REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente
dott.ssa Assunta Marini Consigliere
dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 8777/2018 vertente
TRA
(C.F. e Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
(C.F. ), con l'Abogado DO C.F._2
Addessi che li rappresenta e difende congiuntamente e disgiuntamente all'avv Linda d'Andrea.
Appellanti in riassunzione
E
(C.F. ), (C.F. CP_1 C.F._3 Controparte_2
), (C.F. ), C.F._4 Controparte_3 C.F._5 CP_4
(C.F. ,
[...] C.F._6
tutti in proprio e nella qualità di eredi di , in proprio e quale titolare della Ditta Persona_1
Individuale Frigoterm di NT RE
Appellati in riassunzione - Contumaci
OGGETTO: appello contro la sentenza n.1371/2018 resa in data 22.5.2018 dal Tribunale
Ordinario di Latina non notificata
CONCLUSIONI
Le parti appellanti in riassunzione, e , hanno concluso come Parte_3 Parte_2 nelle note di comparizione scritte per l'udienza dell'08.1.2025:
“…Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello di Roma, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, per tutti i motivi dedotti in narrativa, nel merito, accogliere in toto il proposto appello e, per l'effetto, in riforma parziale della sentenza n.1371/2018- repert. n. 2193/2018, resa inter partes dal Tribunale di Latina, in persona del Giudice Unico Dott. Costantino Ferrara, a
1

definizione del giudizio ivi iscritto al N. R.G. 300155/2012, pubblicata in data 22.05.2018 e mai notificata, accogliere integralmente le conclusioni avanzate in prime cure che qui si riportano: “
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, accertato e dichiarato il mancato pagamento di quanto dovuto a titolo di indennità di occupazione sine titulo in favore della Sig.ra Parte_1
dell'immobile meglio descritto in premessa, Voglia condannare il Sig. al
[...] Persona_1 pagamento in favore dell'attrice della complessiva somma di €.18.800,00=, dovuta, quanto ad
€.800,00= alla differenza tra quanto dovuto e quanto versato dal mese di Marzo 2009 al mese di Luglio 2010, ed €.18.000,00= per il totale mancato pagamento del corrispettivo dovuto per il periodo Agosto 2010 – Luglio 2011. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite”, e ancora: “Per tutto quanto dedotto, eccepito e provato il sig. riportandosi Parte_2 anche, per quanto di necessità, alla citazione introduttiva della propria sorella Parte_1
alle cui istanze e richieste aderisce completamente, conclude per l'accoglimento della
[...] domanda così come proposta nell'atto di Citazione del 30/1/2012 notificato al sig. Persona_1 ad istanza della sig.ra che, con il presente atto fa proprio, e per il Parte_1 conseguente rigetto della domanda riconvenzionale avanzata dal sig. con la propria Per_1 comparsa di costituzione e risposta datata 16/4/2012, poi confermata con l'atto di citazione per integrazione del contraddittorio del 30/5/2012, notificatagli, il 31/5 successivo. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio” e, conseguentemente, disattendere tutte le eccezioni, istanze e deduzioni sollevate dall'appellato dinanzi al Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto di gravame, stabilendo, in definitiva, che nulla è dovuto al sig. . Con Per_1 vittoria di spese, onorari e compensi, oltre rimborso forfettario spese generali, oltre IVA e CPA come per legge, relativi ad entrambi i gradi di giudizio, in favore dei legali antistatari”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato, e hanno Parte_1 Parte_2 proposto appello avverso la sentenza n. 1371/2018 con cui il Tribunale ordinario di Latina ha condannato , in proprio e nella qualità di titolare della Ditta Frigoterm di NT Persona_1
RE, a corrispondere a ed la somma complessiva di Euro Pt_2 Parte_1
18.500,00 oltre interessi legali come in motivazione ed ha condannato ed Pt_2 Parte_1
a corrispondere, per quanto in motivazione in favore di , in proprio e
[...] Persona_1 nella qualità di titolare della Ditta Frigoterm di NT RE la somma complessiva di Euro
18.600,00, oltre interessi. Con rigetto di ogni altra domanda e spese di lite compensate.
