IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE composta dai magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 36/2022 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione il 26.03.2025, a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., e vertente
TRA
(c.f. ) Parte_1 C.F._1
Elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Claudio
Turci (c.f. ), che lo rappresenta e difende per procura in atti - C.F._2
APPELLANTE-
E
. (c.f. Controparte_1 Parte_2
) in persona del legale rappresentante pro tempore P.IVA_1
Elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Fabio
Pontuale (c.f. ), che lo rappresenta e difende per procura in atti - C.F._3
APPELLATO-

Oggetto: appello proposto da nei confronti del Parte_1 [...]
, avverso la sentenza del Controparte_2
Tribunale Ordinario di Roma n. 18353/2021, pubblicata il 23.11.2021, resa tra le parti a definizione del giudizio recante n.r.g. 75189/2019, promosso da – Parte_1
impugnazione delibera assembleare -
IN FATTO E IN DIRITTO
conviene in giudizio, dinanzi al primo giudice, il Parte_1 [...]
, rassegnando le seguenti conclusioni: Controparte_3
r.g. n. 1 “(…) previa inibitoria dell'esecutorietà all'opposto bilancio e sua ripartizione, dichiararne la sua nullità, condannando l'opposto al pagamento delle CP_1 spese di lite, da distrarsi, ai sensi dell'art. 93 c.p.c., a favore dell'Avv. Massimo
Clementi, procuratore antistatario”.
, a sostegno delle rassegnate conclusioni, allega: Parte_1
- il con la delibera assembleare del 24.10.2019, approva il bilancio CP_1 consuntivo per l'anno 2018 e il bilancio preventivo per l'anno 2019, con il proprio voto contrario;

- di non avere ricevuto copia del verbale assembleare;

- la delibera impugnata approva, con il bilancio consuntivo dell'anno 2018:
a) spese per euro 6.485,70 fatturate nell'anno 2019;
b) attribuzione di spesa per il consumo di acqua eccessiva rispetto al consumo rilevato dalla lettura del contatore;

c) incomprensibili addebiti sotto la dicitura “Privacy”;
d) spese per la manutenzione delle parti comuni delle quali il CP_1
convenuto risponde nella minor misura del 57% (la proprietà è comune al
); Controparte_4
e) spese asseritamente fatturate per euro 4.374,71, non dovute in difetto di specifica del tipo di spesa e del nominativo del fornitore;

f) spese di manutenzione del giardino a verde non dovute in quanto comuni all'altra palazzina;

g) spese per la pulizia della rete fognaria non dovute in quanto comuni all'altra palazzina;

h) spese di illuminazione area esterna e per il cancello non dovute in quanto comuni all'altra palazzina;

