REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona dei magistrati:
dott.ssa Alessandra Piscitiello Presidente/rel.
dott.ssa Maria Teresa Onorato Consigliere
dott.ssa Paola Martorana Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile, in grado d'appello, N.R.G. 1279/2021, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza del tribunale di Napoli n. 1351/2021 pubblicata il 11.2.2021 e notificata il
23.2.2021 vertente
TRA
(P.IVA , con sede legale in Napoli alla Via Mergellina n.2, Parte_1 P.IVA_1
in persona del legale r.p.t. ed amministratore unico Avv. Domenico Valle (C.F.
) (fax 081- 0320634) (pec. C.F._1
, in qualità di procuratore di sé medesimo, Email_1 presso il cui studio è elettivamente domiciliato in Napoli, alla Via Posillipo n.299.
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. , in persona Controparte_1 P.IVA_2
dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall' Avv. Federica De Marca (C.F.
(fax:0817611191) (pec. ed C.F._2 Email_2
elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Napoli, al Viale Gramsci n.11. APPELLATO
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con sentenza n.1351/2021, pubblicata l'11.02.2021 e notificata in data 23.02.2021, il
Tribunale di Napoli rigettava la domanda proposta dalla nei confronti del Parte_1
di impugnativa delle delibere condominiali del Controparte_2

3.7.2013 e del 30.4.2014 con cui ne aveva chiesto l'annullamento per omessa convocazione di essa condomina alle relative assemblee e per mancata indicazione del quorum deliberativo in relazione ai capi 3, 4 e 5 dell'o.d.g, e condannava parte attrice al pagamento in favore di controparte delle spese processuali nella misura di €4.352,00 per compensi di avvocato oltre rimborso forfettario, IVA e CPA.

1.1.A fondamento della decisione il Giudice di primo grado riteneva, in via preliminare, procedibile la domanda di parte attrice avendo quest'ultima fornito prova dell'esito negativo del tentativo di mediazione obbligatoria, producendo il relativo verbale dell'Organismo di
Mediazione avente data 05.03.2018. Sempre in rito, affermava essere ammissibile l'impugnativa in quanto proposta tempestivamente entro il termine di 30 giorni come previsto dall'art. 1137, co. 2, c.c., trattandosi di azione di annullabilità.

1.1.2. Nel merito, sosteneva che la doglianza di omessa convocazione alle assemblee condominiali della società attrice, quale nuova proprietaria di unità immobiliare facente parte del convenuto, era infondata sull'assunto che in caso di trasferimento CP_1
immobiliare all'interno del condominio, era obbligo del soggetto interessato (acquirente o venditore) comunicare all'amministratore in forma scritta la variazione dei dati per consentirgli di procedere all'aggiornamento dell'anagrafe condominiale, onere che non era stato curato nel caso di specie, pur essendo il trasferimento immobiliare avvenuto nel 2012.
Pertanto, riteneva che l'amministratore condominiale non era incorso in alcuna violazione di legge per non aver convocato la società acquirente alle assemblee e aver, invece, provveduto a tale adempimento nei confronti dell'originario proprietario dell'immobile in condominio.

1.1.3. Del pari reputava infondato l'altro motivo di impugnativa con cui si protestava la mancata indicazione del quorum deliberativo, in quanto in entrambi i verbali assembleari risultavano precisamente riportati sia i condomini presenti, sia le quote millesimali di ciascuno e che, in mancanza di condomini astenuti o contrari, in relazione a ciascuno dei capi impugnati l'espressione utilizzata, vale a dire l'assemblea “approva”, doveva intendersi come approvazione all'unanimità , quindi dai condomini presenti e sulla base del totale delle loro quote millesimali.

