N. 813/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte D'Appello di Torino
Sez. Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Rossana Zappasodi Presidente dott. Francesco Rizzi Consigliere dott.ssa Paola Ferrari Bravo Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 813/2024 cui è stata riunita la causa iscritta al n. r.g. 814/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio degli avv.ti Raffaelli Enrico Parte_1 P.IVA_1
Adriano, Franzosi Michele, Raffaelli Ottavia Teresa Alessandra, Dirutigliano Luca, Cacciatore
Gabriella, appellante nel proc. 813/2024 R.G. appellato ed appellante incidentale nel proc. 814//2024 R.G. contro
(C.F. , con il patrocinio degli avv.ti Biagi Ilaria, Controparte_1 P.IVA_2
Tortonese Mario, Montanaro Riccardo, appellante nel proc. 814/2024 R.G. appellato nel proc. 813//2024 R.G.
Ordinanza monocratica ex art. 352 c.p.c. di rimessione in decisione dep. 04.04.2025 a seguito di udienza svolta mediante trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. (con termine per note sino al
03.04.2025)
pagina 1 di 21 OGGETTO: costituzione in mora del creditore, restituzione cosa locata.
CONCLUSIONI
Per Parte_1
“Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, disattesa e respinta ogni contraria istanza ed eccezione e previa ogni pronuncia e declaratoria del caso, così giudicare:
I. Quanto al giudizio R.G. 813/2024
In via principale
- riformare parzialmente la sentenza del Tribunale di Torino n. 5367/2023 rep. n. 11985/2023, pubblicata in data 27 dicembre 2023, nei limiti precisati in atti, e conseguentemente
- rigettare le domande svolte da parte attrice in prime cure e accolte dalla sentenza di primo grado, poiché inammissibili e/o infondate in fatto e in diritto e/o comunque non provate, per i motivi di cui in atti.
In ogni caso
- con vittoria di spese, diritti e onorari di causa, oltre IVA e CPA, di entrambi i gradi di giudizio.
II. Quanto al giudizio R.G. 814/2024
In via principale
- rigettare in toto l'appello ex adverso proposto in quanto infondato in fatto e in diritto per tutti i motivi esposti in atti;

- in ogni caso, rigettare tutte le domande avversarie in quanto inammissibili e comunque carenti di interesse ad agire, per i motivi di cui in atti;

In via istruttoria
- in ogni caso, rigettare tutte le istanze istruttorie formulate ex adverso, ivi compresa l'istanza di nomina di CTU, in quanto macroscopicamente esplorativa e sostitutiva dell'onere probatorio Parte incombente su , con ogni più ampia riserva;

In via principale
- riformare parzialmente la sentenza del Tribunale di Torino n. 5367/2023 rep. n. 11985/2023, pubblicata in data 27 dicembre 2023, nei limiti precisati in atti, e conseguentemente
- rigettare le domande svolte da parte attrice in prime cure e accolte dalla sentenza di primo grado, poiché inammissibili e/o infondate in fatto e in diritto e/o comunque non provate, per i motivi di cui in atti;

pagina 2 di 21 In ogni caso
- accogliere integralmente le conclusioni già formulate nel giudizio di primo grado nell'interesse di Pt_1
Con vittoria di spese, diritti e onorari di causa, oltre IVA e CPA, di entrambi i gradi di giudizio”.
Per la : Controparte_1
“Voglia codesta Corte d'Appello respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione in via preliminare Parte
- autorizzare la a produrre i documenti n. 34, 35, 36 e 37, formatisi nelle more del presente giudizio e dunque successivamente alla conclusione del giudizio di primo grado;
in via principale
Parte
- respingere l'appello di siccome infondato in fatto e in diritto, confermando la sentenza di Parte primo grado per quanto non oggetto di appello da parte della;

- accogliere l'appello principale proposto dalla e in parziale riforma della sentenza CP_1
del Tribunale di Torino n. 5367/2023:
- accertare che le operazioni di riconsegna alla delle aree Controparte_1
concesse in locazione a site in Nichelino, via Rondò Bernardo nn. 1 Parte_1
e 2 debbono avvenire secondo quanto previsto all'art. 7 contratto di locazione 19 settembre 1957
e che la riconsegna stessa non potrà avvenire prima che siano completate le suddette operazioni: in via principale b) a cura del perito nominato dal Presidente del Tribunale di Torino dott. Persona_1
ovvero in subordine b) previa eventuale nomina di uno o più CTU affinché accertino lo stato di suolo, sottosuolo e fabbricati oggetto di causa, secondo metodologie e tecniche previste dalla normativa ambientale;
indichino le opere/adempimenti necessari a rendere gli immobili già condotti in locazione (terreni e fabbricati) perfettamente conformi alle normative urbanistiche, edilizie e catastali, eliminando in particolare le riscontrate carenze tecnico-documentali, nonché le opere di bonifica necessarie per rispettare le concentrazioni soglie di contaminazione (CSC) previste dalla Tabella 1, colonna
A, allegato 5 alla parte IV del D.Lgs. n. 152/2006, c. d. Codice dell'ambiente e per tutti gli ulteriori accertamenti del caso;
in relazione alle domande che seguono:
pagina 3 di 21 - ordinare a di eseguire a propria cura e spese tutte le opere di Parte_1
bonifica degli immobili già condotti in locazione (terreni e fabbricati), in modo da renderli perfettamente conformi alla normativa ambientale;

- ordinare a di eseguire a propria cura e spese tutte le attività Parte_1
necessarie a rendere gli immobili già condotti in locazione (terreni e fabbricati) perfettamente conformi alle normative urbanistiche, edilizie e catastali, eliminando in particolare le riscontrate carenze tecnico-documentali;
- dichiarare tenuta e condannare al pagamento dell'ultima Parte_1 semestralità della locazione (dal 1° febbraio al 31 luglio 2019) pari a € 148.587,28 e Parte dell'indennità per la perdurante occupazione degli immobili da parte di dal 1° agosto 2019 fino alla formale riconsegna pari almeno al canone di locazione, oltre interessi di mora ex D. Lgs.
231/2002 e rivalutazione monetaria;

- accertare e dichiarare inefficacia e invalidità della rettifica (ai sensi dell'art. 59bis della Legge
16 febbraio 1913, n. 89 – Legge Notarile) operata con atto unilaterale 22 ottobre 2019 rep.

