Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Angelo GIULIANO Presidente
Dott. Ernesto LUPO Consigliere
Dott. Bruno DURANTE Consigliere
Dott. IO FINOCCHIARO Cons. Relatore
Dott. Donato CALABRESE Consigliere
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
TÌ TÌ SE, elettivamente domiciliato in Roma, presso la Cancelleria della Corte Suprema di Cassazione, difesa dall'avv. Riccardo Marzo, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
GG AN, DE CC IN, DE CC AR ON, DO IN, GG AN e GG TA, quali eredi di IA ON, RI IO OM,

- intimati -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Lecce, sezione specializzata agraria, n. 350/96 del 18 marzo - 3 giugno 1996 (R.G. 194/95).
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15 dicembre 1998 dal Relatore Cons. IO Finocchiaro;

Udito l'avv. Riccardo Marzo;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio Golia, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con scrittura 26 marzo 1987 GG AN concedeva in affitto a TÌ TÌ SE un fondo rustico in Melendugno per il canone annuo di lire un milione, per la durata di quindici anni per uso agrituristico, tacendo - peraltro - di essere solo il nudo proprietario dello stesso.
Analogo contratto - con la stessa affittuaria - era concluso, il successivo 27 aprile, relativamente ad altro fondo, adiacente al primo, da DE CC IN e AR ON, anche essi meri nudi proprietari.
Entrata l'affittuaria nel godimento dei terreni in questione ed avviata la costruzione delle infrastrutture necessarie alla realizzazione della azienda agrituristica, era accertata la qualità dei concedenti e la sussistenza - sui fondi in questione - dell'usufrutto in favore di CI ON (madre del GG e nonna dei DE CC).
Preso atto di quanto sopra, dopo un preliminare in data 13 settembre 1987, le parti concludevano, l'11 aprile 1988 - sempre relativamente ai medesimi terreni - altro contratto.
Con questo la CI, nella sua qualità di usufruttuaria, concedeva in affitto detti terreni sia alla TÌ TÌ, sia - solidamente - a DO IN, ed a DE CC IN, non per eslusivo uso di agriturismo, ma anche per lo svolgimento delle normali attività di coltivazione per la durata di venticinque anni e per un canone di 4 milioni di lire per il primo anno e di lire 6 milioni per gli anni successivi, con espressa previsione che tale nuova convenzione annullava e sostituiva tutte le precedenti. Tutto ciò premesso, con ricorso 3 agosto 1990 TÌ TÌ SE conveniva in giudizio innanzi al tribunale di Lecce, sezione specializzata agraria, GG AN, DE CC IN, DE CC ON, DO IN e CI ON invocando - in via principale - la declaratoria di nullità o di annullamento dei contratti 13 settembre 1987 e 11 aprile 1988, stipulati con la CI e di validità dei primitivi contratti con conseguente estromissione del rapporto dei coaffittuari DO e DE CC IN, condanna dei convenuti al risarcimento dei danni e della sola concedente alla restituzione delle somme versate in più rispetto ai canoni originariamente stabiliti.
Sosteneva - in particolare - la ricorrente che era addivenuta alla nuova, più onerosa, contrattazione - che andava, quindi tantomeno annullata - per la minaccia della CI di promuovere azione di invalidazione dei primi contratti stipulati con i suoi familiari - nudi proprietari, fatto che aveva in lei generato il fondato timore di perdere le cospicue somme già investite sul fondo per la realizzazione della impresa agrituristica e chela CI, in ogni caso, era stata bene al corrente, tacitamente approvandoli, dei primi contratti conclusi da suo figlio e dai suoi nipoti, che dunque doveva essere ritenuti validi.
Rigettata, dall'adito tribunale, le domande attrici, la TÌ TÌ impugnava tale decisione innanzi alla Corte di appello di Lecce sezione specializzata agraria, che con sentenza 18 marzo - 3 giugno 1996 rigettava l'impugnazione, con condanna dell'appellante al pagamento delle spese del grado, e dando atto che a seguito della morte di CI ON, il processo innanzi a sè, previa rituale interruzione, era stato riassunto nei confronti degli eredi di questa.
Ritenuta la competenza dell'adita sezione agraria a conoscere della controversia (competenza contestata da alcuno degli appellati), la Corte di appello di Lecce ha ritenuto, nell'ordine, da una parte, che il contratto del 1988, stipulato dalla appellante con la CI, non solo non era nullo per illeicità sotto il profilo di cui all'art. 1345 c.c., ma era l'espressione di una libera nuova volontà contrattuale della TÌ TÌ in alcun modo coartata dalla controparte, dell'altra che nella specie malamente era invocata l'invalidità di tale contratto sotto il profilo di cui all'art. 23, l. 11 febbraio 1971, n.11 o sotto quello di cui all'art. 1971 c.c.,
certo essendo che l'accordo non aveva alcun contenuto transattivo. Ritenuto, ancora, irrilevante, al fine del decidere - una volta accertata la validità del contratto del 1988 - verificare se fossero o meno produttivi di effetti i contratti dell'anno precedente, stipulati dai nudi proprietari dei terreni concessi in affitto anziché dalla usufruttuaria di questi, la Corte di appello ha evidenziato, da ultimo, che non poteva essere disposta l'estromissione del contratto di affitto della DO e del DE CC, perché privi dei requisiti soggettivi per potere svolgere attività di agriturismo, atteso che il contratto in questione aveva per oggetto prevalente la coltivazione dei terreni sicché lo stesso doveva qualificarsi come affitto a conduttore non coltivatore diretto.
Per la cassazione di tale pronunzia ha proposto ricorso TÌ TÌ SE, affidato a sei motivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Come riferito in sede espositiva, i giudici del merito hanno disatteso la domanda di parte TÌ TÌ, volta a sentire dichiarare l'invalidità del contratto 11 aprile 1988, sotto il profilo che lo stesso, pur contenendo una "rinuncia" ai diritti di essa affittuaria (derivanti dai precedenti contratti 26 marzo e 27 aprile 1987) non era stato stipulato con l'assistenza delle rispettive organizzazione professionali agricole, in violazione dell'art. 23, l. 11 febbraio 1971, n.11. Il contratto 11 aprile 1988 - hanno osservato quei giudici "non ha avuto alcun contenuto transattivo - non essendovi nulla tra transigere - e si sottrae, pertanto, del tutto, da ogni pretesa invalidità ex art.23 della l. 11 febbraio 1971, n.11 o annullabilità ex art. 1971 c.c.".

