R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda civile, composta dai Sigg.:
Dott. Giuseppe Serao Presidente
Dott. Daniela Fedele Consigliere rel.
Dott. Lucia Cannella Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
ex art. 281-sexies c.p.c.
OGGETTO:
Vendita di cose immobili nella causa civile n. 561/2024 R.G. promossa d a
Parte_1
C.F. , in persona del legale rappresentante sig.
[...] P.IVA_1 Pt_1
e sig. rappresentata e difesa dall'avv. MAURO ZANNI
[...] Parte_1
ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in via Urini n. 16, Capriolo
(BS), come da mandato in calce all'atto di citazione in appello
APPELLANTE
pagina 1 di 12 c o n t r o
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._1 CP_2
C.F. ), rappresentati e difesi dall'avv. TIZIANA
[...] C.F._2
MARTINELLI ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in via
Lungolago Garibaldi n. 12, Sarnico (BG), come da procura in calce all'atto di citazione in primo grado
APPELLATI
In punto: appello a sentenza del Tribunale di Brescia n. 2963/2023 (Sezione II
civile)
CONCLUSIONI
Dell'appellante
“IN VIA PRINCIPALE: in accoglimento del primo e/o del secondo motivo
d'appello, rigettare la domanda avversaria perché destituita di fondamento in
fatto e/o in diritto, con condanna degli appellati a restituire all'appellante le
somme percepite in esecuzione spontanea della sentenza di primo grado, oltre
rivalutazione monetaria e interessi legali dal pagamento al saldo;
IN
SUBORDINE: in accoglimento del terzo motivo di appello, condannare gli
appellati a restituire all'appellante le somme non dovute, oltre rivalutazione
monetaria ed interessi legali dal pagamento al saldo;
IN OGNI CASO: con
vittoria di spese e compensi professionali dei due gradi di giudizio, oltre 15%
rimborso forfettario, Iva e Cpa”.
Degli appellati
pagina 2 di 12 “Respingere integralmente l'appello spiegato, sia con riferimento alla
domanda formulata in via principale che con riferimento a quella subordinata
che alla domanda di rifusione delle spese dei due gradi di giudizio e voglia per
l'effetto confermare in ogni sua parte la sentenza n. 2963/2023 del 21.11.2023
emessa dal Tribunale di Brescia. Con vittoria di spese e compensi
professionali”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza n. 2963/2023 il Tribunale di Brescia condannava
[...]
a pagare agli attori e la somma Parte_1 Controparte_1 CP_2
di € 16.144,13 corrispondente alla riduzione del valore dell'immobile, sito in
Comune di Paratico (BS), via Garibaldi n. 41, acquistato in data 7.1.2013, a fronte della sussistenza, accertata all'esito di CTU, di un vizio che aveva determinato una significativa inclinazione del fabbricato ove era ubicato l'appartamento degli attori.
Tale dislivello, infatti, pur non incidendo sull'abitabilità dell'immobile, aveva un'incidenza sul valore di mercato del bene, a causa del costante verificarsi di fenomeni anomali e fastidiosi, quali la costante riapertura degli infissi (anche se accostati), il rotolamento di oggetti sferici sul pavimento e l'accumulo di acqua nell'angolo della terrazza in occasione di temporali.
Argomentava, altresì, il primo giudice che, il riscontro immediato delle anomalie dell'immobile da parte degli attori, non accompagnato dalla certezza della sussistenza del vizio e delle sue cause non poteva essere considerato al pagina 3 di 12 pari di “un'accettazione senza riserve” del bene, al fine di escludere l'operatività
della garanzia di cui all'art. 1491 c.c., stante l'evidente differenza tra il vero vizio di cui l'immobile era affetto – il dislivello, che non era evidente né
facilmente riconoscibile, se non all'esito di accertamenti tecnici successivi – e i fenomeni che ne costituivano la conseguenza.