8.787 racc.

4.332 a rogito Notaio ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari la Persona_2 conseguente rettifica della relativa trascrizione che ha comportato l'intestazione in capo alla Parte
della proprietà dei fabbricati realizzati dal conduttore e ab origine intestati alle società che
Parte li hanno edificati (ora );
- dichiarare tenuta e condannare a farsi carico di tutti gli oneri fiscali Parte_1
connessi agli immobili oggetto di locazione (terreni e fabbricati) fino alla data di formale
Parte riconsegna, e a rimborsare alla quanto eventualmente dalla stessa pagato medio tempore,
Parte nonché a risarcire tutti i danni subiti dalla imputabili alla convenuta e/o ai suoi danti causa, in conseguenza degli inadempimenti contrattuali e dei fatti illeciti posti in essere dalle stesse, con interessi e rivalutazione monetaria;

- dichiarare tenuta al pagamento dei compensi, oneri e spese del Parte_1
perito nominato dal Presidente del Tribunale di Torino, ovvero dei CTU che fossero nominati da codesto Tribunale, nonché degli ausiliari di cui siano stati autorizzati ad avvalersi, nonché dei
Parte periti di parte;

- dichiarare tenuta e condannare al rimborso degli oneri e costi Parte_1 connessi alla custodia e alla nomina del sequestratario, ad oggi quantificati in € 88.758,66, oltre a quelli che saranno sostenuti in corso di causa;

pagina 4 di 21 - dichiarare tenuta e condannare alla refusione delle spese del Parte_1
procedimento di nomina del perito e condannarla a rifondere i compensi, oneri e spese del presente giudizio, oltre spese generali nella misura del 15% cpa e iva come per legge.
Con vittoria di spese e compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, cpa e iva come per legge per entrambi i gradi di giudizio”.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
I) Sulle domande e sulle difese delle parti nel primo grado di giudizio.
La proponeva opposizione avverso l'atto di intimazione ex Controparte_1
artt. 1216, 1209 c.c. a ricevere in consegna gli immobili di sua proprietà e detenuti da
[...]
Parte_1
Premetteva che nel 1957 l' aveva locato a un'ampia area di Controparte_1 CP_2
appezzamenti siti in Nichelino, affinché la conduttrice ivi potesse impiantarvi un'attività di produzione di macchinari agricoli. La locazione, originariamente pattuita per 24 anni e 10 mesi, era stata prorogata con due successivi atti fino al 31 luglio 2019.
In tale arco temporale l'area era stata radicalmente trasformata mediante la realizzazione di vari fabbricati ed edifici, da parte della e delle società che le erano succedute (da ultimo CP_2 [...]
. Parte_1
alla naturale scadenza del 31 luglio 2019 aveva disdettato il contratto Parte_1
e manifestato la volontà di procedere alla riconsegna degli immobili alla locatrice (
[...]
). Controparte_1
In ordine alla riconsegna erano insorte contestazioni tra le parti. La Controparte_1
, in particolare, si era opposta alla riconsegna lamentando che: nell'area oggetto di
[...]
locazione vi erano criticità sotto il profilo ambientale (stante la presenza di eternit in alcuni impianti e manufatti); risultavano significative carenze tecniche e documentali rispetto ai Parte fabbricati realizzati negli anni dalla;
non aveva pagato il canone dell'ultima CP_2 semestralità della locazione né l'indennità di occupazione dovuta fino all'ultimazione della Parte riconsegna;
aveva realizzato illegittimamente una rettifica (ai sensi dell'art. 59bis della
Legge Notarile) operata con atto unilaterale 22 ottobre 2019 a rogito Notaio con Persona_2 relativa trascrizione che aveva comportato l'intestazione in capo alla della proprietà CP_1
pagina 5 di 21 dei fabbricati realizzati negli anni dal conduttore e ab origine intestati alle società che li avevano edificati.
Ad avviso della l'offerta reale di riconsegna degli immobili locati Controparte_1 doveva stimarsi illegittima poiché operata in contrasto con quanto previsto dall'art. 7 del contratto di locazione 19.9.1957, secondo il quale “Per le operazioni di riconsegna del terreno al termine della locazione e per la determinazione dei debiti e dei crediti delle parti sarà nominato un perito di comune accordo, o in difetto di accordo, dal Presidente del Tribunale di Torino”.
La deduceva che con tale clausola, inquadrabile nella fattispecie dell'arbitraggio di CP_1 cui all'art. 1349 c.c., le parti avevano voluto deferire a un terzo la determinazione delle prestazioni a carico di ciascuna di esse al momento della cessazione del vincolo contrattuale, con la conseguenza che la riconsegna non avrebbe potuto avvenire tramite organi e autorità diverse dal perito nominato dal Presidente del Tribunale (perito peraltro già nominato su istanza della Parte nel novembre 2021, quindi in data antecedente all'intimazione formale di ). CP_1
Chiedeva quindi che fosse accertato che le operazioni di riconsegna degli immobili dovessero
Parte svolgersi in osservanza dell'art. 7 del contratto, che non potesse procedere alla riconsegna delle aree locate fino alla conclusione degli accertamenti da parte del perito già nominato dal
Parte Tribunale di Torino con provvedimento in data 16.11.2021 e che fosse condannata al pagamento dei compensi del medesimo perito e delle spese di lite.
Si costituiva eccependo in via pregiudiziale l'inammissibilità della Parte_1 domanda di mero accertamento proposta dalla (in merito all'interpretazione CP_1 dell'art. 7 del contratto di locazione) per carenza di interesse ad agire, non essendo la domanda diretta ad accertare l'esistenza o l'inesistenza di un diritto.
Nel merito, chiedeva rigettarsi le domande sostenendo che l'art. 7 del contratto di locazione non fosse più vigente ed applicabile per effetto dell'abrogazione dell'art. 6 avvenuta a seguito di una modifica contrattuale pattuita nel 1969. Ove ritenuta applicabile, la clausola prevedeva una c.d. perizia contrattuale e non un arbitraggio.
Chiedeva quindi il rigetto dell'opposizione, la nomina del sequestratario ex art. 1216, comma 2,
c.c., l'accertamento dell'inadempimento della alla propria obbligazione di ricevere CP_1
l'immobile al termine della locazione, nonché la condanna dell'attrice ad accettare la riconsegna pagina 6 di 21 Parte ed a risarcire le spese sostenute da per la custodia dell'immobile a decorrere dalla notifica dell'intimazione.
Alla prima udienza di comparizione e trattazione della causa, la proponeva (in CP_1
aggiunta alla domanda principale) nuove domande chiedendo al Tribunale di:
Parte
- ordinare a di eseguire a propria cura e spese tutte le opere necessarie a rendere gli immobili già condotti in locazione (terreni e fabbricati) conformi alla normativa ambientale, urbanistica, edilizia e catastale;