2.- I fatti di causa sono così riportati in sentenza: “Con atto di citazione ritualmente notificato,
, evocava in giudizio per sentirlo condannare al pagamento Parte_1 Persona_1 in proprio favore della somma di €. 18.800,00 a titolo di canoni di locazione arretrati, relativamente ad un contratto di locazione verbale riguardante un locale terraneo in Fondi sito in Viale Piemonte, utilizzato dal convenuto per l'esercizio della sua attività artigianale dal mese di marzo 2009 al mese di luglio 2011. Si costituiva in giudizio il convenuto, , Persona_1 il quale chiedeva il mutamento del rito attesa la materia locatizia, contestava la domanda, eccepiva il difetto di legittimazione attiva dell'attrice, , in quanto estranea Parte_1 al rapporto locatizio e spiegava domanda riconvenzionale di pagamento nella misura di
€.20.000,00 e chiedeva la chiamata in giudizio di Autorizzata la chiamata in Parte_2 causa, si costituiva in giudizio il quale si riconosceva come effettivo locatore Parte_2
e comunque aderiva alla domanda dell'attrice, contestava la domanda proposta nei suoi confronti dal convenuto, . Persona_1
La causa veniva istruita con la concessione dei termini di cui all'art. 183 VI co cpc, veniva
2 espletato l'interrogatorio formale delle parti e la prova per testi ed alla udienza del 20.02.2018, dopo vari rinvii, trattenuta in decisione con i termini di cui all'art. 190 срс.”
A sostegno della decisione, il Tribunale, ha posto le seguenti considerazioni:“Preliminarmente, ritiene questo giudice che se manca la forma scritta del contratto di locazione, tale contratto deve considerarsi nullo ed inesistente;
tuttavia, il rapporto che si è instaurato tra le parti necessita comunque di una fonte normativa a cui fare riferimento nell'ipotesi di conflitto fra le parti, come nella specie. Nel caso in questione si evince la volontà dei proprietari dell'immobile, nell'accordo verbale intercorso con l'altra parte, di non concedere l'immobile ad uso gratuito. Accertata, quindi, la mancata osservanza della forma scritta nell'ambito del rapporto contrattuale dedotto in giudizio, si rileva che il rapporto contrattuale in questione è rimasto solo ed esclusivamente sul piano fattuale e questo vuol dire che lo stesso va valutato in quanto tale e cioè " una situazione di fatto iniziata e protrattasi nel tempo al di fuori del paradigma della locazione". Pertanto, ritiene questo giudicante che la fattispecie, attesa l'inesistenza del contratto di locazione ed essendo intercorso un semplice accordo verbale tra le parti, va inquadrata tenendo conto dei seguenti istituti giuridici: possesso (art.1150 cc.), indebito oggettivo (art.2033 c.c.) ed arricchimento senza causa (art. 2041 c.c.). E' risultato provato che l'immissione nel possesso consentita dall'attrice e dal terzo chiamato (pseudo- locatori) e la detenzione qualificata dell'immobile da parte del presunto conduttore sono avvenute in modo spontaneo e consapevole per entrambe le parti e, pertanto, deve essere Persona_1 assimilato al possessore in buona fede e solo dal momento in cui il proprietario dell'immobile ha formulato richiesta di restituzione dell'immobile, il "presunto conduttore" deve essere considerato alla stregua del possessore in mala fede sul quale grava l'obbligo di restituire l'immobile a colui che glielo ha concesso, anche in virtù di un contratto nullo. Nella specie, come risulta dalla raccomandata ar (doc.1 fascicolo attoreo) , possessore in buona fede, diviene Persona_1 invece possessore in mala fede da maggio 2011; pertanto, a e Parte_1 Parte_2 da maggio 2011 deve essere riconosciuto un equo ristoro per il godimento del bene da
[...] parte del primo. Per quanto riguarda le somme ricevute da e durante il Parte_1 Parte_2 periodo di possesso in buona fede da parte di , tali pagamenti devono essere Persona_1 ritenuti espressione di una obbligazione naturale, oppure espressione di uno spontaneo arricchimento, e pertanto non possono essere restituite, poiché tale circostanza comporterebbe un arricchimento senza causa in danno del presunto locatore.
