N. R.G. 1931/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
Sezione Terza Civile
LOCAZIONI
La Corte di Appello di Firenze, in persona dei Magistrati:
LO Breggia Presidente relatore
Marco Cecchi Consigliere
Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato all'udienza del 15.10.2025, mediante lettura del dispositivo ex art. 437 co. 1^ c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1931/2024 promossa da:
(cf/PI: ), con il patrocinio dell'Avv. ILARIA Parte_1 P.IVA_1
OL e dell'Avv. SALVATORE IRACI SARERI;

PARTE APPELLANTE nei confronti di
(cf: , contumace;
Controparte_1 P.IVA_2

PARTE APPELLATA
avverso la sentenza n. 794/2024 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 07/03/2024.
CONCLUSIONI
In data 15.10.2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: in via preliminare:
• Disporre la sospensione dell'esecuzione della sentenza impugnata per i motivi indicati in istanza pagina 1 di 15 • pronunciare/disporre la sospensione del presente giudizio ex art 295 cpc fino a quando non si sarà pronunciato il Giudice del giudizio rubricato al n di RG 3718 2020 Tribunale di
Firenze, con la quale è stata proposta riduzione del canone di locazione, peraltro causa introdotta antecedentemente alla causa da cui si è originata la presente sentenza;
nel merito
• accogliere lo spiegato appello per tutti i motivi indicati in parte espositiva a cui questa difesa si riporta riformando la sentenza n 794/2024, con vittoria di spese e compensi di avvocato.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
*
1. Il Tribunale di Firenze, con sentenza n. 794/2024 pubblicata il 07/03/2024, ha così deciso:
Il Tribunale dichiara la risoluzione del contratto di locazione tra 11 di Pt_2 Parte_3
e e avente ad oggetto immobile sito in Fucecchio,
[...] Controparte_2 Parte_1 loc. Ponte a Cappiano, Via del Puntone n. 16/18 per inadempimento di Parte_1 condanna al rilascio dell'immobile; fissa per il rilascio la data del 31.5.24; Parte_1 sospende la causa riguardo alle domande concernenti i crediti dedotti fino alla definizione della causa segnata al n. 3718/20.
1.1 aveva agito con intimazione di sfratto per morosità contro CP_1 Parte_1
(di qui innanzi anche solo relativamente all'immobile adibito ad attività di conceria di Pt_1 pellami sito in Fucecchio, Località Ponte a Cappiano, Via del Puntone n. 16/18.
A sostegno della domanda, aveva dedotto che:


1.1.a 11 di TI LO e TO DO snc (di qui innanzi anche solo Pt_2
), con contratto registrato l'8.8.2013, aveva locato, per il periodo 8.8.2013/7.88.2019, Pt_2
l'immobile alla ER NA SR (di qui innanzi anche solo ER);


1.1.b ER, con scrittura privata del 19.12.2013, aveva ceduto a la proprietà Pt_1 del ramo di azienda esercitata presso l'immobile e, di conseguenza, anche il contratto di locazione;

pagina 2 di 15

1.1.c d'altra parte, l'immobile locato era stato vincolato da pignoramento trascritto il
3.10.2017, e con provvedimento del G.E. del 30.10.2018 era stata nominata custode del CP_1 bene pignorato;



1.1.d poiché, dunque, non versava i canoni, si rendeva necessaria, come da Pt_1 autorizzazione del G.E., agire di conseguenza.
Per veva opposto lo sfratto, deducendo che: Pt_1


1.2.a in forza di acquisto di ramo di azienda, era subentrata nel contratto col Pt_1
(di qui innanzi anche solo ), il quale gestiva il Controparte_3 CP_3 depuratore posto in Località Ponte a Cappiano per la depurazione e la fognatura dei reflui industriali;



1.2.b , con scrittura privata del 9.7.2014, si erano riconosciute uniche Parte_4 debitrici verso il per l'importo di € 62.743,00, relativamente a fatture emesse dal CP_3
nei confronti di;
CP_3 Parte_4


