REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA VIII SEZIONE CIVILE così composta:
Franca Mangano Presidente
Riccardo Massera Consigliere rel.
Edoardo Mancini Giudice ausiliario riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 4641 dell'anno 2019, trattenuta in decisione all'udienza del 17/10/2024, promossa da
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. GAETANO RUSSO Parte_1 P.IVA_1
e dall'avv. GIULIANA POSSENTI;

- Appellante - contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. CP_1 C.F._1
GABRIELE DI GENESIO PAGLIUCA;

(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_2 C.F._2
CLAUDIO BASILI;

- Appellati -
OGGETTO: Appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 94/2019 pubblicata il 03/01/2019, in punto di Altri istituti del diritto delle locazioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La ha chiesto al Tribunale di Roma di condannare in solido Parte_1 CP_1 ed al risarcimento dei danni da essa subiti per la risoluzione Controparte_2 anticipata del contratto di locazione relativo all'immobile sito in Roma, via Saffo n.
35, che l'attrice ha stipulato con la OP Immobiliare Srl e che è stato risolto consensualmente a causa della condotta dei due convenuti.
L'attrice, infatti, ha esposto che nel marzo 2013, nei giorni successivi alla stipula della locazione, i convenuti - proprietari di un immobile sito nel medesimo complesso residenziale - hanno ostacolato l'accesso al suo appartamento posizionando i propri autoveicoli davanti alla nuova porta di ingresso realizzata dalla a seguito del frazionamento dell'originario immobile. Il 15 aprile 2013 Pt_1
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la è stata così costretta a risolvere il contratto di locazione, e ha ottenuto la Pt_1 rimozione del veicolo soltanto nel mese di gennaio 2015 dopo aver vittoriosamente esperito un procedimento possessorio. Essa ha quindi chiesto la condanna dei convenuti al risarcimento del danno per la mancata percezione di canoni di locazione dal marzo 2013 al gennaio 2015, per l'importo totale di 33.000 euro.

1.1. ha eccepito l'improcedibilità dalla domanda proposta nei suoi CP_1 confronti e in via riconvenzionale ha chiesto la condanna della al Pt_1 risarcimento dei danni da lui subiti a seguito dell'illegittima apertura della porta.

1.2. ha chiesto il rigetto della domanda di parte attrice e la sua Controparte_2 condanna al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 96 c.p.c.

1.3. Con sentenza non definitiva n. 22345/2017 del 27 novembre 2017 il
Tribunale di Roma ha dichiarato improcedibile la domanda nei confronti di CP_1
e ha estromesso questo dal giudizio, salvo poi, con successiva ordinanza del 7
[...] dicembre 2017, revocarne la estromissione alla luce della domanda riconvenzionale da lui proposta.

1.4. Con sentenza n. 94/2019 del 3 gennaio 2019, infine, il Tribunale ha respinto la domanda proposta dalla nei confronti di ponendo le spese Pt_1 Controparte_2 di lite a carico dell'attrice, secondo le seguenti motivazioni:
- la richiesta di parte attrice è fondata sul pregresso positivo accertamento da parte dello stesso Tribunale di Roma della molestia possessoria posta in essere da la quale, parcheggiando un'automobile priva di ruote e copertura CP_2 assicurativa dinanzi alla porta d'ingresso dell'immobile di proprietà della , le Pt_1 ha di fatto impedito l'accesso all'appartamento;
- manca, tuttavia, la prova del danno economico che la società avrebbe patito dal subito spoglio, atteso che (i) alcun giudicato si è formato sull'an della pretesa risarcitoria giacché la questione esula dal giudizio possessorio;
(ii) alcun valido contratto di locazione risulta stipulato, dal momento che quello intervenuto con la
OP è nullo in quanto non registrato e concluso quando la non aveva Pt_1 completato i lavori di frazionamento, che erano non conformi alla DIA e successiva integrazione;
(iii) parte attrice non ha dimostrato l'impossibilità di accedere in altro modo all'immobile: l'abitazione era dotata di altro ingresso che solo le opere di frazionamento, eseguite in difetto di autorizzazione amministrativa, hanno reso inservibile.

