TRIBUNALE DI VERONA
Sezione Terza Civile
VERBALE DELLA CAUSA R.G. N. 7873 DELL'ANNO 2022
TRA
[...]
[...]
Parte_1
[...]
[...]
E CON LA CHIAMATA IN CAUSA DI
Controparte_1
Oggi 11/12/2025 innanzi al Giudice dott. EF BA sono comparsi per la parte attrice l'Avv. Nicola Grani, per la convenuta società l'Avv. Marco Cassetta e per i due Parte_1
convenuti sig.ri 'Avv. Giancarlo Stracuzzi, nonché personalmente l'attrice. Pt_1 Pt_1
I procuratori discutono oralmente la causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., riportandosi alle rispettive note conclusive depositate.
L'Avv. Grani precisa le conclusioni come da note conclusive.
L'Avv. Cassetta precisa le conclusioni come da note conclusive.
L'Avv. Stracuzzi precisa le conclusioni come da note conclusive.
I procuratori delle parti rinunciano espressamente a presenziare alla lettura della sentenza.
1 Il giudice si ritira in camera di consiglio, dando atto che la sentenza sarà comunicata all'esito in uno al presente verbale.
IL GIUDICE
EF BA
2 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VERONA
Sezione Terza Civile
Il Giudice, dott.ssa EF BA ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 281 SEXIES C.P.C. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 7873/2022 R.G. promossa da
C.F. Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'Avv. Nicola Grani in virtù di mandato in allegato all'atto di citazione, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Villafranca di Verona (VR)
ATTRICE contro
C.F. Parte_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Marco Cassetta in virtù di mandato in allegato alla comparsa di costituzione e risposta, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Cerea (VR)
CONVENUTA
e contro
(C.F. ) Parte_1 C.F._2
(C.F. Parte_1 C.F._3
rappresentati e difesi dall'Avv. Marco Romanato e dall'Avv. Giancarlo Stracuzzi in virtù di mandato in allegato alla comparsa di costituzione e risposta, elettivamente domiciliati presso il loro studio in Verona
CONVENUTI
3 e con la chiamata in causa di
(C.F. ) Controparte_2 P.IVA_2
TERZA CHIAMATA CONTUMACE avente ad oggetto: diritti reali

esaminati gli atti e i documenti di causa, sentita la discussione delle parti costituite, richiamate le conclusioni precisate dalle parti costituite,
OSSERVA QUANTO SEGUE
Con atto di citazione ritualmente notificato ha agito nei confronti di Parte_1 [...]
e e di al fine di ottenere dai primi due, previo Pt_1 Parte_1 Parte_1
accertamento della legittimità del recesso esercitato con l'istanza di mediazione ex art. 1385
c.c., il versamento di € 10.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria versata in relazione al contratto preliminare perfezionato il 18-19.12.2020, avente ad oggetto la compravendita di un compendio immobiliare in Engazzà di Salizzole (VR), o, in subordine,
l'accertamento della risoluzione per mutuo dissenso dello stesso negozio e la restituzione della somma di € 5.000,00, oltre alla rifusione degli esborsi sostenuti per l'instaurazione del procedimento di mediazione e per corresponsione del compenso provvigionale in favore di nonché al fine di ottenere da quest'ultima la restituzione del compenso Parte_1
provvigionale ricevuto per la mediazione dell'affare, previo accertamento della risoluzione ex art. 1453 c.c. del contratto intercorso con la medesima per violazione degli obblighi informativi di cui all'art. 1759 c.c.
A sostegno delle domande ha dedotto l'attrice di essere addivenuta alla sottoscrizione della proposta di acquisto dopo aver visionato un annuncio relativo ad una vendita di una porzione di casa con giardino ed essere stata poi informata dall'agenzia immobiliare che il giardino
4 apparteneva ad un terzo, il quale lo aveva concesso in comodato d'uso gratuito perpetuo ai venditori, rassicurata circa il fatto che “non vi sarebbe stato problema alcuno a trasferire, in sede di rogito, anche il comodato gratuito del giardino”.
