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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZ. VIII CIVILE
così composta:
dott. Franca Mangano Presidente
dott. Riccardo Massera Consigliere
dott. Edoardo Mancini Giudice Ausiliario rel.
riunita in camera di consiglio ha emesso la seguente
S e n t e n z a
nella causa civile di II° grado iscritta al n.7625 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2018, posta in deliberazione all'udienza collegiale del 19-9-2024 e vertente tra
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 C.F._2
, elett.te dom.ti in RO, via Savoia n.80, presso lo studio dell'avv. Elettra Bianchi, che
[...]
li rappresenta e difende in virtù di procura in atti
Appellanti
e
RO (c.f. , in persona dell'amministratore Controparte_1 P.IVA_1
p.t., elett.te dom.to in RO, alla via Baldo degli Ubaldi n.143, presso lo studio dell'avv.
Raffaella Buccilli che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti

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Appellato
Oggetto: appello avverso la sentenza n.7179/2018 emessa dal Tribunale di RO
Conclusioni per gli appellanti: come in atti
Conclusioni per l'appellato: come in atti
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 20-4-2010 e Parte_1 [...]
, comproprietari di una porzione immobiliare sita ai piani strada e seminterrato dello Pt_2
stabile distinta in catasto al foglio 357 part.lla 355 sub 1, convenivano in giudizio, CP_2
innanzi al Tribunale di RO, il Condominio via Sisto IV n.36, in persona dell'amministratore p.t., per sentir dichiarare la nullità ovvero l'annullamento della delibera assembleare assunta in data 17-3-2010 nella parte in cui veniva dichiarato che le spese relative all'esecuzione dei lavori di rifacimento della pavimentazione del cortile dovessero essere poste a CP_2
loro carico nella misura di due terzi.
Chiedevano che l'ente convenuto venisse condannato alla restituzione degli oneri versati in eccesso ed al pagamento dei danni cagionati, quantificati nella misura di €.22.000,00.
Deducevano che
-i locali suindicati erano stati concessi in locazione ad uso commerciale ed in essi veniva svolta attività di tintoria;

-nel dicembre 2008 la conduttrice aveva lamentato ingenti danni alle apparecchiature ed ai capi di abbigliamento dei clienti, dovuti ad infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal sovrastante cortile;
CP_2
-in data 23-1-2009 l'assemblea deliberava l'esecuzione di lavori di ristrutturazione del cortile e del lucernario;

-in conseguenza del grave disagio sofferto dalla conduttrice si erano visti costretti a concedere una riduzione del canone locativo da €.600,00 ad €.300,00 mensili e dal febbraio 2009 nulla veniva pagato;
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-era stato espletato un accertamento tecnico preventivo volto ad accertare lo stato dei luoghi ed a quantificare i danni subiti;

-il 17-3-2010 l'assemblea condominiale aveva deliberato che le spese per il rifacimento del cortile fossero poste a loro carico nella misura di due terzi;
CP_2
-tale ripartizione era erronea per violazione delle norme codicistiche, atteso che ai sensi dell'art. 1123 c.c. le spese per la manutenzione ed il godimento delle parti comuni devono essere ripartite in maniera proporzionale al valore della proprietà di ciascuno ed in relazione all'uso che ciascuno può farne;

-la funzione principale del cortile non era quella di copertura ma piuttosto di CP_2
consentire il passaggio al fine di accedere a locali comuni;

-a causa delle infiltrazioni avevano subito un danno emergente accertato dal consulente tecnico in sede di istruzione preventiva pari ad €.16.803,50 nonché ad un danno da lucro cessante di €.11.200,00.
Resisteva il Condominio via Sisto IV n.36.
La causa, istruita con l'acquisizione della relazione peritale svolta in sede di accertamento preventivo nonché con l'espletamento di una nuova consulenza tecnica d'ufficio, veniva definita con sentenza n.7179/18: il Tribunale di RO a) rigettava la domanda di nullità ovvero di annullamento della delibera assembleare b) condannava il condominio convenuto al pagamento, in favore degli attori, della somma di €.5.798,12 a titolo di risarcimento danni oltre interessi legali c) poneva a carico del convenuto le spese di c.t.u. d) condannava l'ente di gestione al pagamento delle spese processuali nella misura di un terzo con compensazione per la restante parte.
Osservava il Tribunale che
-i vizi lamentati dagli attori, attinenti ad una erronea ripartizione delle spese per il rifacimento del cortile , qualora accertati determinerebbero una ipotesi tipica di CP_2
annullamento della delibera condominiale e non certo di nullità; 4
CO e , presenti in assemblea, non avevano manifestato il loro Parte_1 Parte_2
dissenso e, pertanto, risultavano privi della legittimazione attiva all' impugnazione;