Per tale motivo, riteneva la “denuncia” dei vizi, formulata dagli acquirenti a mezzo raccomandata nel luglio 2013, valida, efficace e tempestiva, benché non si fossero ancora conclusi i monitoraggi necessari, posto che gli attori non avevano acquisito una conoscenza certa dei difetti, né prima della stipula del contratto di compravendita, né nei mesi immediatamente successivi, a causa della complessità dell'accertamento e delle modalità con cui il vizio si era reso evidente e individuava l'inizio del decorso del termine di decadenza solo nel momento in cui tale conoscenza si fosse completata definitivamente, ossia solo una volta ottenuto il risultato delle misurazioni tecniche conclusive ( aprile
2015), svolte dalla società Ecosphera s.r.l., che avevano consentito di ottenere una comprensione definitiva della tipologia, della natura e delle conseguenze del difetto segnalato.
veniva, altresì, condannata, al pagamento delle spese Parte_1
di lite nonché di quelle documentate in atti quali conseguenza immediata e diretta dei vizi lamentati (spese per la relazione tecnica, redatta dalla società
Ecosphera s.r.l., incaricata di eseguire un'ispezione per identificare la causa dei fenomeni osservati) e quelle di CTU.
pagina 4 di 12 La sentenza è stata gravata da Parte_1
I sig.ri e hanno insistito per il rigetto Controparte_1 CP_2
dell'appello.
All'udienza del 16 aprile 2025 la Corte si riservava di depositare la sentenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante censura il rigetto dell'eccezione sollevata ai sensi dell'art. 1491 c.c., di esclusione della garanzia per conoscenza dei vizi della cosa da parte dei compratori.
Assume che il giudice avrebbe confuso la manifestazione esteriore dei vizi con l'accertamento delle cause, aspetto indubbiamente più complesso e che richiede indagini tecniche. Nel caso di specie, infatti, a suo dire, il difetto consisteva in una leggera inclinazione dell'immobile (a cui erano riconducibili gli strani fenomeni rilevati sin da subito dagli acquirenti), mentre la causa, più difficile da individuare, era stata identificata solo successivamente in un assestamento del fabbricato, di carattere non progressivo.
Deduce, inoltre, che il giudice avrebbe omesso di considerare che gli stessi acquirenti avevano dichiarato di aver notato gli strani fenomeni di cui sopra dopo solo due giorni di permanenza nella casa, nella quale, diversamente da quanto dagli stessi allegato, si erano trasferiti immediatamente dopo la conclusione del preliminare ( 30.11.2012), contestualmente alla consegna delle chiavi sicchè al momento della compravendita potevano dirsi, pienamente,
consapevoli del vizio, pur ignorandone le cause tecniche.
pagina 5 di 12 Con il secondo motivo censura la sua condanna a pagare una somma corrispondente al diminuito valore dell'immobile, ritenendo che gli attori non avessero assolto all'onere probatorio su di loro gravante non avendo dimostrato l'inidoneità all'uso dell'immobile (anzi, espressamente esclusa dalla CTU),
l'eccessività del prezzo pagato per l'acquisto rispetto allo stato dell'immobile e l'effettiva riduzione di valore, attraverso una perizia tecnica che tenesse conto di oggettivi criteri di mercato;
riduzione che era stata quantificata dal tribunale in una misura pari alle spese stimate dal CTU per il rifacimento della pavimentazione, corrispondenti solo al 7,91% del prezzo di acquisto.
Con il terzo motivo, formulato in via subordinata ai precedenti, lamenta un vizio di motivazione della sentenza, nella parte in cui il giudice si era discostato dalle conclusioni del proprio consulente, senza fornire una motivazione adeguata a giustificare tale scelta, posto che il Tribunale aveva identificato nella somma di € 16.144,13 il minor valore del bene oggetto della compravendita
(pari ai costi degli interventi di rifacimento della pavimentazione, necessari per eliminare i vizi), nonostante il proprio consulente avesse suggerito l'importo di
€ 12.108,00, equivalente a una diminuzione del 25% di tale somma, poiché una nuova pavimentazione nell'intero immobile, a dire dello stesso, avrebbe rappresentato comunque una miglioria rispetto a quella attuale.
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Il primo motivo è infondato.
È necessario, in primo luogo, inquadrare la fattispecie per cui è causa nel pagina 6 di 12 contesto normativo di riferimento di cui all'art. 1491 c.c. Come noto,
l'esclusione della garanzia per vizi facilmente riconoscibili riflette il principio di autoresponsabilità e deriva dal mancato rispetto dell'obbligo di diligenza che grava sul compratore nel rilevare difetti che siano facilmente percepibili.
Infatti, ai fini dell'esclusione della suddetta garanzia, l'art. 1491 c.c. non richiede che i vizi siano evidenti, ma solo prontamente riconoscibili, senza necessità di competenze tecniche particolari o l'intervento di esperti, bastando la normale diligenza, che una persona comune può impiegare per individuare vizi di facile percezione (cfr. Cass. civ., sent. n. 2981/2012; Cass. civ., sent. n.