2. Avverso tale decisione ha proposto appello la lamentando: 1) nullità della Parte_1 sentenza di primo grado ex art. 132 c.p.c., per l'errata indicazione da parte del Giudicante delle conclusioni rassegnate da parte attrice;
2) errata e falsa applicazione dell'art.66, co.3, delle disposizioni di attuazione al c.c. Fondatezza della domanda attorea;
3) carenza ed illogicità della motivazione;
4) errata e falsa applicazione degli articoli 1136 e 1137, co.2,
c.c.
L'appellante ha concluso chiedendo riformarsi la decisione ed emettersi pronuncia di cessazione della materia del contendere, con condanna dell'appellato al CP_1 pagamento delle spese di lite, secondo il principio della soccombenza virtuale.

2.1. Ha resistito al gravame il appellato, eccependo l'inammissibilità del CP_1
gravame ex art. 342 e 348 c.p.c. e, comunque, contestandone la fondatezza con richiesta di rigetto nel merito, vinte le spese.
2.2. È stato acquisito il fascicolo d'ufficio telematico del primo grado e non è stata svolta attività istruttoria.

2.3. Indi la causa è stata riservata in decisione allo spirare dei termini ex art. 190 cpc assegnati con ordinanza del 20.2.2025 in esito all'udienza del 19.2.2025 celebrata in forma cartolare ex art. 127 ter cpc

3. Preliminarmente, dalla verifica d'ufficio, va affermata la tempestività dell'impugnazione.

3.1. Al riguardo, dall'esame degli atti risulta che: a) la sentenza impugnata è stata notificata in data 23.02.2021; c) l'atto d'appello è stato consegnato è stato notificato il 17.03.2021. Ne deriva che il termine di trenta giorni previsto dall'art. 325 cpc è stato osservato.

4. Va poi esaminata la preliminare eccezione d'inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 342 cpc sollevata dall'appellato.

4.1. L'eccezione è priva di pregio.
Va premesso che l'appello in esame è regolato dal regime delineato dagli artt. 342, 345,
348bis, 348ter, 383, 434, 436bis, 447bis e 702 c.p.c., come modificati, ovvero introdotti, sia dall'art. 54 D.L. n.83 del 2012, sia dalla legge di conversione n. 134 del 2012, in vigore dall'11 settembre 2012, applicabile ai giudizi di appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione da quella data come, per l'appunto, nel caso in esame.
In particolare, nella suddetta formulazione l'art. 342 c.p.c. prevede che l'appello deve essere motivato. La motivazione dell'appello deve contenere, a pena di inammissibilità: 1)
l'indicazione delle parti del provvedimento che si intende appellare e delle modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di primo grado;
2)
l'indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata.
In definitiva, bisogna indicare nell'atto di appello esattamente quali parti del provvedimento impugnato si intendono sottoporre a riesame e, per tali parti, indicare quali modifiche si richiedono rispetto a quanto ha formato oggetto della ricostruzione del fatto compiuta dal primo giudice.
Va nondimeno chiarito, al fine di evitare di ricadere in pronunce di tipo esclusivamente formalistico, che occorre che il giudice verifichi in concreto il rispetto della norma.
In particolare, secondo quanto chiarito dalle Sezioni Unite della Suprema Corte (Cass. SU
16 novembre 2017 n. 27199), il cui orientamento è stato successivamente condiviso da altre pronunce (ex multis: Cass. 30 maggio 2018 n. 13535), gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella L. 7 agosto
2012, n. 134, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice. Resta tuttavia escluso, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che l'atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado.
Tale orientamento, invero, era stato affermato anche nel previgente regime normativo da numerose pronunce della Suprema Corte che, con diversità di accenti, avevano posto in luce che l'appello è una revisio prioris instantiae e non un novum iudicium, e che la necessità dell'indicazione, da parte dell'appellante, delle argomentazioni da contrapporre a quelle contenute nella sentenza di primo grado serve proprio ad incanalare entro precisi confini il compito del giudice dell'impugnazione, consentendo di comprendere con certezza il contenuto delle censure;
con la conseguenza che la mancanza di specificità conduce all'inammissibilità dell'appello (sentenze 21 gennaio 2004, n. 967). Tutto questo, però, senza inutili formalismi e senza richiedere all'appellante il rispetto di particolari forme sacramentali (ex multis: Cass. 31 maggio 2006, n. 12984, 18 aprile 2007, n. 9244, 17 dicembre 2010, n. 25588, 23 ottobre 2014, n. 22502, 27 settembre 2016, n. 18932, e 23 febbraio 2017, n. 4695; tali principi hanno trovato conferma anche nelle sentenze delle
Sezioni Unite 25 novembre 2008, n. 28057, e 9 novembre 2011, n. 23299; sentenza 30 luglio 2001, n. 10401).
Sulla scorta dei rilievi che precedono, l'appello deve essere dichiarato ammissibile, risultando rispettato il disposto dell'art. 342 c.p.c., nella formulazione introdotta dalla legge n. 134/12, dal momento che l'appellante ha chiaramente indicato le parti della sentenza che intendeva censurare e le ragioni per le quali riteneva di non condividere l'assunto del primo giudice;
d'altronde, a conferma di quanto si sta sostenendo, l'appellato ha avuto modo di difendersi compiutamente come emerge dalla sua comparsa di costituzione nella quale affronta criticamente, punto su punto, le diverse questioni agitate dalla controparte.

