REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE così composta:
dr.ssa LL ZZ presidente dr. Giuseppe Staglianò consigliere dr. AR IO GI IR consigliere relatore riunita in camera di consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 3696 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023, a cui è riunita la causa iscritta al rg. n. 3724 del 2023, decisa a seguito di discussione orale, ex art. 281-sexies c.p.c, all'udienza del giorno 21/11/2025 e vertente
TRA
(C.F. ), con l'avv. Parte_1 C.F._1 Maurizio Rossi (C.F. ), nel cui studio in San C.F._2 Giorgio a Cremano (NA), Via Alcide De Gasperi 92, è elettivamente domiciliata;

PARTE APPELLANTE nel giudizio n.3696/2023
PARTE APPELLATA nel giudizio riunito n.3724/2023
E
(C.F. ), con l'avv. Panini Controparte_1 P.IVA_1 Gabriele Maria, (CF. : ), nel cui studio in Roma, C.F._3 Via Giovanni Antonio Plana 4,è elettivamente domiciliata;

PARTE APPELLATA nel giudizio n.3696/2023
pag. 1 di 19 PARTE APPELLANTE nel giudizio riunito n.3724/2023E
OGGETTO: appello contro la sentenza n.121 del 2023, del 20/01/2023 del Tribunale di Latina.
FATTO E DIRITTO
§ 1. – La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: “Con atto di citazione la attrice, premesso di aver, in data 31-01-2018, stipulato con la convenuta un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un appartamento, un box auto ed un posto auto siti in Aprilia al prezzo di € 97.500, oltre iva, per l'abitazione e di € 12.500, oltre iva, per il box, versando una caparra confirmatoria di € 35.000, lamentava la mancata stipula del contratto definitivo entro il termine essenziale del 31-07-2018, pur essendo stata la promittente acquirente immessa nel possesso degli immobili compromessi, sicchè conveniva affinchè fosse dichiarata la Parte_1 legittimità del recesso operato dall'attrice ed il conseguente diritto a trattenere la caparra ricevuta nonché la convenuta fosse condannata al pagamento dell'indennità d'occupazione ed al rilascio dei beni. Costituendosi la convenuta contestava di essere incorsa in alcun inadempimento rappresentando come in forza di appendice al distinto contratto di preliminare di compravendita del 21-05-2018, le parti avessero concordato che, in caso di mancata stipula del contratto definitivo relativo al preliminare del 31-01-2018, la promittente venditrice avrebbe restituito la caparra senza alcun aggravio di costi sicchè la riconsegna degli immobili oggetto di causa sarebbe avvenuta solo all'sito della restituzione della caparra versata, evidenziando, altresì, come l'occupazione dei beni avesse comunque titolo nel verbale di consegna degli stessi in data 07-05- 2018. A fronte, pertanto, dell'infondatezza di tutte le pretese attoree, concludeva per il loro integrale rigetto. All'esito, quindi, dell'attività istruttoria, la causa, sulle conclusioni rassegnate all'udienza del 18-10-2022, era definitivamente decisa in data 19-01-2023. ”
§ 2. – All'esito del giudizio il Tribunale ha disposto: “ Il Tribunale, in veste monocratica, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così definitivamente decide;
rigetta la domanda d'accertamento del diritto di ritenzione della caparra;
condanna al pagamento a titolo d'indennità Parte_1 d'occupazione della somma di € 20.400,00 al dicembre 2022 compreso, oltre ad ulteriori € 300,00 mensili sino alla data di rilascio dell'appartamento di seguito descritto;