1.2.c di conseguenza, aveva autorizzato sospendere ogni pagamento alla Pt_2 Pt_1 stessa fin tanto che non fosse risultato che aveva estinto il predetto debito il;
Pt_2 CP_3
e, nel caso in cui osse stata tenuta a pagare in favore del l'importo di cui alla Pt_1 CP_3 scrittura, arebbe stata legittimata a eccepire in compensazione tale importo riguardo Pt_1 ai canoni dovuti ad;
Pt_2


1.2.d il 5.12.2015 il di Santa Croce sull'Arno aveva interrotto i Controparte_4 servizi di depurazione e fognatura, perché era inadempiente, così che aveva Pt_2 Pt_1 legittimamente sospeso il pagamento dei canoni;



1.2.e , con atto notificato il 3.10.2017, aveva quindi intimato sfratto per morosità Pt_2
a la controversia era stata decisa dal Tribunale dui Firenze con la sentenza n. 1615/19, Pt_1 pubblicata il 24.5.2019, che aveva respinto la domanda risolutoria, essendo risultato che veva eseguito tutti i pagamenti dovuti;
Pt_1


1.2.f inoltre, l'immobile presentava vizi che avevano comportato anche infiltrazioni di acqua e danni a beni di e tra le parti era infatti pendente altra causa dinanzi al Pt_1
Tribunale di Firenze (n. 3718/2020 rg) promossa da avente ad oggetto la domanda di Pt_1 riduzione del canone;



1.2.g , peraltro, era consorziata col e, non avendo provveduto a pagare Pt_2 CP_3
l'importo dovuto di € 50.233,34, per evitare l'interruzione dei servizi, aveva dovuto Pt_1 pagina 3 di 15 pagare l'importo suddetto in luogo di . Pt_2
In conclusione, aveva chiesto il rigetto della domanda di risoluzione e, per Pt_1
l'ulteriore domanda di pagamento, la sospensione del giudizio in attesa della definizione di quello pendente e avente a oggetto la riduzione del canone per vizi.
1.3 Il Tribunale, mutato il rito e assunta prova testimoniale, ha fondato la decisione sui seguenti passaggi:


1.3.a la domanda di , la cui legittimazione era pacifica e, comunque, sorretta CP_1 dall'art. 560 co. 5^ c.p.c., si fondava sul mancato pagamento di canoni decorrenti da quello di gennaio 2020; mancato pagamento che, in sé, non era contestato;



1.3.b l'eccezione addotta da e, in sostanza, fondata sull'accordo intercorso il Pt_1
9.7.2014 (supra, § 1.2.b) fra , ER e non poteva essere accolta in quanto Pt_2 Pt_1
«[…] risulta dagli atti che in ragione dei crediti vantati verso il CCF nel 2016 e nel CP_5
Parte_ 2018 promuoveva procedure di espropriazione nei confronti di quale terzo obbligato al pagamento dei canoni ad e che tali procedure si sono concluse nel marzo ed aprile CP_5
Parte_ del 2019 col pagamento complessivo da parte di verso il CCF della somma di €
67.871,88( doc. 9 conv.). […]» (sent., pag. 3). Pertanto: «[…] Ne consegue che nel periodo Parte_ successivo all'aprile del 2019 non ha più avuto alcuna ragione giustificativa in ragione dei precedenti accordi intercorsi con per sospendere il pagamento del canone di CP_5 locazione. […]» (ivi);


1.3.c sotto distinto profilo, ai sensi dell'art. 2912 c.c., erano inefficaci in danno dei creditori pignoranti gli atti di disposizione dei canoni posti in essere dal conduttore dell'immobile pignorato;
e, in base all'art. 2917 c.c., non erano opponibili da i Pt_1 pagamenti effettuati in favore del per somme dovute da (doc. 12 Controparte_4 Pt_2
e 24.25);


1.3.d la pendenza della causa n. 3718/2020 rg non rilevava ai fini della domanda di risoluzione, perché la riduzione del canone era chiesta a decorrere dal marzo del 2020, mentre qui la morosità (per omesso pagamento integrale di qualsiasi canone) era denunciata a far data dal gennaio 2020; rilevava semmai per la domanda di pagamento, sulla quale era da accogliersi l'istanza ex art. 295 c.p.c.;


