REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE di APPELLO di BARI
Seconda Sezione Civile in persona dei signori magistrati
Filippo LABELLARTE presidente
Luciano GUAGLIONE consigliere
Paolo RIZZI consigliere, relatore ha pronunziato la presente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 1367 del registro generale per gli affari contenziosi di secondo grado dell'anno 2020, posta in deliberazione sulle conclusioni delle parti all'udienza del 25 ottobre 2024 con contestuale concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. e vertente
TRA
( ) e Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
( ), elett.te domiciliati in Foggia, alla via
[...] CodiceFiscale_2
Gioberti n. 77, presso lo studio dell'avv. Luigi Ciano che li rappresenta e difende con l'avv. Paolino Caporale come da procura prodotta con l'atto di citazione in appello;

APPELLANTE
E
( ), elett.te domiciliato in San CP_1 CodiceFiscale_3
Severo, alla via Tiberio Solis n. 4, presso lo studio dell'avv. Pasquale Iannarelli che lo rappresenta e difende con l'avv. Nicola Grippo come da procura prodotta con la comparsa di costituzione e risposta in appello;

APPELLATO
1 oggetto: contratto preliminare;
appello avverso la sentenza del Tribunale di
Foggia n. 1560/2020, pronunciata il 6 novembre 2020, ai sensi dell'art. 281 sexies
c.p.c.
Conclusioni
All'udienza del 25 ottobre 2024 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni a mezzo delle note di trattazione scritta, riportandosi ai rispettivi scritti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 1560/2020, pronunciata il 6 novembre 2020 ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., il Tribunale di Foggia ha accolto la domanda proposta da CP_1
di risoluzione del contratto preliminare di compravendita di fondo rustico
[...] dall'attore, quale promissario acquirente, stipulato con;
quindi, ha Parte_1
dichiarato inefficace ai sensi dell'art. 2901 c.c., nei confronti dell'istante, la donazione del medesimo fondo dalla al figlio Pt_1 Parte_2 condannato la convenuta alla restituzione, in favore dell'attore, della somma di €
81.455,00, oltre accessori ed entrambi i convenuti, in misura diversa, a rifondere le spese di lite in favore del . CP_1
In particolare, il Tribunale, ritenuto efficace il contratto preliminare di compravendita di un fondo rustico tra il e la , poi donato da costei CP_1 Pt_1
al figlio, ha accolto la domanda di risoluzione proposta dall'attore -che così aveva mutato l'originaria domanda proposta ai sensi dell'art. 2932 c.c.- e quella diretta a conseguire la restituzione delle somme corrisposte in esecuzione del preliminare, garantita dalla pronunciata inefficacia della donazione, ai sensi dell'art. 2901 c.c.
***
Avverso detta sentenza hanno proposto appello la ed il Pt_1 Pt_2
Con un unico, articolato e discorsivo, motivo di appello, si censura la decisione del Tribunale di Foggia nella parte in cui ha trascurato di considerare che, alla stregua degli elementi ritualmente acquisiti, il preliminare azionato dal CP_1 aveva perso ogni efficacia per effetto dell'esercizio della prelazione agraria da parte dei confinanti, sicché la promittente venditrice aveva pure restituito l'acconto
2 ricevuto di lire 100.000.000, nel mentre non può assumersi che, in un momento successivo, le dette somme le sono state nuovamente consegnate dal promissario acquirente in riguardo al preliminare, mai più nuovamente stipulato nel rispetto delle forme di legge.
Perciò, hanno pure chiesto la condanna dell'appellato al risarcimento del danno da lite temeraria, ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
ha dedotto l'infondatezza dell'appello, di cui ha sollecitato il CP_1
rigetto.
***
Non è superfluo premettere che le uniche questioni devolute al giudice del secondo grado sono quelle esplicitamente dedotte con l'atto di gravame, sicché le altre dibattute innanzi al Tribunale, disattese espressamente o ritenute assorbite, non devono più essere esaminate.
Nel merito, l'appello è infondato e deve essere rigettato.
