REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI L'LA
Sezione Controversie Locatizie
La Corte d'Appello riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti magistrati:
- Anna Maria Tracanna Presidente
- Massimo De Cesare Consigliere
- Emanuela Vitello Consigliera relatrice
All'udienza del 29/5/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa di secondo grado iscritta al n. 59 dell'anno 2024 e vertente
TRA
rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1
RECCHIONI STEFANO, dall'Avv. BIAVATI PAOLO e dall'Avv. PANCALDI
ANNALISA, giusta procura in atti;

RICORRENTE IN RIASSUNZIONE
E
, rappresentata e difesa ex lege dall'Avv. Controparte_1
AVVOCATURA DISTRETTUALE DELLO STATO L'LA
, rappresentato e difeso dall'Avv. ANDREA SCAFA, giusta Controparte_2
procura in atti
RESISTENTI IN RIASSUNZIONE

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato il 29.5.2025 la a favore dei sordi (la Parte_1 Parte_1
ha riassunto il giudizio nei confronti di e Controparte_2 Controparte_3
a seguito di ordinanza della Cassazione n. 29383/2023 del 23 ottobre 2023, che ha
[...]
cassato con rinvio la sentenza di questa Corte in diversa composizione, che, in parziale riforma della sentenza di primo grado, aveva condannato l' a manlevare Controparte_3
il del pagamento dei canoni in relazione ad un contratto di locazione Controparte_2
stipulato tra e per un immobile messo poi gratuitamente a disposizione CP_2 Parte_1
dal all' . La Corte d'Appello aveva ritenuto che il ritardo con il quale CP_2 CP_3
l aveva rilasciato l'immobile aveva determinato l'inadempimento Controparte_3
dell'ente all'obbligo di restituire il bene alla quest'ultimo era stato condannato Parte_1 al pagamento dei canoni fino all'effettivo rilascio, e l' era stata quindi condannata CP_3
a manlevare il comune per le somme da quest'ultimo dovute in conseguenza del ritardato rilascio.
La Cassazione ha preliminarmente ritenuto inammissibile il motivo di ricorso con cui l lamentava violazione e falsa applicazione degli artt. 1590 e il 1591 Controparte_3
c.c., per non avere il giudice di primo grado rilevato l'inammissibilità della domanda di manleva del nei confronti dell' , dovendosi escludere la comunanza di lite CP_2 CP_3
e la legittimazione passiva dell' rispetto alla pretesa creditoria avanzata dalla CP_3
fondazione creditrice.
Ha invece accolto il secondo motivo di ricorso (assorbito parte del primo) con il quale l lamentava l'errore della Corte d'Appello nel ritenere che l Controparte_3 CP_3
avesse tardivamente invocato l'accertamento del proprio diritto ad avere un
[...] termine congruo per il rilascio dell'immobile dalla data di comunicazione del recesso da parte del La Cassazione ha infatti rilevato che tale eccezione era stata tempestivamente CP_2 formulata dall' nel giudizio di primo grado, ed i giudici di merito avrebbero quindi CP_3
dovuto pronunciarsi sull'esistenza di un diritto a godere di un termine per il rilascio.
La che ha riassunto il giudizio, sul punto si è rimessa al giudizio della Corte, Parte_1
manifestando interesse alla declaratoria di passaggio in giudicato delle statuizioni che riguardano la condanna del comune nei suoi confronti.
Il si è costituito, sostenendo che il diritto dell' al godimento Controparte_2 CP_3
dell'immobile in virtù del contratto di locazione in suo favore è cessato a seguito del recesso del contratto di locazione, sorgendo immediatamente in capo ad essa quale beneficiaria l'obbligo di restituire i locali allo stipulante. L sarebbe stato dunque tenuto ad CP_4 adempiere all'obbligo di restituzione con effetto immediato, considerata la causa dell'accordo quadro che consisteva nella messa a disposizione del bene a titolo gratuito.
Ha evidenziato che l' è stata condannata alla manleva dalla sentenza cassata solo a CP_3
partire dal 15.3.2013, cioè dopo la comunicazione di recesso del 30.6.2012 dal alla CP_2
e cinque mesi dopo il 30 ottobre 2012 l'efficacia del recesso, nonostante fosse Parte_1 stata resa edotta dell'incapacità del di continuare a far fronte all'obbligazione di CP_2
pagamento del canone già con nota n.25281 in data 29.06.2012, con la quale era stata comunicata al Rettore dell' che, pur avendo tentato di rinegoziare l'ammontare del CP_3
canone con la “l'estrema onerosità del canone di locazione dedotto in Parte_1 contratto che lega il Comune di alla proprietà dell'Istituto Gualandi non consente CP_2
a questo Ente di sostenere ancora, nell'attuale momento, un tale, gravoso impegno finanziario.”
