N. R.G. 61/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Prima Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Giuseppe De Rosa Presidente
dott. Antonella Allegra Consigliere
dott. Annarita Donofrio Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 61/2025 promossa da:
con il patrocinio dell'avv. Parte_1
BA TE con domicilio in VIA C. PISACANE N. 5 47900 RIMINI
APPELLANTE
contro
(c.f. e p. iva ) assistito e difeso dall'Avv. Marco Controparte_1 P.IVA_1
Paneri, con domicilio eletto presso il suo studio, in Alessandria, via XXIV Maggio n. 2
(c.f. ), contumace Controparte_2 P.IVA_2
APPELLATI
( ), assistita e difesa dall'Avv. Cinzia Giugno, Controparte_3 C.F._1
con domicilio eletto presso il suo studio, sito in Milano, piazza Salgari n. 1, pagina 1 di 9 INTERVENUTA
CONCLUSIONI
Per l'appellante “Voglia l'On. Corte d'Appello adita, per le causali di cui in narrativa, ogni contraria
istanza disattesa, nel merito: in totale riforma della sentenza n.1120/2024 decisa ex art. 281 sexies
c.p.c. l'11.12.2024, pubblicata in pari data, notificata ad istanza di parte il 17.12.2024, resa in primo
grado dalla Sezione Civile del Tribunale di Rimini in composizione monocratica, nella persona del
Giudice Dott.ssa Giorgia Bertozzi Bonetti, nella causa di opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c. iscritta
a n. 3412/2023 del Ruolo Generale, dichiarare la nullità e/o l'inefficacia nei confronti della società
e, comunque, revocare Parte_1
l'impugnata sentenza n.300/2023 n. repertorio 578/2023 resa ex art. 420 c.p.c. e pubblicata dal
Tribunale di Rimini in data 30.03.2023, passata in giudicato, emessa a definizione del giudizio iscritto
a R.G. 2964/2022 proveniente da sfratto per morosità R.G. n. 2517/2022 promosso dal Controparte_1
nei confronti della società nonché tutti i successivi
[...] Controparte_2
atti posti in essere con ogni ulteriore conseguenza di legge;
accertare e dichiarare il diritto di
godimento alla data dell'01.06.2016 da parte della Parte_1
dell'immobile sito in alla Via Gramsci all'interno dell'edificio
[...] CP_2
denominato La Torretta di Viale Gramsci identificato al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio
11 particella 293 subalterni 82) e 84) in forza di contratto d'affitto di ramo d'azienda del 12 maggio
2003 registrato il 20.05.2003 opponibile alla società in bonis e conseguentemente la Controparte_1
illegittimità ed inefficacia nei confronti della odierna ricorrente del contratto di locazione commerciale
stipulato in data 01.06.2016 tra la società e la società Controparte_1 Controparte_4
con ogni ulteriore conseguenza di legge. Con vittoria di spese e compensi di lite oltre
[...]
rimborso forfettario del 15%, iva e cpa di legge”
Per : “Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, cotrariis reiectis, (i) Controparte_1
nel merito, rigettare il gravame poiché infondato sia in fatto che in diritto per i motivi esposti e/o per
pagina 2 di 9 quelli meglio visti e ritenuti;
nonché (ii) nel caso in cui dovesse Controparte_2
costituirsi nel presente giudizio si chiede che venga nominato un curatore speciale ex art. 78 comma
secondo c.p.c. atteso il palese conflitto di interessi in cui versa il sig. per le ragioni Parte_2
esposte. Con vittoria di spese e compensi di causa”.
Per CE ” Voglia la Corte d'Appello adita, respinta ogni contraria istanza, Parte_3
eccezione e deduzione, rigettare l'appello proposto da Parte_1
codice fiscale in persona del legale rappresentante pro tempore
[...] P.IVA_3
con sede legale in Riccione (RN), via Gramsci n. 25, poiché infondato sia in fatto che in diritto,
confermando l'impugnata sentenza e condannando l'appellante al pagamento delle spese e competenze
del presente giudizio”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con 1.- La società (in breve ) proponeva Parte_1
opposizione ai sensi dell'art. 404, co.1, c.p.c. alla sentenza n. 300/23 pronunciata dal Tribunale di
Rimini a definizione del giudizio n. 2964/22 r.g. passata in giudicato, domandando la declaratoria di
Con nullità e/o inefficacia nei confronti di e comunque la revoca dello sfratto per morosità promosso da nei confronti di nonché di tutti i Controparte_1 Controparte_2
successivi atti posti in essere;
accertare e dichiarare il diritto di godimento alla data del 01.06.2016 da
Con parte di dell'immobile sito in , Via Gramsci, all'interno dell'edificio denominato La CP_2
Torretta di Viale Gramsci identificato al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 11 particella 293
subalterni 82) e 84) in forza di contratto d'affitto di ramo d'azienda del 12.05.2003 e conseguentemente la illegittimità ed inefficacia nei confronti della ricorrente del contratto di locazione commerciale stipulato in data 01.06.2016 tra e la con Controparte_1 Controparte_4
vittoria di spese.