2. La ha impugnato la sentenza definitiva chiedendo di condannare la sola Pt_1 al pagamento del medesimo importo di 33.000 euro a titolo di Controparte_2 risarcimento danni, oltre il lucro cessante da quantificarsi in via equitativa, e di condannare entrambi gli appellati alle spese dei due gradi di giudizio.
Pag. 2 di 8 2.1. ed costituitisi in giudizio separatamente, hanno CP_1 Controparte_2 chiesto il rigetto dell'appello con vittoria delle spese di lite.

2.2. All'udienza collegiale del 17/10/2024 la causa è stata trattenuta in decisione con concessione di termini abbreviati per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

3. Con il primo motivo di gravame l'appellante lamenta che il primo giudice ha omesso la condanna alle spese di , deducendo che l'omessa pronuncia CP_1 del Tribunale sulla domanda riconvenzionale da questo proposta equivalga a rigetto implicito.

4. Con il secondo motivo la impugna la sentenza di primo grado nella parte in Pt_1 cui ha ritenuto che non sia ravvisabile un giudicato circa la sussistenza del danno da lesione del possesso: il giudice di prime cure ha stravolto i presupposti giuridici, logici e fattuali a fondamento dell'ordinanza cautelare che concludeva il precedente procedimento possessorio svoltosi tra le medesime parti, ritenendo nullo il contratto di locazione stipulato per l'immobile di parte attrice, irregolari le relative opere di frazionamento e non provata l'impossibilità di accedere in altro modo all'appartamento.

5. Con il terzo motivo l'appellante lamenta che ha errato il Tribunale nel ritenere che il contratto di affitto [rectius, locazione] fosse nullo, i lavori di frazionamento non regolari e che essa non abbia provato di non avere un altro accesso all'appartamento. La stipula del contratto di locazione è stata impedita dagli appellanti [rectius, appellati], i quali hanno bloccato l'accesso all'immobile locato costringendola a risolvere il contratto di locazione;
il Tribunale ha finto di fare confusione tra la semplice richiesta di integrazione della documentazione avanzata dal Comune di Roma il 14 marzo 2013 (documentazione che è stata integrata puntualmente il giorno 15 ottobre 2013) con una presunta violazione urbanistica che in realtà non c'è mai stata;
in ogni caso, è pacifico che almeno a far data dal 24 dicembre 2013 ogni eventuale vizio è stato sanato, e quindi il Tribunale avrebbe dovuto riconoscere il risarcimento del danno almeno per il periodo gennaio 2014 – gennaio 2015, quando l'autovettura è stata finalmente rimossa;
il fatto che l'unico accesso all'immobile fosse quello posizionato sul muro perimetrale del CP_3 si evince dalla planimetria e dall'atto d'obbligo prodotti.

6. Con il quarto motivo l'appellante lamenta che il giudice di primo grado ha errato nel ritenere che essa avrebbe dovuto provare il danno subito: la domanda da essa proposta, se correttamente interpretata, non poteva che essere fondata, in quanto subordinata alla ricorrenza dei medesimi presupposti richiesti per l'accertamento della molestia ai sensi dell'art. 1170 c.c.; per costante giurisprudenza della
Pag. 3 di 8 Suprema Corte, lo spoglio o la turbativa costituisce atto illecito che lede il diritto del possessore alla conservazione della disponibilità della cosa e obbliga chi la commette al risarcimento del danno, in quanto questo discende in automatico se viene accertata la molestia.

7. Il primo motivo è infondato.

7.1. Per consolidato orientamento della Corte di cassazione è ravvisabile una statuizione implicita di rigetto «quando la pretesa avanzata col capo di domanda non espressamente esaminato risulti incompatibile con l'impostazione logico- giuridica della pronuncia» (Cass. Sez. 2, n. 20718 del 13/08/2018, Rv. 650016 -
01; Sez. 5, n. 29191 del 06/12/2017, Rv. 646290 - 01; Sez. 1, n. 24155 del
13/10/2017, Rv. 645538 – 01). Si è poi affermato che «è configurabile la decisione implicita di una questione (connessa a una prospettata tesi difensiva) o di un'eccezione di nullità (ritualmente sollevata o rilevabile d'ufficio) quando queste risultino superate e travolte, benché non espressamente trattate, dalla incompatibile soluzione di un'altra questione, il cui solo esame presupponga e comporti, come necessario antecedente logico-giuridico, la loro irrilevanza o infondatezza» (così, in motivazione, Cass.
Sez. 2, Ordinanza n. 25710 del 26/09/2024, Rv. 672295 - 02).