-ai sensi dell'art. 3 del regolamento condominiale costituisce proprietà comune di tutti i condomini “la terrazza di copertura impraticabile del negozio sito in via Sisto IV”, “che, dunque, ha funzione di area di distacco, senza accesso al fabbricato e uso di calpestio”;
-la ripartizione delle spese di manutenzione non appariva rilevantemente iniqua se non altro perché il lastrico svolge funzione di copertura anche dei locali degli attori e, allo stesso tempo,
“serve a dare luce agli appartamenti sottostanti”;
-la domanda risarcitoria meritava, invece, parziale accoglimento, “essendosi stabilito in sede di c.t.u., sia l'univoca riconducibilità dei fenomeni infiltrativi allo stato della copertura sia l'incidenza percentuale della funzione di quest'ultima rispetto ai locali degli attori nella misura del 35% dell'intera estensione”.
Avverso tale decisione proponevano gravame, innanzi a questa Corte, e Parte_1
chiedendone la riforma. Parte_2
Resisteva il Condominio via Sisto IV n.36.
La causa all'udienza del 19-9-2024, sulle conclusioni in atti, assegnati i termini di cui all'art. 190 c.p.c., veniva posta in deliberazione.
Motivi della decisione
Con il primo motivo di gravame gli appellanti deducono l'erronea applicazione, da parte del giudice di primo grado, degli artt.1418-1123-1135 e 1126 c.c.
Assumono che la delibera impugnata, contrariamente a quanto sostenuto dal Tribunale, era affetta da nullità, atteso che l'assemblea aveva stabilito un criterio di ripartizione di spese straordinarie relative alla manutenzione di parti comuni difforme da quanto previsto dall'art. 1123 c.c..
La censura appare priva di pregio. 5
Osserva la Corte che devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito (in quanto contrarie all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume) ovvero che non rientrano nella competenza dell'assemblea, quelle che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini e, comunque, invalide in relazione all'oggetto (Cass. civ., Sez. Un.,
7/03/2005, n. 4806).
Più recentemente le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno precisato, con la sentenza n.
9839/2021, che in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della legge n. 220/2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” -, contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'ordine pubblico” o al “buon costume”.
Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessa, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137 comma secondo c.c..
Non v'è dubbio, dunque, che il vizio lamentato dagli appellanti relativo una erronea ripartizione di spese condominiali riferite a lavori di straordinaria manutenzione di parti comuni dell'edificio integri una ipotesi di semplice annullabilità della deliberazione.
Nel caso in esame, pertanto, come correttamente affermato dal giudice di primo grado, sussiste carenza di legittimazione attiva degli appellanti alla proposizione dell'azione ai sensi 6
dell'art.1137 c.c. in quanto gli stessi, presenti in assemblea, non hanno manifestato il proprio dissenso rispetto alla decisione concernente l'applicazione del criterio di ripartizione delle spese.
Con gli ulteriori tre motivi di gravame gli appellanti contestano le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio espletata nel corso del giudizio di primo grado, accertamento recepito acriticamente dal Tribunale nonché il mancato riconoscimento del danno da lucro cessante.
Deducono che la quantificazione di €.16.800,00, effettuata dall'ausiliario nominato in sede di accertamento tecnico preventivo nell'immediatezza degli eventi infiltrativi, era certamente aderente al danno subito.
Assumono riguardo al lucro cessante che in giudizio era stato dato riscontro documentale della riduzione del canone locativo attraverso la produzione degli estratti conto bancari nonché del verbale di riconsegna dell'immobile.
Adducono che la decurtazione del 23% del danno emergente applicata dal Tribunale era del tutto illegittima, atteso che il cortile svolgente funzione di copertura dei locali danneggiati è di esclusiva proprietà del condominio.
I motivi appaiono fondati nei limiti di seguito indicati.
Osserva la Corte che
-a seguito degli accertamenti peritali espletati emergeva inequivocabilmente che i fenomeni infiltrativi lamentati nel locale commerciale adibito a lavanderia erano da ascrivere al cattivo stato di manutenzione e, in particolare, alla condizione di degrado della impermeabilizzazione della terrazza di copertura o cortile;
CP_2
-il danno emergente, costituito dalle spese per il ripristino, veniva determinato dall'arch.
, nominato in sede di accertamento tecnico preventivo in complessivi Persona_1
€.16.800,00, mentre nel corso del giudizio l'ausiliario - arch. - lo Persona_2
determinava in €.7.389,63; 7
-tenuto conto che le infiltrazioni avevano interessato esclusivamente tre piccoli vani
(antibagno o disimpegno, corridoio e retro negozio) e non il locale principale, appare congrua la valutazione operata dall' arch. sulla base di un dettagliato computo Persona_2
metrico che prevedeva lavori di spicconatura dell'intonaco ammalorato, la realizzazione di nuovo intonaco, la preparazione del fondo tinteggiatura nonché la revisione dell'impianto elettrico e il trasporto a discarica dei materiali;

