REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE
La Corte, in persona dei sottoscritti Magistrati: dott. Giuseppe De Tullio Presidente;
dott. Massimo Sensale Consigliere;
dott. Rosanna De Rosa Consigliere estensore;

ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio iscritto al numero di R.G.1931/2021, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n.
2940/2021 del Tribunale di Napoli, pubblicata in data 26/3/2021, vertente
TRA

) rappresentato e difeso dall'avv. Gennaro Parte_1 CodiceFiscale_1
GR (c.f. C.F._2
APPELLANTE
E
(c.f.: ) (c.f.: CP_1 CodiceFiscale_3 Parte_2
) e (c.f.: ), rapp.te e difese CodiceFiscale_4 Parte_3 CodiceFiscale_5
dall'avv. Roberto Buonanno (c.f.: ), CodiceFiscale_6
APPELLATE- APPELLANTI INCIDENTALI
E
(c.f. ) rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_2 C.F._7
SE IN Di LC (C.F.: ) C.F._8 APPELLATO

Controparte_3
APPELLATO CONTUMACE
E
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Ernesto Ceci CP_4 CodiceFiscale_9
(c.f. ) CodiceFiscale_10
APPELLATO

CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta ex art.127 ter c.p.c. depositate dall'appellante in data 5.3.2025, dalle appellate in data 6.3.2025 e dall'appellato CP_1 CP_4 in data 1.4.2025.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione ritualmente notificata il 7.8.2013 e , comproprietarie CP_1 Parte_4 Pt_3 dell'immobile ubicato al piano primo dell'edificio in Pozzuoli (NA), alla Via Vecchia San Gennaro
n. 157 (cespite loro pervenuto con rogito del 5.7.2007) convenivano in giudizio Per_1 Parte_1 proprietario dell'immobile posto al piano terra dello stesso fabbricato.
[...]
A sostegno della domanda, deducevano:- che, in violazione delle norme civilistiche sulle distanze, di quelle regolamentari, di quelle urbanistiche e antisismiche, ed in spregio al decoro architettonico e dell'estetica dell'edificio, al piano terra di questo, era stato realizzato, in ampliamento dell'immobile del , un corpo avanzato, il cui lastrico di copertura aveva modificato l'originario sistema di Parte_1 deflusso delle acque meteoriche;
- che, posto in aderenza ed ampliamento della propria abitazione, il un manufatto verandato realizzato su propria area esclusiva pertinenziale di fatto si innalzava sino a circa mt. 2,90 di altezza;
- che la nuova opera era realizzata in violazione delle distanze dalle vedute dirette ed oblique, da sempre esercitate dalle attrici dal balcone annesso al loro appartamento;
- che con l'illegittimo innesto delle travi nelle pareti perimetrali dell'edificio, era stata violata per la costruzione del solaio di copertura anche la normativa antisismica. Chiedevano pertanto: “dichiarare che il corpo di fabbrica … è stato realizzato in violazione delle norme sulle distanze legali, in spregio della normativa antisismica, nonché in violazione delle norme urbanistiche (anche non integrative)…; condannare il convenuto … all'intera demolizione del corpo di fabbrica o al suo arretramento sino a distanza legale;
condannare il convenuto al risarcimento dei danni …”
Si costituiva contestando la fondatezza della domanda e chiedendone il rigetto. Parte_1
Deduceva che il corpo di fabbrica in ampliamento esisteva da oltre 30 anni prima del suo acquisto (avvenuto in data 27 settembre 2012) e che era stato realizzato dall'originario proprietario CP_4
nel 1983, che aveva poi venduto l'immobile nel 2010 a e che, a loro
[...] CP_2 Controparte_3 volta, nel 2012 lo avevano venduto al (con la veranda già realizzata e condonata). Parte_1
Evidenziava che il manufatto era stato realizzato prima del 31.12.1983 ed oggetto di condono edilizio nel 1995; eccepiva l'intervenuta prescrizione ordinaria di ogni pretesa risarcitoria avanzata dalle in quanto non vi erano stati atti interruttivi e “…atteso che il corpo di fabbrica è stato CP_1 realizzato in epoca anteriore al 1983 e pertanto ….. risulterebbe prescritta ogni pretesa risarcitoria sin dal 1993…” ( punto n.8 della comparsa). Precisava che le attrici non erano proprietarie frontiste e pertanto non legittimate a chiedere la riduzione in pristino dello stato dei luoghi. Eccepiva anche l'intervenuta usucapione ventennale: in merito deduceva “non esistere alcun diritto di affaccio, di vedute sia dirette che oblique, in quanto mai esercitate dalle istanti e comunque tali diritti, seppure esistenti, si sono estinti per intervenuta usucapione ordinaria laddove sono trascorsi oltre 20 anni dalla costruzione del corpo di fabbrica de quo”. Il corpo di fabbrica era preesistente al 1983, come evincibile dalla documentazione e dai rilievi fotografici prodotti per l'istanza di sanatoria;
quindi l'usucapione si era maturata sin dall'anno 2003 in suo favore, rispetto agli attori “che avevano perso ogni diritto per l'avvenuta usucapione per vedute dirette ed oblique, distanze, depluvio delle acque e delle servitù unitamente ad ogni altro diritto ex adverso azionato” (cfr. punto n.6 della comparsa di costituzione).