Inoltre secondo il Comune:
- nell'accordo quadro le parti avevano fatto riferimento ad “un contratto di locazione in favore dell'ateneo della durata di anni sei” che scadevano il 28 gennaio 2008 (essendo decorrenti dalla data di stipulazione del 29 gennaio 2002) e non il 28 gennaio 2014, come sostenuto ex adverso;

- l' con comunicazione del 3 luglio 2013 aveva dichiarato di “prendere atto CP_4 dell'intervenuto recesso”, impegnandosi a rilasciare “l'immobile il 31 luglio del corrente anno”, circostanza incompatibile ed incoerente con la tesi sostenuta dall' e smentita CP_3
dalla circostanza, già accertata dalla Corte di merito, sulla base della documentazione in atti, che alla data del 31 luglio 2013, i locali non erano stati consegnati al da parte CP_2
dell' e che le chiavi erano, invece, state restituite solo il 22 febbraio 2015. Pt_2
L' si è costituita riproponendo tutte le difese e i motivi di appello già Controparte_3
proposti nei precedenti gradi di giudizio. Per quanto concerne il diritto alla concessione di un termine per il rilascio ha ribadito che “il Tribunale avrebbe dovuto, quindi, individuare in sei mesi dalla comunicazione del recesso avvenuta in data 15 marzo 2013, il termine congruo per il rilascio dei locali detenuti in uso gratuito dall'Università di tenuto conto che CP_3 presso l'immobile era insediata una facoltà universitaria e che l'anno accademico, alla data della comunicazione del 15 marzo 2013, era in pieno svolgimento. Conseguentemente il Tribunale avrebbe dovuto, al più, fa decorrere dal 15 settembre 2013
(semestre successivo alla comunicazione del 15 marzo 2013) l'operatività della disposta manleva.”
In ogni caso l' ritiene che sarebbe stato suo diritto rimanere nell'immobile fino alla CP_3
scadenza naturale del contratto quadro, ovvero il 28 gennaio 2014.
L' ha inoltre ritenuto di poter riproporre tutte le censure relative all'individuazione CP_3 della data di riconsegna dell'immobile, poiché la Cassazione ha ritenuto assorbita la seconda parte del primo motivo di ricorso a seguito dell'accoglimento del secondo motivo. Con la parte di motivo di ricorso assorbita l' si doleva dell'erroneità della subita condanna a CP_4
manlevare il in relazione al pagamento delle somme di denaro da Controparte_2
quest'ultimo dovuto a favore della locatrice, non essendo l' incorsa in alcun ritardo CP_3
nel rilascio dei locali alla stessa posti a disposizione, avendo la stessa provveduto alla liberazione di tali immobili ben prima del termine di sei mesi dalla data della comunicazione del recesso da parte del e, pertanto, entro i termini ragionevolmente Controparte_2
esigibili per lo sgombero di un immobile adibito a corsi ad attività di insegnamento ancora in corso alla ridetta data.
Il presente giudizio di rinvio ha pertanto ad oggetto l'accertamento del 1) momento a partire dal quale l' avrebbe avuto l'obbligo di riconsegnare l'immobile di cui usufruiva a CP_3
titolo gratuito quale terza beneficiaria del contratto di locazione stipulato tra e Parte_1
2) momento in cui può dirsi avvenuta la restituzione dell'immobile occupato CP_2 dall' , risultando così travolta la parte della sentenza relativa alla condanna CP_3 dell' a manlevare il dai canoni dovuti alla per il periodo tra il CP_3 CP_2 Parte_1
15.3.201 e il 23.2.2015.
E' invece impregiudicata la responsabilità del nei confronti della – CP_2 Parte_1
essendo tale parte della decisione della Corte d'Appello (che ha respinto l'appello del CP_2
avverso la sentenza del Tribunale di Teramo) passata in giudicato, non essendo stata oggetto di ricorso per Cassazione.
