REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di L'Aquila
riunita in camera di consiglio nelle persone dei sotto indicati Magistrati:
Dott.ssa AR DE NO Presidente rel.
Dott.ssa Francesca Coccoli Consigliere
Dott.ssa Mariangela Fuina Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di appello iscritta al n. 605/2024 R.G., promossa da:
nato a [...] il [...], residente a [...]
Figlia di Iorio n. 6/A, C.F. , elettivamente domiciliato in C.F._1
L'Aquila, Via Vittorio Veneto n. 11, presso e nello Studio degli Avv.ti Fabio
LE (C.F. ; Fax: 0862.62330; Pec: C.F._2
e LO D'IC (C.F. Email_1
; Fax: 0862.62330; Pec: C.F._3
, che lo rappresentano e difendono Email_2 congiuntamente e disgiuntamente;

APPELLANTE Contro
“ , in persona del legale rappresentante pro tempore Sig.ra CP_1 CP_2
con sede in Bagno Piccolo (Aq) Via degli orti snc c.f. e p.i.
[...] P.IVA_1
, rappresentata e difesa dall'Avv. Guglielmo SANTELLA del foro P.IVA_1 dell'Aquila, C.F. pec: C.F._4
fax 0862.25932, ed elettivamente Email_3 domiciliata presso lo studio del nominato difensore sito in L'Aquila, alla Via Francesco
LO TI 17;
APPELLATA per la riforma della sentenza n. 2334/2018 resa dal Tribunale di L'Aquila e pubblicata in data 27 dicembre 2023.
Le parti costituite hanno regolarmente provveduto al deposito delle note di trattazione autorizzate entro il 28.10.2025 ai sensi dell'art. 127 ter, nella formulazione introdotta dall'art. 35 D.lgs. 149/22, che prevede la sostituzione dell'udienza con il deposito di note scritte e la Corte con ordinanza del 28.10.2025, all'esito dei termini già concessi ai sensi dell'art. 352 c.p.c., ha trattenuto la causa in decisione.
FATTO E DIRITTO
1. Con sentenza n. 2334/2018 pubblicata in data 27 dicembre 2023, il Tribunale di
L'Aquila accoglieva la domanda proposta dalla con la quale chiedeva la CP_1 condanna del convenuto al pagamento della somma di euro 10.000,00 Parte_1
a titolo di provvigione ex art.1755 c.c. oltre rivalutazione ed interessi, per l'attività di intermediazione immobiliare dalla stessa prestata ai fini della compravendita dell'immobile di proprietà della Sig.ra sito in L'Aquila alla via Parte_2
San Sisto n. 10.
1.1 A sostegno della domanda proposta, la società attrice deduceva di aver ricevuto da parte della sig.ra l'incarico di mediazione per la vendita della Parte_2 villa di sua proprietà sita in L' Aquila in via Sisto n. 10 (foglio 80 particella 1671 sub. 2
pag. 2/17 e 3) al prezzo di € 650.000,00 e che, a seguito dell'interesse all'acquisto manifestato dal
Sig. aveva prestato la propria attività di intermediazione tra le parti Parte_1 grazie alla quale le parti addivenivano al perfezionamento dell'accordo formalizzato attraverso la sottoscrizione della proposta di acquisto del 09/11/2016 con cui, il sig. si obbligava ad acquistare l'immobile al prezzo di € 500.000,00 e la Parte_1 sig.ra tramite accettazione a trasferirne la proprietà. Parte_2
Sosteneva dunque la società attrice, che stante il raggiungimento del suddetto accordo, aveva maturato il diritto alla provvigione del 2% sul prezzo di vendita che, tuttavia, il sig. negava di corrispondere asserendo di non aver dato seguito alla Parte_1 compravendita a causa di abusi edilizi riscontrati nell'immobile.
1.2 Si costituiva in giudizio contestando la domanda attorea e Parte_1 deducendo che la conclusione dell'affare era stata sospensivamente condizionata dalle parti all'erogazione del mutuo da parte dell'istituto di credito, e che, a causa degli abusi edilizi gravanti sull'immobile oggetto di compravendita di cui non era stato diligentemente informato dall'agente, il suddetto mutuo non veniva concesso con conseguente mancata conclusione del preliminare entro il termine stabilito. Pertanto contestava il diritto alla provvigione dell'agente eccependo in subordine la responsabilità dello stesso per violazione degli obblighi informativi relativamente all'esistenza degli abusi edilizi.