Il convenuto agiva in riconvenzionale nei confronti delle attrici per ottenere il risarcimento dei danni cagionati dalle infiltrazioni provenienti dal bagno e dal balcone della sovrastante proprietà CP_1
(come da precedente comunicazione alle attrici nell'aprile dell'anno 2013), quantificati come da preventivo allegato in atti. Chiamava in causa i venditori e per essere CP_2 Controparte_3 garantito ai sensi dell'art.3 e ss. del contratto di compravendita.
Si costituivano in giudizio e contestando la fondatezza della domanda CP_2 Controparte_3 delle attrici Deducevano, in riferimento alla chiamata in causa, la mancata operatività della CP_1 garanzia per evizione e che non poteva configurarsi in loro danno l'ipotesi di cui all'art.1489 c.c., tenuto conto che la pretesa violazione della normativa sulle distanze non era occulta e che il compratore era stato reso edotto delle condizioni dell'ampliamento, come evincibile dal contratto intercorso tra le parti. A loro volta chiamavano in giudizio il loro dante causa , “autore CP_4 materiale dell'ampliamento de quo” al fine di essere manlevati da qualsiasi responsabilità.
, ritualmente costituito, ribadiva che il manufatto- veranda era stato realizzato entro il CP_4
15 marzo 1985 (cfr. domanda di concessione in sanatoria 27 marzo 1995). Aderiva alle difese del convenuto e dei terzi chiamati e , contestando Parte_1 Controparte_2 Controparte_3 la violazione della normativa sulla distanza tra i fabbricati ex art.873 c.c. Deduceva l'esclusione della garanzia (artt. 1491e 1492 cc.) e l'inammissibilità della domanda formulata dagli acquirenti CP_2
e , resi edotti dell'ampliamento realizzato, come riportato all'art.2 nel contratto di Controparte_3 compravendita 28 aprile 2010 per notaio . Contestava, alla luce delle circostanze di fatto Per_2 documentate, la sussistenza dei presupposti della garanzia per l'evizione.
Disposta c.t.u. sui luoghi di causa, disattese le prove testimoniali richieste dalle parti, con sentenza n.2940/2021 il tribunale di Napoli così statuiva: a) in accoglimento, per quanto di ragione, condanna ad eliminare il manufatto terraneo – aggiuntivo richiamato in parte motiva e Parte_1
Pt_ meglio descritto nelle CTU in atti;
b) condanna , e , in Per_3 CP_1 Parte_4 solido, a pagare a a titolo risarcitorio, la somma di euro 5.000,00 oltre interessi Parte_1 legali dalla presente pronuncia;
c) respinge il resto;
d) compensa interamente tra le parti le spese di giudizio.
Il giudizio di appello. ha interposto appello affidato ai seguenti motivi. Parte_1
Con un primo motivo ha dedotto l'erroneità della decisione con riguardo alla sollevata eccezione di prescrizione della servitù di veduta ventennale ex art.1073 c.c. Ha rappresentato che, diversamente da quanto ritenuto dal tribunale, le pretese delle attrici dovevano ritenersi prescritte, in quanto il corpo di fabbrica era stato realizzato in epoca anteriore al 1983. E che era “decorso il termine ventennale di possesso continuato, pacifico e non contestato e quindi compiuta l'usucapione” (cfr.pag.6 dell'atto di appello). In proposito ha censurato la mancata ammissione delle prove testimoniali richieste in primo grado, attraverso le quali avrebbe potuto dimostrare l'epoca di realizzazione del manufatto.