i) spese di manutenzione per euro 665,50, non dovute in quanto comuni all'altra palazzina.
- Pende, dinanzi al Tribunale di Roma e tra le stesse parti, un giudizio (n.r.g.
43818/19) per accertare la inesistenza giuridica del in quanto CP_1
seguito alla divisione delle tre palazzine (tre villini e cinque negozi), in violazione del regolamento contrattuale registrato.
Con comparsa del 06.02.2020, si costituisce il Condominio;
resiste alle censure e rassegna le seguenti conclusioni: “In via preliminare: accertare e dichiarare, per i motivi sopra esposti ed ivi da intendersi integralmente trascritti, l'inesistenza della
r.g. n. 2 notifica dell'atto di citazione del 18.11.2019, relativo all'impugnazione del deliberato assembleare del 24.10.2019, promosso dal sig. nei confronti dell'odierno Pt_1
convenuto in quanto il sopra detto atto di citazione è stato erroneamente CP_1 notificato al precedente amministratore, DO.SS , e non all'attuale Parte_3 amministratore, sig. notifica, peraltro, eseguita all'indirizzo pec di Parte_4
natura personale della DO.SS in quanto non è stato mai richiesto dai Parte_3
condomini e, quindi, attivata, una casella di posta elettronica certificata a nome e/o riconducibile esclusivamente al B/C e, per Controparte_1
l'effetto, dichiarare l'odierno procedimento inammissibile nonché, stante l'inesistenza della sopra detta notifica, dichiarare l'intervenuta decadenza dal diritto di impugnazione del deliberato assembleare del 24.10.2019 ex art. 1137, comma 2, c.c.; In via parimenti preliminare: A) accertare e dichiarare, per i motivi sopra esposti ed ivi da intendersi integralmente trascritti, il mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria ex D. Lgs n. 28/2010 e legge n. 98 del 9 agosto 2013 e, per
l'effetto, dichiarare ex art. 5 del D. Lgs n. 28/2010 e della legge n. 98 del 9 agosto 2013
l'improcedibilità della presente domanda giudiziale;
B) accertare e dichiarare, per i motivi sopra esposti ed ivi da intendersi integralmente trascritti, la nullità della notifica
a mezzo pec dell'atto introduttivo, stante la mancata apposizione della firma digitale sull'atto di citazione in opposizione a delibera assembleare, sulla procura alle liti e sulla relata di notificazione, nonché la mancanza di una valida procura alle liti, stante altresì la mancanza dell'asseverazione di conformità all'originale mediante sottoscrizione con firma digitale e, per l'effetto, dichiarare l'inammissibilità e
l'improcedibilità della presente domanda giudiziale;
In via principale: rigettare tutte le domande proposte dal sig. , per tutti i motivi sopra esposti sia in fatto Parte_1
che in diritto, ivi da intendersi integralmente trascritti, poiché alcuna duplicazione delle somme è stata effettuata e/o in-dicata nel bilancio consuntivo 2018”.
Il convenuto, a sostegno delle riportate conclusioni, allega la inesistenza CP_1 della notificazione dell'atto di citazione al precedente amministratore, con conseguente decadenza dal diritto di impugnare la delibera assembleare;
il mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria;
la nullità della notificazione effettuata a mezzo pec dell'atto di citazione, della procura alle liti e della relata di notificazione, stante la mancata apposizione della firma digitale;
la errata valutazione del bilancio consuntivo approvato.
r.g. n. 3 Concessi i termini di cui all'art. 183 VI comma c.p.c., la sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia:
<< (…) dichiara inammissibile la domanda di parte attrice. Condanna la parte attrice
a rifondere le spese di lite del presente giudizio per un importo di € 2.800,00 in favore del convenuto oltre spese generali I.V.A. e C.P.A. come per legge, oltre alle CP_1
successive occorrende>>.
A sostegno della decisione, le seguenti motivazioni.
Al momento della notifica dell'atto di impugnazione che introduce il primo grado di giudizio, l'assemblea condominiale aveva già nominato nuovo amministratore ( Pt_4
in luogo della precedente amministratrice ( ; la nomina
[...] Parte_3 dell'amministratore ha efficacia verso i terzi dal momento in cui viene adottata la deliberazione dell'assemblea (Cass. n. 14599/2012).
Il poteva conoscere il nominativo del nuovo amministratore prima di Pt_1 procedere alla notifica dell'atto di citazione.
Con la sostituzione dell'amministratore, è venuto meno ogni potere di rappresentanza dell'ente in capo alla precedente amministratrice e dunque va escluso qualunque collegamento tra chi ha ricevuto la notifica e il condominio ingiunto.
La notifica al precedente amministratore non può riverberarsi negativamente nei confronti del , che aveva reciso ogni legame con tale amministratore. CP_1
articola motivi di impugnazione che concretizzano ipotesi di Parte_1
annullabilità della delibera, dunque, la impugnazione della delibera assembleare al condominio soggiace al termine perentorio di 30 giorni di cui all'art.1137 c.c.
Non essendo valida la notifica dell'atto di citazione l'attore non ha comunque validamente impugnato la delibera assembleare nei termini di legge, ai fini del rispetto dei quali è neceSSrio che la notifica dell'impugnazione giunga al condominio entro il termine di cui all'art. 1137, comma.
L'inosservanza del termine per impugnare il deliberato assembleare, previsto dall'articolo 1137, comma 2, c.c., comporta l'inefficacia dell'atto di citazione poiché il termine di cui al citato articolo ha natura perentoria e non è possibile alcuna sanatoria in caso tale termine non venga rispettato, ne è accoglibile qualsivoglia istanza di rimessione in termini.