7.2. Nel caso di specie il giudice di prime cure ha rigettato la domanda attorea di risarcimento del danno per la mancata percezione dei canoni di locazione proposta nei confronti della sola e ha omesso una esplicita pronuncia sulla Controparte_2 domanda risarcitoria esperita in riconvenzionale da per la lesione del CP_1 proprio diritto al godimento dell'area immediatamente antistante la porta di cui si discute, che costituirebbe pertinenza dell'immobile di sua proprietà.
È di tutta evidenza che non può ravvisarsi alcuna incompatibilità tra la domanda del convenuto e l'impostazione logico-giuridica della sentenza impugnata che ha respinto la contrapposta domanda risarcitoria dell'attrice: l'infondatezza della seconda non implica quale necessario antecedente logico-giuridico l'irrilevanza o infondatezza della prima. Il giudice di prime cure, infatti, ben avrebbe potuto riconoscere il risarcimento del danno a pur respingendo la richiesta CP_1 della , senza con ciò incorrere in alcuna contraddizione o illogicità giuridica. Pt_1
Non è quindi ravvisabile una statuizione implicita di rigetto della domanda riconvenzionale del convenuto, essendovi stata, invece, una mera omessa pronuncia da parte del giudice di primo grado, che peraltro nell'epigrafe della sentenza ha del tutto omesso ogni riferimento a e in motivazione non CP_1 ha dato atto del fatto che questo aveva proposto una domanda riconvenzionale.
Pag. 4 di 8 Incidentalmente, osserva la Corte che non ha a sua volta proposto CP_1 appello incidentale né ha riproposto la propria domanda, sicché la questione non può più essere affrontata in questa sede.

8. Anche il secondo motivo è infondato.

8.1. Per espressa previsione normativa, l'ordinanza emessa all'esito della fase sommaria del giudizio possessorio e dell'eventuale reclamo – benché, secondo alcuni interpreti, possa ritenersi dotata di una stabilità esterna parificabile a quella della sentenza passata in giudicato (per una rassegna degli orientamenti sul tema v. Cass. Sez. 2, sentenza n. 102 del 04/01/2017, che peraltro espressamente dichiara di non prendere posizione sul punto) – non può avere efficacia di giudicato in altri giudizi, in quanto la sua «autorità … non è invocabile in un diverso processo»
(art. 669-octies, nono comma, c.p.c., applicabile anche ai giudizi possessori in virtù del rinvio operato dall'art. 703, secondo comma).

8.2. In ogni caso, la pronuncia possessoria invocata, con cui il Tribunale di Roma ha ordinato a ed di «rimuovere, e astenersi dal CP_1 Controparte_2 posizionare, autovetture, o altri impedimenti, di fronte alla porta di accesso dell'immobile nel possesso» della , non ha quale presupposto giuridico la Pt_1 validità del contratto di locazione né la regolarità urbanistica delle opere di frazionamento realizzate dalla , essendosi limitata ad accertare la situazione Pt_1 di possesso dell'immobile in capo alla odierna appellante e la molestia ad essa arrecata dai convenuti. Non si è quindi formato alcun giudicato sull'an della pretesa risarcitoria dell'odierna appellante, in quanto la stipula di un valido contratto di locazione non costituisce premessa logica indispensabile della statuizione contenuta nel dispositivo dell'ordinanza.

9. Il terzo e il quarto motivo di gravame possono essere esaminati congiuntamente per la loro stretta connessione, e sono parimenti infondati.