Con altro motivo l'appellante ha censurato il rigetto della richiesta di manleva nei confronti degli appellati e dell'originario proprietario . CP_3 CP_4
Alla luce di quanto esposto ha rassegnato le seguenti conclusioni:” ammettere la Parte_1 prova testimoniale così come articolata in comparsa di costituzione;
accogliere l'atto di appello, nei limiti delle parti della sentenza appellata, e quindi: dichiarare l'avvenuta prescrizione di ogni diritto vantato dalle attrici del giudizio di primo grado e, per l'effetto, accertare l'intervenuto usucapione ventennale;
in via subordinata, nelle denegata ipotesi in cui si dovesse confermare la condanna all'abbattimento della veranda, accogliere l'appello nella parte in cui si chiede di essere manlevati
e condannare i terzi chiamati e a garantire l'appellante, ristorando il CP_2 Controparte_3 danno subito e conseguenziali, oltre al risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale, per riduzione del bene immobile acquistato e, per l'effetto, condannarli in solido alla restituzione di
€.150.000,00 o quella diversa somma maggiore e/o minore che sarà accertata;
condannare comunque ed in ogni caso le parti appellate al pagamento delle spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio, oltre rimborso spese generali 15% iva e c.p.a. come per legge, con attribuzione al sottoscritto avvocato anticipatario ex art. 93 c.p.c”.
Instaurato ritualmente il contraddittorio, si sono costituite e , CP_1 Parte_4 Pt_3 contestando la fondatezza dell'appello proposto da Parte_1
Hanno proposto appello incidentale deducendo, in primo luogo, l'inammissibilità dell'eccezione di estinzione, per come formulata dal della servitù di veduta (per prescrizione e/o per non Parte_1 uso, ex art.1073 c.c.) da loro sempre esercitata dal balcone sovrastante e, dunque, l'assoluta ininfluenza di indagini sul decorso del tempo.
Con il secondo motivo hanno censurato la sentenza, nella parte in cui ha ritenuto provata la pretesa risarcitoria avanzata dal . Hanno dedotto la mancanza di prova dei danni da infiltrazioni e Parte_1 che gli stessi fossero loro ascrivibili (infiltrazioni mai prima riscontrate, in relazione alle quali non erano state avanzate istanze istruttorie).
Con ulteriore motivo hanno contestato la quantificazione dei danni nella misura determinata dal primo giudice (di € 5.000,00), in assenza di una descrizione delle infiltrazioni e dei conseguenziali danni nella consulenza tecnica espletata dall'ing. in contraddittorio. Per_4
Si è costituito , aderendo alle conclusioni dell'appellante in Controparte_2 Parte_1 merito alla domanda di usucapione formulata in appello e chiedendo il rigetto del gravame relativamente alla domanda di manleva, con la conferma della sentenza emessa dal giudice di prime cure su tale petitum. In via incidentale, in caso di accoglimento della domanda di manleva, ha chiesto nuovamente di essere garantito dal suo dante causa . Ha concluso nei termini sopra CP_4 indicati, con vittoria di spese del doppio grado ed attribuzione.
, pure costituito in giudizio, ha eccepito in via preliminare l'inammissibilità della CP_4 domanda formulata al capo n.4 delle conclusioni dell'atto di appello, trattandosi di domanda nuova ex art.345 c.p.c.. Nel resto ha aderito alle conclusioni dell'appellante per le violazioni delle vedute/ distanze ed ha instato per il rigetto del gravame quanto alla domanda di manleva.
, ritualmente citato, non si è costituito;
con ordinanza del 10.5.2022 ne è stata Controparte_3 dichiarata la contumacia.
Con decreto presidenziale del 5.3.2025 comunicato alle parti costituite, è stato disposto, in applicazione dell'art. 127 ter c.p.c. lo svolgimento dell'udienza dell'1.4.2025 mediante il deposito di c.d. note di trattazione scritta.