2. Con il primo motivo, denunziando "violazione e falsa applicazione dell'art. 23, l. 11 febbraio 1971, n.11, omessa insufficiente, contraddittoria motivazione sul punto decisivo della controversia attinente all'annullamento convenzionale dei contratti di affitto 26 marzo 1987 e 27 aprile 1987" ricorrente censura nella parte de qua la sentenza gravata.
Assume parte ricorrente, infatti, che la clausola n. 8 del contratto 11 aprile 1988 ("la presente convenzione annulla e sostituisce tutte le precedenti - preliminari e definitive - intervenuti con tutti o alcuni degli odierni affittuari") è invalida, sotto il profilo di cui all'art. 23, l. 11 febbraio 1971, n.11. "I nuovi patti negoziali - osserva al riguardo la ricorrente - finalizzati e invalidare e sostituire quelli già conclusi (con i nudi proprietari dei terreni, il 26 marzo ed il 27 aprile 1987) sono essi stessi invalidi, perché in tema di contratti agrari, la invalidità della relativa transazione ai sensi dell'art. 23 l. n. 11 del 1971, per essere stata effettuata senza l'assistenza del rappresentante sindacale, travolge tutte le pattuizioni intervenute tra le parti e quindi anche le concessioni effettuate in favore dell'affitto dal concedente".