-appare, invece, del tutto erronea la liquidazione del danno nella misura del 77% (pari al 35% dei 2/3) di €. 7.530,03 (importo comprensivo di rivalutazione) con conseguente decurtazione del 23% operata dal Tribunale in considerazione “dell'incidenza percentuale della funzione di copertura rispetto ai locali degli attori”, atteso che in capo al condominio sussiste l'obbligo di risarcire integralmente, ai sensi dell'art.2043 c.c. ed indipendentemente dalle quote di ripartizione delle spese per l'eliminazione delle cause, i danni subiti;

-il condominio deve essere dunque condannato al pagamento dell'ulteriore importo di
€.1.731,91 pari alla differenza tra la somma indicata dal c.t.u. e quella liquidata in primo grado;

-la domanda relativa al lucro cessante, quantificato dagli appellanti in €.11.200,00 (mancato guadagno derivato dalla sommatoria tra l'importo di €.4.800,00, relativo al periodo in cui era stato incassato solo il 50% del canone, ed €.6.400,00 riferito al periodo in cui la locataria non aveva versato somme), invece, non può trovare accoglimento in mancanza di idonei riscontri probatori;

CO e avrebbero dovuto fornire dimostrazione del nesso causale Parte_1 Parte_2
tra la mancata corresponsione delle somme dovute a titolo di canoni locativi ed i fenomeni infiltrativi che avevano reso l'immobile inidoneo, almeno in parte, all'uso convenuto;

-allo scopo non risultano sufficienti né gli estratti conto bancari né il verbale di riconsegna dei locali avvenuto soltanto il 19-10-2011 nel quale, peraltro, si legge che gli appellanti si riservavano di agire nei confronti della locataria per il recupero dei canoni inevasi e delle spese accessorie;
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-nel giudizio di primo grado non venivano analiticamente indicati i periodi iniziali e finali in riferimento ai quali la locataria avrebbe ridotto o omesso il pagamento dei canoni locativi.
Con l'ultimo motivo di gravame, che deve ritenersi fondato, gli appellanti deducendo la violazione dell'art. 91 c.p.c. lamentano il mancato riconoscimento delle spese relative al procedimento di accertamento tecnico preventivo.
Ad avviso della Corte il giudice di primo grado - il quale ometteva di pronunciarsi al riguardo - avrebbe dovuto porre le spese sostenute dagli appellanti per l'espletamento del mezzo di istruzione preventiva a carico dell'ente di gestione, attesa la fondatezza della pretesa risarcitoria.
Dalle considerazioni sopra esposte deriva il parziale accoglimento dell'appello.
In considerazione dell'esito complessivo del giudizio le spese processuali del presente grado vanno poste a carico dell'ente appellato, nella misura di un terzo con compensazione della restante parte tenuto conto del rigetto della domanda principale e del parziale accoglimento di quella risarcitoria;
va confermata la statuizione sulle spese di giudizio disposta del giudice di primo grado.

p.q.m.

La Corte,
definitivamente pronunciando, sull'appello come in atti proposto da e Parte_1
nei confronti del Condominio via Sisto IV n.36, in persona dell'amministratore Parte_2
p.t., avverso la sentenza n.7179/2018, emessa dal Tribunale di RO, così provvede:
a) accoglie parzialmente l'appello e, in parziale riforma della sentenza impugnata condanna il Condominio via Sisto IV n.36, in persona dell'amministratore p.t., al pagamento, in favore degli appellanti, dell'ulteriore importo di €. 1.731,91 a titolo di risarcimento danni oltre interessi legali sulla sorta capitale dalla domanda e sulla rivalutazione dalla pubblicazione della sentenza di primo grado;
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b) condanna l'ente appellato al pagamento, in favore degli appellanti, delle spese relative all'accertamento tecnico preventivo pari ad €.1.789,00;
c) condanna l'ente di gestione al pagamento delle spese processuali del presente grado che si liquidano, nella misura di un terzo, in €.100,00 per esborsi ed €.2.200,00 per compensi professionali oltre accessori di legge con compensazione per la restante parte;

d) conferma nel resto la sentenza impugnata.
Così deciso in RO, il 6-3-2025.
Il Giudice Ausiliario est. Il Presidente
dott. Edoardo Mancini dott. Franca Mangano