1.3 Istruita la causa tramite produzioni documentali, la causa veniva trattenuta in decisione.


2. La sentenza di primo grado: Il Tribunale di L'Aquila accoglieva la domanda proposta per i motivi che seguono.
Il primo giudice, richiamato l'indirizzo della giurisprudenza di legittimità in materia di diritto alla provvigione e analizzate le clausole contrattuali pattuite tra le parti, riteneva in primo luogo che tramite l'accettazione da parte della venditrice della proposta di acquisto del 09.11.2016, le parti avessero concluso un contratto preliminare di vendita subordinato al verificarsi della condizione sospensiva dell'erogazione del mutuo ad opera dell'istituto di credito.
Relativamente a tale aspetto e alla dedotta invalidità della proposta di acquisto per il mancato avveramento della suddetta condizione, il primo giudice ha ritenuto, che pag. 3/17 essendo qualificabile tale condizione come “mista”, il promissario acquirente aveva l'obbligo di adoperarsi per l'avveramento della stessa, ritenendo altresì non assolto dal convenuto l'onere probatorio relativo all'adempimento del suddetto obbligo con conseguente avveramento fittizio della condizione sospensiva ai sensi dell'art. 1359 c.c.
In particolare, il Tribunale accertava come il promissario acquirente non avesse dimostrato di essersi adoperato per ottenere il mutuo bancario dall'istituto di credito e di aver incontrato in merito difficoltà a causa degli abusi edilizi vizianti l'immobile.
Pertanto, non avendo l'acquirente dimostrato che la mancata concretizzazione dell'affare fosse derivata da causa a lui non imputabile, il primo giudice considerava la condizione sospensiva comunque avverata con conseguente diritto della società agente al pagamento della provvigione stante la conclusione dell'affare.
Per tali ragioni, assorbita ogni altra questione, accoglieva la domanda attorea condannando il convenuto al pagamento in favore della società attrice della somma di euro 10.000,00 oltre interessi e al rimborso delle spese di lite liquidate in euro 3.553,90 oltre accessori di legge e rimborso spese.


3. Appello: avverso la predetta sentenza proponeva appello per i Parte_1 motivi di seguito indicati.
3.1 Preliminarmente. Carenza di legittimazione ad agire.
Con il primo motivo di gravame l'appellante ha eccepito in via preliminare l'assenza di prova circa la titolarità della dell'agenzia “L'AQ Immobiliare” CP_1 presso la quale è stata sottoscritta la proposta di acquisto deducendo, pertanto, la carenza di legittimazione ad agire della società appellata.
3.2. Violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. in relazione agli artt. 1353 e
1359 c.c.- nullità della sentenza n. 815/2023 per vizio di ultrapetizione e extra petizione
Con il secondo motivo di appello l'appellante ha impugnato la sentenza emessa dal
Tribunale di L'Aquila per aver ritenuto avverata la ficto iuris di cui all'art. 1359 c.c. relativamente alla condizione di erogazione del mutuo bancario cui era subordinata l'efficacia della proposta di acquisto sottoscritta.
L'appellante ha dedotto al riguardo che il primo giudice avrebbe rilevato d'ufficio l'eccezione di avveramento fittizio della condizione non sollevata dalla attrice ponendola a fondamento dell'accoglimento della domanda e, sostenendo che si tratti di pag. 4/17 eccezione in senso stretto;
sarebbe pertanto incorso nel vizio di ultra petizione e extrapetizione sostituendosi al potere dispositivo delle parti.
3.3. Violazione e falsa applicazione dell'art. 1359 c.c. alla condizione potestativa mista, error in iudicando.
Con il terzo motivo ha contestato l'impugnata sentenza per aver applicato al caso di specie l'art. 1359 c.c., deducendo che la norma non sarebbe applicabile alle condizioni qualificabili come miste quale quella prevista nella proposta di acquisto e che, in ogni caso, non vi sarebbe prova del comportamento colposo o doloso dell'acquirente necessario ai fini dell'operatività della suddetta disposizione. Ha sostenuto che, a causa degli abusi edilizi gravanti sul bene oggetto del contratto, la condizione sarebbe divenuta impossibile per causa a lui non imputabile con conseguente inefficacia del contratto e relativa insussistenza del diritto alla provvigione dell'appellata.
3.4. Impossibilità sopravvenuta della condizione sospensiva ex art. 1354 c.c. – nullità
o/e inefficacia della proposta.
Con il quarto motivo di gravame l'appellante ha contestato nel merito la sentenza impugnata per aver erroneamente ritenuto non provata la sussistenza dei gravi abusi edilizi sull'immobile oggetto di compravendita al momento della conclusione del contratto.