pag. 2 di 19 condanna la suddetta convenuta al rilascio immediato dell'appartamento sito al quarto piano della scala A, Palazzina A5, interno 24, identificato al NCEU di Aprilia al fg. 68, part. 2609, sub. 29; condanna ai due terzi delle spese del giudizio che, in Parte_1 applicazione dello scaglione tariffario compreso tra € 52.000,01 ed € 260.000,00, liquida in favore di in € 4.000,00 per Controparte_1 compensi ed in € 786,00 per esborsi, oltre spese forfettarie, iva e cpa come dovute;
compensa tra le parti il residuo terzo;
pone le spese di ctu a carico definitivo di parte convenuta, con previsione di solidarietà.“
A fondamento della decisione il primo giudice ha svolto le considerazioni che seguono: “A termini del contratto preliminare di compravendita del 31-01-2018, la si obbligava a vendere Controparte_1 e la si obbligava ad acquistare l'appartamento, il box ed il posto Pt_1 auto meglio ivi descritti, al prezzo complessivo di € 97.500 per l'appartamento ed il posto auto e di € 12.500 per il box, entrambi oltre iva, dando atto del versamento da parte della promittente acquirente della caparra confirmatoria complessiva di € 50.000, successivamente ridotta per effetto di successivi accordi ad € 35.000, e prevedendo l'obbligo della stipula del rogito entro il 31-07-2018. Sostiene parte attrice come tale termine debba considerarsi essenziale sicchè alla scadenza dello stesso senza che si fosse addivenuti alla stipula del definitivo, la alla .luce dell'inadempimento della Controparte_1 promissaria acquirente aveva legittimamente esercitato il diritto di recesso ex art. 1385 c.c., con relativo diritto a trattenere la caparra ricevuta. Oppone parte convenuta come alla luce dell'appendice al contratto preliminare di compravendita di diverso immobile, intervenuto sempre tra le medesime parti e datato 21-05-2018, era convenuto che, ad integrazione del contratto preliminare del 31-01-2018, oggetto di causa, "qualora non si riuscisse a procedere all'atto notarile entro il 31 luglio 2018, la parte promittente venditrice si impegna sin da ora alla restituzione delle somme sino ad oggi versate pari ad euro 35.000,00 (trentacinquemila/00) senza alcun aggravio di costi. Resta inteso che la restituzione dell'importo sopra indicato avverrà non appena trovato un nuovo acquirente, onero esclusivamente a carico della . Controparte_1 Orbene, giova rilevane anzitutto come la determinazione di una data ai fini dell'adempimento di un'obbligazione, e specificamente della stipula del contratto definitivo, possa considerarsi essenziale per gli effetti di cui all'art. 1457 c.c. solo allorchè, all'esito d'indagine del giudice del merito da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto a
pag. 3 di 19 seguito dell'inutile decorso del termine pattuito (Cass. 21838/2010; Cass. 3645/2007), risultando normalmente il termine stabilito per la stipula del definitivo privo di tale carattere. Nella specie, lo stesso tenore dell'appendice sopra riportata conferma la natura essenziale del termine poiché concordemente le parti hanno previsto che ove non si fosse addivenuti alla stipula del definitivo entro la data inizialmente pattuita, il contratto, a prescindere da ogni ulteriore considerazione circa la responsabilità della mancata stipula, fosse da considerarsi non più produttivo di effetti tanto da prevedersi la restituzione della caparra, sia pure condizionandola al reperimento di altro acquirente. È, pertanto, manifesta la comune volontà delle parti di considerare improrogabile il termine del 31-07-2018, si da connotare tale termine del requisito dell'essenzialità e giustificare la risoluzione di diritto del contratto a termini dell'ultimo comma dell'art. 1457 c.c.. È, peraltro, in facoltà della parte non inadempiente, ai sensi dell'art. 1385 c.c., preferire il recesso dal contratto in luogo di agire per la risoluzione, come accaduto nel caso di specie in conformità delle conclusioni rassegnate nell'atto di citazione. Necessità, quindi, verificare, nell'ambito dell'astratta ipotesi delineata dall'art. 1385 c.c., se vi sia stato o meno inadempimento della promittente acquirente che legittimi la promittente venditrice a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta. A tenore della comunicazione del 27-07-2018, la mancata stipula del rogito sarebbe stata determinata dalla mancata concessione del mutuo da parte di Intesa San Paolo per “lungaggine nell'istruttoria”, cui non sarebbe stata estranea la stessa promittente venditrice. Ora, se è pur vero che il rischio della mancata erogazione del mutuo ricada sul promittente acquirente, tuttavia la pattuizione di cui all'appendice del 21-05-2018 avvalora la tesi che le parti siano addivenute ad una previsione pattizia di scioglimento per mutuo consenso del preliminare all'avverarsi della condizione risolutiva rappresentata dalla sopravvenuta, mancata stipula del rogito di compravendita sicchè è conseguente ritenere come, conformemente all'espressa previsione in tal senso, alcun inadempimento colpevole sia imputabile alla convenuta che legittimi l'attrice a trattenere la caparra versatale. Ad ogni opposta conclusione osta, infatti, l'inequivoco obbligo di restituzione della caparra da parte della alla condizione Controparte_1 della mancata stipula del rogito entro il 31-07-2018. Né, in contrario, depone l'ulteriore condizione relativa al reperimento di altro acquirente posto che essa preclude il diritto della convenuta alla restituzione immediata della caparra ma non incide sull'assenza di un suo colpevole inadempimento. Ne consegue il rigetto della domanda d'accertamento del diritto dell'attrice a trattenere la caparra versatale, dovendo la sorte della stessa essere
pag. 4 di 19 decisa in diverso giudizio ed all'esito della verifica dell'avverarsi della condizione sospensiva del reperimento di altro acquirente, anche per effetto del disposto di cui all'art. 1359 c.c.. Quanto alla concorrente domanda di pagamento dell'indennità d'occupazione, a tenore del “verbale di consegna delle chiavi pre-rogito” del 07-05-2018, la consegnava alla le chiavi Controparte_1 Pt_1 dell'appartamento sito al quarto piano, interno 24, con esclusione, quindi, del possesso del posto auto e del box. Con successiva raccomandata a/r del 02-08-2018, la cui ricezione è ammessa dalla convenuta, l'attrice comunicava a quest'ultima l'intervenuta risoluzione del contratto con contestuale richiesta di riconsegna dell'immobile. Essendo accertato che, in ogni caso, per effetto della pattuizione di cui all'appendice del 21-05-2018 il contratto fosse comunque da considerarsi sciolto per comune volontà delle parti all'inutile scadenza del termine del 31-07-2018, epoca di avveramento della condizione risolutiva, anche il titolo che legittimava la promittente acquirente al possesso dell'appartamento è conseguentemente venuto meno, essendo il verbale di immissione nel possesso funzionalmente collegato all'effettiva stipula del contratto definitivo. Conseguentemente, il venir meno della possibilità di stipula del rogito di compravendita, ha travolto anche il titolo legittimante il perdurare del possesso da parte della promittente acquirente a decorrere dal maggio 2018 per effetto della retroattività della condizione ex art. 1360 c.c.. Si giustifica, pertanto, l'accoglimento della domanda di pagamento dell'indennità d'occupazione dalla suddetta mensilità sino all'effettiva riconsegna dell'appartamento. Conformemente, dunque, alle conclusioni peritali, esplicitate all'esito di un percorso argomentativo logico-giuridico immune da censure, e tenuto conto del trasferimento del possesso del solo appartamento nonché dell'assenza della caldaia per il riscaldamento e l'acqua calda, la è condannata Pt_1 al pagamento dell'indennità mensile di € 300,00, senza aggiornamento Istat in mancanza di espressa richiesta in tale senso, dal maggio 2018 alla data di riconsegna dell'appartamento. All'attualità l'importo dovuto a titolo d'indennità d'occupazione è pari ad € 20.400 al dicembre 2022 compreso, oltre all'ulteriore importo di € 300,00 mensili per ogni mensilità sino alla data del rilascio, con esclusione di ogni accessorio in difetto di specifica domanda in tal senso. In conseguenza del ritenuto scioglimento consensuale del contratto preliminare, la convenuta è, altresì, condannata all'immediato rilascio dell'appartamento distinto all'interno 24 dell'immobile per cui è causa. Le spese di causa, attesa la parziale reciproca soccombenza, sono compensate per un terzo, essendo liquidate per il residuo come in dispositivo in ragione
pag. 5 di 19 del valore della causa desumibile dal prezzo dell'immobile, come da preliminare, e dall'importo dell'indennità d'occupazione.”
§ 3. – Ha proposto appello, con atto che veniva iscritto al giudizio n.3696/23, rassegnando le seguenti conclusioni: Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale:
- in via pregiudiziale e cautelare, anche inaudita altera parte, sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto;