La ricostruzione dei fatti operata dal primo giudice non merita le censure mosse dagli appellanti, atteso che si fonda su documentazione sottoscritta dalla Pt_1
e da essa non disconosciuta, di significato piuttosto univoco.
Così è pacifico, e documentato, che l'appellante , con contratto del Parte_1
9 marzo 2000, autenticato nelle sottoscrizioni in pari data, promise di vendere a un fondo rustico in agro di Ascoli Satriano, dell'estensione di poco CP_1 più di 4 ettari per il corrispettivo di € 82.633,10 (lire 160.000.000). Le parti diedero atto che € 51.645,69 (lire 100.000.000) erano già state ricevute dalla promittente venditrice, che ne rilasciava quietanza, a titolo di caparra confirmatoria, nel mentre la parte residua sarebbe stata corrisposta alla stipula del definitivo, che sarebbe dovuta avvenire entro il 28 febbraio 2003.
Il contratto fu sottoposto alla condizione risolutiva del mancato esercizio della prelazione da parte dei confinanti aventi titolo, con l'intesa che, in tale caso, al promissario acquirente, intanto immesso nel possesso del predio (cosa, in realtà, avvenuta solo il 28 novembre 2000, come da verbale allegato alla memoria
3 istruttoria prodotta dal convenuto in primo grado), sarebbe stato restituito l'importo corrisposto a titolo di caparra.
Tali e esercitarono il diritto di riscatto del Persona_1 Persona_2
fondo compromesso in vendita, come accertato dal Tribunale di Foggia con la sentenza n. 233/2004.
Gli eventi successivi, da cui si desume abbastanza agevolmente la sorte del contratto, sono desumibili dalla richiamata documentazione a firma della Pt_1
e dalla sentenza della Corte di Appello di Bari, che ha definito il contenzioso relativo al richiamato riscatto.
Il 2 marzo 2010, ha firmato un “atto di ricognizione contrattuale” Parte_1
in cui si dà atto del fatto che durante l'iter giudiziario avviato dai confinanti per l'esercizio del “diritto di prelazione-retratto agrario”, essa promittente venditrice aveva restituito al la caparra di lire 100.000.000. CP_1
Si precisa, di seguito, che la medesima somma “sempre durante l'iter giudiziario ed in varie fasi, veniva di nuovo versata dal alla signora per le CP_1 Pt_1
sue esigenze di coltivazione”. Nonché che “la ha utilizzato anche il pozzo Pt_1
irriguo, che è compreso nel fondo ceduto al , senza che la stessa abbia CP_1
corrisposto alcunché per le spese di corrente rinvenienti dal prelievo delle acque”.
In conclusione, all'art. 2, “la signora riconosce che le è stata Pt_1
riconsegnata la somma di lire 100.000.000, rapportata alla moneta corrente attuale”.
Già il contenuto del cennato documento conduce alla conclusione fatta propria dalla sentenza appellata, circa la sopravvivenza del contratto all'esercizio del riscatto.
Lo si evince dal fatto che, mai, nell'atto si dà conto del venir meno del vincolo negoziale ed, anzi, si opera sul presupposto della sua permanenza, capace di giustificare la restituzione al promissario acquirente della caparra e, poi, nuovamente il versamento della stessa, nel medesimo importo, alla promittente venditrice.
4 È significativo, in merito, che il doppio trasferimento di denaro avviene “durante l'iter giudiziario” relativo alla prelazione-retratto agrario (così definita) da parte dei confinanti, la cui pendenza, in grado di appello, rende palese la contestazione del diritto azionato, tanto che ad avere gravato la decisione di primo grado del
Tribunale di Foggia è stata proprio la . Pt_1
Meramente suggestiva è la tesi dell'appellante, secondo cui la restituzione, a lei, dei cento milioni di lire già rimborsati al sarebbe svincolata dal CP_1
preliminare, per trovare una generica giustificazione nelle esigenze di coltivazione, posto che non si vede perché la stessa, nel redigere la scrittura, non ha premesso che le parti non erano più legate dal contratto e che con il rimborso al promittente acquirente erano stati regolati i rispettivi rapporti. Né risulterebbe chiaro il motivo per il quale l'appellato è rimasto nel possesso del fondo, conferitogli proprio dopo la firma del preliminare.