Si è costituita opponendosi ad ogni pretesa, adducendo di aver Parte_1
diligentemente assolto ai propri obblighi d'intermediaria, trasmettendo ogni dovuta informazione in merito all'estraneità di tale cespite all'oggetto della compravendita, fornendo alla promissaria, prima della sottoscrizione della proposta, tutta la documentazione relativa al rapporto di comodato in essere tra i venditori ed il terzo proprietario del giardino, così come trasmessale dai primi.
Si sono altresì costituiti i sig.ri e i quali hanno contestato la legittimità del Pt_1 Pt_1
recesso ed insistito per il rigetto di ogni domanda attorea, negando di aver promesso il trasferimento del comodato e precisando di aver chiarito sin dal primo incontro al personale di che il giardino posto sul retro della loro proprietà era stato concesso in Parte_1
comodato da un terzo, alle condizioni di cui alla scrittura del 2011; hanno poi formulato plurime domande riconvenzionali, chiedendo a loro volta di accertare l'inadempimento dell'attrice agli obblighi contrattuali assunti e la legittimità del recesso dal preliminare da loro opposto con lettera del 03.09.2021, con il conseguente diritto a trattenere la caparra ricevuta, nonché chiedendo la condanna di alla restituzione della provvigione Parte_1
ricevuta, al risarcimento del danno patito per la perdita dell'affare e, in ogni caso, a tenerli indenni da ogni eventuale statuizione favorevole all'attrice.
Chiamata in manleva dalla convenuta , è rimasta contumace l'assicuratrice Parte_1 [...]
. Controparte_2
Le contrapposte domande dell'attrice e dei convenuti volte all'accertamento CP_3
della legittimità dei rispettivi recessi, sono infondate.
5 Dalla documentazione acquisita si evince che il rapporto tra le parti ha tratto origine dalla pubblicizzazione, ad opera dell'agenzia immobiliare, di un annuncio di vendita relativo ad una porzione di casa con giardino di proprietà (“PORZIONE DI CASA VICINO NOGARA. Il tuo sogno
è una casa con giardino, immersa nella tranquillità della campagna, lontana dal traffico della città? Ti proponiamo questa porzione di casa indipendente su due livelli ad Engazzà frazione di
Salizzole, con giardino di proprietà ristrutturata nel 2008”, doc. 1 attoreo).
Secondo quanto riportato dalla stessa attrice, prima della sottoscrizione della proposta di acquisto, il personale dell'agenzia le aveva chiarito che nell'oggetto della vendita non era ricompreso il giardinetto, benché, come incontestato, su di esso insistessero un marciapiede a servizio della casa, una porta finestra e cinque finestre. Sostiene, peraltro, la sig.ra di essere addivenuta alla proposta d'acquisto nel convincimento che il terzo proprietario le avrebbe “trasferito” il comodato perpetuo già concesso ai venditori, in quanto ciò era quanto le era stato garantito dalle agenti di con le quali si era interfacciata e tale era Parte_1
stato il presupposto comune ai contraenti.
Al riguardo i testimoni assunti hanno confermato che, durante il sopralluogo presso l'immobile, svoltosi alla presenza non solo dell'agente della , ma anche dei Parte_1
venditori convenuti, questi ultimi avevano comunicato all'attrice che il proprietario aveva concesso loro l'uso del terreno in comodato perpetuo gratuito e che in modo analogo lo avrebbe concesso al nuovo acquirente.