Depositate le c.d. note di trattazione scritta, con ordinanza del 2.4.2025 la causa è stata riservata in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE Così riassunti i termini della controversia, rileva la Corte che l'appello proposto da Parte_1 non merita accoglimento.

1.La Corte osserva in via preliminare che la vicenda è stata inquadrata, ai fini della normativa applicabile per dirimere il conflitto sulle distanze, come un contrasto insorto tra diritti spettanti alle proprietà esclusive delle parti, seppure inserite in ambito condominiale, sicchè la norma da applicare
è quella di cui all'art. 907 c.c., e non quella di cui all' art. 1102 c.c. che attiene al concorrente godimento della cosa comune. Trattandosi quindi di proprietà esclusiva e non condominiale, andrà applicato il termine per le distanze previsto dall'art.907c.c. Punto decisivo, in ossequio all'insegnamento della Suprema Corte, per stabilire la normativa applicabile e chi quindi tra le parti debba prevalere, è la constatazione che il manufatto del quale si reclama la illegittimità sia stato edificato non su un'area comune, ma bensì a copertura di un' area scoperta rientrante nella proprietà esclusiva dell'odierno appellante (il convenuto . Quanto al diritto di veduta di cui Parte_1 si lamenta la violazione, lo stesso va riconosciuto alle attrici, proprietarie in via esclusiva dell'immobile sovrastante.
Ed, infatti, si è affermato che (Cass.n.955/2013) il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino (nella specie, un manufatto aggiuntivo terraneo realizzato a copertura del terrazzo del rispettivo appartamento), che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l'esercizio di tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l'art.907 c.c. il bilanciamento tra l'interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, in quanto luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita (ex multis Cass. n.7269/2014; Cass.n.1261/1997). A tal riguardo, si è anche precisato che "l'obbligo di costruire a non meno di tre metri dalle vedute dirette aperte nella costruzione esistente sul fondo vicino, di cui all'art.907 c.c., ha natura assoluta e va osservato anche quando la costruzione non sia tale da impedire di fatto l'esercizio della veduta, mentre una valutazione circa l'idoneità dell'opera ad ostacolare il diritto di veduta può venire in rilievo soltanto quando si intenda erigere un manufatto diverso da una costruzione in senso tecnico" (Cass.n.12033/2011).
Nel caso di specie, tenuto conto della documentazione fotografica in atti e delle risultanze della c.t.u., non può dubitarsi che alle attrici comproprietarie con la realizzazione del manufatto- veranda CP_1
è stato precluso il diritto di veduta in appiombo, in quanto dal loro balcone si vede solo, allo stesso livello del medesimo affaccio, il solaio di copertura del manufatto aggiuntivo (laddove in precedenza, si poteva vedere in verticale ed in obliquo, sino alla base dell'edificio, la sottostante superficie in proprietà esclusiva del ). Parte_1 Il tribunale, a fronte della -confusa - eccezione sollevata da parte del convenuto, ha qualificato la stessa come eccezione di prescrizione della servitù per non uso ventennale ex art. 1073 c.c.
L'estinzione per non uso delle servitù prediali è disciplinata dall'art.1073 c.c., che collega tale effetto esclusivamente all'inerzia del titolare che si sia protratta per venti anni. Si reputa sufficiente ai fini dell'effetto estintivo del diritto reale limitato, il semplice non uso protratto da parte del suo titolare per il tempo richiesto dalla legge (non interessa quale sia la causa scatenante l'impossibilità di utilizzo, ma conta unicamente il trascorrere del ventennio senza utilizzo) (Cass.n.28675/2024). Quanto all'onere probatorio, in tema di prescrizione delle servitù, la ripartizione dell'onere della prova va risolto applicando il generale principio secondo cui, essendo quella di prescrizione una eccezione in senso proprio ( art.2939 c.c.), la prova dei fatti su cui l'eccezione si fonda deve darsi da chi l'ha proposta, con la dimostrazione che il titolare della servitù non l'ha esercitata per almeno un ventennio
(Cass. n. 6647/1991; più di recente, Cass. n. 11054/2022).