L'impugnazione della delibera condominiale è inammissibile per inosservanza del termine decadenziale di cui all' art. 1137, co. 2, c.c., se giunta alla controparte oltre il termine, inderogabile, di trenta giorni dalla comunicazione della delibera impugnata.
r.g. n. 4 Resta assorbita la valutazione di ogni altra questione di merito.
Spese di lite regolate secondo soccombenza.
Con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni. Parte_1
<< (…) previa sua inibitoria, accertata la giuridica inesistenza del CP_1
appellato, dichiarare la nullità dei bilanci opposti, con vittoria di spese di entrambi i gradi di giudizio da distrarsi in favore dell'Avv. Massimo Clementi, che si dichiara, a mente dell'art. 93 c.p.c., distrattario >>.
Con comparsa depositata in data 30.03.2022, si costituisce il;
resiste CP_1 all'impugnazione e rassegna le seguenti conclusioni.
<< (…) In via preliminare: rigettare l'istanza di sospensione dell'esecutorietà della
sentenza (…), in quanto la richiesta avanzata da parte appellante è priva dei requisiti richiesti dalla legge stante l'inesistenza dei gravi e fondati motivi in forza dei quali è ammeSS la richiesta di sospensione dell'esecutorietà; con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio oltre IVA, CPA e rimborso spese generali come per legge relative al procedimento di sospensione cautelare;
In via parimenti preliminare: a) accertare e dichiarare, ferma restando la dichiarazione dell'appellato di non accettare il nuovo contraddittorio già ripetutamente espreSS negli atti depositati nel giudizio di primo grado e nei verbali di trattazione scritta ivi da intendersi tutti integralmente trascritti, la tardività delle domande nuove proposte con l'odierno atto d'appello, nella specie nullità del bilancio 2018 e nullità della delibera di divisione del CP_1 assemblea dell'11.05.2010, e di quelle successive, in quanto mai accettate ed ammesse nel contraddittorio del giudizio di primo grado;
b) disporre lo stralcio della memoria ex art. 183, comma 6, n. 3, depositata da parte attrice, unitamente a tutta la documentazione con ex adverso depositata (n.d.r. nella specie documenti da n. 1 a 6 ed all. A), in quanto la detta terza memoria è stata impropriamente utilizzata non per la sola indicazione di prova contraria, ma per argomentare su fatti nuovi e/o inconferenti rispetto all'oggetto dell'odierno giudizio e per il deposito di documentazione tardiva;
In via principale: rigettare integralmente l'appello (…); In via istruttoria: questa difesa si oppone all'ammissione di nuovi documenti depositati da parte appellante nell'odierno procedimento, nella specie verbale assembleare dell'11 maggio 2010, nonché all'ammissione dei documenti depositati da parte appellante con le memorie ex art.
183, comma 6, n. 3, nella specie documenti da n. 1 a 6 ed all. A), in quanto la detta terza memoria è stata impropriamente utilizzata non per la sola indicazione di prova contraria, ma per argomentare su fatti nuovi e/o inconferenti rispetto all'oggetto
r.g. n. 5 dell'odierno giudizio e per il deposito di documentazione tardiva e, per l'effetto, si chiede lo stralcio della memoria ex art. 183, comma 6, n. 3, depositata da parte attrice>>.
articola quattro motivi di appello. Parte_1
1) Rubricato: “Sull'inesistenza dell'atto di opposizione al bilancio”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui accerta la insistenza della notificazione dell'impugnazione assembleare del 24.10.2019, eseguita in favore della amministratrice revocata. A tal fine, sostiene che l'amministratrice è stata Pt_3
revocata nel corso della predetta assemblea;
che il nominativo del nuovo amministratore non è stato pubblicato sul sito del condominio;
di avere lasciato l'assemblea in occasione del quale è stato nominato il nuovo amministratore, alle ore 21.00, prima della nomina dello stesso, con conseguente mancata conoscenza del nominativo del nuovo rappresentante.
2) Rubricato: “Mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria ex d.lgs. n. 28/2010”. L'appellante sostiene che il attribuisce CP_1 erroneamente, all'appellante, la responsabilità per il mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, laddove il non si è mai CP_1
presentato agli incontri programmatici, rendendo infruttuosa la procedura, con esito negativo.
3) Rubricato: “Nullità del bilancio 2018”. Lamenta la omeSS valutazione dei motivi di impugnazione della delibera, che ripropone.
4) Rubricato: “Nullità della delibera di divisione del condominio e di quelle successive”. Lamenta la omeSS valutazione delle difese dell'opponente
, in punto di difetto di soggettività del condominio deliberante. A tal CP_1 fine, l'appellante richiama la delibera condominiale in data 11.05.2010, con la quale i condomini delle palazzine si sono arbitrariamente distaccati CP_2 dall'originario condominio unitario di , palazzine A, B, C, Controparte_2
senza modificare il regolamento condominiale e lamenta la omeSS valutazione delle censure in punto di incidenza, di tale delibera, sui diritti delle parti in comunione con le altre unità; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni, con conseguente nullità insanabile e rilevabile d'ufficio.
Con ordinanza del 04.05.2022 viene rigettata l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
L'appello non ha pregio.
r.g. n. 6 Motivo di appello sub 2).
La censura è inammissibile: la questione del mancato preventivo esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria non è oggetto della pronuncia impugnata e non è di interesse dell'appellante, della procedibilità della cui domanda si tratterebbe, dato che il non la solleva, a tacere del fatto che nel corso del giudizio di CP_1