9.1. Contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante, «Lo spogliato del possesso, che agisca per conseguire il risarcimento dei danni, è soggetto al normale onere della prova in tema di responsabilità per fatto illecito. Pertanto, qualora non abbia provato il pregiudizio sofferto, non può emettersi, in suo favore, condanna al risarcimento con liquidazione equitativa dei danni» (Cass. Sez. 2, 04/11/2021, n.
31642, Rv. 662863 – 01 e, prima ancora, Sez. 2, n. 2203, 3/6/1975, Rv. 375990
- 01). Né del resto l'asserita lesione di diritti, in assenza dell'esistenza del danno, può giustificare condanna risarcitoria, la quale assumerebbe l'improprio valore di sanzione (Cass. nn. 21865/2013, 23194/2013, 18812/2014, 24474/2014). Non
è infatti possibile confondere la prova del danno, cioè la procurata lesione
Pag. 5 di 8 patrimoniale, con la illiceità della condotta di spossessamento (così, ancora, Cass.
n. 31642 del 04/11/2021, in motivazione).

9.2. Tanto premesso, correttamente il Tribunale ha ritenuto che la non abbia Pt_1 dato idonea prova del lamentato danno da perdita dei canoni di locazione, pur se la motivazione merita di essere integrata.
A riprova del danno subito la ha prodotto un contratto di locazione stipulato Pt_1 con la OP Immobiliare Srl con scrittura privata non autenticata recante la data del
13 marzo 2013, non registrato, e un atto di risoluzione consensuale della locazione datato 15 aprile 2013, anch'esso redatto per scrittura privata non autenticata e non registrato.
Per giurisprudenza costante, «Nel processo civile, le scritture private provenienti da un terzo estraneo alla lite sono prove atipiche con un valore probatorio meramente indiziario, la cui data, quando non sia certa, può essere verificata con qualsiasi mezzo di prova, ai sensi dell'art. 2704 c.c.; le prove, tuttavia, non sono ammesse se ricadenti su un atto proprio della stessa parte interessata alla prova» (Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 38805 del 07/12/2021, Rv. 663166 - 01). La scrittura privata proveniente da un terzo, peraltro, «è utilizzabile anche se disconosciuta e può pure essere ritenuta dal giudice inattendibile ancorché non ne sia contestata l'autenticità» (Cass. Sez. 3, 08/04/2024, n. 9329, Rv. 670753 – 01). Il documento così prodotto, quindi, costituisce un mero indizio che deve essere valutato unitamente agli altri dati probatori acquisiti al processo (v., ancora, tra le tante,
Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21554 del 07/10/2020, Rv. 659385 - 01).
Ebbene, numerosi elementi di carattere indiziario depongono nel senso della inattendibilità dei documenti in esame, entrambi privi di data certa.

9.2.1. In primo luogo, come osservato da nella propria costituzione in CP_1 primo grado, il contratto di locazione è stato stipulato, in nome e per conto della OP
Immobiliare Srl, da tale che è persona diversa Persona_1 dall'amministratore unico e legale rappresentante della società; questa, peraltro, risulta essere stata costituita l'11 marzo 2013 e dunque appena due giorni prima di quello in cui sarebbe stato stipulato il contratto di locazione, ma avrebbe iniziato la propria attività d'impresa solo il 31 agosto 2013 (v. la visura del Registro Imprese prodotta dallo stesso Ditta). Del pari è stato sottoscritto da l'atto Persona_1 di risoluzione consensuale del rapporto.
Lo stesso poi, il 21 febbraio 2014 è stato sentito nel corso del Persona_1 giudizio possessorio quale sommario informatore dedotto dalla;
in quella Pt_1 sede ha dichiarato di aver «dato una mano nel seguire i lavori di ristrutturazione» intrapresi dalla odierna appellante, ma nulla ha riferito circa la stipula e successiva
Pag. 6 di 8 risoluzione del contratto di locazione, al quale non ha fatto cenno nonostante si trattasse di circostanza certamente rilevante al fine di dimostrare il possesso della e la lesione possessoria da questa subita (doc. 6 prodotto da nel Pt_1 CP_1 giudizio di primo grado).