Ha sostenuto che le condizioni di difformità urbanistica ed edilizia in cui versava l'immobile avrebbero costituito un impedimento oggettivo al mancato avveramento della condizione sospensiva e dunque alla mancata conclusione del contratto preliminare, che sarebbe pertanto imputabile al promittente venditore deducendo in ogni caso l'assenza di prova circa l'imputabilità della comportamento colposo o doloso dell'acquirente.
3.5. Omessa pronuncia e omessa motivazione, violazione e falsa applicazione dell'art.
112 c.p.c. in relazione all'omessa pronuncia e/o omessa motivazione sulla domanda di parte convenuta di inadempimento dell'obbligo informativo del mediatore ex art. 1759
c.c.
Con ultimo motivo, l'appellante ha contestato l'impugnata sentenza per aver ritenuto assorbita l'eccezione relativa all'inadempimento, da parte della società agente, dell'obbligo informativo relativo alla sussistenza degli abusi edilizi cui era gravato pag. 5/17 l'immobile. Ha dedotto, poi, nel merito della doglianza, che la provvigione non sarebbe comunque dovuta all'agente stante la mancata comunicazione di vizi dell'immobile derivanti dalla sussistenza di difformità edilizie che l'agente avrebbe dovuto diligentemente conoscere e comunicare all'aspirante acquirente.
3.6 La si costituiva in giudizio impugnando e contestando nel merito i CP_1 motivi proposti e chiedendone il rigetto dell'appello con vittoria delle spese di lite.


4. Motivi della decisione.
L'appello è infondato e deve essere rigettato.
4.1 Preliminarmente deve essere disattesa l'eccezione di carenza di legittimazione ad agire della società agente sollevata dall'appellante il quale deduce l'assenza di prova circa la titolarità, da parte della società attrice della società L'AQ CP_1
Immobiliare con la quale era stata intrattenuta l'attività di mediazione immobiliare.
Deve sul punto ricordarsi che la carenza di legittimazione ad agire, quale condizione dell'azione rilevabile d'ufficio e sollevabile in ogni stato e grado del giudizio, attiene alla prospettazione effettuata dalla parte, la quale, in virtù di quanto stabilito dall'art. 81
c.p.c., ad esclusione dei casi previsti dalla legge, può agire in giudizio esclusivamente per la tutela di diritti che assume come propri.
Ciò che deve accertarsi in merito alla sussistenza della suddetta condizione dell'azione, diversamente dalla titolarità del credito che si sostanzia nell'accertamento di merito relativo alla fondatezza della domanda, attiene solo alla circostanza che in base alle allegazioni e prospettazioni della parte attrice questa abbia agito per la tutela di un diritto che assume come proprio, sussistendo al contrario la carenza della suddetta condizione qualora l'attore ponga a fondamento della domanda un diritto che in base alle sue prospettazioni appaia essere altrui.
Ebbene, tanto precisato, nel caso di specie l'eccezione proposta risulta priva di fondamento in quanto la società ha adito l'autorità giudiziaria CP_1 espressamente affermando di essere titolare della posizione creditoria azionata ed in particolare specificando di agire per il credito della società di mediazione immobiliare avente l'insegna L'AQ immobiliare, dunque assumendo di essere la CP_1 società titolare del diritto azionato con conseguente sussistenza della legittimazione ad pag. 6/17 agire della società appellata per il recupero del credito oggetto di causa ai sensi dell'art. 81 c.p.c.
La titolarità della società appellata dell'agenzia di mediazione immobiliare risulta, inoltre, dimostrata dall'esame degli atti di causa.
Invero, dalla proposta di acquisto sottoscritta dalla società appellante del 09.11.2016, emerge sia la presenza nell'intestazione del logo dell'agenzia “L'AQ immobiliare” sia la sottoscrizione del soggetto mediatore ad opera di , Controparte_2 legale rappresentante della società attrice. Risulta, pertanto, dimostrata anche la titolarità della posizione creditoria in capo alla stessa, la quale è altresì confermata anche dalla corrispondenza stragiudiziale intercorsa tra le parti, dalla quale emerge che lo stesso appellante, nel riscontrare la diffida inviata dall'Avv. Santella, quale procuratore della riteneva che la suddetta società fosse il suo reale CP_1 interlocutore relativamente all'attività di mediazione immobiliare eseguita per l'acquisto dell'immobile sito in L'Aquila alla via San Sisto n. 10, dimostrando dunque di riconoscere la come soggetto titolare della posizione giuridica azionata in CP_1 giudizio.
Per tali ragioni il primo motivo di appello deve essere respinto.
4.2 Posta la sussistenza di legittimazione ad agire della società appellata, nel merito dei motivi d'appello proposti deve osservarsi quanto segue.