Parimenti è passata in giudicato la parte della sentenza relativa alla legittimazione passiva dell' rispetto alla domanda di manleva formulata (in via subordinata) dal CP_3 CP_2
avendo la Suprema Corte precisato che la domanda nei confronti della fosse stata CP_3 accolta “non perché avesse assunto su di sé uno specifico obbligo di garanzia, bensì in quanto, quale terzo beneficiario, è rimasta colpevolmente inadempiente all'obbligo di restituire l'immobile (attraverso la restituzione delle chiavi) una volta che il contratto di locazione tra il e la è venuto meno per il recesso del conduttore ex art.3, terzo comma, CP_2 Parte_1 della Legge n.95/2002”.
Nelle fasi precedenti del giudizio sono inoltre stati accertati i seguenti elementi, il cui accertamento non è stato posto in discussione nel giudizio dinanzi la Cassazione:
- Il contratto tra il e la è stato oggetto di disdetta da parte del CP_2 Parte_1
a far data dal 30.12.2012. Il comune è stato tuttavia chiamato a corrispondere CP_2
l'indennità di occupazione parametrata ai canoni di locazione dovuti fino al momento di effettiva restituzione dell'immobile alla fondazione avvenuta in parte in data 24.4.2015 e totalmente in data 11.9.2015,
- Il Comune ha comunicato formalmente il recesso all' con nota n. 12113 del CP_3
15.3.2013. L' ha restituito le chiavi dell'immobile, per la parte dalla stessa CP_3
occupata, in data 23.2.2015 come da nota prot. n. 1613.
- L'ammontare del canone mensile da prendere come riferimento in relazione alla porzione dell'immobile concessa in uso all'Università è pari ad €.13.039,71, somma determinata a seguito di CTU che ha determinato l'area effettivamente occupata dalla società ed il suo valore rispetto al canone complessivo di locazione.
La Corte d'Appello aveva dunque ritenuto, per determinare la somma dovuta dall' CP_3
al a titolo di manleva, che tale parametro mensile andasse moltiplicato per 23 CP_2
mensilità, ovvero dalla data della comunicazione del recesso dal Comune all (15 CP_3 marzo 2013) alla data della restituzione dell'immobile occupato, coincidente con la restituzione delle chiavi da parte dell' (febbraio 2015), per un totale di € CP_3
299.913,33. E dunque tale statuizione l'unica travolta dall'ordinanza di rinvio.
Per quanto concerne l'individuazione della data di effettiva restituzione dell'immobile da parte dell' al (questione ritenuta assorbita dalla Cassazione, essendo stata CP_3 CP_2
oggetto della seconda parte del primo motivo di ricorso), come già ritenuto nelle precedenti fasi del giudizio, essa deve ritenersi coincidente con la data in cui l' ha inviato “una CP_3 copia delle chiavi, rinvenuta presso l'Ufficio Manutenzione Edifici e Impianti” con nota n.1613 del 23.02.2015, non essendovi in atti verbali di rilascio dell'immobile in data antecedente, e non avendo l' neppure dedotto di avere effettivamente consegnato CP_3
copia delle chiavi precedentemente, pur avendo rappresentato di aver rimosso i suoi beni dall'immobile dall'ottobre 2013. Difatti l'obbligo di restituzione dell'immobile locato alla scadenza del rapporto, gravante sul conduttore a norma dell'art. 1590 c.c., deve ritenersi adempiuto mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con l'incondizionata messa a disposizione del medesimo (Cassazione civile, sez. III, 17/01/2012, n. 550).
A tali conclusioni si giunge anche esaminando il comportamento dell' a seguito CP_3
della comunicazione di recesso da parte del (nota n.12113 in data 15.03.2013). Essa CP_2
dapprima non ha riscontrato le plurime richieste del di indicare “contenuti, modalità CP_2
e termini del rilascio” (cfr. note in data 26.04.2013 e 27.06.2013), poi ha ignorato le plurime richieste dell'ente comunale di procedere alla restituzione delle chiavi in contraddittorio (cfr. note n.34888 del 13.08.2013; n.36625 del 30.08.2013 e n.38927 del 17.09.2013) ed infine ha del tutto omesso di procedere alla formale riconsegna dell'immobile attraverso la redazione del relativo verbale congiunto, assumendo di avere già proceduto in tal senso inaudita altera parte.