- in via preliminare, voglia dichiarare l'improcedibilità della domanda giudiziale;

- in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza medesima accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano:
- rigettare la domanda attrice perché infondata in fatto e diritto con conseguente condanna al pagamento delle spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio, con tutte le conseguenze di legge.
- in ogni caso, si chiede la correzione dell'errore di calcolo modificando la somma di cui alla condanna da €. 20.400,00 ad €. 16.400,00. Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.”
Ha resistito rassegnando le seguenti Controparte_1 conclusioni: “Voglia codesta Ecc.ma Corte d'Appello di ROMA, contrariis rejectis, (I) IN VIA PRELIMINARE DI RITO, accertata la simultanea pendenza del giudizio di appello NRG 3724/2023 radicato dalla e del Controparte_1 presente giudizio di appello instaurato invece dalla Signora NRG Pt_1 3696/2023 avverso la medesima sentenza, disporre la riunione dei due giudizi emettendo ogni conseguenziale e opportuno provvedimento;
(II) IN VIA PRELIMINARE DI MERITO, rigettare l'avversa istanza di sospensione ex art. 283 c.p.c. per tutti i motivi di cui al capitolo 5; (III) SEMPRE IN VIA PRELIMINARE DI MERITO, pronunciare l'inammissibilità dell'appello proposto dalla signora per le Pt_1 ragioni esposte in parte motiva e, per l'effetto, confermare la sentenza appellata nella parte in cui ha statuito sul pagamento dell'indennità di occupazione;
(IV) IN OGNI CASO, rigettare l'appello proposto dalla signora Pt_1 siccome inammissibile e/o infondato per i motivi esposti in narrativa e, per l'effetto, confermare la sentenza impugnata nella parte in cui ha statuito sul pagamento dell'indennità di occupazione;

pag. 6 di 19 (V) nell'ipotesi in cui non venga disposta la riunione di cui al superiore punto (I), accogliere l'appello proposto dalla e le Controparte_1 conclusioni tutte come rassegnate nell'atto di citazione in appello introduttivo del giudizio NRG 3724/2023 e qui integralmente trascritte: «Voglia Ecc.ma Corte di Appello di Roma, ogni contraria istanza ed eccezione reietta, con riserva di ogni ulteriore deduzione, produzione e conclusione e previa l'ammissione delle istanze istruttorie formulate in primo grado: NEL MERITO, in accoglimento del proposto gravame ed in parziale riforma della sentenza impugnata n. 121/2023 pubblicata il 20.01.2023 resa nel procedimento RG n. 4505/2019, dal Tribunale Ordinario di Latina: (i) accertare e dichiarare l'inadempimento della signora Pt_1 relativamente al preliminare di vendita del 31.01.2018 per la mancata stipulazione del rogito definitivo e/o conseguentemente, accertare e dichiarare la legittimità del recesso esercitato dalla Controparte_1 e, per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto della odierna attrice a trattenere la caparra versata dalla promissaria acquirente (pari ad Euro 35.000,00), per i motivi di cui al presente atto». IN OGNI CASO, con ogni conseguenza di legge, anche in ordine alle spese del doppio grado di giudizio». E ciò con ogni conseguenza di legge anche in ordine alle spese del presente giudizio.”

§ 3.1 – Ha altresì proposto appello, con atto che veniva iscritto al giudizio n.3724/23, rassegnando le seguenti Controparte_1 conclusioni: “«Voglia Ecc.ma Corte di Appello di Roma, ogni contraria istanza ed eccezione reietta, con riserva di ogni ulteriore deduzione, produzione e conclusione e previa l'ammissione delle istanze istruttorie formulate in primo grado: NEL MERITO, in accoglimento del proposto gravame ed in parziale riforma della sentenza impugnata n. 121/2023 pubblicata il 20.01.2023 resa nel procedimento RG n. 4505/2019, dal Tribunale Ordinario di Latina: (i) accertare e dichiarare l'inadempimento della signora relativamente al preliminare di vendita del 31.01.2018 Pt_1 per la mancata stipulazione del rogito definitivo e/o conseguentemente, accertare e dichiarare la legittimità del recesso esercitato dalla
[...] e, per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto della odierna Controparte_1 attrice a trattenere la caparra versata dalla promissaria acquirente (pari ad Euro 35.000,00), per i motivi di cui al presente atto». IN OGNI CASO, con ogni conseguenza di legge, anche in ordine alle spese del doppio grado di giudizio».
Ha resistito rassegnando le seguenti Parte_1 conclusioni: “la sig.ra , come sopra rappresentata, difesa Parte_1
pag. 7 di 19 e domiciliata, chiede in accoglimento delle argomentazioni proposte, il rigetto dell'impugnazione. Con vittoria di spese ed onorari professionali da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario.
All'udienza del 19/01/2024 la Corte ha disposto la riunione del procedimento recante numero R.G. 3724/2023, al giudizio n. R.G. 3696/2023, e ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni.
Con comparsa di costituzione in sostituzione del 13/10/2025, si costituiva per in sostituzione del precedente Parte_1 difensore, l'avv. Maurizio Rossi, il quale, introduceva ulteriori domande:
“in riforma della sentenza impugnata:

1.Accertare e dichiarare che nessuna somma era dovuta dalla sig.ra alla società appellata per Parte_1 l'occupazione in quanto l'immobile era inutilizzabile per non essere stati ancora conclusi i lavori e mancava del certificato di conformità;

2.Accertare e dichiarare il grave inadempimento della parte appellata alle obbligazioni derivanti dal contratto preliminare di compravendita stipulato in data 31-01-2018 perché era presente solo un'APE preventiva e per la mancata individuabilità del posto auto;