Il secondo motivo, con il quale l'appellante eccepisce la violazione dell'art. 112 c.p.c. è privo di fondamento.
L'appellante deduce che il primo giudice abbia rilevato d'ufficio l'avvenuto avveramento fittizio della condizione incorrendo nei vizi di extra petizione e ultrapetizione sul presupposto che l'eccezione relativa alla fictio iuris di avveramento prevista dall'art. 1359 c.c. non fosse stata sollevata dalla parte odierna appellata.
Orbene, nel caso di specie, dall'esame degli atti di primo grado sia di parte attrice che di parte convenuta, emerge che il thema decidendum fosse incentrato sulla effettiva costituzione del vincolo giuridico derivante dalla proposta di acquisto tra le parti del contratto e la conseguente debenza della provvigione per il mediatore, derivante, come specificato dall'appellata nei propri scritti difensivi, ai sensi dell'art. 1755 c.c.,
pag. 7/17 dall'avvenuta conclusione dell'affare e dal mancato avveramento della condizione sospensiva cui era subordinato.
Invero, con il proprio atto di citazione in giudizio, a fondamento della CP_1 propria pretesa, aveva dedotto che, con lo scambio tra proposta irrevocabile e accettazione, l'affare poteva ritenersi concluso ex art. 1755 c.c., con la conseguenza che lo stesso aveva diritto alla provvigione (si v. pag. 4, laddove l'allora attore precisava che
“è stata fornita la piena prova del fatto che la sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto e della relativa accettazione da parte del e della in Pt_1 Parte_2 data 09.11.2016, ha fatto sì che giuridicamente l'affare si perfezionasse e che tale conclusione è stata in rapporto causale con l'attività dell'intermediatore; che, in conclusione, è dunque incontestabile la sussistenza del diritto del mediatore CP_1
a percepire la giusta provvigione (…)”).
Con costituzione di comparsa e risposta, tuttavia, il convenuto eccepiva il fatto Pt_1 impeditivo della mancata verificazione della condizione sospensiva a cui era sottoposto il preliminare di compravendita, con conseguente inesistenza di un vero e proprio vincolo giuridico e, quindi, di un diritto di al pagamento della provvigione CP_1
(si v. pag. 6, laddove l'allora convenuto precisava che “Nel caso di specie, sulla base delle condizioni riportate nella proposta d'acquisto, le parti non assumevano alcun obbligo, nè di vendere né di acquistare, non stipulavano alcun preliminare, rimanevano nell'alveo delle trattative rimandando il suggello del vincolo obbligatorio ad un futuro contratto, e condizionavano la validità della proposta stessa alla concessione del mutuo. (…) Per quanto esposto, appare chiaro ed evidente che con la proposta del


9.11.2016 non si perfezionava alcun affare e la non maturava alcuna CP_1 provvigione”).
Di conseguenza, è proprio sull'allegazione in giudizio di tale eccezione che le parti hanno poi svolto le proprie difese, con la conseguenza che il primo giudice non ha posto a fondamento della decisione impugnata una questione rilevata d'ufficio, ma ha correttamente proceduto all'accertamento sulla verificazione o meno della condizione sospensiva del preliminare di compravendita e, quindi, sul perfezionamento del vincolo giuridico.
Il motivo in esame, pertanto, non risulta fondato e deve essere rigettato. pag. 8/17 4.3 Parimenti infondato risulta essere il terzo motivo di appello con il quale l'appellante deduce l'erronea applicazione al caso in esame dell'art. 1359 c.c. sostenendo, da una parte che l'avveramento della condizione apposta nella proposta di acquisto accettata tra le parti e non potrebbe riverberare alcun effetto nei confronti della Pt_1 Parte_2 estraneo al contratto stesso;
dall'altro che l'avveramento fittizio della CP_1 condizione non sarebbe applicabile alla condizione sospensiva mista di erogazione del mutuo inserita nella proposta di acquisto, deducendo altresì la mancata dimostrazione del necessario elemento della colpa o del dolo relativo alla propria condotta, rilevando l'impossibilità della condizione imputabile alla promittente venditrice a causa degli abusi edilizi di cui il bene era gravato.
Questa Corte ritiene gli assunti infondati.