1.3.e infine: «[…] anche imputando al pagamento del canone la somma di circa € Parte_ 50.000,00 che avrebbe versato al , risulterebbe non pagato alla data della CP_3
pagina 4 di 15 decisione , in mancanza di una pronuncia sulla riduzione del canone ,un importo per circa €
85.000,00, pari ad oltre due anni e mezzo di godimento del bene. […]» (ivi, pag. 4).
2. Con ricorso depositato il 3.10.2024, regolarmente notificato con il decreto di fissazione udienza, di seguito anche appellante) ha convenuto in Parte_1 giudizio, innanzi questa Corte di Appello, (di seguito anche appellato), Controparte_1 proponendo gravame avverso la suddetta sentenza per i seguenti motivi di appello:
2.1 “1) Erronea dichiarazione sul mancato pagamento dei canoni”
Sotto questo titolo, ci si duole che il Tribunale abbia considerato non contestato il mancato pagamento dei canoni, senza tener conto che aveva invece eccepito di avere Pt_1 estinto quei debiti in forza della compensazione a cui era legittimata in forza dell'accordo con la locatrice, opponibile a . CP_1
2.2 “2) Erronea interpretazione degli accordi contrattuali del 9 luglio 2014”
In secondo luogo, l'appellante sostiene che l'accordo del 9.7.2014 non era limitato, come presupposto dal Tribunale, al pagamento dello specifico debito di € 62.743,00, ma anche ai rapporti futuri.
2.3 Con ulteriore mezzo, intitolato “3) Effetti della scrittura privata oltre il pagamento del debito di € 62.743,00”, l'appellante ribadisce il medesimo concetto e spiega: «[…]
Contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, la scrittura privata del 9 luglio 2014 non si limitava a disciplinare esclusivamente il pagamento del debito pregresso di € 62.743,00 nei confronti del CCF, ma prevedeva implicitamente la disciplina dei rapporti futuri tra i contraenti e pertanto le regole in esso contenuto dovevano continuare ad essere applicate anche successivamente al pagamento di tale somma. La scrittura, infatti, non contiene alcuna data di scadenza né indica che le previsioni in essa contenute fossero circoscritte al pagamento di quel debito specifico. Inoltre in forza di tale scrittura ha potuto pagare al le quote dovute da Parte_5 Controparte_3 ed il non poteva sospendere lo scarico. […]» (appello, pag. 4, enfasi CP_5 CP_3 della parte).
Prosegue la parte informando che, nelle more, è passata in giudicato la sentenza n.
1615/2019 pubblicata il 24.5.2019, che espressamente aveva riconosciuto che la scrittura pagina 5 di 15 privata de qua legittimava a sospendere il pagamento dei canoni e compensarli con Pt_1 quanto corrisposto al . CP_3
Ne discende, ad avviso dell'appellante, il suo diritto di compensare qualsiasi somma versata al o al mandatario;
ivi compreso il Controparte_4 Parte_6 pagamento di € 50.233,34 effettuato nel 2020, anche se successivo al pignoramento.
2.4 “4) Validità delle pattuizioni per i rapporti futuri”
L'appellante ribadisce che l'accordo del 9.7.2014 non conteneva alcuna clausola che limitasse la sua portata a debiti pregressi.
2.5 Il quinto motivo contesta il modo in cui il Tribunale ha applicato l'art. 1912 c.c., perché:


2.5.a era edotta dell'accordo, essendo esso stato riscontrato dalla c.t.u. CP_1 estimativa svolta nell'esecuzione n. 474/2017;


2.5.b se avesse voluto riscuotere il canone, avrebbe dovuto pagare il , CP_1 CP_3 altrimenti essendo inibita l'attività di Pt_1


