REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE X

in persona del Giudice unico, dott.ssa Raffaella Tronci ha emesso la presente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n. 23136 del ruolo generale dell'anno 2025, trattenuta in decisione all'udienza del 24 novembre 2025 ai sensi dell'art.281 sexies co.3 c.p.c. , vertente
TRA
(C.F. ), rappresentata e difesa dall' avv. ON AT Parte_1 CodiceFiscale_1 giusta procura allegata all'atto di citazione
RI
(CF : ) Controparte_1 C.F._2
Resistente contumace
OGGETTO: vendita immobili - garanzia per vizi della cosa venduta
Conclusioni per la ricorrente : “ Piaccia all'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis, accertare e dichiarare l'esistenza dei vizi ex art.1490 Cod. Civ. e per l'effetto riconoscere alla RI la riduzione del prezzo di acquisto già interamente versato, nei limiti indicati dal CTU nel disposto ATP, ossia Euro 8.680,60, oltre accessori siccome riportati nella medesima relazione per ATP, e conseguentemente condannare il Sig.
al pagamento in favore di essa RI di detta somma di euro 8.680,60, oltre oneri Controparte_1 della sicurezza e l'Iva, nonché della ulteriore somma di Euro 7.000,00 a titolo di risarcimento ex art. 1494
Cod. Civ. stante il disagio reiterato - ed ancora presente - per le ragioni rappresentate, ove necessario anche con valutazione in via equitativa. Il tutto onerato degli interessi di legge.
Con vittoria di spese e compensi professionali da distrarre in favore del Difensore antistatario, nonché di quelli afferenti il giudizio di ATP svolto e rifusione delle spese di CTU. Il contributo unificato è di Euro 237,00 oltre la marca.”

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MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex art.281 undecies c.p.c. ha convenuto in giudizio Parte_1 CP_1
esponendo che:
[...]
- in data 23/4/2019 aveva acquistato dal convenuto l'appartamento sito a Roma, in via Caulonia n. 9, al prezzo di € 560.000,00;
- l'odierno convenuto, negli anni precedenti alla vendita, aveva effettuato dei lavori di ristrutturazione sia alla parte interna sia alla parte esterna dell'immobile;
- nelle giornate del 21 e del 22 novembre 2019 nell'appartamento si erano verificati i seguenti eventi:
a) dalle finestre del salone, della cucina, del bagno e della camera da letto si era manifestata un'abbondante entrata di acqua piovana nonostante gli infissi fossero completamente chiusi;
b) dalle medesime finestre e nelle stesse condizioni di chiusura era entrata anche aria e vento;
c) in corrispondenza degli infissi descritti e ad evidente causa dell'entrata dell'acqua piovana, si erano formati ristagni d'acqua e numerose macchie di umidità e muffa: in particolare, l'acqua piovana era entrata trasudando anche dal muro posto vicino alla finestra del salone;

- essa attrice aveva informato il convenuto della situazione anzidetta con la raccomandata A/R del
26/11/2019, in cui aveva fatto presente che i suddetti fenomeni erano riconducibili ad una cattiva esecuzione dei lavori di ristrutturazione precedentemente eseguiti nell'appartamento;
- tali vizi dell'immobile, ignorati dalla RI all'atto di acquisto, si sono verificati nel corso delle precipitazioni sopra riportate, ragion per cui vanno ricondotti alla stregua di vizi occulti, per i quali il venditore ne risponde verso l'acquirente:
- a seguito della riferita sussistenza dei vizi, il Venditore si interfacciava con la odierna RI per il tramite di svariate email (doc. 4) e, nel riconoscerne la sussistenza, interpellava, nel mese di dicembre 2019, il personale della che due anni prima era intervenuta in loco per la Parte_2 medesima problematica di tenuta degli infissi, evidentemente non risolta;