In primo luogo, occorre precisare che, se è vero che il preliminare di compravendita immobiliare è avvenuto tra e l'accertamento Parte_1 Parte_2 sulla verificazione o meno della condizione sospensiva in esso apposta, anche ex art. 1359 c.c., è elemento presupposto alla statuizione sulla spettanza o meno in capo a del preteso diritto alla provvigione, sorgendo questo soltanto se, grazie CP_1 all'assistenza dell'agenzia immobiliare, le parti siano addivenute ad un accordo giuridicamente vincolante (si v. Cass. civ., Sez. II, 10 aprile 2025, n. 9435, secondo la quale “in caso di contratto preliminare di vendita immobiliare sottoposto a condizione sospensiva, il mancato avveramento della condizione impedisce la conclusione dell'affare e, di conseguenza, il diritto del mediatore alla provvigione. La richiesta di provvigione da parte del mediatore è legittima solo se l'affare viene concluso validamente, rispettando le condizioni sospensive pattuite dalle parti”).
In altri termini, il giudice correttamente ha proceduto, a monte, a un siffatto accertamento, non risultando la questione preclusa perché fatta valere tra una parte (il promissario acquirente) e un terzo (l'agenzia immobiliare) e non tra le parti (il promissario venditore e il promissario acquirente).
Ciò posto deve condividersi l'assunto sostenuto dal primo giudice circa l'applicazione dell'art. 1359 c.c., considerando come avverata la condizione sospensiva dell'erogazione del mutuo.
pag. 9/17 La norma innanzi richiamata, denominata avveramento della condizione, dispone che la condizione cui le parti abbiano subordinato l'efficacia del contratto debba considerarsi avverata qualora il suo avveramento sia mancato per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario all'avveramento di essa.
Per costante giurisprudenza di legittimità, nel caso di contratto preliminare subordinato alla condizione sospensiva dell'erogazione di un mutuo, la condizione predetta deve ritenersi mista, in quanto dipendente non solo da un terzo erogante il mutuo, ma anche dal comportamento potestativo della parte, la quale deve attivarsi per ottenere il predetto mutuo.
In tal caso si è sostenutoche la mancata concessione del mutuo comporta le conseguenze contrattuali, non potendo rilevare ai sensi dell'art. 1359 c.c. un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione, sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista (Cass. Ord. n. 17919 del 22 giugno
2023).
Tuttavia tali principi vanno coordinati con il concetto in concreto di interesse contrario all'avveramento della condizione e con i casi di interesse bilaterale, di entrambe le parti all'avverarsi della condizione, così come con i principi di buona fede e correttezza che, ai sensi dell'art. 1358 c.c., fondano un vero e proprio obbligo giuridico di comportarsi secondo correttezza e buona fede anche in caso di condizione potestativa e mista, dovendo improntare il proprio comportamento in tal senso, con onere probatorio incombente sul creditore di fornire dimostrazione di comportamento doloso o colposo della controparte, in quanto in violazione dell'obbligo di buona fede di cui all'art. 1358
c.c.
Quanto all'interesse contrario previsto dall'art. 1359 c.c., secondo cui va considerata come avverata la condizione sospensiva nel caso in cui il mancato avveramento sia dipeso da comportamento imputabile alla parte con interesse contrario all''avveramento, pag. 10/17 la giurisprudenza di legittimità ha sul punto chiarito che per interesse contrario non deve intendersi solo l'interesse che emerge in astratto dalla lettura delle pattuizioni contrattuali, dovendo, al contrario, valutarsi in concreto la sussistenza dell'interesse all'avveramento della condizione al momento dei fatti, ossia, dovendo ritenersi destinataria della norma anche la parte che con una successiva condotta dimostri di non avere più interesse al verificarsi della condizione. (ex multiis: Cass. civ. 2762/2020;
Cass. Civ. n. 16501/2014).
Nel caso in esame emerge dagli atti di causa il sopravvenuto interesse contrario dell'appellante all'ottenimento del mutuo;
come dallo stesso appellante dedotto, infatti, questi ha omesso di porre in essere qualsivoglia richiesta volta ad ottenere l'elargizione del mutuo bancario ritenendo non sussistenti abusi edilizi ostativi alla concessione del muto stesso, senza tuttavia offrire dimostrazione alcuna di tale assunto e dimostrando così, nonostante l'astratto interesse all'avveramento della condizione in base alle pattuizioni contrattuali, in concreto il totale sopravvenuto interesse contrario all'avveramento della condizione prevista nel contratto.
Pertanto deve ritenersi come nel caso di specie sia astrattamente possibile l'applicazione dell'art. 1359 c.c. stante la sussistenza in capo al promissario acquirente di un interesse contrario all'avveramento della condizione.