Deve invece essere considerata ed esaminata, come da ordinanza di rinvio della Cassazione, la richiesta dell'Università di un termine congruo per il rilascio, a partire dalla data di comunicazione del recesso (15.3.2013),quando il ha chiesto per la prima volta CP_2
all' formalmente di rilasciare l'immobile. CP_4
Occorre in primo luogo considerare che il Comune ha reso formalmente edotta l' CP_3
dell'avvenuto recesso dal contratto di locazione con la solo a marzo del 2013, Parte_1
nonostante la comunicazione del recesso alla locatrice risalga al 30 giugno 2012, con efficacia dal 30.10.2012.
Occorre quindi da un lato tenere conto dell'irragionevole comportamento del che CP_2 pur consapevole dell'avvenuto recesso con mesi di anticipo non ha permesso all' CP_3
di fruire di un termine congruo per lo sgombro dei locali, dovendo tale termine necessariamente decorrere dalla richiesta di rilascio.
Dall'altro occorre considerare che la stessa , con nota del 26.07.2013 – dunque a CP_3
distanza di circa quattro mesi dalla comunicazione di recesso e richiesta di sgombro - ha comunicato al Comune il proprio impegno a rilasciare l'immobile entro il 31 luglio dello stesso anno,ritenendo evidente possibile tale soluzione (circa quattro mesi e mezzo dopo la prima richiesta di rilascio), in considerazione della conclusione delle lezioni. Tale termine congruo, perché così ha ritenuto dalla stessa Università che lo ha individuato e ribadito anche a distanza di pochi giorni dalla sua scadenza (il 26.7.2013, appunto). Preme rilevare inoltre che l' non poteva vantare alcun diritto a permanere CP_3
nell'immobile fino alla data di scadenza dell'accordo quadro con il a prescindere CP_2
dalla correttezza di tale individuazione nel gennaio 2014, poiché tale accordo quadro era indissolubilmente collegato al contratto di locazione tra e menzionato CP_2 Parte_1 nello stesso accordo e ritenuto parte integrante dello stesso (all. 3 alla memoria dell' CP_3
in primo grado). Il venir meno del contratto di locazione ha comportato dunque la caducazione anche del titolo in forza del quale l' occupava l'immobile. CP_3
L' deve pertanto essere condannata a manlevare il dell'indennità di CP_3 CP_2
occupazione dovuta alla limitatamente al periodo tra il 31 luglio 2013 - data entro Parte_1 la quale l' ha affermato che avrebbe rilasciato l'immobile, tenuto conto della CP_3
congruità di un preavviso di circa quattro mesi e mezzo - ed il 23 febbraio 2015 (data di effettiva riconsegna delle chiavi). La quantificazione mensile individuata nelle precedenti fasi del giudizio a seguito di CTU e non oggetto di ricorso per cassazione (13.039,71), moltiplicata dunque per 18 mesi e mezzo, comporta la condanna dell a manlevare CP_3
il per una somma totale di 241.235 euro. CP_2
Le spese di lite di tutti i gradi di giudizio tra il e l' sono da compensarsi CP_2 CP_3
tenuto conto della soccombenza reciproca, considerato il complessivo esito del giudizio e la particolare complessità ed obiettiva controvertibilità delle questioni trattate.
Le spese di lite tra la e il dei precedenti gradi di giudizio, così come Parte_1 CP_2
anche tutte le altre statuizioni relative ai rapporti tra tali parti, sono coperte da giudicato.
Le spese di lite tra la e il e tra la e l' , relative al Parte_1 CP_2 Parte_1 CP_3
presente giudizio in riassunzione sono da compensarsi integralmente non avendo la formulato alcuna domanda in relazione all'oggetto dell'ordinanza di rinvio. Parte_1

PQM

Nel giudizio riassunto a seguito di ordinanza della Cassazione civ. n. 29383/2023 del 23 ottobre 2023,
- Condanna l' a manlevare il dal pagamento Controparte_3 Controparte_2 dei canoni relativo al periodo dal 1° agosto 2013 al 18 febbraio 2015, nei limiti dell'importo di € 241.235, oltre interessi legali maturati dalle singole scadenze al saldo;

- Compensa le spese di tutti i gradi del giudizio tra e il Controparte_5 [...]
; CP_2 - Compensa le spese del presente giudizio di riassunzione tra la a Parte_1
favore dei sordi e il e la a favore dei sordi e Controparte_2 Parte_1
l . Controparte_3
Così deciso in L'Aquila, nella camera di consiglio del 29/05/2025
La Consigliera rel.
Emanuela Vitello
La Presidente
Anna Maria Tracanna