2.5.c non si trattava di un atto di disposizione dei canoni posti in essere dal conduttore, ma dell'adempimento di obblighi contrattuali a cui anche il custode era vincolato.
Per di più, il custode non si era opposto al pignoramento di canoni di locazione dal 2018 da parte di ER.
2.6 Contesta, poi, l'appellante anche la applicazione dell'art. 2917 c.c.-
2.7 Si adduce, inoltre, lo stato di deterioramento del bene locato.
2.8 Si prosegue con l'illustrare l'evoluzione del degrado dell'immobile e la incidenza della mancata manutenzione straordinaria.
2.9 Il nono motivo, tornando sulla somma di € 50.233,34, ribadisce che essa è stata pagata da n luogo, in sostanza, di , con diritto di compensazione coi canoni, in Pt_1 Pt_2 base all'accordo del 9.7.2014.
2.10 Il decimo motivo, riprendendo la critica mossa al primo giudice relativamente alla applicazione dell'art. 2917 c.c., argomenta la opponibilità al custode dei pagamenti effettuati da Pt_1
pagina 6 di 15 2.11 “11) Errore del Tribunale nella determinazione della morosità in pendenza del giudizio di riduzione del canone”
Sotto questo titolo, l'appellante fa notare che nella c.t.u. svolta nella procedura d'espropriazione immobiliare, il valore del bene staggito è stato ridotto di oltre il 50% da €
1.310.060,60 a € 535.371,76.
Di conseguenza, anche il canone deve essere soggetto a una proporzionale riduzione.
2.12 “12) Erronea motivazione in merito al fatto che non rileva la domanda di riduzione del canone con la domanda di risoluzione del contratto per morosità”
Il dodicesimo motivo, proseguendo il discorso del precedente, sostiene che in realtà, la causa pendente sulla riduzione del canone è pregiudiziale anche alla domanda di risoluzione, sicché l'intera domanda avrebbe dovuto essere sospesa.
Contesta, poi, l'appellante l'affermazione del Tribunale secondo la quale, anche scomputando la somma di 50mila euro portata in compensazione, sarebbe residuato un debito per canoni non pagati;
a tal fine, si domanda la parte: «[…] Quest'ultima affermazione Parte_ è in contrasto con quanto affermato precedentemente, poiché ha corrisposto la somma di € 50.000,00 a titolo di compensazione per canoni di locazione e ad oggi o comunque alla data di pronuncia della sentenza non è stato accertato il quantum del canone di locazione, come può il giudice pronunciare la risoluzione del contratto per morosità? […]» (ivi, pag. 12).
2.13 Con ulteriore mezzo, è riproposta la istanza di sospensione dell'intero giudizio.
2.14 Il quattordicesimo motivo, a confutazione di quanto sostenuto (non dal giudice, ma) dalla controparte, sostiene che i pagamenti sono stati dimostrati o in via documentale o per testi.
2.15 Il quindicesimo motivo, denunciando il pericolo di “contraddizione tra sentenze” ribadisce la necessità della sospensione di questa causa.
Per tali ragioni è stata pertanto formulata dall'APPELLANTE richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
3. Radicatosi il contraddittorio, pur ben citata, non si è costituita ed è Controparte_1 stata dichiarata contumace.
pagina 7 di 15 4. La Corte, con ordinanza del 21.11.2024, ha rigettato istanza urgente di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
La causa è stata decisa (mediante lettura del dispositivo) in data 15.10.2025, a seguito di discussione orale.
***
L'appello è infondato e va respinto, con integrale conferma della sentenza impugnata.
5. Il primo motivo è manifestamente infondato.
Il Tribunale ha giustamente osservato che non è contestato il mancato pagamento dei canoni dedotti nella intimazione di sfratto (a decorrere dal gennaio 2020), dal momento che la circostanza è del tutto pacifica.
Ed è vero, come sostiene l'appellante, che ha eccepito di avere compensato quei Pt_1 canoni con un suo credito restitutorio discendente dall'accordo del 9.7.2014.
Tuttavia, il fatto che, nella prospettata eccezione, la compensazione abbia estinto il debito per canoni, non toglie affatto, anzi rimarca, che non vi sia stato alcun pagamento di essi.
In altre parole, il motivo confonde fra sé il concetto di pagamento, che costituisce il mezzo tipico di adempimento di una obbligazione pecuniaria (quale è quella avente a oggetto il canone), con quello di estinzione di una obbligazione diversa dall'adempimento, nel cui novero è ricompresa la compensazione.
Peraltro, il Tribunale, a prescindere da questioni terminologiche, ha ampiamente preso in esame l'eccezione di compensazione, sicché il motivo perde ulteriormente di significato.
6. Va poi verificata la prima delle due distinte e autonome rationes decidendi utilizzate dal Tribunale, ossia quella della esistenza, a prescindere dal tema dell'opponibilità di atti e pagina 8 di 15 pagamenti al custode (ai sensi degli artt. 2912 e 2917 c.c.), di una morosità sufficiente per la risoluzione.
A tal fine, vengono in rilievo i motivi secondo, terzo, quarto, settimo, ottavo, nono, undicesimo, dodicesimo, tredicesimo, quattordicesimo e quindicesimo, i quali, vertenti tutti sulla medesima ragione del decidere e così intimamente fra sé connessi, meritano esame congiunto.
6.1 Va confermato col Tribunale che l'accordo transattivo del 9.7.2014, al contrario di quanto sostiene l'appellante, non concerneva crediti futuri e diversi da quello ivi contemplato di € 62.743,00.