9.2.2. In secondo luogo, con nota del 14 marzo 2013 (ovvero, il giorno successivo la presunta data di stipula del contratto di locazione) ha riscontrato Parte_2 carenze relativamente ai documenti allegati alla DIA depositata per i lavori di frazionamento dell'unità immobiliare e ha quindi ordinato alla di non Pt_1 effettuare le trasformazioni previste e di interrompere i lavori qualora già iniziati;
lavori che sarebbero potuti riprendere solo decorsi 30 giorni dal deposito della documentazione richiesta (doc. 2 del fascicolo di primo grado dell'appellante).
L'atto d'obbligo richiesto dall'amministrazione è stato stipulato l'8 maggio 2013, e i documenti integrativi sono stati depositati il 15 ottobre 2013; la dichiarazione di fine lavori è del 23 dicembre 2013 e il frazionamento dell'originaria unica unità immobiliare è stato denunciato in catasto il 20 dicembre 2013.
Non si vede, quindi, come la possa aver concesso in locazione un Pt_1 appartamento non ancora ultimato.

9.2.3. Il contratto, si è detto, sarebbe stato stipulato il 13 marzo 2013 con efficacia dal 1° aprile, e risolto il successivo 15 aprile. Ciò nonostante, la prima diffida per la rimozione del veicolo risulta essere stata inviata dalla solo il 18 luglio 2013, Pt_1 senza peraltro che in quell'occasione si sia fatto alcun cenno al rapporto locatizio di cui si discute (doc. 6 della ), e il procedimento possessorio è stato introdotto Pt_1 solo il 5 dicembre 2013.
Alcuna iniziativa risulta quindi essere stata tempestivamente intrapresa dalla presunta locatrice per ottenere la cessazione delle molestie e garantire al conduttore la possibilità di fruire dell'immobile. Il che è ulteriore elemento che induce a dubitare dell'attendibilità delle scritture private prodotte.

9.3. In conclusione, i documenti prodotti dall'appellante, privi di data certa e non supportati da prove testimoniali o di altra natura, sono in sé inidonei a dimostrare la sussistenza del prospettato danno patrimoniale da perdita dei canoni, non essendovi prova della effettiva conclusione e successiva risoluzione consensuale di un valido contratto di locazione, con riferimento al periodo in contestazione. Né del resto la ha provato, come invece allegato nell'atto introduttivo del giudizio di Pt_1 primo grado, di aver dato incarico ad un'agenzia immobiliare per concedere in affitto l'immobile.

9.4. D'altro lato, la condotta tenuta dagli appellati non ha certamente impedito alla di registrare il presunto contratto di locazione;
da tale omissione, come Pt_1
Pag. 7 di 8 rilevato dal Tribunale, discende la nullità del contratto, in relazione al quale l'appellante non avrebbe avuto diritto a percepire canoni.
Anche sotto questo profilo, quindi, deve essere ribadito che la non può Pt_1 pretendere un risarcimento per la mancata esecuzione di un contratto nullo.

9.5. Infine, la prova che quello occluso dai convenuti fosse l'unico accesso all'appartamento non può essere tratta dalle sole planimetrie prodotte dalla , Pt_1 non risultando che esse riproducano fedelmente lo stato dei luoghi.
10. La sentenza di primo grado deve pertanto essere confermata.
Le spese del grado seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo secondo i parametri previsti dal d.m. 10 marzo 2014, n. 55, per le cause di valore compreso tra 26.000 e 52.000 €, ad eccezione del compenso relativo alla fase istruttoria, non svolta, e avendo riguardo all'effettiva attività svolta durante la fase decisoria.
Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002, inoltre, la Corte deve dare atto che l'appellante è tenuta al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna la al rimborso in favore di ciascuno degli appellati delle Parte_1 spese del presente grado, che liquida in 5.200 € per compenso di avvocato, oltre spese generali 15%, Iva e Cpa come per legge;

3) dà atto che l'appellante è tenuta al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione il 23/01/2025
Minuta redatta con la collaborazione dell'addetto all'ufficio per il processo Andrea
Leonardo Canalis.
Il Consigliere estensore
Riccardo Massera La Presidente
Franca Mangano
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