Parte
- dichiarare tenuta e condannare al pagamento dell'ultima semestralità della locazione e dell'indennità d'occupazione fino alla formale riconsegna;

- accertare e dichiarare l'inefficacia e l'invalidità della rettifica unilaterale dei Registri
Parte Immobiliari operata da che aveva comportato l'intestazione in capo alla della CP_1
proprietà dei fabbricati realizzati e ab origine intestati alle società che li avevano edificati;
Parte
- dichiarare tenuta e condannare a farsi carico di tutti gli oneri fiscali connessi agli immobili oggetto di locazione (terreni e fabbricati) fino alla data di formale riconsegna;

Parte
- dichiarare tenuta e condannare a risarcire tutti i danni subiti dalla in CP_1
Parte conseguenza degli inadempimenti contrattuali e dei fatti illeciti posti in essere da .
II) Sulla sentenza di primo grado.
Nominato il sequestratario ai sensi degli artt. 1216 c.c. e 79 disp. att. c.c., con sentenza n. 5367/2023 pubblicata il 27/12/2023, il Tribunale di Torino:
- accertava che le operazioni di riconsegna alla delle aree concesse in locazione CP_1 dovevano avvenire secondo quanto previsto all'art. 7 del contratto di locazione del 19 settembre
1957, cioè attraverso perizia contrattuale;

- accertava al contempo la legittimità dell'intimazione a ricevere l'immobile ex art. 1216 c.c.
Parte rivolta dalla convenuta alla CP_1
- poneva in capo alla i costi sostenuti e sostenendi dal sequestratario fino alla CP_1
riconsegna;
- dichiarava inammissibili le domande proposte dalla in sede di prima udienza di CP_1
comparizione;
- compensava integralmente le spese di lite.
pagina 7 di 21 In primo luogo, il Tribunale riteneva inammissibili le domande proposte dalla in sede CP_1 di udienza di prima comparizione. Al riguardo osservava che, pur a fronte dell'allegazione delle varie questioni controverse tra le parti, con il proprio atto introduttivo la aveva CP_1 circoscritto l'oggetto del giudizio ponendo a fondamento dell'opposizione l'illegittimità dell'intimazione di cui agli artt. 1216 e 1209 c.c. in quanto contrastante con quanto previsto dall'art. 7 del contratto di locazione (che consentiva ai contraenti di addivenire alla riconsegna secondo il particolare iter ivi previsto).
Ad avviso del Tribunale le domande nuove proposte dalla alla prima udienza non CP_1
integravano una reconventio reconvenzionis ed avrebbero potuto essere introdotte nel giudizio già con l'atto di citazione.
Quanto all'art. 7 del contratto di locazione, il Tribunale reputava che la clausola non fosse stata abrogata dalla modifica contrattuale del 1969 che aveva abrogato solamente l'art. 6, mentre erano state mantenute tutte le disposizioni di carattere generale non in contrasto con le nuove pattuizioni, ivi compreso quindi l'art. 7 del contratto del 19.09.1957 in quanto non contrastante con le disposizioni pattuite col nuovo contratto del 1969.
Relativamente all'interpretazione dell'art. 7, richiamata la giurisprudenza della Corte di
Cassazione, il Tribunale riteneva che la clausola facesse riferimento non all'istituto dell'arbitraggio ma al diverso strumento della perizia contrattuale atteso che con tale previsione i contraenti avevano voluto demandare al perito le sole “operazioni di riconsegna” e “la determinazione dei debiti e dei crediti”, attività involgenti il mero accertamento e rilievo di dati tecnici, escluse invece tutte le questioni giuridiche inerenti all'individuazione delle reciproche obbligazioni contrattuali e al loro adempimento.
Così qualificata la clausola contrattuale, il Tribunale riteneva compatibile l'esperimento della
Parte perizia contrattuale con l'intimazione avanzata da , essendo la prima funzionale a “ottenere un accertamento tecnico necessario per una successiva valutazione dell'adempimento delle reciproche obbligazioni sorte nel corso del rapporto contrattuale” e la seconda essendo volta a consentire al debitore “di eseguire l'obbligazione di restituzione, in assenza della cooperazione del creditore, senza precludere al perito nominato dal Presidente del Tribunale di procedere
pagina 8 di 21 all'accertamento previsto dall'art. 7 del contratto”.
III) Le parti hanno proposto autonome impugnazioni (iscritte rispettivamente al proc. 813/24 RG ed all'814/2024RG) poi riunite.
A) Appello iscritto al n. 813/2024 R.G.
Motivi di appello proposti da Parte_1
Con primo motivo si duole della mancata pronuncia, da parte del Parte_1
Tribunale, sull'eccezione di inammissibilità della domanda di mero accertamento proposta dalla in ordine all'interpretazione dell'art. 7 del contratto di locazione. CP_1
Ribadisce che la domanda di accertamento debba stimarsi inammissibile in quanto non funzionale all'accertamento di un diritto ma alla mera interpretazione di una clausola contrattuale.
Con secondo motivo censura la parte della sentenza con cui il Tribunale ha ritenuto l'art. 7 del contratto ancora vigente. Ribadisce che per interpretare correttamente tale disposizione occorra necessariamente far riferimento al precedente art. 6 del medesimo contratto e deduce che le operazioni di riconsegna cui fa riferimento l'art. 7 siano non già le operazioni di riconsegna tout court dell'intera area locata, ma solo quelle relative alle piante eventualmente rimosse dal terreno in corso di contratto di cui all'art.