6.1.a Si legge, infatti, in quell'atto che:
[al punto 1 di pag. 4] e ER si riconoscevano uniche debitrici verso il Pt_2
della somma di € 62.743,00, portata complessivamente dalle fatture n. 527 del CP_3
27.11.2013 di € 58.101,00 e n. 563 del 31.12.2013 di € 4.642,00;
[al punto 2 seguente] e ER si obbligavano a mallevare er qualunque Pt_2 Pt_1 pretesa che il avesse avanzato nei suoi confronti «[…] per il debito di cui al punto CP_3
(1) […]», ossia per quello delle fatture nn. 527 e 563;
[al punto 3 seguente] autorizzava sospendere il pagamento dei canoni di Pt_2 Pt_1 locazione «[…] sino a quando la società Parte_7 avrà dato prova di aver interamente sanato il debito, in solido con ER NA SR, verso il di cui al punto (1) della presente scrittura, oltre Controparte_3 interessi e spese successive […]», ossia, anche in questo caso, il debito portato dalle fatture nn.
527 e 563.
[al punto 4 seguente] era legittimata a compensare somme che eventualmente Pt_1 avesse dovuto corrispondere al in quanto «[…] chiamata all'adempimento parziale CP_3
o totale delle obbligazioni di cui al punto (1) […]», ossia, ancora una volta, quelle relative alle fatture nn. 527 e 563.


6.1.b Tutte le clausole che configurano in favore di l diritto di essere mallevata Pt_1 dalla locatrice , sospendere il pagamento del canone ovvero, quel che qui in modo Pt_2 specifico interessa, estinguerlo per compensazione, sono inequivocabilmente limitate, se le parole hanno un senso, sino a concorrenza dell'importo del debito di cui al punto 1
pagina 9 di 15 dell'accordo, ossia del debito di € 62.743,00, portato complessivamente dalle fatture n. 527 del 27.11.2013 di € 58.101,00 e n. 563 del 31.12.2013 di € 4.642,00.
Dinanzi a un dato testuale così chiaro, che l'appellante, a dispetto dei numerosi motivi, omette di analizzare in modo specifico, ogni diversa tesi di intesa a estendere la Pt_1 valenza dell'accordo oltre all'importo di € 62.743,00, deve considerarsi smentito dallo stesso testo negoziale.
Non è poi gravato – ed è comunque sorretto dalla prova documentale dell'allegato CP_6
9 di (dichiarazione del in data 30.1.2020 rilasciata a quale terzo Pt_1 CP_3 Pt_1 pignorato, in merito alle somme da lei ricevute) – l'accertamento del Tribunale che «[…] risulta dagli atti che in ragione dei crediti vantati verso ] il CCF [ ] nel Parte_8 CP_3
2016 e nel 2018 promuoveva procedure di espropriazione nei confronti di Pt_5 Pt_1 quale terzo obbligato al pagamento dei canoni ad e che tali procedure si sono concluse CP_5
Parte_ nel marzo ed aprile del 2019 col pagamento complessivo da parte di verso il CCF della somma di € 67.871,88( doc. 9 conv.). […]» (sent., pag. 3).
Resta dunque ferma la conclusione del Tribunale (supra, § 1.3.b) secondo la quale, al più tardi nel 2019, il debito verso il di cui al punto 1 dell'accordo del 9.4.2014 era stato CP_3 estinto e che, dunque, qualsiasi morosità successiva (e anche quella dedotta da a far CP_1 data dal gennaio 2020) non poteva più essere coperta da compensazione in base alla transazione;
in altre parole, il controcredito di ra stato già portato in compensazione Pt_1 di canoni di locazione pregressi rispetto a quelli per i quali ha intimato lo sfratto che è CP_1 oggetto di questa causa.