Quanto rilevato consente pure di attribuire il corretto significato alla condizione risolutiva dedotta in contratto, non integrata dal mero esercizio della prelazione agraria.
Le parti, come si è visto, hanno inteso attribuire efficacia risolutiva non alla mera circostanza dell'esercizio del diritto di prelazione, ma hanno precisato che questa dovesse provenire da un confinante “avente titolo” e tali, secondo il comportamento osservato dalla stessa , non erano e Pt_1 Persona_1
, tanto che la sentenza di primo grado che aveva loro riconosciuto Persona_2
il diritto è stata poi da lei impugnata.
Tale impostazione, non contraddetta da alcuna diversa espressione rivelatrice di una diversa intenzione delle parti, era per altro perfettamente coerente con la giurisprudenza, secondo cui in tema di prelazione agraria, laddove la promessa di vendita stipulata tra il proprietario del fondo ed un terzo aspirante acquirente sia subordinata alla condizione del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte dell'affittuario del fondo, il significato dell'evento condizionante va ricostruito con riguardo alla volontà di entrambe le parti, ben potendo rispondere all'interesse del venditore il troncare in radice qualunque incertezza e qualunque controversia in
5 ordine alla sussistenza del diritto dell'affittuario ad esercitare la prelazione, condizionando l'efficacia della vendita al terzo alla sola circostanza del valido compimento da parte dell'affittuario delle formalità di esercizio del diritto (cfr.
Cass. 2011/n. 15668).
Che nel caso di specie non vi sia stato il “valido compimento…delle formalità di esercizio del diritto” è dimostrato dal fatto che la Corte di Appello di Bari, adita da , con sentenza n. 690/2011 del 6 luglio 2011, depositata il Parte_1
successivo 14 luglio 2011, pacificamente passata in giudicato, ha rigettato la domanda del e del . Per_1 Pt_1
Così, diventa perfettamente plausibile il fatto che, pendendo l'appello ad iniziativa della promittente venditrice, le parti abbiano inteso valido ed efficace il vincolo costituito con il preliminare, tanto che il è rimasto nel possesso CP_1
del fondo e la caparra, pur essendogli stata in un primo momento restituita, è tornata alla . Che poi questa abbia inteso specificare che tanto è avvenuto Pt_1
per sue esigenze colturali, poco importa.
Senza trascurare di considerare il fatto che gli effetti della condizione risolutiva sono tranquillamente suscettibili di essere rinunciati, anche dopo il suo avveramento (cfr. Cass. 2017/n. 27320). E neppure che non consta in alcun modo l'intervento della risoluzione consensuale del preliminare, per cui è prescritta la medesima forma scritta cui soggiace il preliminare stesso (cfr. Cass. 2024/n.
18875).
L'esposta ricostruzione, fatta propria dal primo giudice, è ulteriormente chiarita e ampiamente confermata dai documenti successivi, anche essi a firma della
. Pt_1
Assai significativo è l'atto del 16 gennaio 2012, dal seguente tenore: “io sottoscritta la presente chiedo al signor di Parte_3 CP_1
pazientare ancora qualche mese perché con mio figlio devo decidere se stipulare fra qualche mese l'atto definitivo di trasferimento del terreno o di restituire tutti gli acconti che mi sono stati versati fino ad ora sempre per la chiusura definitiva del fondo rustico”.
6 La nota si spiega, solo, con la permanenza degli effetti del preliminare, altrimenti non vi sarebbe stato alcun vincolo ancora a necessitare la presa di posizione dell'appellante che, ove il contratto fosse divenuto inefficace per effetto dell'esercizio dell'iniziativa dei confinanti, non le avrebbe imposto di comunicare al promissario acquirente l'esigenza di disporre di tempo per assumere le proprie determinazioni. Soprattutto dopo la decisione definitiva della controversia relativa alla prelazione/retratto.