A tal fine esponeva che in data 16.11.1993 aveva stipulato un contratto di affitto di azienda con cui la società Marebello S.p.a. le aveva concesso in affitto l'azienda alberghiera costituita dal complesso di pagina 3 di 9 immobili, beni mobili, licenze, autorizzazioni amministrative e avviamento denominato Parte_1
di , sito in , Via Gramsci, identificato quanto agli immobili costituenti l'azienda
[...] CP_2 CP_2
o sue pertinenze: Villa Bruna, Villa Bianca, Grattacielo, negozi di Via Gramsci, minigolf, Parte_1
tennis etc.; che in data 12.05.2003 aveva stipulato un secondo contratto con cui la società Marebello
S.p.a. le aveva concesso in affitto l'azienda alberghiera di , e i seguenti Parte_1 CP_2
immobili costituenti l'azienda e sue pertinenze: Villa Bruna, Grattacielo, Magazzini siti Parte_1
ad ovest del grattacielo, la Torretta di Viale Gramsci, l'area adibita a parcheggio auto con locale bar tra viale Milano e Lungomare della Repubblica, rapporto proseguito anche dopo la sua scadenza naturale fissata al 31.12.2011 e rinnovabile per ulteriori nove anni salvo disdetta da inviarsi con R.A.R. almeno
18 mesi prima della scadenza.
Deduceva, quindi, di essere titolare sin dall'anno 1993 di un diritto autonomo di godimento sull'immobile adibito ad uso commerciale sito all'interno del complesso denominato la Torretta, sito in alla Via Gramsci n. 19, incompatibile con l'ordine di rilascio del medesimo immobile statuito CP_2
dal Tribunale di Rimini nella sentenza resa all'esito del giudizio promosso nei confronti della dal per inadempimento al pagamento dei Controparte_2 Controparte_1
canoni di locazione dovuti in virtù del contratto di locazione commerciale dell'immobile sito in
Riccione (RN) alla Via Gramsci n. 19 stipulato in data 01.06.2016.
Si costituiva in giudizio il contestando in fatto e diritto le domande avanzate ex Controparte_1
art. 404 c.p.c. e insistendo per il rigetto del ricorso, con la condanna della società ricorrente al risarcimento del danno per lite temeraria ex art. 96 c.p.c..
Il Tribunale di Rimini con sentenza n. 1120/2024, pubblicata in data 11.12.2024, rigettava l'opposizione rilevando che la sentenza n. 300/2023, dichiarando risolto il contratto di locazione stipulato dalla società (ora e da CP_1 Controparte_1 Controparte_2
per inadempimento di quest'ultima, aveva accertato il diritto del ad ottenere
[...] CP_1
la risoluzione del contratto, senza nulla statuire in merito alla astratta prevalenza del contratto di pagina 4 di 9 locazione rispetto ad altri contratti aventi ad oggetto il medesimo bene concesso in locazione.
Rilevava altresì che il contratto di affitto d'azienda del maggio 2003 risultava definitivamente cessato al 31.12.2020 (posto che dal tenore dell'art. 2 – che prevedeva la durata di anni 9 con scadenza al
31.12.2011 – la possibilità di rinnovo per ulteriori nove anni doveva ritenersi operabile una sola volta prima della scadenza) e la prosecuzione del rapporto dopo tale momento avrebbe dovuto fondarsi su un nuovo contratto con forma scritta ad probationem come richiesto dall'art. 2556 c.c.; in mancanza di
Con tale prova, doveva escludersi che la società vantasse un valido titolo a sostegno del preteso diritto a permanere nel godimento dell'azienda.
