RGAC 312/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA I sezione civile
Il Tribunale di Reggio Calabria, Prima Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice, dott. RA CA, ha pronunciato, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 312/2023 R.G.A.C., vertente tra:
P.IVA , Parte_1 P.IVA_1
C.F. , Parte_2 P.IVA_2 in persona del legale rappresentante pro tempore, e per questi, dell'instintore avv.to RA Leggiadro, entrambe rappresentate e difese dall'Avv. Sergio Lio ed elettivamente domiciliate in Reggio Calabria (RC), presso lo Studio dell'Avv. Giovanni Citro, via G. Melacrino n. 13, giuste procure speciali in calce al ricorso ex art 447 bis c.p.c.;
-ricorrenti - contro
(C.F. , Controparte_1 C.F._1
(C.F. ) Controparte_2 C.F._2
(C.F. ) Controparte_3 C.F._3
-resistenti contumaci-
OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
, ositato telematicamente, Parte_1 e evocavano in lite, davanti a questo Tribunale,
[...] Parte_2
e , al fine di Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 sentirle condannare alla restituzione dell'immobile ubicato nel F. A. della stazione di Vibo/Pizzo sito in via Stazione FS, unità immobiliare 86 n. 2214/06 interno 6, comune di Vibo Valentia, distinto in catasto al foglio 37, particella 549, sub. 7, completamente libero da cose e persone nonché di: “accertare l'intervenuta risoluzione dalla data del 30.07.2001 del contratto di locazione avente ad oggetto l'unità immobiliare ad uso abitativo con annessa cantina pertinenziale, ubicato nel F. A. della stazione di Vibo/Pizzo sito in via Stazione FS, unità immobiliare 86 n. 2214/06 interno 6, comune di Vibo Valentia, distinto in catasto al foglio 37, particella 549, sub. 7; 2) accertare e dichiarare che le signore , e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
1 , o chiunque altro risultasse occupare gli immobili per cui è causa, non hanno CP_2 titolo alcuno per occupare il predetto immobile di proprietà della Parte_1
e per l'effetto condannare le stesse e/o chiunque altro risultasse
[...] occupare l'immobile stesso, all'immediato rilascio della seguente unità immobiliare, completamente libera da cose e persone, anche interposte, e nella piena disponibilità di società legittimata in forza del contratto di affitto d'azienda Parte_2 sottoscritto con il 4/07/2022, a rogito Notaio Parte_1 [...] Per_
, repertorio 47255, raccolta 27537: immobile ubicato nel F. A. della stazione di Vibo/Pizzo sito in via Stazione FS, unità immobiliare 86 n. 2214/06 interno 6, comune di Vibo Valentia, distinto in catasto al foglio 37, particella 549, sub. 7; 3) condannare le signore , e , in Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 solido tra loro, al pagamento dell'indennità di occupazione in misura pari all'ultimo canone di locazione, comprensiva di oneri condominiali, determinata come segue: - euro 17.644,09 in favore di FS S.p.A., di cui euro 15.845,63 per indennità di occupazione ed euro 1.798,46 per oneri condominiali, oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;
- euro 578,20 in favore di per Parte_2 indennità di occupazione, oltre alle successive indennità di occupazione maturande sino alla data dell'effettivo rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;
4) Con vittoria delle spese di giudizio e con sentenza provvisoriamente esecutiva come per legge”.