Pertanto essendo chiara tale circostanza e non potendosi avallare la possibilità di un arricchimento senza causa di una parte (presunto conduttore) in danno dell'altra (presunto locatore) l'unica norma applicabile è costituita, appunto, dall'articolo 2041 del codice civile che disciplina l'arricchimento senza causa, stabilendo che la somma spettante al soggetto che subisce l'arricchimento deve essere liquidata in via equitativa. Infatti, a partire da tale momento, dunque, il proprietario ha alla corresponsione di un equo indennizzo per il periodo di occupazione priva di titolo. Nella determinazione della giusta somma da corrispondere al proprietario, quindi l'indennità di occupazione non può essere equiparata al "valore locativo figurativo": tale equiparazione condurrebbe infatti a ricondurre il rapporto a quello di locazione, mentre nel caso di specie era assente qualsiasi rapporto negoziale. La conseguenza di ciò è dunque quella dell'individuazione di un valore attraverso l'istituto dell'arricchimento senza causa. Sulla base di tale principio, si ritiene equo liquidare per il periodo da maggio a luglio 2011 l'importo di €.
5.000,00, in via equitativa, per tutto il periodo di possesso in mala fede dell'immobile, che andranno ad aggiungersi alle somme dovute pari ad €. 1.500,00 mensili da agosto 2010 ad aprile 2011. In accoglimento parziale della domanda attorea il convenuto, NT RE, va
3 condannato a pagare in favore di e la somma complessiva Parte_1 Parte_2 di €. 18.500/00, oltre interessi legali dalla scadenza al saldo.
Deve essere altresì parzialmente accolta la domanda riconvenzionale del convenuto nei limiti di cui appresso. Nella specie, e non hanno contestato i fatti, Parte_1 Parte_2 non hanno cioè preso posizione sulla fonte negoziale del diritto di credito avanzato da Per_1
e, risultando comunque provate dal convenuto spese per €. 18600,00, e precisamente:
[...]
€.8500,00 per la realizzazione della parete divisoria, €.3500,00 per la tinteggiatura;
€. 3000,00 per il ripristino dei servizi igienici ed €. 3600,00 per il rifacimento della corte, vanno condannati i proprietari dell'immobile, in solido, al pagamento in favore del convenuto della somma di €.
18.600,00, oltre interessi legali dalla data di ogni singolo pagamento.
Non sono dovute, invece le altre somme richieste neanche a titolo di risarcimento genericamente richiesto e comunque non provate.
Le spese di lite vanno interamente compensate tra le parti attesa la reciproca soccombenza”.
3.- e hanno proposto due motivi appello. Parte_1 Parte_2
4.- A seguito della dichiarazione del decesso dell'appellato , il giudizio interrotto è Persona_1 stato ritualmente riassunto per la prosecuzione nei confronti di , , CP_1 Controparte_3
e in proprio e nella qualità di eredi di , titolare della CP_4 Controparte_2 Persona_1 ditta individuale Frigoterm di NT RE.
5.- Gli appellati, ritualmente citati in riassunzione per la prosecuzione, non si sono costituiti in giudizio. Deve dunque esserne dichiarata la contumacia dei Sigg.ri , , CP_1 Controparte_2
, in qualità di eredi di . Controparte_3 CP_4 Persona_1

6- Con i due motivi di impugnazione, gli appellanti deducono:
1) OMESSA PRONUNCIA SU UNA PARTE DELLA DOMANDA ATTOREA ED ERRONEA,
CONTRADDITTORIA, CARENTE MOTIVAZIONE SUL PUNTO.
Gli appellanti lamentano che il giudice di prime cure avrebbe illegittimamente pretermesso di esaminare e di decidere su una parte della domanda, in quanto gli stessi avevano chiesto la L'appello non è fondato.stata riconosciuta la minor somma di Euro 18.500.
2) ERRONEA VALUTAZIONE E INTERPRETAZIONE DELLE PROVE DEDOTTE IN
ORDINE ALLE PRESUNTE SPESE AFFRONTATE DAL SIG. PER LA Per_1
PRESUNTA RISTRUTTURAZIONE DELL'IMMOBILE OCCUPATO;
ILLOGICA,
CARENTE E INESATTA MOTIVAZIONE SUL PUNTO.
Gli appellanti lamentano l'errata valutazione del tribunale di prime cure che avrebbe ritenuto non contestate le spese sostenute dal per il periodo di occupazione senza titolo del magazzino Per_1 oggetto di causa. Deducono di aver sempre negato di aver assunto qualsivoglia obbligo nei confronti del in ordine all'erezione della parete divisoria, alla tinteggiatura e al rifacimento Per_1 dei servizi igienici. Inoltre, per quanto concerne la spesa di Euro 3.600,00 sostenuta per la sistemazione della corte antistante il magazzino, gli appellanti se ne sarebbero assunti l'onere entro un limite di spesa di Euro 3.000,00, già dedotta dall'affitto dei locali per due mesi, circostanza che sarebbe stata confermata dalla teste e dalle ricevute di pagamento depositate nel CP_1 corso del giudizio di primo grado.