-sennonché, nonostante le rassicurazioni offerte dal Venditore per la soluzione della problematica, nulla di concreto veniva fatto, tant'è che la promuoveva un ricorso per Accertamento Tecnico Pt_1
Preventivo nei confronti del Venditore (Doc. 5);
- instauratosi il contraddittorio, veniva nominato CTU l'Arch. alla quale il Persona_1
Giudice, con ordinanza del 25.3.2021, poneva i seguenti quesiti:
2

1.Descriva il CTU, presa visione degli atti del fascicolo e dei luoghi o cose oggetto di domanda ed esperiti gli eventuali accertamenti ritenuti opportuni presso uffici pubblici e privati, lo stato dei luoghi medesimi, nonché la qualità, le caratteristiche e le condizioni delle cose oggetto di ricorso per accertamento tecnico preventivo, tenuto conto altresì delle deduzioni di controparte in comparsa di costituzione.


2.Accerti il CTU lo stato attuale dell'unità immobiliare sita in Roma, Via Caulonia n. 9, scala unica, piano 11° (10° sul rialzato) interno 40, con particolare riferimento:
-al passaggio di acqua e vento dagli infissi, quando essi sono chiusi, ed alle cause che provocano tale stato;

-alle infiltrazioni presenti nelle mura dell'appartamento ed alle cause che le provocano;

-al materiale con cui sono costruiti gli infissi;

-alla corretta installazione degli infissi secondo la regola dell'arte;
-sulla correttezza e conformità allo stato dell'arte dell'opera di ristrutturazione concernente le parti murarie, interne ed esterne ed in particolare della veranda, e sulla corretta ed idonea composizione del materiale con cui sono costituite;

-sulle opere necessarie per eliminare sia le infiltrazioni presenti nelle mura dell'appartamento che
l'entrata di acqua piovana e vento dagli infissi.


3.Accerti e descriva il CTU la causa o le cause degli inconvenienti denunciati nel ricorso e determini analiticamente i danni relativi all'oggetto del suo accertamento (costi di riparazione della cosa, costi per ripristinare lo stato dei luoghi, costi per eliminare le cause degli inconvenienti);


4.Rediga infine il CTU una dettagliata relazione scritta, corredata di eventuale planimetria, fotografie o quant'altro ritenuto opportuno per le successive valutazioni di competenza in sede di merito”.
-dalla relazione peritale si riscontrava quanto appresso (Doc. 6):
a)quanto agli infissi, non sono state fornite, sebbene richieste, le relative certificazioni attestanti la tenuta all'aria ed all'acqua, ma neanche quelle relative alla corretta installazione;

b) quanto alle soglie su cui sono montati gli infissi, esse non hanno alcuna pendenza verso l'esterno, con la conseguenza che l'acqua che scola dalla finestra potrebbe ristagnare e alla lunga penetrare tra la soglia ed il telaio nonché che il piccolo dente creato dall'accostamento delle due soglie di natura e qualità differente crea un ulteriore ostacolo al corretto deflusso dell'acqua verso l'esterno
(ciò per le finestre della cucina, soggiorno e camera da letto); sulle finestre sopra il muretto
3 perimetrale laterale della veranda, risultano installate su una soglia in marmo, collocata presumibilmente su un vecchio davanzale in cemento che risulta molto ammalorato. Tale soglia, oltre
a non avere la corretta pendenza verso l'esterno, per il deflusso delle acque piovane, è stata installata
a fìlo del precedente davanzale in cemento. Detta collocazione, senza un gocciolatoio, non permette il corretto deflusso verso l'esterno delle acque piovane che sono tutte riportate a ridosso del davanzale nonché che le soglie installate per montare la finestra del salone e quelle delle camere di parte attrice non siano state installate correttamente in quanto prive di pendenza. Esternamente sono sigillate con silicone a ridosso di una copertina in travertino che non ha alcuna pendenza verso
l'esterno non permettendo all'acqua piovana di incanalarsi verso il gocciolatoio;

c)quanto alle parti murarie, e prive di sgocciolatoio. Tale non corretta installazione nel salone provoca l'ammaloramento della sottostante parte muraria;