A sostegno della domanda deduceva che l'anzidetto immobile era stato concesso in locazione a dalla società Metropolis S.p.A, oggi Controparte_4 Parte_3
con contratto del 29 settembre 1995, n. 1819/95, avente ad oggetto la gestione
[...] del caffè ristoratore e delle connesse attività di rivendita generi di monopolio e giornali nella stazione di Vibo/Pizzo, nonché l'alloggio del gestore (art. 26 del contratto di locazione), unità immobiliare 86 n. 2214/06, della durata di anni nove decorrenti dal 6 aprile 1995 (dal 1 gennaio 1995 per il solo alloggio) e prima scadenza al 5 aprile 2004, al canone annuo – riferito al solo alloggio con cantina pertinenziale - di euro 868,87; detto contratto, registrato presso l'Ufficio delle Entrate di Reggio Calabria al n. 4873, serie 3T, era stato consensualmente risolto tra le parti in data 30.07.2001; in seguito alla risoluzione il non aveva riconsegnato l'immobile ed aveva continuato a CP_2 detenerlo senza più titolo e senza corrispondere alcuna somma;
con missive del 4.05.2006/21.02.2017/14.11.2018/13.06.2019 la proprietà aveva più volte sollecitato il pagamento delle indennità insolute, senza esito, e da ultimo aveva avanzato la richiesta di restituzione dell'immobile anch'essa rimasta priva di riscontro;
Controparte_4
era poi deceduto il 5.02.2017, lasciando eredi la moglie, ,
[...] Controparte_1 e le due figlie e , che occupano l'immobile e CP_2 Controparte_3 non corrispondono alcuna indennità di occupazione.
La ricorrente ha esperito il procedimento di mediazione obbligatoria ex D. lgs n. 28/2010 nei confronti delle odierne resistenti;
tuttavia il procedimento si è concluso con esito negativo come da verbale del 9/6/2022.
Con atto a rogito del Notaio dott. in data 4/07/2022, repertorio 47255, Persona_2 raccolta 27537, FS S.p.A aveva concesso in affitto a a Parte_2 decorrere dal 1/07/2022, il proprio ramo d'azienda afferente i beni immobili di proprietà di FS ad uso abitativo e commerciale e i contratti attivi in essere alla data di decorrenza del contratto;
a far data dal 1/7/2022 gli importi dovuti dai resistenti a titolo di indennità di occupazione devono essere imputati a la quale Parte_2 è, altresì, legittimata a richiedere il rilascio dell'immobile.
2 2.- Con decreto del 13.02.23 il GI fissava l'udienza di comparizione delle parti, disponendo la notifica del ricorso alla controparte ed assegnando il termine indicato dalla legge ex art. 415, comma 4 e comma 5 cpc. All'udienza del 21.06.23, dichiarata la contumacia delle convenute, veniva fissata la discussione orale. All'udienza del 27.11.2025 viene data lettura del dispositivo in udienza riservando il deposito delle motivazioni entro il termine di 30 giorni.
3.- Il ricorrente chiede dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione del 29 settembre 1995, n. 1819/95, stipulato con il marito e il padre delle odierne resistenti, per mutuo consenso delle parti, con condanna delle resistenti all'immediato rilascio dell'immobile e al pagamento dell'indennità di occupazione sino all'effettivo rilascio.
La domanda del ricorrente è fondata.
È circostanza pacifica, e comunque documentalmente provata, che il rapporto locatizio tra le parti ebbe inizio con contratto di locazione stipulato il 29 settembre 1995, n. 1819/95, avente ad oggetto la gestione del caffè ristoratore e delle connesse attività di rivendita generi di monopolio e giornali nella stazione di Vibo/Pizzo, nonché l'alloggio del gestore (art. 26 del contratto di locazione), unità immobiliare 86 n. 2214/06, era della durata di anni nove decorrenti dal 6 aprile 1995 (dal 1 gennaio 1995 per il solo alloggio) con prima scadenza al 5 aprile 2004, al canone annuo – riferito al solo alloggio con cantina pertinenziale - di euro 868,87, regolarmente registrato presso l'Ufficio delle Entrate di Reggio Calabria in data 22/11/2022 al n. 4873.
Risulta, altresì, incontestato, e documentalmente provato, che il rapporto tra le parti sia stato consensualmente risolto in data 30.07.2001 con “atto di risoluzione consensuale”, al fine di stipulare un nuovo contratto di locazione commerciale, avente ad oggetto la stessa attività commerciale, che è stato perfezionato con una società facente capo alla famiglia . CP_2
Tale ultimo contratto, stipulato il 30 luglio 2001, non comprendeva la locazione dell'alloggio in questione, pertanto, dal 31.07.2001 il prima, ed i suoi eredi CP_2 successivamente, hanno detenuto senza titolo il sopra descritto alloggio con cantina di pertinenza, senza corrispondere alcuna somma.