14277/1999).
Sebbene il livello di diligenza richiesto debba essere valutato caso per caso,
tenendo conto delle specifiche circostanze della vendita, della natura del bene e delle caratteristiche dell'acquirente, la giurisprudenza consolidata esclude che l'obbligo del compratore debba estendersi fino a richiedere il ricorso a esperti o l'esecuzione di approfondite indagini da parte di tecnici specializzati, al solo fine di rilevare il difetto nella sua manifestazione esteriore (cfr. Cass. civ., ord.
n. 2756/2020).
Ne consegue, pertanto, che il discrimine tra i casi in cui il vizio possa qualificarsi come facilmente riconoscibile e quelli in cui tale immediata rilevabilità sia da escludersi – e quindi anche tra i casi in cui la garanzia sia operante e quelli in cui non lo sia – risiede proprio nella necessità o meno di ricorrere ad esperti o a strumenti tecnici per individuarlo. Nel caso di specie, il Tribunale ha pagina 7 di 12 correttamente rilevato che il vizio dell'immobile, ossia il dislivello, non era evidente né facilmente riconoscibile di per sé (a prescindere dall'individuazione delle sue cause), se non tramite la relazione tecnica conclusiva, elaborata dalla società Ecosphera s.r.l. nell'aprile 2015, all'esito di un periodo di monitoraggio,
atteso che la valutazione sulla facile riconoscibilità del difetto richiede di stabilire non solo la presenza materiale del vizio, ma anche la possibilità per l'acquirente di percepirlo come tale con un livello minimo di diligenza. In
questo contesto, le anomalie superficiali osservate dagli odierni appellati,
attribuibili a una vasta gamma di possibili cause, non bastavano per considerare facilmente identificabile il vizio, consistente nell'inclinazione del pavimento verso nord di 6,23 cm, provocata da un cedimento del fabbricato. La reale natura del problema e la sua scoperta – ancora prima di comprenderne le cause – sono emerse solo grazie alle indagini tecniche approfondite, già menzionate in più
occasioni, che vanno ben oltre le capacità e la diligenza normalmente richiedibili agli acquirenti. A ciò si aggiunga che la non facile riconoscibilità
del vizio è confermata altresì dall'assenza di segnalazioni anche da parte dell'inquilino che aveva occupato l'appartamento prima della vendita.
Alla luce di quanto sopra, priva di rilievo è altresì la considerazione per cui gli appellati si sarebbero trasferiti nell'appartamento tempo prima dell'atto di compravendita, poiché la semplice osservazione dei fenomeni, non accompagnata dalla percezione del vizio in quanto tale, non può comportare un'accettazione incondizionata. Gli acquirenti, infatti, indipendentemente dalla pagina 8 di 12 data di effettivo trasferimento, si sono trovati di fronte a varie irregolarità, senza alcuna consapevolezza o sicurezza riguardo all'esistenza del vizio che originava ciò che era stato da loro notato, raggiungendo una consapevolezza completa della sua esistenza e portata, non già nel luglio 2013, in occasione della prima nota della società incaricata del sopralluogo (che constatava il fenomeno e suggeriva un monitoraggio), ma solo quando la relazione tecnica della società
ha confermato l'esistenza del fenomeno di inclinazione, specificandone la natura non progressiva, la tipologia e gli effetti: di conseguenza, da quel momento è iniziato a decorrere il termine di decadenza di cui all'art. 1495 c.c.
per l'esercizio dell'azione di garanzia, il quale, pur dovendo essere riferito alla semplice manifestazione del vizio e non già alla sua individuazione causale,
inizia a decorrere dal momento in cui tale conoscenza dei difetti possa dirsi completa (cfr. Cass. civ., sent. n. 6169/2011; Cass. civ., sent. n. 11046/2016;
Cass. civ., sent. n. 9515/2005; Cass. civ., sent. n. 12011/1997).
Il secondo motivo è parimenti infondato.
È in errore l'appellante quando afferma che i sig.ri e Controparte_1 [...]
, al fine di provare il carattere apprezzabile della riduzione del valore del CP_2
bene nei termini di cui all'art. 1490 c.c., avrebbero dovuto dimostrare che il prezzo pagato fosse considerevolmente eccessivo rispetto allo stato dell'immobile, alludendo quindi al fatto che la riduzione debba essere calcolata sulla base della differenza tra il valore del bene viziato e il suo valore obiettivo.