primo grado, la procedura risulta esperita, seppure con esito negativo rispetto alla definizione della controversia.
Motivo di appello sub 1).
Il costituendosi dinanzi al primo giudice in data 06.02.2020, eccepisce la CP_1 decadenza dalla impugnazione per mancato rispetto dei termini di cui all'art. 1137 c.p.c.
Il sostiene che è rituale e tempestiva la notifica eseguita, in data 18.11.2019, Pt_1
al precedente amministratore, sostituito proprio in occasione della discussione e approvazione del terzo punto all'ordine del giorno della assemblea che ha approvato i bilanci impugnati in questa sede;
che la notifica della impugnazione introduttiva del primo grado del presente giudizio introduce validamente e tempestivamente la azione, nonostante la ormai intervenuta nomina del nuovo amministratore, perché il verbale di assemblea non gli è mai stato notificato e il nominativo del nuovo amministratore non era stato ancora pubblicato sul sito dedicato al . CP_1
A fronte della eccezione di decadenza sollevata dal , il , tuttavia, CP_1 Pt_5 non prova e non chiede di provare la data in cui la notifica dell'atto di impugnazione è stata trasmeSS, da che ha ricevuto la notifica, all'amministratore in Testimone_1
carica e, per altro verso, la data di costituzione in giudizio del non consente CP_1
di ritenere provata la tempestività, rispetto ai termini di decadenza in esame, della conoscenza, da parte del , della avvenuta introduzione dell'azione da parte CP_1
del . Pt_5
Non rileva la allegata mancata notifica del verbale di assemblea e la mancata partecipazione alla deliberazione avente ad oggetto il punto 3) dell'ordine del giorno
(nomina del nuovo amministratore), di cui pure deve ritenersi esservi prova, dato che in verbale di assemblea viene dato atto del fatto che il alle ore 21 e prima della Pt_1 discussione del punto 3) dell'ordine del giorno, lascia l'assemblea.
Il infatti, non impugna la deliberazione avente ad oggetto il punto 3 Pt_1 dell'ordine del giorno:” Conferma o nomina amministratore e relativo compenso”, ma esclusivamente i punti 1 e 2 dell'ordine del giorno, relativi alla approvazione del bilancio consuntivo per l'esercizio di gestione relativo all'anno 2018 e l'approvazione r.g. n. 7 del bilancio preventivo per l'esercizio di gestione dell'anno 2019 che risultano discussi e approvati con il suo voto contrario, con la conseguenza che il termine per impugnare decorre dalla approvazione dell'ordine del giorno ( e non dalla notifica del verbale di assemblea).
L'onere della valida instaurazione del contraddittorio nel termine da osservare a pena di decadenza per la impugnazione della delibera incombe esclusivamente sul condòmino e dunque su di lui incombe l'onere della corretta individuazione del soggetto destinatario della notifica dell'atto di impugnazione della delibera.
La mancata pubblicazione del verbale con la nomina del nuovo amministratore non precludeva al condomino, per altro a conoscenza del fatto che la delibera era programmata, da ordine del giorno, anche per la eventuale nomina di un nuovo amministratore, diverse fonti di informazione e non rilevano in questa sede gli obblighi di pubblicità a carico dell'amministratore.
Il presente giudizio, infatti, vede come unico legittimato passivo il , di cui, CP_1 ai sensi dell'articolo 1131 c.c., l'amministratore in carica ha la rappresentanza sostanziale processuale, nei limiti delle attribuzioni di cui all'articolo 1130 c.c., con la conseguenza che l'impugnazione della delibera deve essere inviata all'amministratore, presso il suo domicilio privato o presso lo stabile condominiale, se vi sono degli appositi locali ove egli svolge la sua attività gestoria, cosa che pacificamente, nel concreto, non è avvenuta.
L'amministratore del condominio ceSSto dalla carica conserva una limitata legittimazione passiva alle pretese fatte valere nei confronti dell'ente di gestione in forza di una prorogatio dei poteri, ma non ha l'obbligo né il potere di costituirsi in giudizio per difetto di interesse a contraddire, configurandosi a carico del vecchio amministratore solamente l'obbligo di dare notizie al nuovo amministratore delle pretese azionate nel giudizio mediante la comunicazione dell'atto erroneamente notificato a lui, attesa la conservazione di un dovere di diligenza anche dopo l'estinzione del mandato ( Cass. 14589/2011).
Dunque, le censure dell'appellante non inficiano la decisione in punto di decadenza dall'azione.
Motivi di appello sub 3) e sub 4): attengono il merito delle censure e la loro valutazione resta assorbita dalla valutazione del motivo di impugnazione sub 2).
Spese di lite.
r.g. n. 8 Seguono la soccombenza e si liquidano ex dm 55/2014, come da dispositivo (valore della causa: tra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00; compensi medi;
inclusa la fase di trattazione della istanza per la sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata).
Ulteriore contributo.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P. Q. M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello come in atti proposto da nei confronti del Parte_1 Controparte_2
, avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Roma n.
[...]
18353/2021, pubblicata il 23.11.2021, resa tra le parti a definizione del giudizio recante n.r.g. 75189/2019, ogni diversa conclusione disattesa, così provvede:
- Rigetta l'appello.
- Condanna a rifondere, al appellato, le spese di lite che Parte_1 CP_1
liquida, in euro 5.809,00 per compensi oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 11.06.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo
r.g. n. 9 r.g. n.
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