5.Venendo al merito, l'appello è fondato e va accolto nei termini che seguono.

6.1. Con il primo motivo, l'appellante lamenta la nullità della sentenza per violazione dell'art. 132 cpc per aver il primo giudice statuito in modo del tutto sganciato dalla domanda attorea, come modificata nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1, con cui essa istante, nel prendere atto della nuova delibera condominiale del 14.3.2017, di revoca di quelle impugnate, aveva chiesto dichiararsi cessata la materia del contendere con condanna del alle spese processuali in forza del principio della soccombenza virtuale. CP_1

6.2. La doglianza è fondata.

6.3. Invero, il tribunale, nel decidere la causa pronunciando il rigetto della domanda, ha del tutto pretermesso di esaminare la richiesta, formulata da entrambe le parti in lite, di dichiarare cessata la materia del contendere per effetto della delibera adottata il 14 marzo
2017 dall'assemblea condominiale, sostitutiva delle determinazioni approvate dall'assemblea del 3.7.2013 e del 30.4.2014.

6.4. In materia trova applicazione l'art. 2377 c.c. che prescrive che l'annullamento della deliberazione impugnata non può avere luogo se essa viene sostituita con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge.

6.4.1. La Suprema Corte ha più volte affermato che la disposizione dell'art. 2377 c.c., benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è, perciò, applicabile anche alle assemblee dei condomini di edifici (Cass. 5.6.1995, n. 6304; Cass.
9.12.1997, n. 12439; Cass. 21.10.1998, n. 10445 ; Cass., Sentenza n. 11961 del 28/06/2004) ed alle assemblee delle associazioni non riconosciute (Cass. 21.10.1987, n. 7754; Cass.
4.2.1993, n.1408).
E la Corte di Cassazione ha pure ritenuto che nel giudizio di impugnazione di una deliberazione assembleare si verifica la cessazione della materia del contendere, quando risulti che l'assemblea, regolarmente riconvocata, abbia validamente deliberato sugli stessi argomenti della deliberazione impugnata (Cass. 5.6.1995, n. 6304; Cass. 9.12.1997, n.
12439; Cass. 21.10.1998, n. 10445).
E' stato anche precisato che la dichiarazione di cessazione della materia del contendere non
è automatica. La giurisprudenza di legittimità ha anzi affermato che essa costituisce una fattispecie di sopravvenuta carenza di interesse delle parti alla naturale conclusione del giudizio, la quale può essere dichiarata soltanto quando i contendenti si diano reciprocamente atto dell'intervenuto mutamento della situazione e sottopongano al giudice conclusioni conformi;
pertanto, deve escludersi che il giudice possa dichiarare siffatta cessazione della lite per avere una delle parti allegato e provato l'insorgenza di fatti astrattamente idonei a privare essa stessa o la controparte dell'interesse alla prosecuzione del giudizio e quando, nelle rispettive conclusioni, ciascuno abbia insistito sulle originarie domande (Cass. 22.12.2006, n. 27460; Cass. 18.1.2006, n. 909; Cass. 24.6.2000, n. 8607).