3. La censura è infondata, ancorché la pronuncia impugnata, conforme a diritto nella parte dispositiva, debba essere corretta nella parte dispositiva, debba essere corretta nella motivazione, nei limiti di seguito indicati, ai sensi dell'art. 384 comma 2, c.p.c. Giusta la puntuale previsione contenuta nell'art. 23, l.11 febbraio 1971, n.11 "le rinunce e le transazioni che hanno per oggetto diritti dell'affittuario derivanti dalla presente legge e da ogni altra legge, nazionale o regionale, non sono valide" (Comma 1). "sono validi - peraltro - tra le parti, anche in deroga alle norme vigenti in materia di contratti agrari, gli accordi anche non aventi natura transattiva, stipulati fra le parti stesse in materia di contratti agrari con l'assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole maggiormente rappresentative a livello nazionale, tramite le loro organizzazioni provinciali..."(comma 3). La norma in questione, se, da un lato, mira a tutelare una delle parti del rapporto agrario, e, in particolare, quella che per definizione è la parte "debole" (cfr. Cass., 27 luglio 1990, n. 7573), dall'altro, costituisce - senza ombra di dubbio - una deroga ai principi generali che si ricavano dagli artt. 2, 1322. 2083 e 2086 c.c., sull'acquisto, in particolare, della capacità d'agire al compimento del diciottesimo anno (salvo non ricorrano le ipotesi di cui agli artt. 414 e 415 c.c.), sull'autonomia contrattuale delle parti, nonché sui poteri dell'affittuario coltivatore diretto, quale piccolo imprenditore, in tema di gestione della propria azienda, Ne deriva che la stessa rientra tra le disposizioni che, a norma dell'art. 14 preleggi, "fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi" e che - di conseguenza - non possono applicarsi "oltre i casi e i tempi in esse considerati". In tanto - quindi - sussiste la necessità, in tema di rinunce e transazioni e di accordi in deroga, della osservanza del precetto assistenza delle organizzazioni professionali, in quanto il contratto concluso rientri nella previsione della specifica disposizione. Pacifico quanto precede non può dubitarsi, a giudizio di questo collegio - a norma dell'art. 12, comma 1, preleggi - che sia una interpretazione "letterale" delle disposizioni che ora interessano, sia una interpretazione che privilegi la "intenzione" del legislatore conducono alla conclusione che è inapplicabile l'art. 23, l.11 febbraio 1971, n.11 in caso - come nella specie - di contratto avente ad oggetto la concessione di un fondo rustico per l'esercizio dell'attività di agriturismo.
Come già precisato in sede di legittimità - in particolare - deve ribadirsi che sulla base della normativa di cui alla l. 5 dicembre 1985 n.730, che definisce il concetto di attività agrituristiche,
intendendo per tali quelli di ricezione ed ospitalità esercitate dagli imprenditori agricoli, attraverso l'utilizzazione delle strutture e delle produzioni della propria azienda in rapporto di connessione e complementarietà ex art. 2135 c.c., deve ritenersi che l'attività di agriturismo comprende due distinte imprese, l'agricola e la commerciale facenti capo allo stesso imprenditore:
quella agricola, di coltivazione e vendita ordinaria dei prodotti, e quella commerciale, di concessione di ospitalità retribuita e di somministrazione di alimenti ai turisti (Cass. pen. sez. III, 6 novembre 1989). Sempre al riguardo non può tacersi, che questa Corte regolatrice è fermissima nel ritenere che in tema di inadempimento dell'affittuario di fondo rustico, viola il dovere di lealtà nella esecuzione del contratto l'affittuario che omette di comunicare al concedente la destinazione della casa colonica del fondo a luogo di vendita diretta al pubblico di prodotti agricoli e di somministrazione di pasti e bevande nell'ambito di un'attività agrituristica perché tale attività, anche se, ai sensi della l. 5 dicembre 1985 n.730, non comporta mutamento della destinazione agricola, deve essere comunicata al concedente sia quando determini necessità di rilevanti trasformazioni della cosa locata sia nella ipotesi inversa e prescindendo dalla ricorrenza dei presupposti per l'applicazione della particolare disciplina dell'art. 16 della l. 3 maggio 1982, n.203, essendo essa del tutto diversa dalla normale attività di coltivazione, che è lo scopo del contratto di affitto del fondo rustico, e comportando l'accesso indiscriminato nel fondo e nella casa colonica di un numero rilevante di persone che si avvalgono dell'attività agrituristica (in termini, Cass. 9 luglio 1992, n. 8385 nonché Cass., 27 aprile 1994, n. 3975). Si ricava, conclusivamente, da quanto precede:
- da un lato, che mentre in caso di affitto di fondo rustico - ai sensi della l. 11 febbraio 1971, n.11, nonché della l. 3 maggio 1982 n.203, e di tutta la legislazione speciale in tema di affitto di fondi rustici - la causa del contratto è l'esercizio sul fondo stesso, da parte del conduttore, della normale attività di coltivazione, diversa è la causa del contratto di affitto di un fondo al fine dell'esercizio, su questo, della attività di agriturismo, che importa una utilizzazione ulteriore, e diversa, del bene "terra" e relative attrezzature, di quanto si realizza in caso di "affitto" c.d. ordinario;