3.Per l'effetto ordinare la restituzione, in favore della sig.ra , del doppio della caparra Pt_1 confirmatoria pari € 70.000,00 (settantamila/00) oltre interessi dalla domanda al saldo;

4. rigettare integralmente ogni domanda ed eccezione della società appellata;

5. condannare parte appellata alla rifusione delle spese, competenze e onorari di entrambi i gradi di giudizio, oltre rimborso forfettario per spese generali, IVA e CPA come per legge. Solo in via subordinata: Solo nella denegata ipotesi di rigetto delle precedenti richieste, in ogni caso, correggere l'errore di calcolo nella sentenza impugnata, determinando la somma oggetto di eventuale condanna nella minore cifra di € 16.400,00 anziché € 20.400,00; Accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della convenuta, con condanna della stessa alla restituzione della caparra di € 35.000,00 oltre interessi e rivalutazione, nonché al risarcimento dei danni in quanto tenore dell'appendice al contratto preliminare la somma doveva essere restituita al momento dell'avvenuta vendita a terzi dell'immobile promesso originariamente. Invia ulteriormente gradata ed istruttoria chiamare a chiarimenti il CTU nominato nel primo grado di giudizio oppure nominare un nuovo CTU che possa valutare più attentamente lo stato dei luoghi, in quanto nella fase di valutazione non ha tenuto conto che l'allaccio non poteva essere eseguito in quanto non vi erano le condizioni per installare i contatori per la mancanza della predisposizione degli allacci esterni, i lavori non erano stati conclusi, mancava il certificato di conformità e l'inserimento in mappa per la definizione della rendita catastale. Tenga conto l'Ill.ma Corte d'Appello del comportamento di mancanza di correttezza processuale e buona fede della parte convenuta (costruttrice, proprietaria ed intermediaria nella Controparte_1
pag. 8 di 19 vendita) e dell'avv. Gabriele Maria Panini di controparte che non hanno mai informato la parte istante della vendita dell'immobile in data 27-03- 2023.”
L'appello è stato discusso ex art. 281-sexies c.p.c, all'udienza del 21/11/2025.
§ 4. – Preliminarmente, vanno dichiarate inammissibili le domande e le eccezioni formulate per la prima volta dalla difesa di nella Pt_1 comparsa di costituzione del nuovo difensore del 13/10/2025. Ai sensi dell'art.345, c.p.c., nel giudizio di appello non possono essere formulate domande nuove e se proposte devono essere dichiarate inammissibili d'ufficio, né possono proporsi nuove eccezioni che non siano rilevabili d'ufficio. Nel caso di specie, l'appellante ha chiesto per la prima volta, e vanno pertanto dichiarati inammissibili: l'accertamento e la declaratoria di non debenza di somme per l'occupazione dell'appartamento, in conseguenza della mancanza di certificato di conformità; la declaratoria di grave inadempimento della venditrice per la presenza della sola APE preventiva e per la mancata individuazione del posto auto;
la condanna della venditrice alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria;
la declaratoria, in via subordinata, di risoluzione del contratto preliminare de quo, per grave inadempimento della e la condanna della Controparte_1 stessa promittente venditrice alla restituzione della caparra ed al risarcimento del danno per l'omessa restituzione della somma di
€35.000,00, nell'immediatezza della vendita dell'appartamento a terzi.
§ 4.1. – Ancora in via preliminare, non si ravvisa l'inammissibilità dell'appello di , eccepita ai sensi dell'art. 342 c.p.c., Parte_1 dalla nel giudizio n.3696/23, in quanto i motivi Controparte_1 n.ri 3, 4 e 5, dedotti da a sostegno dell'impugnazione ed ai quali si Pt_1 riferisce l'eccezione di inammissibilità della controparte, risultano sufficientemente specifici e chiari e consentono di esaminare il merito dell'appello. Come anche di recente riaffermato dalla giurisprudenza della Suprema Corte, l'art. 342 c.p.c. impone all'appellante «di individuare in modo chiaro ed esauriente il quantum appellatum, circoscrivendo il giudizio di gravame con riferimento agli specifici capi della sentenza impugnata nonché ai passaggi argomentativi che la sorreggono, e formulando, sotto il profilo qualitativo, le ragioni di dissenso rispetto al percorso adottato dal primo giudice, sì da esplicitare la idoneità di tali ragioni a determinare le modifiche della decisione censurata, sia pure con un grado di specificità ben più accentuato rispetto al passato, imponendo la norma novellata un ben preciso ed articolato onere processuale, compendiabile nella necessità che l'atto di gravame, per sottrarsi alla sanzione di inammissibilità ora specificamente prevista, offra una ragionata e diversa soluzione della pag. 9 di 19 controversia rispetto a quella adottata dal primo giudice» (da ultimo, Cass. n. 4541/2017; si tratta di principi affermati, peraltro, anche nel vigore del precedente testo dell'art. 342 c.p.c. dalla nota sentenza delle sezioni unite n. 16/2000). Va, altresì, precisato che comunque l'appello non deve necessariamente tradursi nella prospettazione di un progetto alternativo di sentenza e non deve rivestire particolari forme sacramentali, purché dal tenore complessivo dello stesso sia possibile evincere i passaggi della sentenza che vengono impugnati e, quanto meno per alcuni di essi, il ragionamento che viene contrapposto, a prescindere poi dalla fondatezza delle doglianze stesse che, in quanto strettamente connesse tra loro, possono essere unitamente delibate.
§ 4.2 – Sempre preliminarmente, va disattesa l'eccezione di improcedibilità della domanda giudiziale della Controparte_1 sollevata da sia come appellante nel procedimento n. Parte_1 3696/2023, sia come appellata nel giudizio n. 3724/2023, ai sensi dell'art. 3 del d.l. n. 132 del 2014 convertito in legge n. 162 del 2014, in conseguenza della mancata comunicazione da parte della Società dell'invito a stipulare una convenzione di negoziazione assistita. Deduce al riguardo l'appellante che il giudizio introdotto dinanzi il Tribunale di Latina dalla CP_2 rientrava nella previsione del citato art. 3 del D.L. n.132/2014, che