Richiamati i principi ai quali il Collegio intende uniformarsi, le risultanze processuali consentono di affermare che: l'esercizio della servitù di veduta dal balcone di proprietà sull'area sottostante, CP_1 di proprietà del , è provato;
non sono stati addotti elementi dai quali desumere che le attrici Parte_1 siano state inerti nell'esercizio della citata servitù, e che tale inerzia si sia protratta per oltre venti anni
(in relazione all'instaurazione del giudizio di primo grado, in data 7 agosto 2013).
Risulta inoltre che il volume della veranda è stato oggetto di modifiche nel corso degli anni che ne hanno alterato forma, dimensioni e struttura originaria (cfr. integrazione c.t.u. del 25.2.2019). Nel
2006 è stata presentata un'istanza di sanatoria per cambio di destinazione di uso da deposito a civile abitazione relativa ad un deposito terraneo, all'epoca adiacente alla veranda e nel 2011 è stata presentata un'altra istanza di sanatoria per ampliamento ad una unità immobiliare del precedente deposito, ora abitazione che ha accorpato l'originaria veranda (cfr. integrazione c.t.u. del 27.3.2019).
Pertanto la (eventuale) presenza di un volume più piccolo non può essere assimilata in modo automatico al manufatto verandato oggi esistente, con il quale si è di fatto realizzata l'eliminazione della preesistente visuale in appiombo.
In definitiva, secondo la valutazione del tribunale, che questa Corte ritiene di condividere, non è stata fornita prova che consenta di collocare il manufatto di cui si controverte ad un'epoca antecedente al

7.8.1993. Dunque non vi prova della prescrizione della servitù di veduta esercitata dalle attrici.
Non merita accoglimento il rilievo avente ad oggetto la mancata ammissione delle istanze istruttorie.
La richiesta di prova testimoniale, avanzata in primo grado e riproposta in questa sede, è irrilevante ai fini del giudizio che occupa. Invero le circostanze indicate nella comparsa di costituzione dal
[...]
hanno ad oggetto dati da provare in via documentale (capi A e B), mentre i restanti capi Pt_1 attengono a circostanze negative (capo C) o implicanti valutazioni non demandabili ai testi (capo n.6). Si tratta di una prova testimoniale del tutto irrilevante, che il primo giudice ha ritenuto superflua in considerazione degli esiti istruttori già acquisiti necessari per la decisione (attraverso la consulenza tecnica espletata dall'ing. e alle sue successive integrazioni) . Per_4
Va disatteso anche il terzo motivo di gravame, con il quale è stato censurato il rigetto della richiesta di manleva nei confronti degli appellati e dell'appellato (originario CP_3 CP_4 proprietario). Dall'esame del contratto di compravendita intercorso tra le parti Persona_5
(del 27.9.2012 per notaio Rep. 64906) si evince che la parte venditrice, all'art. 3 dichiarava e Per_6 garantiva: l'evizione, anche parziale, nonché la piena ed esclusiva proprietà di quanto in oggetto e la sua libertà da pesi, privilegi iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli….Sul punto va evidenziato che non vi è stata alcuna evizione, non essendo stata sottratta all'acquirente, neanche parzialmente, la superficie di cui all'annessa area cortilizia sicchè deve ritenersi invariata la consistenza immobiliare oggetto di vendita. La garanzia per evizione attiene invero esclusivamente alla titolarità dei diritti sul bene, non già all'integrità del suo godimento.