- dall'altro, contemporaneamente, che mentre in caso di affitto c.d. "ordinario" l'affittuario è titolare di un un'unica impresa, nell'altro(affitto a scopo agriturismo) allo stesso compete la duplice qualifica di imprenditore "agricolo" e di imprenditore "commerciale". È evidente, pertanto, che le "rinunce" ove relative, come nel caso concreto, esclusivamente al contratto di affitto per scopo agrituristico, e, quindi, alla impresa "commerciale" non possono rientrare nella puntuale previsione di cui all'art. 23 legge n. 11 del 1971. Sempre sul piano della interpretazione delle norme che ora interessano alla luce del senso "fatto palese del significato proprio delle parole secondo la connessione di esse", ancora, non può tacersi che esiste una stretta interdipendenza tra il primo ed il terzo comma dell'art. 23 l. 11 febbraio 1971, n.11. I diritti di cui è "invalida" la rinuncia o in ordine ai quali non sono consentite transazioni, ove sia mancata la assistenza delle organizzazioni professionali agricole - in altre parole - sono i diritti garantiti dalle leggi vigenti in materia di contratti agrari e dei quali non è prevista la possibilità, per le parti, di introdurre "deroghe" convenzionali (cfr. artt. 29, l. 11 febbraio 1971 n.11, nonché art. 58, l. 3 maggio 1982, n.203).
Poiché - per