2.- Avverso detta sentenza ha proposto appello, Parte_1
insistendo per la declaratoria di nullità e/o inefficacia nei propri confronti, e comunque per la revoca della sentenza Tribunale di Rimini n. 300/2023 e per l'accertamento e la declaratoria del suo diritto di godimento alla data del 01.06.2016 dell'immobile sito in all'interno dell'edificio “La CP_2
Torretta” di Viale Gramsci e conseguentemente l'illegittimità e inefficacia nei propri confronti del contratto di locazione commerciale stipulato in data 01.06.2016 tra e Controparte_1 [...]
Controparte_4
Con il primo motivo deduce il diritto all'impugnazione proposta, indipendente dal fatto che nel giudizio di sfratto non sia emerso un possibile conflitto tra il diritto riconosciuto in sentenza e la titolarità di altri diritti sul medesimo bene in favore di soggetti estranei alla causa, censurando la sentenza nella parte in cui ha ritenuto che non vi sia incompatibilità tra il diritto del Controparte_1
Con al rilascio dell'immobile e il diritto di alla prosecuzione nel godimento del bene.
[...]
Con il secondo motivo di appello impugna l'omessa pronuncia sulla domanda volta all'accertamento del proprio diritto di godimento alla data del 01.06.2016 dell'immobile e, dunque, alla dichiarazione di illegittimità e inefficacia nei propri confronti del contratto di locazione commerciale, avendo invece il
Con Giudice deciso in ordine all'esistenza o meno in capo a all'attualità di un interesse attuale alla pronuncia sulla base dell'esistenza di un diritto personale di godimento sull'immobile.
pagina 5 di 9 Con il terzo motivo censura la sentenza nella parte in cui ha ritenuto che il contratto d'affitto di ramo d'azienda del 12.05.2003 è scaduto alla data del 31.12.2020, per essersi il Giudice basato unicamente sul tenore formale della clausola di cui all'art. 2 del contratto, senza tenere in alcuna considerazione il comportamento concludente delle parti contraenti successivamente alla pretesa scadenza contrattuale,
indicativo della tacita proroga della durata originariamente pattuita, dimostrata dalle prove documentali quali il contratto di fornitura di energia elettrica stipulato con Sorgenia S.r.l., le bollette delle utenze
Con Con intestate a , le fatture di acquisto delle bevande intestate a , la licenza di esercizio intestata a
Con
, nonché la scrittura del 31.08.2023 e il contratto di sub-affitto del 07.10.2023.
3.- Si è costituito in giudizio il chiedendo il rigetto della domanda. Controparte_1
Sui primi due motivi di appello rileva che il Giudice di primo grado ha solo evidenziato come la sentenza resa a definizione del giudizio di sfratto si sia limitata ad accertare la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra la società fallita e senza alcuna Controparte_2
valutazione circa l'ipotetico conflitto tra tale contratto e quello di affitto di azienda del 2003; il Giudice
Con ha poi approfondito la sussistenza dell'asserito diritto di godimento di derivante dal contratto di affitto di azienda del 2003 concludendo per l'insussistenza della relativa prova da parte della società
ricorrente.
Sul terzo motivo concorda con la ritenuta intervenuta scadenza del contratto di locazione, contestando la produzione documentale insufficiente a provare il rinnovo tacito del rapporto.

4. E' intervenuta in giudizio aggiudicataria dell'immobile nella procedura Controparte_3
concorsuale, chiedendo il rigetto dell'appello con conferma della sentenza impugnata.
La stessa ha dichiarato di aver acquistato il compendio immobiliare di cui è causa con aggiudicazione in asta all'esito di esecuzione forzata nei confronti di nella procedura esecutiva avanti il CP_1
Tribunale di Rimini RG 236/2019, rilevando che nell'elaborato peritale depositato nella procedura esecutiva non vi era traccia di alcun contratto opponibile alla procedura - escluso il contratto di locazione tra e oggetto di risoluzione giudiziale – né CP_1 Controparte_2
pagina 6 di 9 di scritture private riconducibili a GIC;
che, dalla semplice lettura dell'art. 2 del contratto di affitto d'azienda del 12.05.2003 risulta che il medesimo è scaduto il 31.12.2020, potendo rinnovarsi solo una volta dopo la scadenza del 31.12.2011 e non essendo intervenuto alcun altro successivo rinnovo o scrittura privata tra le parti.