Giova richiamare ai fini dell'applicabilità dell'invocata richiesta di manleva del venditore in favore dell'appellante gli arresti della giurisprudenza di legittimità in tema di cd.evento evizionale. Parte_1
La differenza tra evizione parziale e evizione limitativa consiste nel fatto che la prima, per la quale vale la garanzia di cui agli artt. 1483 e 1484 cod. civ., si sostanzia nella perdita, in tutto o in parte, della cosa venduta mentre la seconda, riconducibile all'art. 1489 c.c., si sostanzia in una restrizione del godimento del bene, il quale resta, però, integro nella sua identità strutturale
(Cass.civ.n.6027/2024). Per la proponibilità dell'azione ex art. 1489 c.c. è necessario che il compratore non abbia avuto conoscenza, e non ne potesse avere con l'ordinaria diligenza, dell'esistenza sulla cosa venduta dell'onere o del diritto personale del terzo. In tema di vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, l'apparenza degli oneri e dei diritti è equiparata, ai fini dell'esclusione della responsabilità del venditore, alla conoscenza effettiva, a condizione, tuttavia, che essa risponda a quei requisiti di univocità e chiarezza che soli possono porre l'acquirente in grado di tener conto della vera situazione dell'immobile. È altresì nozione acquisita in giurisprudenza che l'apparenza menzionata dalla norma in esame è sinonimo di facile riconoscibilità (per i diritti personali di garanzia, basta a rendere apparente il diritto ogni indizio che lo renda facilmente riconoscibile secondo un parametro di media diligenza). La giurisprudenza di legittimità ha precisato, al riguardo, che l'evizione totale o parziale viene a verificarsi solo quando l'acquirente sia privato in tutto od in parte del bene alienato ovvero il diritto trasferito perda le sue caratteristiche qualitative o quantitative, mentre se la privazione riguardi esclusivamente limitazioni inerenti il godimento del bene o imposizioni di oneri che lascino integra l'acquisizione patrimoniale trova applicazione l'art.1489, riguardante i vizi della cosa venduta (Cass.n.24055/2008; Cass.n.29367/2011). Quest'ultima disposizione individua, quindi, una forma di tutela del compratore nell'ipotesi di inesattezza giuridica della prestazione a causa dell'esistenza di oneri o di diritti, non apparenti o non conosciuti, che rechino limitazioni al godimento (Cass.n.1215/1985). In altre parole, la garanzia prevista da detta norma, senza incidere sull'efficacia dell'acquisto, tutela l'acquirente di buona fede nell'ipotesi in cui il diritto acquistato non sia esercitabile interamente a causa dell'esistenza di uno ius in re aliena. Però, tale garanzia, a differenza dell'evizione (che è dovuta anche in caso di conoscenza da parte del compratore della causa di evizione), non opera quando le limitazioni erano effettivamente conosciute dal compratore ovvero apparenti. I presupposti per l'applicazione della garanzia in questione consistono, per un primo aspetto, nell'accertamento del diritto o dell'onere vantato dal terzo con sentenza ovvero nel riconoscimento di tale diritto od onere da parte del venditore e, per un secondo aspetto, nella ignoranza dell'acquirente al momento della conclusione del contratto del peso gravante sulla cosa, ovvero nella non conoscibilità di tale peso determinata dalla mancanza di opere visibili e permanenti idonee a costituire una situazione di apparenza, come quelle riferentisi all'esercizio di un diritto di servitù. A quest'ultimo riguardo la S.C. (Cass. n. 10525/1990) ha sottolineato che, in tema di vendita di cosa gravata da oneri o diritti reali o personali di godimento a favore di terzi l'apparenza degli oneri e dei diritti è equiparata, ai fini dell'esclusione della responsabilità del venditore alla loro conoscenza effettiva da parte dell'acquirente, con la conseguenza che ove il peso gravante sul fondo acquistato sia una servitù è sufficiente ad escludere la garanzia ex art.1489 che la servitù sia apparente. In termini ancor più incisivi si è affermato (Cass. n. 2856/1995) che, nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi la responsabilità del venditore ex art.1489 c.c. è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, perché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità. Ciò comporta che la garanzia di cui trattasi è da intendersi esclusa quando le limitazioni erano effettivamente conosciute (anche, quindi, per l'apparenza dello ius in re aliena) dall'acquirente, applicandosi la presunzione legale che il compratore a conoscenza dei pesi abbia ugualmente accettato il bene con quelle limitazioni, anche a fronte della dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento nella rilevanza negoziale delle dichiarazioni della controparte su cui prevale quello di autoresponsabilità (Cass.n.27706/2024;Cass.8500/2013; Cass. 22363/2017; Cass. 14289/2018; Cass.
