita, individua la data del 30.6.2021 quale termine per la stipula del vero “contratto preliminare”, definendolo “compromesso”. In tal modo, si chiarisce che la volontà dei contraenti era quella di formalizzare la conclusione del preliminare di vendita in senso stretto (c.d. compromesso) in un momento successivo a quello della prima pattuizione raggiunta. Inoltre, proseguendo nella lettura dell'articolo in questione, si legge anche che: “È facoltà delle parti riprodurre in tale occasione il contenuto del presente contratto, al fine di aggiungere gli aspetti che non sono stati disciplinati ed eventuali modifiche”.
Ebbene, diversamente da quanto sostenuto da parte APPELLANTE, la facoltà che le parti si sono attribuite con tale previsione non afferisce all'an della stipula del successivo preliminare (la cui previsione è da considerarsi certa in forza di un'interpretazione sistematica delle clausole contrattuali esposte), quanto piuttosto al quid e quomodo del nuovo accordo. In altri termini, le parti, in sede di stipula del vero e proprio contratto preliminare, si sono autorizzate a riprodurre il contenuto della pattuizione già raggiunta precedentemente, da utilizzare come base per apportare ulteriori integrazioni e modifiche.
pagina 13 di 17 Inoltre, ad ulteriore conferma dell'articolazione del procedimento negoziale de quo in più fasi, giova riportare la previsione dell'art. 3, lett. a), che prevede che la somma di €
20.000,00, da versare a titolo di deposito, in caso di accettazione della proposta irrevocabile di acquisto, avrebbe dovuto essere restituita a proprio in sede di Controparte_1 successiva stipula del preliminare di vendita (o compromesso).
Ne consegue la dimostrazione della volontà dei contraenti di riservare la stipulazione del contratto preliminare vero e proprio in un momento successivo alla prima pattuizione.
Presupposto del contratto preliminare in senso tecnico, infatti, è la completezza del contenuto dell'accordo raggiunto, posto che, altrimenti, il rimedio ex art. 2932 c.c. non potrebbe operare, costituendo un'inammissibile intromissione del Giudice nella sfera di autonomia privata dei contraenti.
Il contratto preliminare è, dunque, non solo “promessa di consensi” per la stipula del successivo definitivo, bensì anche “promessa delle future prestazioni” (pactum de dando), che con la stipula del definitivo costituiranno oggetto delle obbligazioni delle parti. Ciò implica, quindi, che, sebbene gli effetti del preliminare siano esclusivamente obbligatorî, è indispensabile che le parti abbiano già raggiunto l'accordo circa il contenuto (quid e quomodo) del futuro definitivo, il quale verrà formalizzato, appunto, in un momento successivo (spontaneamente ovvero con sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.).
Nel caso di specie, per contro, una simile predeterminazione dell'integrale contenuto del futuro contratto non è avvenuta;
anzi, espressamente le parti riconoscono la lacunosità del regolamento pattizio laddove esplicitano che sarà necessaria una seconda stipulazione – nella quale potrà riprodursi il contenuto della prima – proprio al fine di aggiungere “gli aspetti che non sono stati disciplinati” (così ammettendo che ve ne siano), oltre alle eventuali modifiche.


6.2.e Né in senso contrario può ritenersi dirimente l'art. 9, che evidenzia la possibilità di corrispondere la provvigione al mediatore entro 30 giorni dalla conoscenza dell'accettazione della proposta di acquisto.
È utile riportare testualmente il testo dell'articolo: “Il Proponente dichiara di riconoscere e accettare la mediazione dell'Agente Immobiliare, a favore del quale si impegna
a versare la provvigione del 2,0% (due per cento) oltre IVA di legge sul prezzo di acquisto alla data prevista per il primo versamento di cui al precedente punto 3 b) e, in mancanza di questo, entro 30 giorni dalla data di comunicazione dell'accettazione della presente proposta
(nota: il 50% verrà versato al preliminare ed il 50% al compromesso)”. pagina 14 di 17 Due sono, dunque, le possibilità (alternative) di versamento della provvigione:
a) alla data prevista per il primo versamento del prezzo di acquisto dell'immobile
(30.6.2021);
b) in caso di mancato versamento di tale prezzo in quella data (“in mancanza di esso”), la provvigione avrebbe dovuto essere versata entro 30 giorni dalla comunicazione dell'accettazione della proposta di acquisto.
Erra, allora, parte APPELLANTE laddove interpreta la seconda delle suddette opzioni come conferma del fatto che l'intesa raggiunta dalle parti sia già il contratto preliminare in senso tecnico (il solo che giustifica il versamento della provvigione al mediatore), posto che la clausola si riferisce testualmente all'ipotesi del mancato versamento del prezzo di cui al punto sub a) (“in mancanza di questo”) e non già all'ipotesi di mancata stipula del preliminare prevista entro la stessa data (30.6.2021); tanto è vero, che la disposizione termina indicando una ripartizione per quote del pagamento, precisando che, in ogni caso, il 50% della provvigione avrebbe dovuto essere versata al preliminare (inteso come “preliminare di preliminare”, in base a quanto argomentato supra) e il restante 50% al successivo compromesso (la cui certezza nell'an è, dunque, inequivoca).