contro

- una tutela, in tema di agriturismo, non è in alcun modo prevista dalla l. 5 dicembre 1985 n.730, la quale contiene la "disciplina dell'agriturismo" ma non detta, affatto, disposizioni inderogabili sui contratti di affitto di fondi rustici a fine di agriturismo, è evidente, anche sotto questo diverso profilo, che le norme di cui all'art. 23 l.n. 11 del 1971 non sono riferibili a tali contratti (i quali non sono soggetti - appunto in considerazione della loro diversa "causa" rispetto ai contratti di affitto ordinario - ne' quanto alla durata, ne' quanto al canone, e alle altre disposizioni in genere, alla l. 3 maggio 1982, n.203). Quanto -da ultimo - alla "intenzione del legislatore" (art. 12, comma 1, ultima parte, preleggi) è pacifico che la disposizione di cui all'art. 23, l. n.11 del 1971 mira a tutelare il "coltivatore diretto" inteso come colui che provvede alla conduzione del fondo con il lavoro proprio e della propria famiglia (e, infatti sol in via di eccezione e di una esplicita previsione normativa - art. 23, l. 3 maggio 1982, n.203 - tale disposizione trova applicazione per i conduttori che non siano anche "coltivatori diretti"). Diversamente, in caso di esercizio - da parte del conduttore coltivatore diretto - della attività di agriturismo non solo - come riferimento sopra - questi cumula in se la titolarità di due distinte "imprese" (una agricola, l'altra commerciale), ma necessita, altresì, di notevoli capitali (come invoca, del resto, la stessa ricorrente che assume di avere eseguito un investimento iniziale di 250 milioni cui ne sono seguiti altri per circa 100 milioni). Con l'ulteriore conseguenza che in tali casi si è obiettivamente - ben lontani dalla figura dell'affittuario coltivatore diretto avuto presente dal legislatore nel dettare la disciplina di cui all'art. 23, l. 11 febbraio 1971, n.11. 4. Oltre a ritenere - in forza delle considerazioni riferite sopra, in sede di esame del primo motivo di ricorso - infondata la deduzione della TÌ TÌ in merito alla denunciata invalidità della clausola n. 8 del contratto 11 aprile 1988 perché sottoscritta senza l'assistenza delle associazioni professionali di categoria, i giudici del merito - esclusa la ventilata ipotesi di nullità del contratto 11 aprile 1988 (del preliminare concluso in precedenza) per "motivo illecito" comune a tutte le parti - hanno ritenuto che il contenuto stesso dei contratti 13 settembre 1987 (preliminare e 11 aprile 1988 (definitivo) fosse tale, a prescindere dagli approfondimenti istruttori sollecitati dall'appellante, da fare ritenere che i contratti stessi, erano il risultato di una trattativa del tutto autonoma, rispetto alle precedenti e da esse assolutamente svincolate.
Tali contratti - hanno ritenuto quei giudici - sono la "espressione di una libera nuova volontà contrattuale della TÌ TÌ, tutt'al più ritenuta opportuna per eliminare lo stato di innegabile incertezza circa la possibile inefficacia dei contratti conclusi con i soli nudi proprietari, nella manifestazione dell'interesse della stessa appellante alla più sicura tutela delle proprie aspettative, ma giammai coartata dalla supposta minaccia di un male ingiusto e notevole posta in essere dalla nuova concedente, che sarebbe consistita...nella manifestata intenzione di promuovere azione di invalidazione dei primi contratti". Dopo avere, ampiamente, discusso dell'inesistenza - in concreto - delle condizioni perché i contratti in questione potessero rientrare nella previsione di cui all'art.1438 c.c. i giudici del merito, ancora, hanno precisato che "esclusa anche in radice la possibilità di ravvisare una preordinata macchinazione dolosa architettata dai nudi proprietari e dall'usufruttuaria in combutta fra loro - sulla cui prospettazione non sono state neppure dedotte prove - va confermato che la seconda contrattazione fu frutto di una libera e nuova espressione di volontà, e fu posta in essere all'esplicito scopo di sostituire in toto quelle precedenti, come espressamente stabilito dalle parti con la clausola n. 8 che, quindi non ha avuto alcun contenuto transattivo, non essendovi nulla da transigere...".