7.- L'appello è in parte fondato.
4 In ordine al primo motivo, non è in contestazione il fatto che abbia goduto del Persona_1 capannone con il consenso dei proprietari a titolo oneroso, ma in assenza di un contratto scritto o comunque di una pattuizione per iscritto del corrispettivo dovuto.
Il Tribunale di primo grado ha dunque condivisibilmente quantificato detto corrispettivo in via equitativa in Euro 18.500, con motivazione e criteri che si condividono e che qui si intendono riprodotte, peraltro in misura pressoché coincidente con quanto richiesto.
Il primo motivo di appello è, pertanto, infondato.
Passando alla disamina del secondo motivo, ai sensi dell'art. 1150 cod. civ, spettano al possessore, anche se di malafede, il rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie e le indennità per i miglioramenti.
Al riguardo, la Suprema Corte ha chiarito che: “A norma dell'art.1150 comma 4 cod. civ., che sul punto è del tutto univoco, al rimborso delle spese per le riparazioni straordinarie ha diritto qualsiasi possessore, anche se di mala fede. La ragione evidente è che il proprietario, il quale consegue la restituzione della cosa, da queste spese trae vantaggio, in quanto la cosa, appunto per effetto delle riparazioni straordinarie, conserva inalterato il valore originario (o lo incrementa). La norma di cui all'art.1150 comma 4 cod. civ., concernente il rimborso delle spese per le riparazioni ordinarie, non fa riferimento allo stato soggettivo del possessore e non distingue tra il possessore di buona o di mala fede” (Cassazione Civile n.7985/1997).
Nel caso in esame spettano dunque al possessore le indennità per i miglioramenti recati alla cosa, che possono essere quantificate nelle spese sostenute, non essendovi, tra l'altro, prova che, per il periodo in cui ha posseduto in buona fede, l'aumento di valore sia superiore alle spese sostenute.
Dalla documentazione in atti depositata tempestivamente, tuttavia, risulta soltanto la fattura relativa al rifacimento del cortile ed entro detto importo può dunque essere riconosciuto il predetto indennizzo. Non v'è prova difatti del patto intervenuto tra le parti della riduzione del c.d. corrispettivo tantopiù in considerazione del fatto che i pagamenti effettuati dal c.d. conduttore, pertanto, non potevano in ogni caso imputarsi a pagamento parziale di canoni di locazione dovendo qualificarsi gli stessi quali pagamenti spontanei effettuati dal possessore in buona fede per l'effetto di una obbligazione naturale e, in quanto tali, non ripetibili.
Segue, in riforma dell'impugnata sentenza, la condanna di ed a Pt_2 Parte_1 corrispondere in favore degli eredi di , la somma complessiva di Euro 3.600,00, Persona_1 oltre interessi legali dalla data della fattura al saldo.
Alla luce delle considerazioni che precedono le richieste istruttorie e di CTU formulate dagli appellanti in quanto volte alla determinazione del canone di locazione ed alla valutazione e quantificazione del costo delle opere di manutenzione straordinaria effettuate nell'immobile sono irrilevanti
Le spese di entrambi i gradi di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

P.Q.M.

la Corte d'Appello di Roma, sez. VII, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da e in parziale riforma della sentenza n. 1371/2018 del Parte_1 Parte_2
Tribunale Ordinario di Latina che per il resto conferma, così provvede:
5 1) condanna ed a corrispondere, in favore di , Pt_2 Parte_1 CP_1 CP_3
, e nella qualità di eredi di , la somma
[...] CP_4 Controparte_2 Persona_1 complessiva di Euro 3.600,00, oltre interessi legali dalla data della fattura al saldo;

2) condanna , , e , in qualità di eredi CP_1 Controparte_3 CP_4 Controparte_2 di , al rimborso delle spese di lite in favore di ed che Persona_1 Pt_2 Parte_1 liquida in Euro 2.500, 00 per il primo grado ed Euro 2.200,00 per questo grado, oltre spese generali, iva e cassa come per legge.
Così deciso in Roma il 25.2.2025
Il Consigliere Estensore
Il Presidente
Anna Maria Giampaolino Franco Petrolati
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