6. Sostiene che anche l'art. 7, pur non espressamente abrogato, debba ritenersi non più valido ed efficace, in quanto ormai privo della disposizione contrattuale alla cui attuazione era funzionalmente preposto.
Con terzo motivo deduce la nullità dell'art. 7 per indeterminatezza dell'oggetto attesa la sua totale genericità, l'assenza di qualsiasi indicazione circa l'accertamento demandato al perito, i limiti ed i criteri cui lo stesso dovrebbe attenersi al fine di determinare i debiti e i crediti.
Con quarto motivo si duole della decisione nella parte in cui il Tribunale, dopo aver escluso che la clausola di cui all'art. 7 integri un arbitraggio, ha ritenuto configurabile una perizia contrattuale, non essendo chiaro quale sia l'oggetto, il perimetro dell'incarico da conferirsi al perito nonché i criteri sulla base dei quali il perito debba determinare i reciproci debiti e crediti.
pagina 9 di 21 Difese della . Controparte_1
Parte Parte
ha dedotto l'infondatezza del primo motivo di appello proposto da ribadendo che la sua domanda di accertamento non sia limitata a richiedere al Tribunale una pronuncia astrattamente ricognitiva di una determinata interpretazione contrattuale essendo invece finalizzata a far valere l'insussistenza delle condizioni di validità dell'offerta reale a ricevere le
Parte aree condotte in locazione avanzata da .
Parte Con riferimento al secondo motivo di sostiene che non vi sia nessun collegamento tra l'art. 6 e l'art. 7, rileva che l'art. 6 riguardava esclusivamente la specie e la quantità di piante presenti sui terreni all'inizio e al termine della locazione, mentre l'art. 7 disciplina la procedura di riconsegna del bene condotto in locazione e l'accertamento delle ragioni di debito/credito tra le parti.
Parte Deduce l'inammissibilità del terzo motivo di essendo nuova l'eccezione di nullità dell'art. 7 del contratto di locazione. Rileva comunque l'infondatezza nel merito di tale eccezione e specifica che la clausola sia volutamente di portata generale (proprio al fine di non circoscrivere eccessivamente l'attività da svolgersi a cura del perito in merito a tutte le contestazioni che avrebbero potuto insorgere in sede di riconsegna) non dovendosi confondere la “portata generale” con la dedotta “indeterminatezza” della clausola.
Parte Deduce l'infondatezza del quarto motivo di appello di ritenendo che dal tenore letterale della clausola emerga chiaramente che le parti intendessero affidare ad un terzo imparziale il compito di regolare tutte le “operazioni di riconsegna” concernenti l'immobile concesso in locazione, dunque ricomprendendovi anche eventuali questioni che potessero sorgere in relazione alle obbligazioni delle parti derivanti dal rapporto contrattuale e dalla sua conclusione, oltre alla
“determinazione dei debiti e dei crediti”, non limitando l'accertamento a rilievi meramente tecnici.
B) Appello iscritto al n. 814/2024 R.G.
Motivi di appello proposti dalla . Controparte_1
pagina 10 di 21 Con primo motivo, la si duole dell'erroneità della sentenza nella parte in cui il CP_1
Tribunale ha ritenuto inammissibili le domande proposte dalla stessa in sede di CP_1
udienza di prima comparizione.
Ritiene che esse siano ammissibili in quanto introdotte in risposta ed in conseguenza delle
Parte eccezioni sollevate da con la comparsa di costituzione e al fine di contrastarne la domanda riconvenzionale, come espressamente consentito dall'art. 183, comma 5 c.p.c.
Sostiene comunque l'ammissibilità delle domande nuove tenuto conto dell'evoluzione giurisprudenziale a consentire il mutamento della domanda in ossequio ai principi di conservazione degli atti e di economia processuale.
Con secondo motivo si duole della contraddittorietà sentenza.
Rileva che il Tribunale da una parte ha ritenuto valida ed operante la clausola di cui all'art. 7 del contratto di locazione e, al contempo, ha accertato la legittimità dell'intimazione a ricevere l'immobile ex art. 1216 c.c., con conseguente liberazione del conduttore dalle obbligazioni di custodia. Ritiene che tali conclusioni siano in contrasto tra loro ed inconciliabili.
Afferma infatti che, ritenuta l'operatività dell'art. 7 nel caso di specie, la riconsegna non possa avvenire in modo diverso da quello prescritto da tale clausola e, dunque, nemmeno mediante l'offerta per intimazione di cui all'art. 1216 c.c..
Deduce quindi l'erroneità della sentenza anche nella parte in cui il Tribunale ha addebitato alla i costi sostenuti e sostenendi dal sequestratario fino alla riconsegna in quanto il CP_1
riconoscimento, operato dal Tribunale, che la riconsegna possa avvenire solo a seguito dell'espletamento della procedura contrattualmente prevista, esclude che la riconsegna possa essere già intervenuta.
Con terzo motivo si duole della qualificazione in termini di perizia contrattuale dell'accertamento previsto dall'art. 7 del contratto di locazione. Ritiene che la clausola sia chiara e che dal tenore letterale della stessa emerga che le parti abbiano deciso di demandare ad un terzo imparziale il compito di regolare tutte le operazioni di riconsegna concernenti l'immobile e la determinazione dei rispettivi debiti e crediti.
pagina 11 di 21 Difese di Parte_1
Parte Rispetto al primo motivo proposto dalla ritiene corretta la statuizione del CP_1
Tribunale ed osserva di non avere svolto domande riconvenzionali e/o eccezioni in sede di costituzione in giudizio ma di avere solamente contestato i fatti posti a fondamento dell'opposizione.
Relativamente al secondo motivo della deduce la correttezza della sentenza CP_1 impugnata nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto che l'intimazione sia stata legittima. Reputa non condivisibile l'interpretazione della clausola di cui all'art. 7 proposta dalla CP_1