Sotto altro profilo, dal combinato disposto dell'art. 1358 e 1359 c.c. deve ritenersi applicabile l'art. 1359 c.c. anche al caso di condizione potestativa mista, come quella in oggetto, in caso di mancato avveramento della condizione per causa dovuta a colpa della parte con interesse contrario, considerando imputabile un comportamento anche omissivo in violazione di un obbligo giuridico, la cui fonte di diritto deve rinvenirsi nella violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede e correttezza ai sensi dell'art. 1358 c.c.
L'art. 1358 c.c., infatti, è una norma di carattere generale, in quanto tale applicabile ad ogni tipologia di condizione, che prevede l'obbligo giuridico delle parti di comportarsi secondo buona fede in pendenza della condizione prevista in contratto, imponendo alle stesse di compiere quanto necessario, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio, per conservare integre le ragioni dell'altra parte.
pag. 11/17 È richiesto alle parti di adottare comportamenti, sia positivi che negativi, necessari per tutelare le ragioni dell'altra parte alla stregua dei normali canoni di buona fede e correttezza, sicché il fondamento dell'applicabilità dell'avveramento fittizio della condizione, anche all'ipotesi di condizione mista, risiede nel suddetto obbligo sancito dall'art. 1358 c.c.,
In virtù del suddetto obbligo giuridico, imposto direttamente dalla legge, deve ritenersi che la violazione da parte del promissario acquirente degli standard minimi di correttezza e buona fede che abbia causato il mancato avveramento della condizione sospensiva prevista in contratto debba essere “sanzionata” con la fictio di avveramento della condizione, il cui fine specifico risiede proprio nella tutela della controparte da violazioni dell'obbligo di buona fede e correttezza ad opera dell'altra parte.
Diversamente opinando, infatti, e dunque ritenendo che il segmento potestativo sia escluso dall'applicabilità della suddetta disciplina ammettendo che la parte abbia l'insindacabile libertà di scelta circa il proprio comportamento, la condizione si risolverebbe in un mero arbitrio della parte con conseguente nullità del contratto ai sensi dell'art. 1355 c.c.
In altri termini, escludere che la parte abbia l'obbligo di comportarsi secondo buona fede e correttezza anche relativamente all'attuazione dell'elemento potestativo, e dunque ritenere, che il promissario acquirente che abbia subordinato l'efficacia della compravendita all'erogazione del mutuo, abbia la facoltà (potestà), a seguito di un sopravvenuto disinteresse al suo avveramento, di omettere le attività prodromiche e necessarie a rendere possibile l'effettiva, eventuale, elargizione del mutuo, sarebbe come rimettere l'avveramento della condizione all'arbitrio della parte disancorata da elementi oggettivi che renderebbe nullo il contratto in quanto espressione di una non reale volontà di vincolarsi della parte.
Sul punto, infatti, la Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha chiarito: “ è vero che l'omissione di attività può costituire fonte di responsabilità in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di obbligo giuridico, ma tale obbligo discende direttamente dalla legge e segnatamente dall'art.1358 c.c., che lo impone come requisito della condotta da tenere durante lo stato dipendenza della condizione, e la sussistenza di un obbligo siffatto va riconosciuta anche per l'attività di attuazione dell'elemento pag. 12/17 potestativo di una condizione mista. (Cass. S.U. n. 18450/2005), confermando tale principio anche di recente precisando che: “Nel caso di contratto di prestazione d'opera professionale con una pubblica amministrazione, nel quale il pagamento del compenso sia stato subordinato all'avverarsi della condizione "potestativa mista" del conseguimento di un finanziamento da parte di un terzo, l'ente pubblico è tenuto, in pendenza di condizione, a comportarsi secondo buona fede ai sensi dell'art. 1358 c.c. e, dunque, a richiedere il finanziamento per il quale è stata apposta la clausola sfavorevole alla controparte: in mancanza il comportamento omissivo implica, ex art.
1359 c.c., l'avveramento della condizione, con conseguente responsabilità contrattuale dell'ente, tenuto al pagamento del compenso in favore dei professionisti” ( Cass. civ. ord.n. 29641/2020 Cass. civ. n. 25085/2022).
Ancor più di recente la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che: “l'art. 1359 c.c., secondo cui la condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario all'avveramento, introducendo una
“fictio” di avveramento a tutela di possibili comportamenti dolosi o colposi posti in essere dal soggetto controinteressato, è applicabile alla condizione potestativa mista, il cui avveramento dipende in parte dal caso o dalla volontà di un terzo, in parte dalla volontà di uno dei contraenti, e incombe sul creditore, che lamenti tale mancato avveramento, l'onere di provarne l'imputabilità al debitore a titolo di dolo o colpa”
(Cass.Ord. n. 28956 dell'11 novembre 2024); “in tema di preliminare di compravendita immobiliare, la controversia tra promittente alienante e promissario acquirente per il mancato avveramento di una condizione potestativa mista, apposta nell'interesse di entrambe le parti, va risolta accertando in concreto e sulla scorta delle emergenze di causa, quale di esse sia stata inadempiente (o prevalentemente inadempiente, in caso di inadempimenti reciproci) per aver tenuto una condotta contraria alla buona fede in pendenza della condizione” (Cass. Ord. n. 243 del 7 gennaio 2025).