[...] prevede l'espletamento obbligatorio della negoziazione assistita nei giudizi in cui è proposta una domanda di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti € 50.000,00. La doglianza esposta nell'appello di , è tuttavia priva di Pt_1 pregio, in considerazione del fatto che una volta esaurita la prima udienza del giudizio di primo grado senza che sia stata sollevata l'eccezione di improcedibilità, non è poi possibile far valere tale vizio in appello. La Corte di Cassazione ha infatti chiarito che l'eccezione di improcedibilità, pur essendo rilevabile anche d'ufficio in quanto rispondente all'interesse generale alla deflazione del contenzioso, è soggetta a una rigida preclusione temporale e deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio non oltre la prima udienza del giudizio di prima istanza. E invero, “l'esperimento della negoziazione assistita è dalla legge concepito come un fatto impeditivo all'esercizio del diritto di agire in giudizio, o più precisamente allo svolgimento del processo intentato in difetto di esso: configura, in altre parole, un'eccezione di carattere processuale, rilevabile anche di ufficio dal giudice (siccome rispondente all'interesse generale alla deflazione del contenzioso), ma assoggettata ad una rigorosa barriera preclusiva di ordine temporale, rappresentata (per la parte convenuta e per il giudice) dalla prima udienza, ovviamente del giudizio di prima istanza” (Cass. Sez.3^, 07/01/2025 n.186)
pag. 10 di 19 § 5. – L'appello proposto da contiene quattro Parte_1 motivi.
§ 5.1 – Il primo è intitolato: “PALESI ERRORI MATERIALI NELLA SENTENZA” . Con tale motivo, l'appellante sostiene che il Tribunale avrebbe erroneamente quantificato l'indennità di occupazione in € 20.400,00 ed afferma che, posto come parametro di base per la determinazione dell'indennità, l'importo mensile di € 300,00, dal maggio 2018 al dicembre 2022, il totale, riferito a 56 mensilità, doveva essere quantificato nella minore somma di € 16.400,00. Con lo stesso motivo, l'appellante censura altresì la sentenza impugnata perché avrebbe applicato uno scaglione tariffario per le spese di lite superiore a quello previsto per il valore effettivo della controversia da ricomprendersi tra € 26.001,00 ed € 52.000,00.
§ 5.2 – Il secondo motivo è intitolato: “3. SULLA CORRETTA INTERPRETAZIONE DELLE CLAUSOLE CONTRATTUALI STIPULATE DALLE PARTI: VIOLAZIONE DEI PRINCIPI DI CORRETTEZZA E BUONA FEDE. ”. Con tale motivo l'appellante censura la sentenza di primo grado perché non avrebbe adeguatamente interpretato le clausole contrattuali stipulate tra le parti omettendo di valutare il comportamento complessivo della società venditrice alla luce dei principi di correttezza e buona fede contrattuale. Evidenzia in particolare che aveva tempestivamente comunicato la necessità di una proroga di 60 giorni per la stipula del rogito, motivata dai tempi tecnici per la delibera bancaria per il mutuo. Il differimento non era a lei imputabile e non incideva in modo apprezzabile sull'interesse della venditrice;
nonostante ciò, questa dichiarava il recesso solo due giorni dopo la scadenza del termine per il rogito, ignorando la richiesta di proroga e senza convocare la promissaria acquirente dal notaio, nell'evidente intento di precostituirsi una giustificazione per trattenere la caparra. La decisione impugnata ometterebbe di considerare numerosi elementi indicativi della mala fede della venditrice: la consegna delle chiavi avvenuta con nomina dell'acquirente quale semplice custode, e non quale possessore;
l'inserimento di una clausola che subordinava la restituzione della caparra alla vendita a terzi dell'immobile, rimettendo l'adempimento alla totale discrezionalità della venditrice;
la mancata ricollocazione dell'immobile sul mercato, per oltre quattro anni;
la mancata comunicazione della vendita a terzi avvenuta il 27 marzo 2023, nonostante tale evento imponesse la restituzione delle somme trattenute.
pag. 11 di 19 § 5.3 – Il terzo motivo è intitolato: “ SULLA NATURA DEL TERMINE APPOSTO AL CONTRATTO PRELIMINARE.” . Con tale motivo l'appellante contesta la sentenza di primo grado in quanto avrebbe apoditticamente ritenuto essenziale il termine del 31/07/2018, stabilito nel preliminare del 31/01/2018, senza svolgere la necessaria indagine sulla reale volontà delle parti e sul contenuto complessivo degli accordi intercorsi.
§ 5.4 – Il quarto motivo è intitolato: “SULLA NON DEBENZA DELL'INDENNITA' DI OCCUPAZIONE.” Con tale motivo l'appellante censura la sentenza di primo grado perché ha ritenuto sussistente un'occupazione dell'immobile mai verificatasi, fondando la condanna al pagamento dell'indennità su presupposti non supportati né dai fatti né dagli atti del giudizio. La CTU in particolare aveva accertato che l'immobile non era mai stato abitato dalla promittente acquirente, non presentava utenze attive, suppellettili e sanitari e si trovava in condizioni tali da non poter essere abitato. La consegna delle chiavi, avvenuta con nomina dell'appellante come custode, non avrebbe integrato immissione nel possesso della promittente acquirente né determinato la perdita della disponibilità del bene per la venditrice. L'appellante contesta la sentenza anche perché avrebbe ingiustamente riconosciuto il diritto all'indennità di occupazione in assenza di prova di un danno effettivo.
§ 6. – L'appello proposto da ontiene Controparte_1 due motivi.
§ 6.1 – Il primo motivo è intitolato: “ERRONEITÀ E INGIUSTIZIA DELLA SENTENZA DI PRIMO GRADO NELLA PARTE IN CUI HA RIGETTATO LA DOMANDA D'ACCERTAMENTO DEL DIRITTO DI RITENZIONE DELLA CAPARRA. VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 1385 C.C. E DEGLI ARTT. 1362, 1366, 1369 C.C. ERRATA INTERPRETAZIONE DELLA COMUNE VOLONTÀ DELLE PARTI.” Con tale motivo l'appellante censura la sentenza di primo grado in quanto avrebbe respinto la domanda di ritenzione della caparra, sulla base di una non corretta interpretazione dell'appendice al contratto preliminare, sottoscritta il 21/05/2018. Secondo l'appellante, il giudice di prime cure avrebbe frainteso la portata di tale pattuizione aggiuntiva, considerandola quale accordo finalizzato a risolvere per mutuo consenso il contratto preliminare, in caso di mancata stipula del rogito entro il 31/07/2018. Tale ricostruzione, a dire della società sarebbe frutto di un'applicazione non Controparte_1 corretta dei criteri legali di interpretazione contrattuale, i quali, se rispettati,
pag. 12 di 19 avrebbero escluso che l'appendice potesse integrare una rinuncia preventiva ai rimedi previsti dall'art. 1385 c.c. L'appellante sostiene, infatti, che l'appendice avrebbe disciplinato esclusivamente l'ipotesi in cui la mancata stipula del rogito dipendesse da cause non imputabili ad alcuna delle parti, restando invece escluso il caso, che ritiene sussistere nella fattispecie, di un inadempimento della promissaria acquirente. A ciò si aggiunge la doglianza secondo cui il Tribunale non avrebbe attribuito il giusto rilievo alla condotta della sig.ra , sotto diversi Pt_1 aspetti inadempiente, e non avrebbe perciò imputato la mancata stipula alla promissaria acquirente: ciò che avrebbe dovuto legittimare il recesso della venditrice ed il suo diritto di trattenere la caparra confirmatoria.
§ 6.2 – Il secondo motivo è intitolato: “