5. Tale parte della sentenza impugnata è gravata dalla ricorrente con il secondo motivo - con il quale si denunzia "violazione degli artt. 1345, 1427, 1434, 1435, 1438, e 1971 c.c." nonché "violazione degli art. 2697 c.c. e dell'art. 115 c.p.c. (art. 360 n.5 e 3 c.p.c.)", nonché con la seconda parte del terzo, sotto il profilo di una denunciata "omessa pronuncia e motivazione sul punto decisivo della controversia attinente alla prova dell'illecito commesso in concorso dalle controparti" sub art. 360, n.5 c.p.c. Osserva - in particolare - la ricorrente:
- se è vero il principio affermato dalla S.C....sulla validità del contratto di affitto concluso tra il nudo proprietario e l'affittuario...è contraddittoria la parte della sentenza in cui si afferma chela CI con la minaccia di invalidare i primi contratti, esercitò un suo diritto!;
- "ed è anche contraddittoria la motivazione nella parte in cui non sono stati ammessi i mezzi istruttori...finalizzati a dimostrare che la CI...non solo aveva sempre saputo dei contratti conclusi...con la TÌ TÌ ma aveva anche dato il suo assenso"; - è evidente "l'erroneità della motivazione nella parte in cui si afferma che le nuove condizioni contrattuali non sono peggiorative rispetto a quelle dei primi contratti";
- "il danno minacciato alla...TÌ TÌ per indurla ad accettare le nuove condizioni, è stato quindi, grave ed ingiusto. I raggiri sono impliciti nei fatti non contestati. Il comportamento delle controparti è, quindi, illecito, finalizzato a conseguire ingiusti vantaggi ad a procurare danno alla ricorrente";
- "la maggior parte della motivazione della sentenza impugnata è affetta da evidente perplessità ed illogicità, oltre che da palese ingiustizia nei confronti del contraente più debole";
- "ingiustamente (la corte del merito" ha affermato che sulla dolosa preordinazione tra nudi proprietari e usufruttuaria non è stata offerta alcuna prova"; "basta leggere i capitoli d'interrogatorio e di prova testimoniale, per dedurre il contrario, anche se non era necessario dimostrare che la CI fosse, sin dal primo momento, d'accordo col figlio e con i nipoti in una dolosa macchinazione...".

6. La deduzione non può trovare accoglimento atteso che la stessa è - in parte - inammissibile, in parte totalmente infondata, alle luce delle considerazioni che seguono.

6.1 Giusta quanto assolutamente pacifico presso una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice ed alla luce di un insegnamento dottrinario assolutamente pacifico, il vizio di contraddittoria motivazione, denunciabile con il ricorso per cassazione a norma dell'art. 360 n.5 c.p.c., presuppone l'insanabile contrasto tra le argomentazioni addotte nella sentenza gravata, tale da non consentire l'identificazione del procedimento logico giuridico posto a base della decisione (tra le tantissime, tale senso, ad esempio, Cass. 17 luglio 1997, n. 6557). Pacifico quanto precede è palese che allorché si assume che una certa pronuncia di merito dà ad un certo problema giuridico una soluzione opposta e diversa, rispetto a quella data dalla giurisprudenza del S.C. (o dalla dottrina più autorevole) la circostanza integra, eventualmente, il vizio di cui all'art. 360 n.3, c.p.c. ("violazione o falsa applicazione di norme di diritto"),
ma non certamente - come si invoca in ricorso "contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia";

6.2. Le deduzioni in esame, peraltro, sono inammissibili anche sotto altro, concorrente, profilo.
La sentenza gravata - in particolare - non ha affatto affermato - a fondamento della soluzione adottata - che i contratti conclusi, in qualità di concedenti, dai nudi proprietari fossero invalidi o privi di effetti, ma ha solo dedotto, alla luce delle risultanze di causa, che la TÌ TÌ aveva sottoscritto il contratto del 13 settembre 1987 e quello dell'11 aprile 1988 non perché coartata dalle minacce delle altre parti, ma al fine di "eliminare lo stato di innegabile incertezza circa la possibile inefficacia dei contratti conclusi con i soli nudi proprietari".

6.3. Correttamente, inoltre, i giudici del merito non hanno dato ingresso - in causa - alle prove dedotte dalla attuale ricorrente al fine di dimostrare che la usufruttuaria era a conoscenza dei contratti conclusi dai nudi proprietari dei fondi e vi avesse dato il proprio assenso: accertato infatti, che i contratti del 26 marzo e del 27 aprile 1987 erano stati liberamente posti nel nulla dai loro contraenti (con la clausola n. 8 del contratto dell'11 aprile 198), l'indagine sollecitata dalla appellante era palesemente irrilevante, al fine del decidere.