d) quanto alla porta finestra che dà accesso al terrazzo, la parte inferiore della muratura interna, a contatto con l'infìsso, è ammalorata presumibilmente a seguito di ripetuti fenomeni infìltrativi di acqua proveniente dal terrazzo esterno nonché che il pavimento della veranda ed il pavimento del terrazzo scoperto dell'U.I. ... si trovano alla stesso livello e sono separati tra loro dal solo infisso in alluminio e prosegue affermando che quando, come nel caso in specie, le pavimentazioni dell'area coperta (veranda) e dell'area scoperta (terrazzo) si trovano alla stessa quota, in caso di piogge abbondanti ripetute nel tempo, l'acqua batte lungo la parte terminale dell'infisso, che termina a pavimento, infìciando la funzione sigillante dello stesso, in quanto la pavimentazione esterna, avrebbe dovuto essere collocata ad una quota inferiore rispetto alla quota della pavimentazione interna. La conseguenza di tale stato di fatto ha prodotto lungo la parte bassa dell'infisso della parte vetrata che separa la veranda dal terrazzo, fenomeni infiltrativi e distacchi dell'intonaco e della tinta
(Doc. 06). (Al riguardo occorre rammentare come il CTP di parte RI, in quella sede, aveva altresì individuato che il pavimento interno della veranda è circa 15 centimetri al di sotto rispetto alla pavimentazione esterna del terrazzo, circostanza che aggrava ancor più la situazione in caso di pioggia) (Doc.7).
-Ancora la CTU affermava che:
al fine di eliminare le infiltrazioni presenti sulle murature il Consulente ritiene necessario eseguire le seguenti opere:
1)Smontaggio eseguito con cura degli infissi esistenti;

2)Smontaggio della parte fissa del telaio degli infìssi al fìne di liberare le soglie;

4 3) Sostituzione o corretto posizionamento delle soglie delle camere con la giusta pendenza al fìne di far scorrere l'acqua verso l'esterno;
4)Sostituzione della soglia della finestra del salone con maggior larghezza e dotata di sgocciolatoio.
Sarebbe inoltre necessario ripristinare la muratura sottostante eliminando la preesistente soglia in cemento sostituendola con normale muratura isolante;

5) Procedere alla sistemazione delle soglie ed alla sistemazione degli infissi;

6)Portare un infisso a eseguire le prove di tenuta al fine di poter certificare l'infìsso e accertarsi che sia conforme alla normativa vigente. Il consulente ritiene che sia assai probabile che il costo di tale operazione superi quello della fornitura di nuovi infissi già certificati;

7) Creazione di uno zoccolino rialzato davanti l'infisso che separa il salotto dal balcone al fine di evitare che eventuali ristagni di acqua possano essere direttamente a contatto con la base dell'infisso;
8) Rimontare l'infìsso, tenendo conto della norma UNI al fìne di poter rilasciare la necessaria certificazione;

9)Per la muratura del salone il consulente ritiene necessario procedere a eseguire le seguenti opere che tuttavia interessano parti comuni del fabbricato e che sono:
a.Sistemazione del paramento murario verticale sopra la tettoia di copertura diparte del salone;

b.Installazione di cappellotti ad U sulle tubazioni di espulsione delle esalazioni presenti in copertura;