secondo cui la riconsegna dovrebbe avvenire solo dopo che siano state concluse le operazioni peritali.
Con riferimento al terzo motivo della ritiene corretta la qualificazione delle CP_1
operazioni in essa previste in termini di perizia contrattuale e non di arbitraggio.
L'appellato procede poi a proporre appello incidentale, riproponendo gli stessi motivi già dedotti con l'atto d'appello iscritto al n. RG 813/2024.
IV) Decisione della Corte. Parte 1) Deve innanzitutto essere rigettato il primo motivo di appello di in ordine all'inammissibilità della domanda di mero accertamento proposta dalla CP_1
L'eccezione di inammissibilità è stata implicitamente disattesa dal Tribunale che si è pronunciato sul merito del contendere ed il corrispondente motivo di appello è infondato.
Secondo la giurisprudenza “Colui che agisce con l'azione di accertamento, anche se negativo, deve essere titolare dell'interesse, attuale e concreto, ad ottenere un risultato utile, giuridicamente rilevante e non conseguibile se non con l'intervento del giudice, mediante la rimozione di uno stato di incertezza oggettiva sull'esistenza del rapporto giuridico dedotto in causa […]” (Corte di
Cassazione, Sez. 1, Sentenza n. 16162 del 30/07/2015).
Tenendo conto della formulazione delle conclusioni rassegnate con l'atto di citazione in primo grado e dei fatti esposti in tale atto processuale, la non ha proposto una domanda CP_1
pagina 12 di 21 accertamento avente ad oggetto la mera interpretazione di una clausola contrattuale ma ha chiesto che venga accertato il suo diritto a non ricevere in restituzione i beni locati se non all'esito della particolare procedura prevista dall'art. 7 del contratto di locazione del 1957 (con conseguente insussistenza dei presupposti per la costituzione in mora del creditore ex art. 1216 c.c. e non configurabilità a suo carico degli effetti della mora ex art. 1207 c.c.).
In tal senso sono chiare le conclusioni riportate in tale primo atto processuale ove la CP_1
ha chiesto che ci accerti che le operazioni di riconsegna devono avvenire secondo quanto previsto dall'art. 7 del contratto di locazione del 1957 e “che la riconsegna stessa non potrà avvenire prima che siano completate le suddette operazioni”.
In definitiva il locatore ha opposto il diritto di verificare le condizioni del compendio immobiliare prima della sua restituzione, secondo le peculiari modalità previste nel contratto di locazione del
1957.
Non ricorre quindi l'ipotesi dell'accertamento di un “elemento frazionistico della fattispecie costitutiva di un diritto”, né è corretta la tesi secondo la quale la non avrebbe indicato CP_1 quale sia il diritto che intende esercitare, avendo la posto per l'appunto a fondamento CP_1 dell'opposizione il diritto (non solo un elemento frazionistico dello stesso) che sostiene derivante dall'art. 7 del contratto del 1957.
2) Prima di esaminare gli ulteriori motivi di gravame è opportuno descrivere le pattuizioni rilevanti contenute nel primo contratto del 1957 e delle successive integrazioni disposte con il contratto del 1969.
Rimandando per una più approfondita disamina al diretto esame dei contratti, si osserva che:
- la locazione è inizialmente sorta per realizzare un campo sperimentale meccanico – agricolo
(art. 4 contratto 1957);
- in tale contesto il conduttore era stato autorizzato ad effettuare migliorie ed addizioni, ivi compresa l'edificazione di fabbricati per abitazione e di depositi ritenuti utili ai fini della gestione del campo sperimentale, con facoltà per la locatrice di richiedere la rimozione delle opere non autorizzate con “riduzione del terreno allo stato culturale” (art. 5 contratto 1957);
- all'inizio della locazione è stata prevista la redazione di un “testimoniale di stato delle piante esistenti sui terreni” con obbligo del conduttore riconsegnare al termine della locazione un uguale quantitativo di piante ovvero l'equivalente in denaro (art. 6 contratto 1957);
pagina 13 di 21 - è stato previsto che “per le operazioni di riconsegna del terreno al termine della locazione e per la determinazione dei debiti e dei crediti delle parti sarà nominato un perito di comune accordo
o, in difetto di accordo, dal Presidente del Tribunale di Torino. Le spese relative saranno a
CP_ carico della società (art. 7 contratto 1957);
- successivamente è stata prevista la facoltà per la parte conduttrice di svolgere anche attività sperimentali-industriali- commerciali-didattiche ecc. (art. 4 contratto 1969);
- è stato espressamente abrogato l'art. 6 del contratto del 1957 che imponeva la compilazione di testimoniali di stato delle piante ed è stato previsto che le piante esistenti sul compendio locato alla data della riconsegna sarebbero state acquisite dalla locatrice senza compenso o indennizzo
(art. 6 lett. a contratto 1967);
- sono state confermate tutte le altre clausole di carattere generale del contratto del 1957 “non in contrasto con quanto precede” (art. 6 lett. d contratto 1967).
Parte 3) Nell'esaminare il secondo motivo di appello proposto da , concernente l'implicita abrogazione dell'art. 7 del contratto, si deve innanzitutto ricostruire la volontà contrattuale manifestata dalle parti, tenendo conto non solo del senso letterale delle espressioni utilizzate ma anche della comune intenzione delle parti, come risultante dalla disamina complessiva dell'articolato contrattuale e del comportamento delle medesime parti.
In proposito si osserva che:
- l'art. 7 del contratto di locazione del 1957 fa indistinto riferimento a tutte le operazioni di riconsegna del terreno al termine della locazione ed alla determinazione di tutti i rispettivi debiti e crediti, prevedendo quindi un accertamento non limitato alla “consistenza” delle sole piante;