6.4.2. Nel caso in esame, la società attrice, sia nelle memorie ex art. 183 comma 6 n. 1 cpc che in sede di precisazione delle conclusioni, ha chiesto dichiararsi cessata la materia del contendere in conseguenza della delibera approvata il 14.3.2017, aderendo sul punto ad analoga conclusione formulata dal convenuto fin dalla comparsa di CP_1 costituzione e risposta.
Peraltro, nel caso di specie, la delibera del 2017, che ha sostituito e ratificato quelle del
2013 e 2014 di cui è causa, risulta pacificamente non impugnata, cosicché deve ritenersi che effettivamente sia venuto meno nel corso nel primo grado l'interesse ad una pronuncia nel merito dell'azione di annullamento.

6.5. Pertanto, sulla scorta di quanto precede, la sentenza impugnata va riformata dovendosi, in luogo del rigetto della domanda, pronunciarsi la cessazione della materia del contendere.

7. Con il secondo mezzo, si deduce l'errata e falsa applicazione compiuta dal Giudice di primo grado dell'art. 66, co.3, disp. Att. C.c., norma da cui evincere che l'omessa convocazione degli aventi diritto comporta l'annullabilità della delibera assembleare su ricorso degli assensi e dissenzienti, in linea con quanto affermato dalla Corte di Cassazione nella nota sentenza n. 4806/2005, principio che il primo giudice aveva del tutto disatteso occupandosi di indagare le presunte motivazioni che avevano dato origine alla mancata convocazione della Pt_1

7.1. La critica, proposta ai fini della soccombenza virtuale, merita condivisione.

7.2. E' circostanza pacifica, perché non contestata e acclarata dal primo giudice, che la non sia stata convocata per le assemblee del 3.7.2013 e del 30.4.2014 in Pt_1 occasione delle quali sono state assunte le delibere oggetto di impugnazione.

7.2.1. Il tribunale, tuttavia, ha escluso che ciò comportasse vizio di annullabilità delle delibere sull'assunto che la mancata convocazione della era dipesa Pt_1
esclusivamente dalla omessa comunicazione scritta del trasferimento di proprietà nel 2012 che la stessa società avrebbe avuto l'obbligo di effettuare quale parte interessata.

7.2.3. Senonché, tale soluzione si pone in contrasto con il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità che ha più volte affermato che all'assemblea condominiale va convocato il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, che è volto essenzialmente all'esigenza di tutela dei terzi in buona fede, tra i quali non possono considerarsi i condomini. (Cass. Sez. Unite, 08/04/2002, n.
5035; Cass. Sez. 2, 27/10/2022, n. 31826; Cass. Sez. 6-2, 16/02/2021, n. 4026; Cass. Sez. 6-
2, 23/05/2022, n. 16614; Cass. Sez. 6-2, 09/10/2017, n. 23621; Cass. Sez. 2, 30/04/2015, n.
8824; Cass. Sez. 2, 03/08/2007, n. 17039; Cass. Sez. 2, 25/01/2007, n. 1627; Cass. Sez. 2,
09/02/2005, n. 2616).

7.2.4. Peraltro, è stato anche affermato che l'amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell'assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell'attività esercitata, onde poter comunicare a tutti l'avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di titolarità il principio della pubblicità immobiliare e quello dell'effettività. Non rilevano in senso opposto l'obbligo del medesimo amministratore di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale e l'obbligo dei condomini di comunicargli le variazioni dei dati, in forza dell'art. 1130 n. 6
c.c., né l'obbligo di chi cede diritti di condominio di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, in forza dell'art. 63, comma 5, disp. att. c.c., entrambi inseriti dalla legge n. 220 del 2012. I nuovi precetti introdotti dagli artt. 1130, n. 6), c.c., e 63, ultimo comma, disp. att.
c.c., non incidono, ove inadempiuti, sull'acquisizione dello status di condomino e sulle conseguenti legittimazioni alla partecipazione alle assemblee, all'impugnativa delle relative deliberazioni ed al concorso alle spese, risultando evidentemente erronea la conclusione secondo cui, in caso di alienazione di unità immobiliare compresa nell'edificio, lo status di condomino si avrebbe per trasferito in capo all'acquirente non immediatamente, al prodursi della vicenda traslativa, ma unicamente quale conseguenza della pubblicità avuta da tale vicenda agli occhi della gestione condominiale (Cass. Sez. 6-2, 16/02/2021, n. 4026, Cass.
Sez. 6-2, 23/05/2022, n. 16614, Cass. Sez. 2, 27/10/2022, n. 31826, non massimate).