c.Sistemazione della guaina presente nell'angolo del fabbricato.
I lavori come sopra descritti ed al seguito dettagliati ammontano ad € 5.680,60 oltre oneri della
sicurezzasicurezza ed Iva ... Oltre all'importo sopra dettagliato è necessario considerare quello per il ripristino e la tinteggiatura delle parti interessate dai lavori in adiacenza delle finestre per ripristinare l'intonaco e le finiture. L'importo per tali lavori e stimato dal C T U in € 500 ad infisso per un totale di € 3.000”.
- sulla base di tali premesse in fatto la RI , previo invito, con raccomandata AR de1 5.5.2022, inviata il 6.5.2022, alla conclusione di una convenzione di negoziazione assistita ex artt. 2 e ss. DL
132/2014 convertito nella L. 162/2014 (Doc. 8), citava in giudizio ( n rg . 42427/2022 ) il
[...]
il quale dopo aver chiamato quali terzi in garanzia la Ditta esecutrice dei lavori e il direttore CP_1 dei lavori, eccepiva l'improcedibilità della domanda per l'omesso spirare del termine di giorni 30 propedeutici ai fini della accettazione o meno a partecipare alla stipula di una negoziazione assistita;

-in ragione di tale eccezione il Giudice disponeva il rinnovo dell'invito, ma le Controparti dopo aver
5 aderito all'invito, opponevano sempre ostacoli per l'incontro alle date indicate, ragion per cui venivano invitate a comunicare loro stesse una data di incontro;