In virtù dei principi di diritto innanzi richiamati deve pertanto ritenersi applicabile anche in ipotesi di condizione mista l'art. 1359 c.c. laddove il mancato avveramento della condizione sia dovuto alla violazione, da parte del debitore non più interessato all'avveramento della stessa, dell'obbligo di buona fede e correttezza derivante dall'art. 1358 c.c. sussistente qualora la parte non si sia diligentemente adoperata per consentire pag. 13/17 l'avveramento della condizione, causando volontariamente e con coscienza, con la propria condotta, anche omissiva, il mancato avveramento della condizione.
Chiarite le ragioni dell'applicabilità al caso di specie dell'art. 1359 c.c. allora deve condividersi la decisione del primo giudice relativamente all'avveramento della stessa.
Deve in merito rilevarsi che è circostanza pacifica tra le parti la cosciente volontà dell'appellante di non richiedere l'elargizione del mutuo all'istituto di credito, fondata esclusivamente sulle proprie considerazioni circa l'eventuale rifiuto della pratica da parte dell'istituto di credito a causa dei riferiti abusi.
Il comportamento inerte dell'appellante, pertanto, fonda la sua causa giustificatrice in una mera previsione personale priva di riscontro fattuale, inidonea secondo gli standard minimi di correttezza a salvaguardare gli interessi dell'altra parte. Il corretto assolvimento dell'obbligo di buona fede previsto dalla normativa imponeva, invece, al promissario acquirente un comportamento attivo circa la richiesta del mutuo, risultando evidente la natura dirimente di tale prodromica attività dello stesso rispetto alla possibilità di avveramento della condizione.
L'appellante, dunque, stante l'assenza pacificamente ammessa di qualsivoglia tentativo circa l'erogazione del mutuo, ha coscientemente e volontariamente impedito e ostacolato sul nascere l'avveramento della condizione omettendo volontariamente e coscientemente di tutelare l'interesse dell'altra parte alla conclusione dell'affare in aperta violazione dell'art. 1358 c.c., senza fornire prova alcuna, come meglio verrà illustrato anche in relazione al successivo motivo di gravame, dimostrazione di impossibilità di erogazione del mutuo, non dimostrando peraltro alcuna condotta tesa a richiedere verifiche urbanistiche o comunque tesa a superare eventuali difficoltà solo allegate.
Per tali ragioni e per tutti i motivi di diritto suesposti e in applicazione dell'art. 1359 c.c. deve ritenersi avverata la condizione sospensiva, con conseguente valida costituzione del vincolo giuridico tra le parti del contratto e sussistenza del diritto alla provvigione della società agente ai sensi dell'art. 1755 c.c. come correttamente disposto dal primo giudice.
4.4. Anche il quarto motivo di appello risulta privo di fondamento.
pag. 14/17 Non si ritiene infatti sussistere l'asserita impossibilità originaria della condizione dedotta dall'appellante derivante dalla presenza di abusi edilizi gravanti sull'immobile.
L'art. 1354 c.c. dispone la nullità del contratto laddove questo sia sottoposto a condizione sospensiva impossibile, dovendo precisarsi, al riguardo, che l'impossibilità della cosa o del comportamento che forma oggetto della condizione comportante la nullità del patto postula che tale impossibilità, oltre ad essere oggettiva e presente fin dal momento della stipulazione, sia anche assoluta e definitiva. Laddove, invece,
l'oggetto della condizione non possa considerarsi definitivamente non realizzabile deve escludersi la natura di condizione impossibile della stessa e la conseguente inefficacia del contratto.
Orbene, nel caso in esame risulta dimostrato che la sussistenza dei vizi urbanistici e abusi edilizi dedotti dall'appellante non avevano consistenza tale da rendere definitivamente impossibile l'erogazione del mutuo, tra l'altro mai richiesto, dovendo rilevarsi che la promissaria venditrice in data 26 gennaio 2017 ha presentato al
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una SCIA in sanatoria contestualmente provvedendo al pagamento della Parte_3 sanzione comminata per i suddetti abusi, (si vedano i doc. n. 2 e 4 del fascicolo di primo grado di parte appellante nonché il doc. 3 del fascicolo di primo grado di parte appellata) provvedendo con successiva dichiarazioni di inizio attività a sanare le difformità urbanistiche e rendendo il bene perfettamente trasferibile. La circostanza è confermata dalla successiva alienazione dell'immobile intervenuta con un diverso acquirente come da rogito del Notaio rep. n. 129.780 e racc. n. Persona_1
30.922 del 14.12.2017(doc. allegato al fascicolo di primo grado di parte appellata).