- le parti hanno genericamente previsto la nomina di un perito e non di un perito agronomo
Parte (elemento quest'ultimo che avrebbe in ipotesi potuto avvalorare la tesi di );
- la clausola non menziona né espressamente né implicitamente l'art. 6;
- pur considerando l'iniziale destinazione del compendio locato a campo sperimentale meccanico-agricolo, le “operazioni di riconsegna” non avrebbero necessariamente dovuto esaurirsi nella mera quantificazione delle piante esistenti, tenendo conto della facoltà del locatore
(prevista dall'art. 5) di chiedere al termine della locazione la demolizione delle opere non autorizzate con riduzione del terreno allo stato culturale (clausola che la cui eventuale implicita abrogazione non è stata nemmeno prospettata dalle parti);
pagina 14 di 21 - la facoltà (di cui all'art. 5) riconosciuta a favore del locatore alla cessazione del contratto assume rilievo anche a fini interpretativi soprattutto se si tiene conto dell'estensione del compendio locato, della notevole durata del contratto, delle finalità della locazione (inizialmente per uso sperimentale meccanico-agricolo e poi anche industriale-commerciale) e delle ampie facoltà riconosciute al conduttore in punto di migliorie ed addizioni (tanto da essere stata sostanzialmente consentita l'integrale trasformazione del fondo) con la conseguenza che è del tutto verosimile e presumibile che parti abbiano avuto ab origine ben chiaro che la riconsegna non si sarebbe concretizzata in un mero conteggio delle piante ancora esistenti.
L'art. 7 è quindi clausola di portata generale, volta a consentire la gestione della riconsegna del bene locato in ogni suo aspetto e non può ritenersi abrogata implicitamente, ma ad oggi ancora pienamente vigente.
D'altro canto, se nelle intenzioni delle parti l'art. 6 e l'art. 7 fossero stati inscindibilmente connessi, anche l'art. 7 sarebbe stato espressamente abrogato, se non altro considerato che proprio a partire dal contratto del 1969 (con cui l'art. 6 è stato abrogato) è stata consentita una destinazione d'uso sostanzialmente diversa da quella inizialmente prevista. Parte Infine, quanto al comportamento delle parti successivo alla stipula, è sintomatico che non abbia sin da subito contestato l'avvenuta implicita abrogazione dell'art. 7, avendo invece manifestato la propria disponibilità alla nomina di esperti volti a gestire la fase della riconsegna
Parte del bene locato (vedasi corrispondenza prodotta da ).
Parte Il secondo motivo di appello di è quindi infondato.
Parte 4) In ordine al terzo motivo di appello di , relativo alla qualificazione dell'art. 7 del contratto in termini di arbitraggio piuttosto che di perizia contrattuale, va escluso che l'art. 7 preveda un'ipotesi di arbitraggio.
4.1) Dal punto di vista interpretativo si rileva innanzitutto che:
- l'art. 7 prevede la nomina di un “perito”;
- al perito sono state demandate funzioni tecnico-accertative dovendo lo stesso gestire le
“operazioni di consegna” e provvedere alla “determinazione dei debiti e dei crediti delle parti”.
pagina 15 di 21 L'art. 1590 c.c. (restituzione della cosa locata) non prevede che la restituzione debba necessariamente avvenire previa verifica del bene nel contraddittorio delle parti, ma nulla osta a che una simile ipotesi sia contrattualmente disciplinata e prevista.
Nel caso di specie le parti hanno per l'appunto previsto che la restituzione del compendio locato debba avvenire secondo le peculiari modalità previste dall'art. 7, da intendersi come obbligatorie e vincolanti per le parti.
4.2) Come è noto “Con la clausola di arbitraggio, inserita in un negozio incompleto in uno dei suoi elementi, le parti demandano ad un terzo arbitratore la determinazione della prestazione, impegnandosi ad accettarla. Il terzo arbitratore, a meno che le parti si siano affidate al suo «mero arbitrio», deve procedere con equo apprezzamento alla determinazione della prestazione, adottando cioè un criterio di valutazione ispirato all'equità contrattuale, che in questo caso svolge una funzione di ricerca in via preventiva dell'equilibrio mercantile tra prestazioni contrapposte e di perequazione degli interessi economici in gioco […]. Anche la perizia contrattuale, che ricorre quando le parti deferiscono ad uno o più soggetti, scelti per la loro particolare competenza tecnica, il compito di formulare un accertamento tecnico che esse preventivamente si impegnano ad accettare come diretta espressione della loro volontà contrattuale, costituisce fonte di integrazione del contratto, ma essa di distingue dall'arbitraggio perché l'arbitro-perito non deve ispirarsi alla ricerca di un equilibrio economico secondo un criterio di equità mercantile, ma deve attenersi a norme tecniche ed ai criteri tecnico-scientifici propri della scienza, arte, tecnica o disciplina nel cui ambito si iscrive la valutazione che è stato incaricato di compiere […]” (Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 13954 del 30/06/2005, massime successive conformi).
Avuto riguardo alla sua funzione (disciplinare le operazioni di riconsegna e determinare i rapporti debito-credito alla scadenza del contratto), deve escludersi che l'art. 7 sia volto a colmare un negozio incompleto in uno dei suoi elementi.
Nel caso di specie il contratto di locazione non è incompleto né necessita di “essere riempito di contenuto”. Piuttosto, le operazioni e gli accertamenti demandati al terzo sono finalizzati ad effettuare le valutazioni di carattere tecnico prodromiche alla restituzione della cosa locata ed alla
“definizione” delle pendenze.
pagina 16 di 21 4.3) Per come la clausola è stata redatta e per la sua ratio, è implicito nella pattuizione l'impegno ad accettare le conclusioni del perito e/o dei periti così nominati. In tal senso depone il fatto che le parti hanno deciso di demandare gli accertamenti non solo ad esperti, ma soprattutto ad esperti nominati di comune accordo (o in difetto di accordo dal Presidente del Tribunale di Torino), cosa che implica l'accettazione dell'operato degli esperti così nominati.
Una diversa interpretazione di fatto priverebbe di significato la clausola sostanzialmente volta a consentire la “chiusura” del rapporto contrattuale.
4.4) Il terzo motivo di appello della oltre che generico e meramente ripropositivo CP_1
(essendosi la limitata ad affermare che il contenuto della clausola sia “chiaro”) è CP_1
quindi infondato.
La circostanza che la clausola devolva al perito la “determinazione dei debiti e dei crediti” non comporta per ciò solo che tale accertamento sia finalizzato a colmare una lacuna contrattuale, trattandosi piuttosto della manifestazione di un'esigenza molto realistica di prevedere la modalità per dirimere le future e ben probabili controversie anche sotto tale profilo, avuto riguardo al lungo periodo di durata della locazione e dell'ampia discrezionalità concessa alla conduttrice per modificare lo stato dei luoghi nell'ambito dello scopo industriale perseguito.
4.5) Considerato che la clausola è volta disciplinare la fase della riconsegna al termine della locazione, deve ritenersi che l'ambito di operatività (ovverosia l'oggetto) della clausola sia ben delineato e determinato, dovendo l'accertamento vertere su tutti gli aspetti di rilievo ai fini delle operazioni di riconsegna e sulla quantificazione delle rispettive pretese economiche.
La clausola, riguardando circostanze future, è necessariamente generica, ma non per questo si reputa indeterminata, non potendosi predeterminare a priori quali siano “le criticità” rimaste ancora insolute al momento della riconsegna.
La stessa “individuazione” delle professionalità necessarie ai fini del computo espletamento delle operazioni di consegna così come i poteri di accertamento demandabili ai periti, è quindi inevitabilmente rimessa e connessa alle contestazioni sorte in concreto tra le parti alla data della cessazione di efficacia del contratto.
Parte Premesso che l'eccezione di nullità parziale (sollevata in via subordinata da ) può essere pagina 17 di 21 sollevata sino a quando non sia calato il giudicato sulla validità della clausola e ritenuto quindi che la nullità possa essere dedotta per la prima volta in appello (Corte di Cassazione, Sez. 6 - 1,
Ordinanza n. 19161 del 15/09/2020) deve quindi escludersi che la clausola sia nulla per indeterminatezza dell'oggetto o dei poteri attribuiti al perito. Parte Sono quindi infondati il terzo ed il quarto motivo di , concernenti per l'appunto la pretesa nullità dell'art. 7 del contratto.
5) Non può ragionevolmente sostenersi che, nel disaccordo delle parti, la restituzione possa avvenire indifferentemente sia ex art. 7 del contratto del 1957 sia mediante costituzione in mora del locatore ex art. 1216 c.c..
La clausola in esame, in effetti, attribuisce a ciascun contraente il diritto di verificare le condizioni del compendio immobiliare e di quantificare i rapporti dare/avere nel contraddittorio e più nello specifico avvalendosi della valutazione tecnica di esperti a tale scopo nominati.
Il riconoscere la possibilità di costituire in mora una delle due parti (nel caso in esame il locatore) senza che le operazioni di riconsegna siano state svolte previo esperimento degli accertamenti previsti nella clausola in esame, comporta la sostanziale vanificazione dello stesso diritto contrattualmente pattuito.
Parte Deve quindi ritenersi fondato il secondo motivo di , afferente alla dedotta contraddittorietà della sentenza.
In effetti, da una parte, il Tribunale ha ritenuto che l'art. 7 del contratto del 1957 sia ancora in vigore e vincolante per le parti.
Dall'altra ha sostanzialmente vanificato tale clausola prevedendo che la riconsegna possa avvenire secondo una modalità diversa rispetto a quella concordata tra le parti, ovverosia mediante costituzione in mora e senza riconoscere al locatore la facoltà di preventiva verifica delle condizioni del compendio.
In altri termini, ad avviso di questa Corte, il Tribunale ha trascurato che:
- “per le operazioni di riconsegna” deve necessariamente darsi luogo alla perizia contrattualmente pattuita;