2. ERRONEITÀ E INGIUSTIZIA DELLA SENTENZA DI PRIMO GRADO NELLA PARTE IN CUI HA RIGETTATO LA DOMANDA D'ACCERTAMENTO DEL DIRITTO DI RITENZIONE DELLA CAPARRA. VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 1350 E 1385 C.C..” Con tale motivo l'appellante ribadisce l'asserita erroneità della sentenza nella parte in cui ha individuato, nell'appendice contrattuale del 21/05/2018, una rinuncia implicita agli effetti della caparra confirmatoria, in assenza di qualsiasi espressione letterale o condotta concludente da cui ricavare una simile volontà delle parti. Nel caso di specie, né il testo della clausola né il comportamento successivo della venditrice configurano una rinuncia al potere di ritenzione della caparra in caso di inadempimento dell'acquirente. L'appellante assume ancora che il Tribunale, ritenendo sciolto l'obbligo di caparra per mutuo consenso, avrebbe violato gli artt. 1350 e 1385 c.c. e travisato il significato dell'appendice, la quale non contempla l'ipotesi di inadempimento ma solo quella diversa di mancata stipula non imputabile alle parti. Da tali premesse dovrebbe conseguire quindi il riconoscimento del diritto della venditrice a trattenere la caparra, stante il chiaro inadempimento della promissaria acquirente.
§ 7 – Appare opportuno esaminare preventivamente i motivi di appello della che, in quanto intimamente connessi, Controparte_1 possono essere trattati congiuntamente. Le censure dell'appellante sono infondate. Per una corretta ricostruzione della vicenda, è necessario prendere le mosse da fatti pacifici e richiamare brevemente lo sviluppo dei rapporti negoziali intercorsi tra le parti. Con il contratto preliminare di compravendita immobiliare del 31/01/2018, le parti si obbligavano a trasferire, dalla società
[...]
alla sig.ra , la piena proprietà di un appartamento, di Controparte_1 Pt_1 un box auto e di un posto auto scoperto, ubicati ad Aprilia, al prezzo di €
pag. 13 di 19 110.000,00. Nel contratto si dava atto del versamento da parte della promittente acquirente della somma € 50.000,00, a titolo di caparra confirmatoria ed acconto sul prezzo, e si conveniva all'art. 6, che il rogito venisse stipulato entro il 31/07/2018. Successivamente, con “verbale di consegna delle chiavi pre-rogito” del 07/05/2018, la immetteva la sig.ra nella Controparte_1 Pt_1 detenzione dell'immobile, qualificandola custode e gravandola dell'obbligo di manlevare la promittente venditrice da ogni responsabilità per i danni
“derivanti dalla detenzione dell'immobile” Risulta inoltre pacifico che con rogito del 21.05.2018, la Sig.ra acquistava un ulteriore box auto dalla stessa Pt_1 Controparte_1 il cui prezzo, di €15.000,00, veniva corrisposto attraverso l'utilizzo parziale della caparra di €50.000,00, corrisposta in occasione del compromesso de quo. Lo stesso giorno, ridotta ormai ad € 35.000,00, la somma originariamente versata a titolo di caparra confirmatoria, le parti sottoscrivevano la controversa “appendice al contratto preliminare di compravendita di immobile”, in cui stabilivano, ad integrazione dell'art.6 del compromesso, riguardante la data prevista per il rogito, che :"qualora non si riuscisse a procedere all'atto notarile entro il 31 luglio 2018, la parte promittente venditrice si impegna sin da ora alla restituzione delle somme sino ad oggi versate pari ad euro 35.000,00 (…) senza alcun aggravio di costi. Resta inteso che la restituzione dell'importo sopra indicato avverrà non appena trovato un nuovo acquirente, onere esclusivamente a carico della . Controparte_1 In prossimità della data del rogito, la promittente acquirente, con telegramma del 27/07/2018, proponeva alla venditrice una proroga del termine di sessanta giorni, “non avendo potuto la banca deliberare sull'erogazione del mutuo nei tempi stabiliti nel preliminare” e, nel contempo, lamentava un atteggiamento non collaborativo della venditrice, riguardo alla mancata ispezione del box da parte del perito della banca. A sua volta, la con raccomandata del 02/08/2018, Controparte_1 dichiarava alla promittente acquirente: “stante il suo inadempimento, con la presente riteniamo risolto il contratto preliminare di vendita sottoscritto e chiediamo la immediata restituzione dell'immobile”.
Sulla base della documentazione in atti non può che condividersi l'interpretazione del giudice di prime cure che ha ritenuto che la già menzionata “appendice” costituisse una pattuizione autonoma e speciale, volta a disciplinare compiutamente gli effetti della mancata stipula del contratto definitivo entro la data del 31/07/2018. In particolare, il Tribunale ha giustamente ritenuto che l'appendice del 21/05/2018, configurasse una condizione risolutiva concordata per mutuo consenso;
per cui, se il rogito non fosse stato stipulato entro il termine del 31/07/2018, il contratto pag. 14 di 19 preliminare sarebbe stato sciolto e la venditrice avrebbe dovuto restituire alla promissaria acquirente la somma di
€ 35.000,00. Contrariamente a quanto sostenuto nell'atto di appello dalla
[...]
l'interpretazione accolta è l'unica conforme al dato Controparte_1 letterale della clausola, che non contempla alcuna distinzione tra mancata stipula imputabile o non imputabile alle parti, ma si limita a prevedere un effetto automatico legato al mero mancato rispetto del termine. Letta nel senso indicato, dunque, la clausola lascia emergere la funzione pratica perseguita dalle parti, di rendere irrilevante e neutralizzare ogni possibile contestazione circa la responsabilità dell'eventuale mancato rogito. L'interpretazione contestata dall'appellante appare altresì conforme alla sistematica complessiva del regolamento negoziale. È significativo, infatti, che l'importo di € 35.000,00, residuo dell'iniziale versamento di
€50.000,00, non venga più qualificato nell'appendice come “caparra” ma sia indicato come “somme fino ad oggi versate”. Ciò conferma l'intento delle parti di non attribuire più all'iniziale versamento la funzione risarcitoria della caparra e di sostituire alla disciplina dell'art. 1385 c.c. una diversa regolamentazione, che, nel caso di mancata stipula del contratto definitivo, non comportava più alcun onere o penale ma solo il sorgere dell'obbligo di restituzione delle somme già versate;
obbligo che restava peraltro sospeso fino al momento in cui la società avesse venduto l'appartamento a terzi.
L'opposta tesi dell'appellante, secondo cui la clausola opererebbe solo nell'ipotesi di mancata stipula non dipendente dalle parti è invece in contrasto sia con il testo sia con la logica dell'accordo. Ove le parti avessero voluto riferirsi alla sola ipotesi di impossibilità di stipula non imputabile alle parti, la clausola sarebbe stata del tutto superflua, essendo l'effetto restitutorio già previsto ex lege dagli artt. 1463 ss. c.c.: non vi sarebbe stato alcun bisogno di pattuire ciò che la legge già prevede. La volontà comune delle parti espressa nell'”appendice” del 21/05/2018, emerge quindi con chiarezza ed è quella di prevedere un meccanismo sganciato dal regime dell'inadempimento, volto a sciogliere il preliminare senza penali né trattenuta della caparra, qualora il rogito non fosse stato stipulato entro la data indicata. Non può trovare accoglimento neppure la tesi secondo cui la mancata o ritardata restituzione dell'immobile da parte della sig.ra Pt_1 deporrebbe per l'ipotesi dell'assenza di una volontà comune di scioglimento del contratto preliminare. La risoluzione del preliminare per mutuo consenso ha fatto venir meno la causa giustificatrice della detenzione dell'immobile da parte dell'acquirente, la quale, da quel momento, risultava tenuta a restituirlo. Il ritardo nella riconsegna dell'appartamento non ha inciso sull'esistenza dell'accordo risolutivo, ma ha semmai determinato il pag. 15 di 19 sorgere di un obbligo restitutorio, privo tuttavia di rilevanza ai fini della qualificazione del rapporto negoziale. In conclusione, l'interpretazione letterale e sistematica dell'appendice conduce a ritenere che le parti abbiano voluto svincolarsi dall'originaria disciplina della caparra, sostituire ad essa un meccanismo restitutorio automatico e prevedere uno scioglimento consensuale del preliminare al mero verificarsi della mancata stipula entro la data concordata. Risulta dunque superflua ogni indagine sul preteso inadempimento della promittente acquirente all'obbligo di stipula del contratto definitivo entro la data prevista. Ne deriva che non può essere considerato legittimo il recesso della dal contratto Controparte_1 preliminare di compravendita immobiliare del 31/01/2018 -peraltro neppure ravvisabile dal tenore della raccomandata del 02/08/2018-, né può essere riconosciuto il diritto della promittente venditrice a trattenere la somma di € 35.000,00, originariamente ricevuta a titolo di caparra. L'appello della va perciò respinto. Controparte_1