5.- L'appello va rigettato.
I motivi possono essere trattati congiuntamente.
La sentenza impugnata non ha contestato in astratto l'ammissibilità dell'azione proposta a tutela di un diritto discendente dal contratto di locazione commerciale del 2016, ma ha in concreto ritenuto l'azione in quella sede proposta infondata sulla base dei documenti prodotti, con specifico riferimento alla scadenza del contratto di affitto di azienda del 2003 al 2020 (il contratto di affitto di azienda in oggetto del 12.5.2003 era, secondo quanto espressamente previsto all'art. 2, rinnovabile alla sua scadenza del
31.12.2011 una sola volta per nove anni) e alla mancanza di validi documenti per dimostrare una prosecuzione di fatto del rapporto contrattuale, lì dove l'attore in primo grado, a fronte di una rapporto contrattuale e di una gestione di azienda asseritamente trentennale, ha prodotto soltanto documenti di formazione unilaterale tutti di epoca prossima all'aggiudicazione del bene da parte del terzo intervenuto (contratto di fornitura di energia elettrica del 27.6.2023, due bollette successive, una fattura di vendita di prodotti - senza alcun relativo DDT - del 15.11.2023, comunicazione di subingresso in un esercizio di somministrazione di bevande del 28.8.2023, un contratto di subaffitto anche successivo all'aggiudicazione all'asta del bene).
Peraltro, dagli atti risulta che il legale rappresentante della società Marebello s.p.a., e Controparte_1
era per tutte - in ipotesi ben a conoscenza Controparte_2 Parte_2
sia del contratto di affitto di azienda stipulato nel 2003 da Marebello s.p.a. sia del contratto di locazione stipulato nel 2016 da – e lo stesso, sia nella procedura concordataria sia nel fallimento, Controparte_1
ha dichiarato che l'immobile in oggetto era occupato dalla in virtù del Controparte_2
noto contratto di locazione senza alcun riferimento al contratto di affitto di azienda e che “l'unico pagina 7 di 9 contratto pendente importante è il contratto di locazione già fornito in copia” (cfr. dichiarazione resa in data 24 maggio 2022 al momento dell'accesso della curatrice dott.ssa presso Persona_1
l'immobile al fine di verificare lo stato dei luoghi, Doc. 9 e 10 parte convenuta in primo grado).
Il Tribunale di Rimini ha quindi correttamente ritenuto l'infondatezza della domanda per mancata prova di idoneo vincolo contrattuale e della permanenza in concreto del rapporto sulla base degli atti di causa, evidenziando inoltre, ad abundantiam, che l'accertamento del diritto di godimento dell'immobile alla data del 1.6.2016 e non alla data odierna non avrebbe in ogni caso nel presente giudizio “utilità” pratica (si tratta di una pronuncia di rigetto e non già di una declaratoria di cessazione della materia del contendere per difetto di interesse). Non sussiste pertanto alcun vizio di omessa pronuncia o ultrapetizione, posto che la sentenza impugnata ha rigettato la domanda per mancata prova dell'esistenza di un valido titolo su cui controparte fonda il proprio diritto di godimento.
Al rigetto dell'appello consegue la condanna dell'attore alle spese di lite come in dispositivo per la soccombenza anche in favore del terzo intervenuto ai valori medi.
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per l'appello, a norma dell'art. 13, comma 1 bis del DPR
suddetto (Cass. SS UU 23535/2019; Cass. SS UU 4315/2020).


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
nei confronti di Parte_1 Controparte_1
costituito, e contumace, con
[...] Controparte_2
l'intervento di , avverso la sentenza del Tribunale di Rimini n. Controparte_3
1120/2024, ogni altra istanza, domanda ed eccezione respinta, disattesa ed assorbita, ferme le statuizioni della sentenza impugnata non oggetto di modifica, così provvede:
rigetta la domanda;

pagina 8 di 9 condanna l'appellante alle spese nei confronti di parte appellata e del terzo intervenuto che CP_3
liquida in € 6.946,00 per compensi in favore di ognuna oltre IVA, CPA e spese generali al 15% come per legge;

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante,
dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per l'appello, a norma dell'art. 13, comma 1 bis del DPR 115/2002.
Così deciso in Bologna, nella camera di consiglio della Prima Sezione Civile, il 7.10.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
dott. Annarita Donofrio dott. Giuseppe De Rosa
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