Così la teste , agente della , ha dichiarato che “il tipo di contratto Testimone_1 Parte_1
firmato con il sig. era un comodato a titolo gratuito, avevano firmato un contratto Pt_2
dietro l'iniziale versamento di € 5.000,00, non so perché glieli avessero versati;
(…) i venditori hanno sempre dichiarato che non ci sarebbero state problematiche, dal loro punto di vista, nel prendere contatti con il sig. e nel far sì che loro potessero prendere accordi per trasferire Pt_2
l'uso del giardino;
questo era ciò che è stato riferito all'agenzia e questo noi abbiamo poi detto
6 alla sig.ra prima della firma della proposta, facendo però presente che ci sarebbe voluta
l'autorizzazione da parte del sig. per l'uso del giardino”, e così pure la teste Pt_2 [...]
, che affiancava l'agente durante i colloqui in ufficio, ha riportato che Tes_2 Tes_1
“confermo che i sig.ri assicuravano, più che garantivano, di questa cosa sia Pt_1 Pt_1
l'agenzia che la parte acquirente, pensavano che non ci fossero problemi;
ero presente sia agli incontri tra l'agenzia e la parte venditrice, ad esempio quando è stato conferito l'incarico, sia agli incontri tra l'agenzia e la parte acquirente, quindi ho sentito i sig.ri are Pt_1 Pt_1
queste rassicurazioni, e non dare garanzie, avevano detto che non ci sarebbero stati problemi nel passaggio del giardino, non ricordo se a titolo gratuito o meno”.
Analogamente le testimoni indicate dall'attrice, presenti al sopralluogo, hanno affermato, quanto a “è vero, il giorno in cui abbiamo visitato l'immobile in vendita il Per_1
proprietario dell'immobile aveva garantito che avrebbe procurato la carta che c'era l'uso del giardino, ero presente e ho sentito che ha detto queste cose;
(…) mia sorella disse al proprietario che, avendo un cane, le faceva comodo avere il giardino, altrimenti non avrebbe fatto la proposta;
(…) a questa visita era presente anche il sig. , con la moglie;
il Parte_1
proprietario l'ha rassicurata che avrebbe potuto usufruire del giardino, era presente anche la signora dell'agenzia; (…) il proprietario ha detto che lui poteva usarlo per tutta la vita, disse che questo signore di cui non ha fatto il nome avrebbe dato la possibilità di usare per sempre questo giardino e che avrebbe dato la carta che dava la possibilità di usare questo giardino” e, quanto a “è vero, (…) durante il sopralluogo i proprietari dissero che era in Persona_2
comodato d'uso e che assicuravano che il trasferimento del comodato d'uso sarebbe passato al nuovo proprietario, dunque a mia sorella;
ero presente al sopralluogo quando i proprietari hanno detto questo;
c'era il signore oggi presente in aula e la moglie, e dissero così; c'era
l'agente immobiliare, una ragazza, (…) anche lei diceva che il giardino sarebbe passato sicuramente a mia sorella, che non c'erano problemi”.
7 Risulta, infine, dalle stampe della chat intrattenuta su whatsup che i sig.ri e CP_3
l'attrice, ancora il 12-14.05.2021, discutevano del comodato (“a me basta che mi concede il comodato d'uso come a voi”) e che il sig. dopo aver “spiegato la situazione” al Pt_1
comodante, invitava la sig.ra a chiamarlo direttamente, venendo poi informato da quest'ultima che il sig. “Ha detto che non vuole concedermi il comodato d'uso, che se lo Pt_2
voglio o lo compro o l'affitto (…) Certo ha diritto di dire no, però che situazione antipatica (…)
Ha detto 10.000,00 €” (doc. 5 convenuta e doc. 15 attoreo).