8-. Passando quindi all'esame dell'appello di , Parte_1 si ritiene opportuno procedere preventivamente dalla disamina del quarto motivo, con il quale l'appellante contesta la decisione del Tribunale, nella parte in cui ha ritenuto sussistente l'occupazione dell'immobile, a dire dell'appellante, mai verificatasi, e condannato ingiustamente la stessa Pt_1 al pagamento dell'indennità, su presupposti non supportati né dai fatti né dagli atti del giudizio. Il motivo è infondato. Occorre evidenziare, come già rilevato dal Tribunale, che, a seguito dello scioglimento convenzionale del contratto preliminare -intervenuto in forza della pattuizione contenuta nella già esaminata “appendice” del 21/05/2018- è venuto meno anche il titolo che legittimava la promissaria acquirente a detenere l'appartamento. Tale titolo era costituito dall'accordo risultante dal “verbale di consegna delle chiavi pre-rogito” del 07/05/2018, funzionalmente collegato all'impegno a stipulare il contratto definitivo di compravendita. Ne è derivato, pertanto, l'obbligo della promittente acquirente, di restituire l'immobile detenuto. E' infatti principio consolidato in giurisprudenza quello per cui la promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata, non determina un'anticipazione degli effetti traslativi, ma integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione di cause di due contratti tipici, ossia il preliminare di compravendita e il comodato precario funzionalmente collegato al primo, con la duplice conseguenza che la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata (Cass., Sez. U, 27/3/2008, n. 7930) e che, stante l'unitarietà funzionale che contraddistingue il collegamento negoziale, tale contratto trova la sua disciplina giuridica in quella prevalente del pag. 16 di 19 preliminare di compravendita, con conseguente applicazione degli effetti restitutori ex art. 1458 cod. civ. (Cass., Sez. 2, 05/03/2024, n. 5891). L'efficacia retroattiva della risoluzione del contratto (nella fattispecie, conseguente ex art. 1360 c.c., all'avveramento della condizione risolutiva di cui all'appendice del 21/05/208), determina secondo l'insegnamento della Suprema Corte, “l'insorgenza a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito ex art. 2033 cod. civ., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipata del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso (Cass., Sez. 2, 14/3/2017, n. 6575; Cass., Sez. 2, 30/11/2022, n. 35280), restando invece esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori (Cass., Sez. 2, 30/11/2022, n. 35280, cit.)” (Cass. Sez. 2, Ord. 11/04/2025, n.9480). Risulta provato che con il “verbale di consegna delle chiavi pre- rogito”, la promittente acquirente”, il 07/05/2018, veniva immessa nella detenzione dell'appartamento de quo. La circostanza risulta altresì confermata nella comparsa di costituzione nel giudizio di primo grado della
(pag.7), ove non viene negata l'occupazione dell'immobile ma la Pt_1 sola assenza di titolo dell'occupazione e viene altresì dichiarato, in conseguenza della domanda di restituzione della controparte, che la sig.ra
“in ottemperanza a quanto previsto dall'appendice al contratto Pt_1 preliminare del 21.05.2018, rilascerà l'immobile in oggetto, a seguito della restituzione dell'importo di € 35.000,00”. Appare altresì provato che la restituzione dell'appartamento era stata formalmente richiesta dalla promittente venditrice con la raccomandata del 02/08/2018. Va dunque confermata la condanna della promittente acquirente alla restituzione dell'appartamento oggetto del compromesso nonché la condanna della stessa detentrice al rimborso, sotto forma di indennità di occupazione, dei frutti per l'anticipato godimento dell'immobile, nella misura determinata dal Tribunale, a seguito di ctu immune da vizi, in € 300,00 mensili, a decorrere dal maggio 2018 e fino all'effettivo rilascio.
§ 8.1 – Quanto al primo motivo di appello di , risulta del Parte_1 tutto infondato nella seconda parte, laddove censura la sentenza di primo grado, perché avrebbe applicato per le spese di lite uno scaglione tariffario superiore a quello previsto per il valore effettivo della controversia da ricomprendersi secondo l'appellante tra € 26.001,00 ed €52.000,00. La censura è assolutamente priva di pregio, in quanto il valore della causa va determinato ex art. 12 c.p.c, in € 110.000,00, sulla base del valore del contratto preliminare di compravendita, della cui risoluzione si pag. 17 di 19 controverte. Le spese di lite risultano pertanto liquidate dal Tribunale, applicando i corretti scaglioni di riferimento.
Merita invece accoglimento il rilievo dell'appellante , circa Pt_1 l'errore di calcolo presente nel dispositivo della sentenza impugnata. Il Giudice di prime cure ha infatti quantificato in € 20.400,00 l'indennità di occupazione, al cui pagamento è stata condannata , per il Parte_1 periodo di 56 mesi, compreso tra maggio 2018 e dicembre 2022. Essendo stata determinata l'indennità mensile in misura di € 300,00, l'importo complessivo risultante per il suddetto lasso temporale di 56 mesi, ammonta ad € 16.800,00. Il secondo capoverso del dispositivo della sentenza impugnata va pertanto così corretto: “condanna al pagamento a Parte_1 titolo d'indennità d'occupazione della somma di € 16.800,00 al dicembre 2022 compreso, oltre ad ulteriori € 300,00 mensili sino alla data di rilascio dell'appartamento di seguito descritto;
”
Assorbiti gli ulteriori motivi di impugnazione e fatto salvo l'accoglimento della richiesta correzione della sentenza, l'appello di
[...]
viene respinto. Parte_1
§ 9. – In considerazione della reciproca soccombenza, le spese del grado vengono integralmente compensate tra le parti.
§ 10. – Trattandosi di procedimento di appello introdotto dopo la data del 31.1.13 (entrata in vigore della L. n. 228/12) deve darsi atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater TU approvato con DPR n. 115/02 come modificato dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/12 a carico di entrambi gli appellanti.