In data 4.12.2019 l'immobile commerciale è stato riconsegnato a , mentre Pt_1 l'alloggio detenuto senza titolo sin dal 31.07.2001 non è stato riconsegnato dagli eredi di . Controparte_4
Alla luce delle superiori considerazioni il contratto di locazione, stipulato il 29 settembre 1995, n. 1819/95, avente ad oggetto l'alloggio del gestore (art. 26 del contratto di locazione), unità immobiliare 86 n. 2214/06, si è dunque sciolto per mutuo consenso delle parti.
Deve, pertanto, in accoglimento della domanda, essere dichiarata l'avvenuta risoluzione del contratto de quo per la detta data 30.07.2001, e deve essere ordinato a
, e di rilasciare Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 l'unità immobiliare oggetto di causa ubicato nel F. A. della stazione di Vibo/Pizzo sito in via Stazione FS, unità immobiliare 86 n. 2214/06 interno 6, comune di Vibo Valentia, distinto in catasto al foglio 37, particella 549, sub. 7.
Da ciò deriva, l'attuale insussistenza di un titolo per l'occupazione del bene da parte della moglie e delle figlie dell'ex conduttore.
3 Quanto alla prova dell'attuale sussistenza dell'occupazione dell'immobile, si evidenzia in primo luogo che l'obbligo di rilascio sorgeva dalla disposizione negoziale contenuta nell'atto di risoluzione consensuale stipulato in data 30.07.2001 dunque, trattandosi di obbligo di natura contrattuale, spettava alla resistente fornire la prova positiva del proprio adempimento, cioè quella di aver rilasciato l'immobile in conformità alle pattuizioni contrattuali;
prova che, tuttavia, non è stata raggiunta, né invero offerta.
Inoltre, depongono nel senso della persistente occupazione: le numerose missive del 4.05.2006/21.02.2017/14.11.2018/13.06.2019 con le quali la proprietà aveva più volte sollecitato il pagamento delle indennità insolute nonché la richiesta di restituzione dell'immobile, nonché l'oggetto della mediazione, poi fallita, nel quale l'odierno ricorrente ha reiterato alle conduttrici l'istanza di rilascio dell'immobile con conseguente restituzione al proprietario.
Accertata dunque l'attuale occupazione sine titulo dell'immobile di cui è causa, devono essere condannate le resistenti al rilascio ed alla restituzione del bene in favore del ricorrente.
Quanto poi al danno derivante al proprietario dall'illegittima occupazione del bene, si osserva quanto segue.
La locatrice ha dedotto la morosità delle conduttrici e ha quantificato come indennità di occupazione dovuta dalle resistenti la misura corrispondente all'ultimo canone di locazione corrisposto per tutti gli anni di occupazione sine titulo e segnatamente dal 1.02.2011 al 30.06.2022, euro 17.644,09, di cui euro 15.845,63 per indennità ed euro 1.798,46 per oneri condominiali, mentre per FSSU dal 1.07.2022 a 30.11.2022 euro 578,20, come da estratto conto allegato in atti.
Il danno lamentato dalla ricorrente è di particolare evidenza e, di conseguenza, l'onere probatorio in capo allo stesso è alleggerito e dimostrabile anche sulla base di presunzioni semplici (Cass. 14268/2021). In tale ottica, l'inutilizzabilità del bene e l'impossibilità di metterlo a frutto, mediante la conclusione di nuovi contratti di locazione depone nel senso dell'effettiva sussistenza di un danno risarcibile. Tale indennità (Cass. 3183/06) è dovuta quale ristoro del danno conseguente alla mancata restituzione della cosa affittata e prescinde dalla prova di un danno in concreto, costituendo una forma di risarcimento minima per la mancata disponibilità del bene.
La responsabilità del locatario per il ritardo nella restituzione dell'immobile, disciplinata dall'art. 1591 c.c., ha natura contrattuale perché deriva dalla violazione dell'obbligo del conduttore di restituire la cosa locata alla cessazione del contratto. Ne discende che il diritto al risarcimento dei danni derivati dall'inadempimento a tale obbligo, ancorché in parte normativamente determinato con riferimento al corrispettivo convenuto, non si prescrive nel termine breve di cui all'art 2984 n 3 cc, bensì ordinario termine decennale. Le due obbligazioni previste dall'art 1591 cc, inoltre, sono autonome e di duplice natura: di valuta quella avente ad oggetto il canone, su cui maturano gli interessi dalla domanda;
di valore invece quella avente ad oggetto il maggior danno (Cass. civ., sez. VI, 6 dicembre 2021 n. 38588).