- la collaborazione esigibile dalle parti ai fini della riconsegna nel caso di specie si concretizza e si esaurisce nell'indicazione degli aspetti ancora controvertibili e nella nomina del perito.
pagina 18 di 21 In difetto, il locatore ha diritto di rifiutare la restituzione della cosa locata.
Pur non essendo stato prospettato l'abuso del diritto, vale la pena rilevare che le questioni (di merito) necessitanti di accertamento tecnico ai fini della riconsegna sono state sufficientemente descritte in giudizio e non risultano né arbitrarie né pretestuose.
Parte Deve quindi accogliersi la domanda principale di e deve accertarsi che le operazioni di riconsegna devono avvenire secondo quanto previsto all'art. 7 contratto di locazione del 19 settembre 1957 e che la riconsegna stessa non può avvenire prima che siano completate le operazioni già intraprese dal perito nominato dal Presidente del Tribunale di Torino.
Parte Deve parimenti escludersi che a carico della si siano prodotti gli effetti della costituzione in mora, con la conseguenza che i costi degli oneri della custodia, ivi compresi quelli del Parte sequestratario, devono continuare gravare su (arg. Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza
n. 14268 del 08/06/2017).
All'inefficacia della costituzione in mora del creditore consegue anche la revoca del sequestratario.
6) Sono assorbiti:
- il primo motivo di appello della implicitamente formulato in via subordinata e CP_1
relativo alla dedotta ammissibilità delle nuove domande proposte alla prima udienza di comparizione delle parti (domande che, peraltro, ben sarebbero state ammissibili ex art. 183 quarto comma c.p.c. in allora vigente, in quanto scaturenti dalla dedotta eccezione di implicita abrogazione /nullità dell'art. 7, laddove tale ipotesi fosse stata ritenuta fondata, così rendendo necessario prevedere in sede giurisdizionale la risoluzione dei profili controversi tra le parti in punto riconsegna e regolazione dei rapporti dare/avere);
- le istanze istruttorie della CP_1
7) Per effetto della riforma della sentenza occorre procedere d'ufficio alla riliquidazione delle Parte spese del doppio grado, dovendo le spese essere poste a carico di ed in favore della
CP_1
pagina 19 di 21 7.1) Relativamente al primo grado di giudizio, da intendersi comprensivo della fase incidentale di nomina del sequestratario, la liquidazione viene effettuata come da dispositivo tenuto conto dell'attività espletata in corso di causa (fase studio, fase introduttiva, fase istruttoria-trattazione, fase decisionale), del valore della controversia (valore indeterminabile di elevata complessità, compreso tra € 52.000,00 ed € 260.000,00 stante la complessità ed il numero delle questioni trattate), conformemente ai valori medi di cui al DM n. 55/2014, come attualmente vigenti, ovverosia tenendo conto delle modificazioni introdotte con DM n. 147/22.
Sono documentati esposti per € 545,00 (€ 518,00 per CU ed € 27,00 per diritti di cancelleria).
7.2) Relativamente al giudizio di appello, fermo il valore della controversia e l'utilizzo dei valori medi, le fasi studio ed introduttiva devono essere liquidate due volte (a fronte di due giudizi inizialmente introdotti in via autonoma), mentre la fase decisionale (intervenuta dopo la riunione dei gravami) deve essere liquidata una sola volta.
Sono documentate spese per € 1.165,50 (di cui € 1.138,50 per CU ed € 27,00 per diritti di cancelleria).
Ai sensi di quanto disposto dall'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 Parte_1
è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto
[...] per l'impugnazione principale proposta nel proc. 813/24 R.G. e per l'impugnazione incidentale proposta nel proc. 814/24 R.G..