6.1.d Ne segue che l'ulteriore credito (di circa 50mila euro) eccepito in compensazione sulla base dell'accordo del 9.7.2014, non può, a prescindere da qualsiasi altra considerazione e questione, che restano assorbite, essere considerato in favore di appunto perché il Pt_1 titolo che fonda l'eccezione, ossia la transazione del 2014, sicuramente non riguarda quella posta.
Al di fuori dell'accordo del 9.7.2014 – che, del resto, è l'unico titolo sul quale l'eccezione si fonda – non era autorizzata a pagare debiti di per poi compensare quella Pt_1 Pt_2 posta con canoni locatizi.


6.1.e Non induce a mutare convincimento il sopravvenuto passaggio in giudicato – documentato in questo grado dall'appellante, doc. 4 – della sentenza n. 1615/2019.
pagina 10 di 15 In quel giudizio, come risulta dal testo della sentenza, si controverteva in merito alla domanda risolutoria avanzata da per la morosità «[…] dei canoni di locazione di Pt_2 ottobre e novembre 2015 e, successivamente, da dicembre 2015 ad ottobre 2016, di febbraio ed aprile 2017, nonché da agosto 2017 in poi […]» (sent., pag. 2); morosità che, al momento di decidere la causa, era stata estesa dalla locatrice all'ulteriore anno dal maggio 2018 al maggio 2019 (ivi, pag. 3), estensione reputata, peraltro, inammissibile dal giudice (ivi, pag. 4:
«[…] La morosità successiva fatta valere da parte intimante per la prima volta all'udienza del 23.5.2019 non può rilevare ai fini di causa, in quanto diversa e posteriore rispetto a quella lamentata in atto di intimazione e nella memoria integrativa. […]»).
Il rigetto della domanda risolutoria è stata sì fondata sul contenuto dell'accordo transattivo del 9.7.2014, ma esclusivamente perché la morosità maturata rientrava nei limiti dell'importo di € 62.743,00.
In nessun punto della sentenza, il Tribunale interpreta – neppure in via implicita -
l'accordo del 9.7.2014 come relativo a importi futuri e ulteriori rispetto a quello indicato nel testo negoziale di € 62.743,00; e ciò, per l'appunto, perché la decisione di quella domanda risolutoria, fondata su un inadempimento diverso e precedente a quello che ha dedotto
, non necessitava certo di un simile sindacato. CP_1
Sicché, il giudicato sostanziale che discende da quella pronuncia si risolve nell'accertamento che per la morosità che le veniva addebitata in quella sede, non Pt_1 poteva considerarsi gravemente inadempiente in forza dell'accordo del 9.7.2014 e dei pagamenti effettuati al;
accertamento che, però, non ha alcun riflesso sull'oggetto di CP_3 questa controversia, che concerne la diversa morosità successiva.
6.2 Va a questo punto disattesa anche la tesi secondo la quale, per effetto dell'auspicata riduzione del canone in dipendenza di vizi ex art. 1578 c.c., oggetto di causa pendente e asseritamente pregiudicante, la morosità verrebbe meno.
A tal fine, l'appellante, si duole, in punto di rito, che il Tribunale non abbia sospeso ex art. 295 c.p.c. l'intero giudizio (anche, cioè, quello avente a oggetto la risoluzione del contratto) in attesa della definizione di quello ove la domanda di riduzione ex art. 1578 c.c. è stata avanzata;
e, sul piano sostanziale, che la morosità sia stata calcolata sull'ammontare del canone pieno, senza tener conto della necessaria riduzione.
Non si può convenire.
pagina 11 di 15

6.2.a In primo luogo, va escluso che il Tribunale dovesse accogliere l'istanza di sospensione necessaria, qui riproposta, ai sensi dell'art. 295 c.p.c.-
Infatti, quantunque la misura del canone (se intero o se da ridursi per effetto dei vizi) condizioni l'accertamento dell'ammontare del debito per morosità da compensare col controcredito, non v'è alcuna necessità giuridica che ne impedisca la cognizione incidentale nel presente processo, col che l'applicazione dell'art. 295 c.p.c. pare al collegio da escludere;
così come il rischio di conflitto di giudicati.