Le difformità urbanistiche lamentate dall'appellante, pertanto, non risultano idonee a determinare l'impossibilità oggettiva e definitiva dell'erogazione del mutuo, peraltro mai negato in quanto mai richiesto, con conseguente possibilità dell'avveramento della condizione che deve ritenersi, in considerazione di tutto quanto esposto nel precedente motivo avverata ai sensi dell'art. 1359 c.c.
4.5. Da ultimo, anche il quinto motivo deve essere disatteso.
L'appellante si duole dell'impugnata sentenza laddove ha ritenuto assorbite le altre questioni prospettate attinenti la violazione del divieto della società agente dell'obbligo informativo relativamente alla sussistenza degli abusi. pag. 15/17 In via generale occorre precisare che ricorre il vizio di omessa pronuncia laddove sia stato completamente omesso il provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto. Deve infatti escludersi la sussistenza di tale vizio nell'ipotesi in cui la decisione adottata dal giudice comporti una statuizione implicita di rigetto della domanda o dell'eccezione formulata, non occorrendo, laddove la decisione adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte comporti necessariamente il rigetto di quest'ultima, una specifica argomentazione in proposito.
Anche il vizio di motivazione della sentenza non deve ritenersi integrato tutte le volte che dalla motivazione della decisione emerga in via implicita il ragionamento logico- giuridico che ha condotto il giudice al rigetto o all'accoglimento della domanda.
Nel caso in esame, pertanto, la sentenza emessa dal Tribunale di L'Aquila si appalesa immune dai suddetti vizi stante la sussistenza del provvedimento volto alla soluzione del caso concreto avendo il giudice statuito la debenza della provvigione in favore della appellata, avendo considerato come avverata la condizione sospensiva, quindi sorto il vincolo giuridico tra le parti per effetto della condotta del mediatore, pertanto avendo implicitamente rigettato anche l'eccezione proposta dall'appellante relativamente alla non debenza della provvigione a causa della violazione di obblighi informativi.
La violazione di tali obblighi, oggetto di mera eccezione di parte appellante e non di domanda riconvenzionale, peraltro non dimostrata in alcun modo, non risulta all'evidenza aver avuto alcuna rilevanza, stante la positiva conclusione dell'affare come conseguenza dell'avveramento della condizione ai sensi dell'art. 1359 c.c.
4.6 In conclusione, l'appello, assorbita ogni altra questione e/o eccezione sollevata nel presente grado di giudizio, deve essere rigettato con conseguente conferma accolto della sentenza emessa dal Tribunale di L'Aquila.
Le spese di lite seguono la soccombenza e pertanto vengono poste a carico dell'appellante secondo liquidazione di cui in dispositivo, fatta Parte_1 esclusione della fase istruttoria, non svolta in secondo grado.
Rinviene, altresì, applicazione la disposizione di cui all'art. 13, comma 1 quater, D.P.R.
30/5/2002, n. 115, che prevede l'obbligo del versamento da parte chi ha proposto un'impugnazione dichiarata inammissibile o improcedibile o rigettata integralmente di pag. 16/17 versare una ulteriore somma pari al contributo unificato dovuto per la stessa impugnazione (Cass. S.U. n. 4315/2020).

P.Q.M.

definitivamente pronunciando sull'appello proposto da contro Parte_1 la sentenza n. 2334/2018 emessa dal Tribunale di L'Aquila e pubblicata in data 27 dicembre 2023, nei confronti della in persona del legale CP_1 rappresentante pro tempore, così provvede:
• Rigetta l'appello e per l'effetto conferma la sentenza emessa dal Tribunale di
L'Aquila;
• Condanna al pagamento in favore della società appellata delle spese Parte_1 di lite del presente grado di giudizio che liquida in euro 3.966,00 oltre rimborso forfettario spese generali iva e cpa come per legge;

• Pone a carico dell'appellante il versamento di ulteriore somma pari a quanto già dovuto a titolo di contributo unificato dovuto per le impugnazioni proposta.
Così deciso nella camera di consiglio da remoto in data 17 novembre 2025 su relazione della Dott.ssa AR DE NO.
La Presidente est.
AR DE NO
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