P.Q.M.


La Corte di Appello di Torino, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Rigetta l'appello principale e l'appello incidentale proposto da Parte_1
rispettivamente nel proc. 813/24 RG e nel proc. 814/24 RG.;
2) Accoglie parzialmente l'appello principale proposto dalla e per Controparte_1
l'effetto accerta che le operazioni di riconsegna alla delle aree Controparte_1
concesse in locazione a site in Nichelino, via Rondò Bernardo nn. 1 Parte_1
e 2 debbono avvenire secondo quanto previsto all'art. 7 contratto di locazione 19 settembre 1957
e che la riconsegna stessa non potrà avvenire prima che siano completate le suddette operazioni a cura del perito nominato dal Tribunale di Torino;

pagina 20 di 21 3) Revoca la nomina del sequestratario disposta con ordinanza del Tribunale di Torino depositata in data 03.05.2022 nel proc. n. 1276/22 Rg;

4) Pone definitivamente a carico di le spese già sostenute o che Parte_1
saranno sostenute dal sequestratario per la custodia del bene;

5) Condanna a rimborsare alla le Parte_1 Controparte_1 spese di lite che si liquidano, quanto al giudizio di primo grado, in € 545,00 per esposti,
€ 14.103,00 per compensi e, quanto ai giudizi riuniti in appello, in € 1.165,50 per esposti,
€ 14.879,00 per compensi, oltre rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15% del compenso totale della prestazione, CPA ed IVA se previste per legge;

6) Dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 a carico di in relazione ad entrambi i procedimenti riuniti Parte_1
Così deciso in Torino nella camera di consiglio del 10/04/2025
Il Consigliere est Il Presidente
Dott.ssa Paola Ferrari Bravo Dott.ssa Rossana Zappasodi
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