7.2.5. Tali principi sono stati riaffermati di recente dalla Suprema Corte che ha avuto nuova occasione di puntualizzare in tema di legittimazione a partecipare alle assemblee condominiali e di tenuta dell'anagrafe condominiale che “All'assemblea condominiale deve essere convocato l'effettivo titolare del diritto di proprietà dell'unità immobiliare, indipendentemente dalla avvenuta comunicazione all'amministratore della eventuale vicenda traslativa ad essa relativa, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, di cui all'art. 1136, comma 6 c.c., e all'obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti, di cui all'art. 63, comma 5, disp. att. c.c., sull'acquisizione dello "status" di condomino e sulle conseguenti legittimazioni” (cfr. Cass. Ordinanza n. 10824 del 24/04/2023).

7.2.6. Alla luce delle superiori considerazioni, dunque, risulta fondata l'impugnativa della in relazione al vizio di omessa convocazione. Parte_1

8. L'accoglimento del secondo motivo di gravame, considerata la sua natura dirimente, rende superfluo l'esame delle altre doglianze, che restano assorbite.

9. La fondatezza nei termini su spiegati della impugnativa proposta dalla induce Pt_1 alla riforma anche della statuizione relativa alle spese processuali: infatti, venendo meno la soccombenza della ritenuta dal tribunale, ne va esclusa la condanna alle spese Pt_1
pronunciata in primo grado.

9.1. Occorre, allora, procedere qui ad una nuova regolamentazione del doppio grado, tenendo conto dell'esito complessivo della controversia.

9.2Al riguardo, va considerato che il dibattito circa la legittimazione a partecipare alle assemblee condominiali in caso di mutamento nella titolarità di unità immobiliari, riapertosi alla luce della nuova disciplina dell'art. 1136 comma 6 c.c. in tema di aggiornamento dell'anagrafe condominiale, è stato solo più recentemente risolto dalla Suprema Corte, con decisioni pubblicate successivamente alla definizione del primo grado.

9.2.1. Mette conto, inoltre, osservare, sotto il profilo sostanziale dei rapporti condominiali tra le parti in lite, che la delibera del 14.3.2017, che ha determinato la cessazione della materia del contendere, ha integralmente ratificato nel contenuto le delibere precedenti, qui impugnate ( quella del 3.7.2013 e del 30.4.2014), tra cui l'approvazione dei rendiconti per gli anni 2011, 2012 e 2013, e non è stata contestata dalla che, come sottolineato Pt_1 da parte appellata, neanche ha partecipato alla relativa riunione, pur avendo ricevuto- questa volta- regolare convocazione, inducendo, così, a ritenere che la ridetta società non avesse, di fatto, alcun interesse a muovere obiezioni ai deliberati assembleari.

9.3. Le argomentazioni che precedono integrano, ad avviso della Corte, gravi ed eccezionali ragioni che giustificano l'integrale compensazione delle spese del doppio grado tra le parti.


P.Q.M.


La Corte d'appello di Napoli, 2^ sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla avverso la sentenza del tribunale di Napoli n. 1351/2021 Parte_1 pubblicata l'11.2.2021, così provvede:

1- accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, dichiara cessata la materia del contendere;

2- compensa integralmente le spese del doppio grado tra le parti.
Così deciso in Napoli, li 16.7.2025
Il presidente rel.
Dott.ssa Alessandra Piscitiello