6.4. Quanto precede consente, altresì, di ritenere inammissibile - per difetto di interesse - il secondo motivo del ricorso, nella parte in cui censura "la erroneità della motivazione (della sentenza gravata) nella parte in cui si afferma che le nuove condizioni contrattuali non sono peggiorative rispetto a quelle dei primi contratti".
Accertato, infatti, che i nuovi contratti hanno totalmente sostituito i precedenti, e non controverso che ciò si è verificato a seguito di una libera e nuova espressione di volontà degli originari contraenti, appare assolutamente irrilevante qualsiasi indagine nei termini invocati della ricorrente al fine di dimostrare l'apposizione, nei nuovi contratti, di clausole per le più onerose.

6.5 Il secondo motivo, infine, è inammissibile sia nella parte in cui censura la sentenza gravata per la sua manifesta "ingiustizia", sia nella parte in cui si denuncia che la stessa "è affetta da evidente perplessità", sia, da ultimo, ove assume - in contrasto con gli accertamenti del giudice di merito - che vi è stata, da parte delle controparti, minaccia di un danno ingiusto a danno della ricorrente.

6.5.1. Quanto al primo profilo non può ribadirsi, ulteriormente, che il controllo di logicità del giudizio espresso dal giudice di merito, affidato alla Corte di cassazione a norma dell'art. 360, n.5, c.p.c., non può risolversi in un apprezzamento della eventuale ingiustizia della sentenza impugnata, occorrendo distinguere insufficienza ed ingiustizia della motivazione, ossia tra la mancanza di ragioni e la mancanza di buone ragioni.
Perché - infatti - la sentenza sia giusta occorre che le ragioni addotte siano buone, mentre affinché la sentenza sia valida basta che il giudice dica quali ragioni lo abbiano guidato a decidere come ha deciso: quando si capisce "perché" il giudice così ha deciso, non c'è bisogno d'altro (ai fini della validità della sentenza), anche se non si rimanga persuasi della giustizia della decisione (Sul punto, cfr. ad esempio, Cass. 7 ottobre 1996, n. 8767), specie in motivazione).

6.5.2. Alla luce di una giurisprudenza più che consolidata di questa corte regolatrice, una pronuncia di merito è censurabile in sede di legittimità, sotto il profilo di cui all'art. 360 n.5 per essere "perplessa", allorché la motivazione stessa, si estrinsechi in argomentazioni fra loro logicamente inconciliabile o comunque obiettivamente incomprensibili, sempreché un tale vizio emerga dal provvedimento in sè, senza alcuna possibilità di verifica della sufficiente razionalità della motivazione in relazione alle risultanze probatorie (Cfr. Cass. 27 marzo 1997, n. 2731, nonché Cass., 17 luglio 1997, n. 6567, e Cass. 4 settembre 1996, n. 8064). Pacifico quanto sopra si osserva, da un lato, che nemmeno la ricorrente denuncia, nel complesso ricorso, alcuna proposizione, contenuta nella motivazione della sentenza impugnata, che sia "obiettivamente" incomprensibile (o illogica nel senso corrente di tale vocabolo), dall'altro, che la ricorrente, pur denunciando la "evidente perplessità ed illogicità" della motivazione della sentenza impugnata, in realtà, si duole che la sentenza stessa abbia disatteso i propri assunti e la deduzione, palesemente non integra un motivo di ricorso denunciabile sotto il profilo di cui all'art.360, n.5 c.p.c.