6.2.f Esigenze di completezza inducono il collegio ad aggiungere che, ove mai, contraddicendo la motivazione già spesa (supra, § 5), si volesse utilizzare il documento nuovo costituito dalla scrittura solutoria fra in data 17.11.2021, Parte_10 non vi sarebbe ragione di mutare convincimento.
È vero che in quell'atto i contraenti definiscono preliminare di compravendita quello del
25.5.2021, ma, tenuto conto della finalità di quel negozio, non si può leggere la qualificazione data come una sorta di confessione sulla natura del negozio.
EL e CE 9 avevano l'esigenza, volendo evidentemente dare alla CP_1 vicenda una definizione certa e consensuale, di richiamare l'unico patto che fosse fra loro in vigore e hanno usato una locuzione imprecisa sol perché più agevole e irrilevante per i loro fini: non volevano, cioè, stabilire quale fosse il contenuto e la natura dell'accordo, ma volevano solo attestare che lo stavano sciogliendo in modo concorde.
La formula preliminare di preliminare, del resto, è di origine pretoria, non legale;
e, tutto sommato, è più farraginosa di preliminare; ciò che autorizza la conclusione che in tutti i casi nei quali, come accade qui, il contenuto e lo scopo di un atto prescindano dalla esatta pagina 15 di 17 qualificazione del negozio (come preliminare di preliminare o come preliminare), l'uso di preliminare in luogo di preliminare di preliminare abbia scarsa forza significante.
Del resto, a dispetto delle premesse, la dichiarazione di risoluzione consensuale è espressamente fatta in relazione (non al preliminare, ma) al “vincolo contrattuale tra di loro instaurato” (punto 2 delle Condizioni).
Che poi, infine, i contraenti abbiano anche, nella scrittura del 17.11.2021, rinunciato alla stipulazione del contratto definitivo è a fortiori di scarso rilievo: quello era l'obiettivo finale inizialmente prefissato e il suo abbandono, dunque, non poteva che sugellare lo scioglimento.
La scrittura del 17.11.2021, invero, non limita la sua portata alla risoluzione per mutuo consenso del vincolo in essere, ma ha anche un chiarissimo contenuto transattivo, come si apprezza alla sua mera lettura (vds punti 4, 5 e 6 delle Condizioni).
Anzi, la risoluzione per mutuo consenso si configura chiaramente come uno degli strumenti che, unitamente alla rinuncia espressa di qualsiasi altra pretesa, dà corpo alla conciliazione: i contraenti si sciolgono vicendevolmente dalle rispettive obbligazioni e rinunciano ad avanzare richieste di qualsiasi natura.
Se questo è, in definitiva, il contenuto fondamentale del negozio de quo, è evidente che esso prescinde del tutto dalla qualificazione dell'accordo in essere (se preliminare o preliminare di preliminare), così che il mero dato testuale perde ulteriore valenza.
Per tutto quanto sopra esposto, consegue che l'intesa raggiunta dalle parti debba essere qualificata come “preliminare di preliminare” e che, quindi, alcuna provvigione spetta al mediatore ex art. 1755 c.c.-
7. L'appellante deve, secondo soccombenza, rimborsare all'appellato le spese processuali del presente grado.
Esse, in difetto di nota (indicata nella conclusionale, ma materialmente non depositata), si liquidano in base al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, § 12, parametri medi, valore di causa pari alla somma controversa (scaglione sino a 52mila euro).
Pertanto: € 2.058,00 fase 1, € 1,.418,00 fase 2, € 3.045,00 fase 3 ed € 3.470,00, in tutto
€ 9.991,00, oltre accessori di legge.
pagina 16 di 17 Sussistono infine le condizioni per il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.



La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, dichiarata inammissibile la produzione dell'appellante del documento A, ogni diversa istanza disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello proposto da nei confronti di Parte_1
avverso la sentenza n. 645/2024 emessa dal Controparte_1
Tribunale di Livorno e pubblicata il 09/05/2024, che conferma;

2. condanna a rimborsare a Parte_1 Controparte_1 le spese processuali del presente grado, che liquida in complessivi €
[...]
9.991,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

3. dà atto che ricorrono nei confronti dell'appellante le condizioni per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/02.
Firenze, 15 gennaio 2025.
Il Presidente est. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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