57/2018). Dunque quest'ultimo aspetto non è irrilevante dal momento che, secondo la condivisibile giurisprudenza richiamata, la conoscenza dell'esistenza di tale peso da parte del compratore, così come l'apparenza della servitù, comportano, di per sè, l'inoperatività della garanzia prevista dall'art.1489 c.c. Ed è proprio a questo principio che si è conformato il tribunale sulla scorta del puntuale accertamento di fatto rinvenibile in sentenza, alla stregua del quale era rimasto riscontrato che il fosse a conoscenza della preesistenza di una servitù giuridicamente tutelabile, per Parte_1 come evincibile dalla presenza del manufatto terraneo, che di fatto elideva il sovrastante diritto di veduta dei proprietari del primo piano. Tale apprezzamento è stato reso nell'ambito di un quadro fattuale ove la citata servitù, in virtù di una valutazione di merito adeguatamente motivata, era da qualificarsi come apparente, per come confermato dalle risultanze della c.t.u. ed avvalorato anche dagli esiti documentali acquisiti.
Va pertanto respinta la censura dell'appellante.

2. Venendo all'esame dell'appello incidentale formulato da e , si CP_1 Parte_4 Pt_3 osserva- quanto al primo motivo, con il quale le stesse si dolgono dell'omessa declaratoria di
“inammissibilità delle eccezioni, confusamente, incoerentemente e contraddittoriamente formulate dal ”- che tale doglianza non merita accoglimento. Nel caso di specie, invero, il tribunale Parte_1 ha esaminato l'eccezione di prescrizione sollevata dal convenuto anche sotto il diverso profilo dell'asserita intervenuta usucapione in suo favore (cfr.pag.6 della sentenza). Si osserva in proposito che l'errata qualificazione della parte non impedisce al giudice di primo grado di rendere la pronuncia richiesta in base ad una qualificazione giuridica dei fatti ed, in genere, all'applicazione di una norma giuridica, diversa da quella invocata dall'istante, salvo il divieto per il giudice di attribuire alla parte un bene della vita diverso da quello richiesto, oppure di emettere qualsiasi pronuncia che non si fondi sui fatti ritualmente dedotti o, comunque, acquisiti al processo - anche se ricostruiti o giuridicamente qualificati dal giudice in modo diverso rispetto alle prospettazioni di parte - ma su elementi di fatto, che non siano, invece, ritualmente acquisiti come oggetto del contraddittorio (cfr. Cass. 11039/06).
E' invece fondato l'ulteriore motivo di gravame incidentale, avente ad oggetto l'accoglimento della domanda riconvenzionale di per il fenomeno infiltrativo ed i conseguenziali danni Parte_1 subiti dal suo immobile.
Le infiltrazioni, secondo quanto prospettato dal convenuto, verificatesi nell'aprile del 2013, provenivano dal bagno e dal balcone dalla sovrastante proprietà ed avevano danneggiato gli CP_1 ambienti del salone e della cucina del suo appartamento, acquistato nel settembre del 2012. A sostegno del suo assunto il convenuto produceva un preventivo di spesa per i lavori di riparazione e di ripristino (per 8.700,00 euro oltre IVA). Osserva la Corte che dalle risultanze processuali non si può ricondurre il fenomeno infiltrativo alla condotta di scarsa/omessa manutenzione imputabile alle proprietarie dell'appartamento sovrastante.
Invero, sebbene la documentazione fotografica di parte attesti la (non contestata) presenza di macchie di umidità esterne ed interne, deve tenersi conto, al fine della individuazione delle cause del fenomeno infiltrativo, delle risultanze acquisite nel procedimento di mediazione, in contraddittorio tra le parti ed in presenza dei rispettivi tecnici nel giudizio cautelare azionato ex art.700 c.p.c. dal convenuto.
Dalla relazione e note tecniche dell'ing. del 15.2.2016, redatea all'esito di una prova di Per_7 allagamento dell'estradosso del solaio del prima e del balcone e terrazzino delle per Parte_1 CP_1 individuare la provenienza delle lamentate infiltrazioni,si è accertato che… alla luce dei sopralluoghi
e delle verifiche effettuate, in particolare a mezzo prova di allagamento, lo scrivente ritiene che non possano esservi dubbi sulla circostanza che l'unica causa possibile, e di fatto accertata, delle lamentate infiltrazioni, effettivamente presenti nell'immobile del sia da ascriversi alla Parte_1 scadente qualità, alla non perfetta sigillatura ed alla cattiva messa in opera dell'impermeabilizzazione del lastrico di copertura del , impermeabilizzazione effettuata da Parte_1 maestranze dello stesso o dei suoi dante causa. (cfr. doc. nr.8 e 11 produzione appellanti). Parte_1
Tenuto conto di tali inequivoche circostanze, non resistite da elementi di segno diverso e/o contrario offerti dal convenuto e rilevato altresì che la consulenza tecnica di ufficio non ha riguardato tale specifica doglianza del (del che non sono in atti elementi ulteriori rispetto a quelli ora Parte_1 menzionati), la domanda risarcitoria avanzata in riconvenzionale va respinta.