6.2.b Nel merito, non risulta innanzitutto gravato l'accertamento del primo giudice secondo il quale nella causa in cui si discute dei vizi e della riduzione del canone (n.
3718/2020 rg) «[…] viene infatti richiesta la pronuncia di riduzione del canone con decorrenza dalla presentazione della domanda e cioè dal marzo del 2020 […]».
L'accertamento, in ogni caso, è incontestabile, dal momento che, dall'esame del ricorso introduttivo di quel processo (doc. 11 , si constata che la domanda, per il punto che qui Pt_1 interessa, è stata così espressamente formulata: «[…] e) Disporre la riduzione del canone di locazione dalla data di deposito del presente ricorso, rimettendosi a giustizia sulla valutazione del quantum del canone di locazione mensile tenuto conto di quanto indicato in parte espositiva in merito alle condizioni del bene de quo; […]» (conclusioni a pagg. 7/8 del ricorso datato 20.3.2020, sottolineatura di chi scrive).
Va dunque considerato che l'importo dei canoni di gennaio e febbraio 2020 non potrà mai essere ridotto.


6.2.c Per il resto, ricordato che il canone annuale era di € 32.500,00 oltre iva (in rate trimestrali di € 8.125,00 oltre iva ciascuna), si può escludere che possa sussistere un diritto alla riduzione del canone in misura tale da estinguere la morosità dedotta con l'intimazione.
I canoni che non erano stati pagati alla intimazione riguardavano il periodo da gennaio
2020 a giugno 2021; e nel prosieguo del giudizio il loro ammontare è asceso (tanto che il primo giudice ha addirittura ritenuto, pur in via meramente ipotetica, che «[…] anche Parte_ imputando al pagamento del canone la somma di circa € 50.000,00, che [ Pt_1 avrebbe versato al , risulterebbe non pagato alla data della decisione, in CP_3 mancanza di una pronuncia sulla riduzione del canone, un importo per circa € 85.000,00 pari ad oltre 2 anni e mezzo di godimento del bene. […]» sent., pag. 4).
pagina 12 di 15 Ferma la impossibilità di operare compensazioni, nei termini già illustrati, è ovvio che, per annullare, quale effetto della riduzione del canone, il debito, sia alla data della intimazione, sia nel prosieguo (potendosi e comunque dovendosi valutare anche il comportamento successivo), si dovrebbe pressoché quasi azzerarlo, il che è da escludere, visto che a continuato a occupare l'immobile e a utilizzarlo per la sua impresa. Pt_1
Fra l'altro, il deprezzamento operato in sede di stima nell'ambito dell'esecuzione immobiliare, non concerne, se non per una frazione, profili che possano anche solo astrattamente incidere sul valore del canone (basti pensare che uno dei fattori di riduzione in vista dell'asta è, per l'appunto, la presenza di un conduttore); e, comunque, persino nel ricorso introduttivo della causa asseritamente pregiudicante, manca una allegazione precisa dell'incidenza dei vizi sulla potenzialità dell'immobile d'essere destinato alla sua funzione commerciale;
né vi sono, al di là dell'enfatizzazione dello stato dell'immobile, precise indicazioni sugli aspetti che avrebbero inciso sul ciclo produttivo o, più in generale, sul godimento di un bene, che, come ovvio, non ha vocazione abitativa, ma commerciale.
6.3 Il tema dei vizi, ove, a dispetto del tenore un po' equivoco dell'appello sul punto, lo si consideri anche autonomamente dedotto in via d'eccezione, per contraddire l'esistenza di un inadempimento grave, resta inidoneo a fondare l'impugnazione.
Il conduttore non può, in presenza di vizi, autoridursi il canone (Cass. sez. 3^ civ.
26.6.2012 n. 10639; Cass. sez. 3^ civ. 17.12.2014 n. 26540); a fortiori illegittima è la sospensione totale della sua corresponsione.
7. Pur potendosi considerare potenzialmente assorbiti gli altri mezzi (quinto, sesto e decimo motivo), che attengono a ratio decidendi autonoma (non necessaria per sostenere la decisione di prime cure, che può reggersi anche solo sull'altra, che è stata convalidata respingendo i pregressi motivi), non si può che brevemente osservare la loro complessiva infondatezza.
7.1 Il pignoramento sull'immobile è stato trascritto il 3.10.2017; ai sensi dell'art. 2712
c.c., i canoni di locazione scaduti dopo di allora, in quanto frutti civili, erano del pari soggetti al pignoramento e riservati al creditore.
Questo esclude in radice la possibilità che possa operarsi la compensazione con controcrediti venuti a esistenza in data successiva al 3.10.2017.
pagina 13 di 15 Corretto anche il richiamo all'art. 2717 c.c.: considerato che il pignoramento, per effetto dell'art. 2712 c.c., ricadeva su di un credito, a fortiori impossibile era considerarlo estinto per compensazione con controcrediti di enuti a esistenza dopo il 3.10.2017. Pt_1
7.2 Obietta l'appellante che conosceva l'accordo transattivo del 2014, che, se CP_1 avesse voluto incassare il canone, avrebbe dovuto pagare il;
che non siamo in CP_3 presenza di atti dispositivi, ma dell'adempimento di atti validamente pattuiti e opponibili al custode.
Si dissente.