PER QUESTI MOTIVI

definitivamente pronunciando sull'appello proposto nel giudizio RG. n. 3696/2023 da nei confronti di Parte_1 [...] e sull'appello proposto nel giudizio riunito RG. n. Controparte_1
3724/2023 da nei confronti di Controparte_1 Parte_1
contro la sentenza n. 121/2023, pubblicata il 20/01/2023, resa tra le
[...] parti dal Tribunale di Latina, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:
1. – rigetta entrambi gli appelli e conferma la sentenza n.121/2023 del 2023, pubblicata il 20/01/2023, resa tra le parti dal Tribunale di Latina;

2. – compensa integralmente le spese di lite tra le parti;

3. – dichiara che sussistono i requisiti di cui all'art. 13 comma 1 quater TU approvato con DPR n. 115/02 come modificato pag. 18 di 19 dall'art. 1 comma 17 L. n. 228/12, per il pagamento a carico di entrambi gli appellanti di un ulteriore importo pari a quello già versato a titolo di contributo unificato;
4. – corregge l'errore materiale della sentenza impugnata, condannando al pagamento a titolo di Parte_1 indennità di occupazione della somma di € 16.800,00, anziché di
€ 20.400,00, al dicembre 2022 compreso, oltre ad ulteriori € 300,00 mensili sino alla data di rilascio dell'appartamento. Così deciso in Roma il giorno 21/11/2025.
L'estensore Il presidente
AR IO GI IR LL ZZ
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