Spiega, inoltre, senza equivoci che le somme ricevute dal sono proprio CP_1
gli “acconti” sino a quel momento versati rispetto al corrispettivo convenuto.
È appena il caso di precisare che neppure è stata dedotta l'esistenza di una diversa trattativa, relativa ad altro fondo, cui riferire il rapporto di cui alla nota.
Vi è, poi, una ulteriore, e definitiva, nota a mani della , denominata Pt_1
“situazione conteggi tra e al 31-12-2012”. Parte_1 CP_1
Con essa si dà atto del fatto che la donna ha ricevuto, complessivamente, la somma di € 81.445,00, e si chiarisce “questa è la situazione di tutto (definitiva) al
31-12-2012. – n.b. Se decide di non vendere più il terreno deve Parte_1 restituire l'intera somma ricevuta di € 81.445,00 diversamente CP_1
resterà nel possesso del terreno fino alla totale restituzione della somma pagata”.
L'ultimo elemento esposto chiarisce, ove vi fosse stato un residuo dubbio, che tutta la somma, tempo per tempo, ricevuta dalla era stata corrisposta in Pt_1
vista della vendita del terreno.
Altro significato non può assumere il fatto che essa, per intero, sarebbe stata restituita se non fosse intervenuta la cessione e che, sino alla restituzione dell'immobile, il avrebbe continuato a detenerlo. CP_1
La limpidezza dei fatti, rappresentati senza opacità dalla stessa , giustifica Pt_1 il rigetto dell'appello perché dimostra, senza equivoco alcuno, la sopravvivenza del preliminare all'infruttuoso esercizio del retratto agrario o della prelazione da parte dei confinanti e, addirittura, l'esecuzione pressocché integrale della prestazione che sarebbe derivata al promissario acquirente dalla sottoscrizione del definitivo. Per cui, il trasferimento del bene dalla promittente venditrice al figlio,
7 in pendenza della validità ed efficacia del preliminare, costituisce chiaro inadempimento dell'obbligazione di stipulazione del definitivo e giustifica la risoluzione del contratto, facendo sorgere in capo alla appellante l'obbligazione restitutoria. Che la stessa ammette come esistente nelle riferite note a sua firma, a smentire il fatto che le somme le sarebbero state consegnate per generiche esigenze di coltivazione.
Come in precedenza accennato, l'omessa formulazione, nel rispetto del dettame dell'art. 342 c.p.c., di alcun motivo di appello diretto ad investire l'omesso rilievo della eccepita prescrizione del diritto azionato dall'appellato o della ricorrenza dei presupposti per l'accoglimento della domanda ex art. 2901 c.c., esonera dall'affrontare tali questioni.
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo in relazione ai valori medi per controversie di valore compreso tra
52.00,00 e 260.000,00, come aggiornati dal d.m. 147/2022, in relazione al valore del contratto dedotto in giudizio.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Bari, Seconda Sezione Civile, in composizione collegiale, definitivamente pronunziando sull'appello proposto da e Parte_1 [...]
avverso la sentenza del Tribunale di Foggia n. 1560/2020, Parte_2 pronunciata il 6 novembre 2020, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., rigettata ogni diversa istanza, così provvede:
• Rigetta l'appello;
• Condanna e in solido tra loro, alla Parte_1 Parte_2
rifusione delle spese di lite del presente grado di giudizio in favore di
[...]
che liquida in 14.317,00 per compenso di avvocato, tutte oltre Pt_1
rimborso spese generali in ragione del 15%, IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore dei procuratori antistatari.
8 • Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, in osservanza dell'art. 13, comma 1 quater DPR
2002/n. 115 nel testo inserito dall'art. 1, comma 17 L. 2012/n. 228, mandando alla Cancelleria per gli adempimenti relativi all'esazione.
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della
Corte di Appello, addì 12 febbraio 2025
IL CONSIGLIERE estensore IL PRESIDENTE
Paolo RIZZI Filippo LABELLARTE
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