7.2.a La transazione e la sua conoscenza da parte di non tolgono che il diritto di CP_1 compensare il controcredito, ancorché avente titolo nell'accordo del 2014, non poteva considerarsi esistente sin quando on avesse maturato quel controcredito, pagando in Pt_1 luogo di al;
così che, in base alle norme citate, l'estinzione del debito di Pt_2 CP_3 er canoni maturati dopo la trascrizione del pignoramento mediante compensazione di Pt_1 controcrediti sorti dopo la medesima data è da escludersi.


7.2.b L'affermazione che, se avesse voluto incassare il canone, avrebbe dovuto CP_1 pagare il è irrilevante ai fini delle norme qui oggetto di analisi, che prescindono del CP_3 tutto da quel tema.
7.3 L'appellante nota anche che l'accordo del 9.7.2014 riguardava qualsiasi controcredito anche futuro;
e che i pagamenti effettuati a non hanno pregiudicato i Pt_1 creditori, essendo pur sempre stato eliminato un debito della procedura.
Non si può concordare.


7.3.a Si è già motivato, infatti, che l'accordo del 9.7.2014 non riguardava se non il debito di verso il ivi espressamente individuato. Pt_2 CP_3


7.3.b Il secondo argomento non è condivisibile: a sì estinto un debito di , Pt_1 Pt_2 ma, al contempo, avrebbe anche, se si seguisse la sua tesi, estinto, per compensazione, un credito di , ossia quello relativo al canone. Pt_2
La disciplina menzionata dal Tribunale, al contrario, impone che (beninteso nei limiti temporali successivi alla trascrizione del pignoramento) quella estinzione per compensazione non possa avere luogo e che debba saldare il suo debito per canoni in favore della Pt_1 massa (rappresentata dal custode), potendo e dovendo invece intervenire, se del caso, nell'esecuzione, per soddisfarsi sui beni pignorati, in concorso con gli altri creditori. pagina 14 di 15 8. Nulla sulle spese d'appello, per la contumacia di . CP_1
Sussistono le condizioni per il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.



La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello proposto da nei confronti di Parte_1 Controparte_1 avverso la sentenza n. 794/2024 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 07/03/2024;

2. nulla sulle spese del grado;

3. dà atto che ricorrono nei confronti dell'appellante le condizioni per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/02.
Firenze, 15 ottobre 2025.
Il Presidente est. LO Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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