Gli elementi sopra richiamati, complessivamente considerati, dimostrano, non già che i venditori sono incorsi in un inadempimento, che neppure in ipotesi potrebbe configurarsi, data l'incoercibilità dell'assenso del terzo al comodato, ma bensì che la volontà dei contraenti si è formata sulla base del comune presupposto che il terzo era disponibile a concedere all'acquirente diritto analogo a quello già accordato ai sig.ri i quali, come CP_3
riferito dai testimoni sopra indicati, durante la visita presso l'immobile avevano fornito ogni rassicurazione sul punto alla sig.ra ben sapendo che l'interesse di questa era quello di poter disporre di una casa con giardino, ciò denotando - tanto più ove si considerino la consegna all'agenzia del contratto di comodato stipulato nel 2011 e la conformazione dei luoghi già descritta (con la porta finestra e le finestre affacciate sul giardino, di cui, infatti, discutono i contraenti nelle conversazioni whatsup successive al rifiuto del sig. doc. 15 Pt_2
attoreo) - la presupposizione evocata dalla stessa attrice nell'atto introduttivo (cfr. pag. 9, “Il preliminare oggetto di causa, pertanto, è stato sottoscritto sulla presupposizione – comune ad entrambe le parti poiché così trasferita dall'agenzia – che la signora avrebbe potuto ottenere dal la sottoscrizione di un contratto di comodato gratuito a tempo Pt_2
indeterminato come quello sottoscritto in favore dei signori ). Pt_1 Pt_1
Appaiono infatti integrati tutti i requisiti della presupposizione (o condizione non espressa), che, secondo la giurisprudenza, si ha quando una determinata situazione di fatto o di diritto,
8 estranea al novero degli elementi essenziali o accidentali del contratto ed avente carattere obiettivo (essendo il suo verificarsi, come nella fattispecie, indipendente dalla loro volontà e attività, non corrispondendo all'oggetto di una specifica obbligazione dell'uno o dell'altro) e certo (nella rappresentazione mentale dei contraenti), sia stata tenuta in considerazione dai contraenti - pur in mancanza di un espresso riferimento nelle clausole negoziali - nella formazione del loro consenso come presupposto avente valore determinante ai fini dell'esistenza e del permanere dei vincolo contrattuale (v. Cass., Sez. III, Sent. n. 12235 del
25/05/2007, nonché, in tema di vendita di immobili, Cass., Sez. II, Sent. n. 27916 del
23/11/2017).
Il mancato avveramento del presupposto relativo all'utilizzabilità del giardino, se non rileva sul piano di un inadempimento dei venditori, tale da legittimare il recesso ex art. 1385, secondo comma, c.c. dell'attrice e dar luogo alla corresponsione del doppio della caparra o di qualsivoglia altra somma in funzione risarcitoria, vale invece a giustificare il rifiuto di quest'ultima di addivenire alla stipula del definitivo, come dalla stessa eccepito (cfr. atto di citazione: “Il rifiuto dell'attrice di stipulare il contratto definitivo senza avere previamente chiarito la sorte del cortiletto/giardinetto appare più che giustificato”).
In altro senso non giova ai convenuti rilevare che l'attrice aveva manifestato l'intenzione di non dare seguito all'acquisto per altro motivo, dopo aver appreso nel giugno 2021 che, una volta stipulato il rogito, essi avrebbero avuto necessità di permanere nell'immobile per un tempo: la sig.ra non aveva comunque rinunciato agli effetti della condizione inespressa, ed anzi, proprio nel messaggio del 06.06.2021 di cui alla chat prodotta dai convenuti aveva fatto nuovamente cenno alla “scoperta” circa l'impossibilità di ottenere l'uso del giardino, a dimostrazione dell'incidenza rivestita dalla questione sull'assetto prefigurato nel preliminare:
“ti avevo chiesto al tempo in cui era venuta fuori la scoperta del mancato trasferimento d'uso del giardino se ci fossero altre cose da sapere (…)”.
9 Pur non essendo ascrivibile ad alcuna delle parti, per quanto osservato, una condotta che rilevi sul piano dell'inadempimento, il contratto deve comunque dichiararsi risolto per mutuo dissenso, in accoglimento della domanda subordinata attorea e in applicazione del principio per cui "quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione dello stesso, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, sono tuttavia, in considerazione delle premesse contrastanti, dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale" (così Cass.,
Sez. III, Ord. 13/05/2024, n. 13118 e, negli stessi termini, Cass., Sez. II, Sent. 24/01/2025, n.