Ciò posto, va affermato l'obbligo delle resistenti di corrispondere alla parte ricorrente il corrispettivo ai sensi dell'art. 1591 c.c. Detto obbligo non richiede la specifica costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui questi rimanga nella detenzione del bene e fino all'effettiva riconsegna, la quale può avvenire mediante formale restituzione del bene al locatore ovvero con il suo rilascio in condizioni tali da essere
4 per quest'ultimo disponibile (cfr. Cass. Civ. ord. n. 12213 del 2023; Cass. Civ. ord. n. 10926 del 2018).
In applicazione dell'art. 1591 c.c., l'indennità di occupazione è dovuta in misura pari al canone di locazione previsto in contratto, a FS S.p.A. dal 1.02.2011 al 30.06.2022, per la somma complessiva di euro 17.644,09, mentre per FSSU dal 1.07.2022 a 30.11.2022 la somma di euro 578,20.
Sulla predetta somma non sono dovuti interessi. Invero, la Suprema Corte insegna che:
“Il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è soggetto, in base all'art. 1591 c.c., ad un duplice obbligo: quello (che sussiste sempre) di dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, che ha natura di debito di valuta ed è sottoposto al principio nominalistico, concretandosi in un debito determinato, sin dal momento della sua nascita, in una espressione monetaria, e quello (eventuale) di risarcire il maggior danno patito dal locatore, che, invece, non essendo fin dall'origine un debito di natura pecuniaria, ma traducendosi in un concreto e specifico ammontare monetario solo al momento della pronuncia giudiziale di liquidazione, importa che deve tenersi conto della svalutazione monetaria verificatasi tra il mancato rilascio e la liquidazione del danno”. cfr. cass. Civ. sent. n. 15146 del 20 giugno 2017).
Per tutto quanto esposto, le resistenti vanno condannate al pagamento in favore della società attrice FS S.p.A della somma di euro 17.644,09, mentre per FSSU la somma di euro 578,20, a titolo di occupazione sine titulo ex art.1591 c.c. dell'immobile in causa sino alla data di presentazione del ricorso, oltre a quanto maturato a decorrere dall'anzidetta data e maturerà in seguito alla presente pronuncia per la detenzione abusiva del bene.
Tenuto conto delle ragioni della decisione si ritengono sussistenti giusti motivi per dichiarare compensate le spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale Civile di Reggio Calabria, in persona del giudice RA CA, definitivamente pronunziando sulla domanda in epigrafe indicata, ogni diversa istanza disattesa o assorbita, così decide:
1) accerta la risoluzione in data 30.7.2001 del contratto di locazione avente ad oggetto l'unità immobiliare ad uso abitativo con annessa cantina pertinenziale, ubicato nel F. A. della stazione di Vibo/Pizzo sito in via Stazione FS, unità immobiliare 86 n. 2214/06 interno 6, comune di Vibo Valentia, distinto in catasto al foglio 37, particella 549, sub. 7;
2) dichiara che , e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 non hanno titolo ad occupare l'immobile e per l'effetto le condanna all'immediato rilascio dello stesso completamente libero da cose e persone, anche interposte, e nella piena disponibilità di FS Sistemi Urbani Spa,
3) condanna , e , Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 in solido tra loro, al pagamento dell'indennità di occupazione in misura pari all'ultimo canone di locazione, comprensiva di oneri condominiali, determinata come segue:
- euro 17.644,09 in favore di FS S.p.A., di cui euro 15.845,63 per indennità di occupazione ed euro 1.798,46 per oneri condominiali, oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;

5 - euro 578,20 in favore di FS Sistemi Urbani S.p.a. per indennità di occupazione, oltre alle successive indennità di occupazione maturande sino alla data dell'effettivo rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;

4) Spese compensate.
Reggio Calabria 12.12.25
Il giudice
RA CA
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