Ne consegue la riforma della sentenza impugnata con riferimento al capo b) del dispositivo.
Per quanto concerne la regolamentazione delle spese di lite, in seguito alla riforma della sentenza di primo grado, la Corte deve procedere ad un nuovo regolamento delle spese processuali, liquidando e rideterminando le spese di entrambi i gradi, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite, poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale, mentre, in caso di conferma della sentenza impugnata, la decisione sulle spese può essere modificata soltanto se il relativo capo della sentenza abbia costituito oggetto di specifico motivo d'impugnazione (cfr
Cass.n.5890/2022;Cass.n.3877/2021).
Pertanto va applicato il principio della soccombenza, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., in riferimento all'esito complessivo del giudizio. In particolare, i compensi professionali spettanti alle appellate- appellanti incidentali vengono liquidati, come in dispositivo, tenuto conto dell'attività processuale espletata in rapporto alla natura e alle complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate, in base ai parametri di cui al d.m. n. 55/2014 e successive integrazioni, per i giudizi ordinari dinanzi al Tribunale (tab.
n.2), quanto al primo grado, e per i giudizi innanzi alla Corte d'Appello (tab. n.12) per il secondo grado, secondo lo scaglione coerente con il valore della causa – indeterminabile (cfr. Cass. n.
28325/2022). Va disposta l'attribuzione in favore dell'avv. Roberto Buonanno dichiaratosi antistatario.
Vanno altresì compensate le spese processuali nei rapporti tra l'appellante e gli appellati chiamati in causa, tenuto conto della obiettiva difficoltà di ricostruzione delle risalenti vicende aventi ad oggetto l'immobile di proprietà attorea ed avendo i terzi chiamati in garanzia riproposto le eccezioni di primo grado soltanto subordinatamente all'accoglimento del gravame, evenienza smentita dall'esito della lite.
Alla pronuncia di rigetto dell'appello, consegue l'obbligo dell'appellante di versare un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello (art. 13 co. 1 quater d.p.r.
115/2002, introdotto con legge n. 228 del 24.12.2012).

P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, Quarta sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 1931/2021 R.G, così provvede:
a) rigetta l'appello proposto da Parte_1
b) accoglie per quanto di ragione l'appello incidentale proposto da CP_1 Controparte_5
e e per l'effetto, in riforma del capo b) della sentenza impugnata, rigetta la domanda di Parte_3 risarcimento danni proposta da Parte_1
c) condanna al pagamento delle spese del doppio grado, in favore delle appellate- Parte_1 appellanti incidentali e , che liquida come segue: CP_1 Parte_4 Pt_3
- quanto al giudizio di primo grado, in favore di e in CP_1 Controparte_5 Parte_3 solido al pagamento di € 4.000,00 per compensi professionali e spese forfettarie pari al 15%, oltre
IVA e CPA come per legge, con attribuzione all'avv. Roberto Buonanno;

- quanto al presente grado in favore di e in solido, al CP_1 Controparte_5 Parte_3 pagamento di € 5.100,00 per compensi professionali e spese forfettarie pari al 15%, oltre IVA e CPA come per legge, con attribuzione all'avv. Roberto Buonanno;

d) compensa interamente le spese del doppio grado tra l'appellante e gli appellati Controparte_2
e (per quest'ultimo limitatamente al primo grado, attesa la sua contumacia in appello) nonché CP_3 tra l'appellante e l'appellato . CP_4
Dà atto ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall'art. 1 comma
17, l. 24 dicembre 2012, n. 228, della sussistenza dei presupposti dell'obbligo di versamento, a carico dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello Parte_1 dovuto per l'appello proposto.
Così deciso in Napoli, il 14 ottobre 2025
Il Presidente dott. Giuseppe De Tullio
Il consigliere estensore dott.Rosanna De Rosa