1764).
Consegue il diritto dell'attrice alla ripetizione della somma di € 5.000,00 versata a titolo di caparra, con gli interessi al tasso di cui al quarto comma dell'art. 1284 c.c. con decorrenza dalla domanda giudiziale fino al saldo.
Alcun inadempimento agli obblighi informativi di cui all'art. 1759 c.c., né obbligo di manleva può essere ricondotto a , considerato che la stessa attrice ha riconosciuto di Parte_1
essere stata messa a conoscenza del fatto “che, diversamente da quanto appariva dall'annuncio, il giardino, pertinenza importante dell'immobile oggetto di intermediazione, non avrebbe potuto essere trasferito in proprietà ma concesso in comodato d'uso gratuito a tempo indeterminato poiché di proprietà di terzi” e che, pertanto, deve ritenersi che l'informativa dell'agenzia sia stata completa.
Quanto alla condizione inespressa sopra indicata, la sua pattuizione non può addebitarsi all'agenzia, che non risulta esser stata investita di un'indagine circa l'effettiva disponibilità del terzo a concedere l'uso del cortiletto, né aver comunque comunicato all'acquirente di essersi interessata della questione interloquendo direttamente con il proprietario, anziché limitarsi –
10 come dichiarato in sede testimoniale dalle agenti e – a trasmettere quanto CP_4 Tes_2
riferitole dai venditori.
Non vi è poi prova di un atteggiamento decettivo tenuto dal personale di , Parte_1
neppure evincibile dalla risposta “si occuperà di questo il notaio” alla domanda dell'acquirente circa le modalità con cui il terzo le avrebbe concesso l'uso del terreno, che non implica la prestazione di garanzie (v. scambio di e-mails del 21-23.01.2021, doc. 4 attoreo), o dalle dichiarazioni testimoniali, considerato che la stessa testimone indicata dall'attrice, Tes_3
ha affermato “il giorno del sopralluogo, quando ero presente, la signora dell'agenzia
[...]
non ha detto niente”.
Ogni domanda proposta nei confronti di dall'attrice e dai convenuti, pertanto, Parte_1
va respinta.
Le spese di lite nei rapporti tra l'attrice e i sig.ri seguono la prevalente CP_3
soccombenza e vengono poste a carico dei secondi in base ai parametri vigenti, avuto riguardo al decisum e all'attività effettivamente svolta, mentre nei rapporti tra i medesimi e vanno integralmente compensate, ricorrendone i presupposti, tenuto conto Parte_1
della difficoltà della ricostruzione in fatto della vicenda, in ogni caso originata dalla pubblicazione di un annuncio immobiliare connotato dall'erronea indicazione circa la reale consistenza dell'oggetto della vendita.
Nulla per spese di avvio del procedimento di mediazione, che non risultano documentate.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. in accoglimento della domanda subordinata dell'attrice, accerta e dichiara la risoluzione del contratto preliminare di cui è causa per mutuo dissenso e, per l'effetto, condanna i convenuti e a restituire all'attrice la somma di € 5.000,00, con gli interessi Parte_1 Parte_1
11 al tasso di cui all'art. 1284, quarto comma, c.c. con decorrenza dalla domanda giudiziale;

2. respinge ogni altra domanda formulata dalle parti;

3. condanna i convenuti e a rifondere all'attrice le spese di lite, Parte_1 Parte_1
che liquida in € 2.550,00 per compenso e € 264,00 per spese, oltre al 15 % a titolo di rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA;

3. compensa le spese di lite nei rapporti tra la convenuta e le altre parti. Parte_1
Verona, 13 dicembre 2025
IL GIUDICE dott.ssa EF BA
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