Al contrario, poiché lo scopo dell'azione estimatoria è il ripristino pagina 9 di 12 dell'equilibrio economico tra la prestazione e la controprestazione, tenuto conto dei vizi del bene e il prezzo concordato per il suo acquisto, il compratore che opta per questo rimedio ha diritto alla differenza di valore determinata dai difetti stessi, rapportata però al prezzo pattuito e non al valore obiettivo del bene (cfr.
Cass. civ., ord., n. 1517/2022). Il Collegio ritiene, dunque, che la diminuzione di valore dell'immobile coincida con la somma che gli acquirenti devono sostenere per i lavori necessari a ripristinare la normale vivibilità dello stesso.
È indubbio, infatti, che il difetto che coinvolge l'appartamento, trattandosi di un problema materiale e/o strutturale, influenzi negativamente il suo valore. Basti
considerare che tale vizio causa fenomeni anomali e ricorrenti all'interno dell'abitazione, riducendo altresì l'interesse di potenziali acquirenti, poiché
l'inclinazione della pavimentazione genera disturbi percepiti come irritanti e sgradevoli per chi vi abita. La stessa CTU, pur escludendo problemi di abitabilità, ha individuato in modo esplicito gravi difetti strutturali che comportano una “diminuzione del valore del bene in fase di futura vendita” (cfr.
pag. 7 CTU) e ha altresì stimato i costi necessari per eliminare il vizio,
valutazione che il giudice di primo grado ha correttamente ritenuto di fare propria per quantificare l'ammontare della riduzione. Considerando questi aspetti, la contestazione dell'appellante riguardo alla presunta irrilevante riduzione del valore dell'immobile non appare convincente.
Il terzo motivo è infondato.
Mette conto evidenziare, innanzitutto, che il giudice di prime cure non ha inteso pagina 10 di 12 esprimersi su questioni di natura esclusivamente tecnica, estranee alle sue competenze, ma, al contrario, ha voluto valutare con prudente apprezzamento l'aspetto economico dei danni subiti. Nel dettaglio ha, infatti, ha spiegato come sia arrivato a stabilire il quantum della riduzione di valore dell'immobile,
ponendo l'accento sulla necessità di eseguire lavori di rifacimento dell'intera pavimentazione dell'appartamento, inclusa la terrazza e dell'autorimessa, con annessa lavanderia, intervenendo sulla caldana per ristabilire il pavimento perfettamente a livello. Il Tribunale ha correttamente reputato irrilevante l'osservazione del proprio CTU secondo cui un rifacimento completo della pavimentazione dell'immobile potrebbe essere considerato al pari di una miglioria.
Il Collegio osserva, infatti, che non si configura alcuna locupletazione a favore degli acquirenti, in quanto questi ultimi hanno pieno diritto ad ottenere un bene il cui valore corrisponda a quello pattuito al momento della stipula del contratto di compravendita. Tale valutazione deve quindi riflettere esclusivamente quanto concordato al tempo della compravendita, garantendo agli acquirenti la fruizione di un bene conforme agli standard previsti, senza che l'eliminazione dei vizi possa essere considerata un arricchimento o un vantaggio economico ulteriore.
La soccombenza giustifica la condanna dell'appellante alla rifusione in favore dell'appellata delle spese del grado che si liquidano in complessivi € 3.966,00
di cui € 1.134,00 per la fase di studio, € 921,00 per la fase introduttiva ed € pagina 11 di 12 1.911,00 per la fase decisoria, oltre rimborso forfettario 15% e accessori di legge.
Ricorrono le condizioni, ex art. 13 quater DPR 115/2002, per porre a carico dell'appellante l'onere del pagamento di un'ulteriore somma pari al contributo unificato corrisposto.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia – Seconda Sezione Civile – definitivamente pronunciando:
- rigetta l'appello;
- condanna l'appellante Parte_1
alla rifusione in favore di e delle spese del Controparte_1 CP_2
grado, liquidate come in parte motiva;

- dà atto che ricorrono le condizioni per porre a carico dell'appellante l'onere di pagamento di Parte_1
un'ulteriore somma pari al contributo unificato.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 16 aprile 2025
IL Consigliere Estensore. Il Presidente
Daniela Fedele Giuseppe Serao
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