-alla successiva udienza del 19 Marzo 2024, alcune Parti invocavano la improcedibilità della domanda ed il Relatore fissava sul punto l'udienza ex art. 281 sexies Cpc, all'esito della quale dichiarava, la improcedibilità del giudizio (Doc. 9);
- è stata quindi rinnovato con raccomandata AR n. 153706119268 de1 24.2.2025 l'invito del
[...] alla stipula di una negoziazione assistita, senza ricevere riscontro alcuno (Doc. 10, restituito CP_1 il 10 Aprile 2025 per compiuta giacenza).
Sulla base di tali premesse in fatto il ricorrente ha chiesto, con il presente ricorso, la condanna del convenuto al pagamento, a titolo di riduzione del prezzo, dell'importo di euro 8.680,60, oltre gli oneri della sicurezza e l'IVA ed altresì dell'ulteriore importo di Euro 7.000,00 a titolo di risarcimento ex art. 1494 Cod. Civ. stante il disagio reiterato - ed ancora presente - per le ragioni rappresentate, ove necessario anche con valutazione in via equitativa.
All'udienza del 20.11.2025 fissata per la comparizione delle parti è stata dichiarata la contumacia del convenuto , cui il ricorso risulta tempestivamente notificato a mezzo posta Controparte_1 presso la residenza del convenuto ( vedi certificati di residenza doc.11) , notificazione perfezionatasi per compiuta giacenza in data 11.8.2025 ( dalla CAD risulta l'attestazione dell'agente postale in ordine all'avvenuta immissione dell'avviso di deposito nella cassetta postale in data 1.8.2025 ).
Alla medesima udienza precisate le conclusioni come da ricorso la causa è stata riservata per la decisione.
2. La domanda proposta dalla ricorrente è parzialmente fondata.
E' appena il caso di precisare che la pronuncia di improcedibilità non pregiudica la riproposizione della domanda formandosi il giudicato in senso sostanziale soltanto sulle pronunce a contenuto decisorio di merito, che statuiscono in ordine all'esistenza o meno delle posizioni giuridiche soggettive dedotte in lite.
Giova indi ricordare che in materia di garanzia per i vizi della cosa venduta ex art. 1490 c.c il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all'articolo 1492 c.c. è gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi. (Cass.Sez. U - ,
Sentenza n. 11748 del 03/05/2019) e tale principio deve essere esteso anche alla richiesta di risarcimento del danno per vizi della cosa venduta, con riferimento alla quale sussiste l'ulteriore onere di dimostrare l'esistenza del nesso causale fra difetto e asserito pregiudizio subito. L'acquirente deve dunque provare la sussistenza di vizi occulti ai sensi dell'art. 1490 c.c., ossia di difetti che lo
6 stesso non solo non conosceva alla data di stipula del rogito di vendita, ma che non avrebbe potuto neppure rilevare utilizzando l'ordinaria diligenza. L'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 cod. civ., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. Pertanto, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente, è tuttavia da escludere che l'onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o l'effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio. (Cass. n. 2981 del 27/02/2012, Cass. 2756/2022
). Ed ancora avuto riguardo alla necessità di valutare l'onere di diligenza in relazione al caso concreto si segnala che in caso di vendita di un bene di risalente costruzione, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà , non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall'art. 1490
c.c., essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest'ultimo caso, il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi. ( cfr. Cass n. 24343 del 16/10/2017).
Tenuti presenti tali principi, risulta evidente che nella fattispecie in esame la natura dei vizi - dei quali ha dato adeguata prova la , producendo la CTU svolta in sede di ATP , peraltro espletato Pt_1 in contraddittorio con parte venditrice ( si rinvia sul punto a quanto trascritto nel precedente paragrafo e risultante appunto dall'elaborato dell'arch - non erano percepibili all'atto della vendita Per_1 consistendo in erronea installazione degli infissi ( mancanza di pendenza delle soglie , assenza di idonei sgocciolatoi, etc.) che ha determinato la mancata tenuta degli infissi , ristagno d'acqua e fenomeni infiltrativi in occasione di abbondanti piogge verificatesi nel novembre 2019 , ossia dopo qualche mese dal rogito, intervenuto in aprile .
In ragione di ciò la domanda di riduzione del prezzo in misura pari ai costi, quantificati dal CTU per il ripristino delle parti ammalorate a seguito delle infiltrazioni ed esecuzione a regola d'arte delle dette installazioni , va accolta .
Il CTU ha quantificato detti lavori ( vedi computo metrico pagg. 40-41 e 42 della relazione) in euro
8.680,60 oltre oneri della sicurezza ed Iva e quindi pari ad euro 9.809,07 ( applicando IVA al 10% e in via equitativa al 3% gli oneri di sicurezza ).
Quanto ai danni che si chiede di liquidare anche in via equitativa, difetta idonea allegazione e prova degli stessi avendo la parte fatto menzione solo di disagi connessi alla sussistenza dei vizi . Il potere di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 c.c., costituisce
7 espressione del più generale potere di cui all'art. 115 c.p.c. ed il suo esercizio rientra nella discrezionalità del giudice di merito, senza necessità della richiesta di parte, dando luogo ad un giudizio di diritto caratterizzato dalla cosiddetta equità giudiziale correttiva od integrativa, con l'unico limite di non potere surrogare il mancato accertamento della prova della responsabilità del debitore o la mancata individuazione della prova del danno nella sua esistenza, dovendosi, peraltro, intendere l'impossibilità di provare l'ammontare preciso del danno in senso relativo e ritenendosi sufficiente anche una difficoltà solo di un certo rilievo (Cass. Sez. 3, 29/04/2022, n. 13515).
Quanto ai costi dell'ATP non sono stati documentati, onde non può trovare accoglimento la domanda al rimborso degli stessi.
Sulla somma dovuta di euro 9.809,07 sono dovuti interessi in misura legale dalla data della costituzione in mora ( notificazione della prima citazione ) sino alla data del deposito del ricorso ex art.281 undecies c.p.c. ( 6.5.2025 ) e nella misura di cui all'art. 1284 co.4 c.c. dalla data del deposito del ricorso al soddisfo.
Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza prevalente del convenuto e si liquidano, come da dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 (valore della controversia ricompreso fra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00-compensi medi, ai minimi quelli della fase istruttoria, assente ).


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
1) Accoglie in parte il ricorso e condanna al pagamento in favore di Controparte_1 [...]
dell'importo di euro 9.809,07 oltre interessi come indicato in parte motiva;
Parte_1
2) Condanna a rifondere alla ricorrente le spese di lite , liquidate in euro 4.237,00 Controparte_1 per compenso professionale ed euro 264,00 per spese , oltre spese generali nella misura del 15%
e oltre CPA e IVA come per legge, spese da distrarsi in favore del procuratore antistatario avv.
ON AT.
Roma, 24.11. 2025
Il Giudice
dott.ssa Raffaella Tronci
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