6.5.3. Quanto, da ultimo, alle censure relative al rigetto della domanda di annullamento dei contratti 13 settembre 1987 e 11 aprile 1988, le stesse sono inammissibili, sotto diversi, concorrenti profili.
Da una parte, in primis non può non confermarsi, ulteriormente, che l'apprezzamento del giudice del merito, sull'esistenza e sulla efficacia della minaccia e della violenza a coartare la volontà di una persona si risolve in un giudizio di fatto, incensurabile in Cassazione se, come nella specie, correttamente motivato (Cfr. tra le altre, Cass., 13 novembre 1996 n. 9946; Cass. 23 gennaio 1987 n. 647, nonché Cass. 3 giugno 1980, n. 3611). Sempre sul punto, infine, non può tacersi che la ricorrente pur denunciando, nell'intestazione del motivo, la violazione - da parte del giudice di merito - di molteplici disposizioni di legge, nonché la violazione - da parte dello stesso giudice - dell'art. 360 n.5, c.p.c. in realtà si astiene, nell'esporre i motivi a fondamento della doglianza, sia dall'indicare in cosa sia consentita la violazione o la falsa applicazione delle richiamate disposizioni di legge, sia dall'evidenziare vizi della motivazione censurabili sotto il profilo di cui all'art. 360, n.5 c.p.c. Tutta la censura, infatti, inammissibilmente, e cercando di superare quelli che sono i limiti istituzionali del giudizio di legittimità è volta esclusivamente ad opporre, alla costruzione dei fatti come compiuta dai giudici di secondo grado, una propria, personale, interpretazione delle stesse risultanze.

6.6. Quanto - da ultimo sul punto - al terzo motivo (seconda parte) di ricorso e alla mancata ammissione delle prove dedotte, volte a dimostrare l'illecito commesso da tutte le parti, a danno della attuale ricorrente, la deduzione è inammissibile sotto due, concorrenti, profili.

6.6.1. Quanto al primo profilo deve ribadirsi, in conformità ad un insegnamento giurisprudenziale e dottrinario più che consolidato, che il ricorrente per cassazione che denunci l'esistenza di vizi della sentenza correlati al rifiuto, opposto dal giudice di merito, di dare ingresso a mezzi istruttori ritualmente introdotti, o, - comunque - l'omessa valutazione, da parte del giudice del merito, di una certa deposizione, ha l'onere, da un lato, di dimostrare la sussistenza di un nesso eziologico tra l'errore addebitato al giudice e la pronuncia emessa in concreto che senza quell'errore sarebbe stata diversa, al fine di consentire al giudice di legittimità il controllo sulla decisività delle prove (Cass. 11 marzo 1997 n. 2176), dall'altro, di indicare specificamente, nel ricorso, le deduzioni di prova che asserisce disattese, onde consentire, al giudice di legittimità, la verifica, sulla sola base di tale atto di impugnazione, e senza necessità di (inammissibili) indagini integrative, della validità e decisività delle disattese deduzioni, e senza che, all'uopo, possa svolgere alcuna funzione sostitutiva il riferimento, per relationem, ad altri atti o scritti difensivi presentati nei precedenti gradi del giudizio, per il principio così detto di "autosufficienza" del ricorso per cassazione (Cass. 2 agosto 1997 n. 7177). Nella specie, per contro, in violazione dei riferiti principi, la ricorrente si limita ad affermare che "basta leggere i capitoli di interrogatorio e di prova testimoniale per dedurre" che in realtà essa concludente aveva offerto idonee a prove a suffragio dei propri assunti.

6.6.2. In secondo luogo, anche a prescindere da quanto precede, non può tacersi che costituisce un tipico accertamento in fatto, non suscettibile di sindacato in sede di legittimità la verifica se il consenso dato da uno dei contraenti alla conclusione di un certo contratto sia stato, o meno, carpito con dolo (Cass., 6 febbraio 1984, n. 918; Cass. 8 gennaio 1980, n. 140) e che - certamente - i fatti denunciati (conoscenza da parte della usufruttuaria dei contratti posti in essere in violazione delle sue prorogative da parte dei nudi proprietari) non integrazione certamente la dimostrazione che il consenso prestano della TÌ TÌ ai contratti del settembre 1987 e dell'aprile 1988 sia stato estorto con dolo o che esistesse un preciso piano, ordito dagli intimati, ai danni della attuale ricorrente (la quale con la normale diligenza, attesa la rilevanza economica che per sua stessa ammissione aveva per lei la conclusione dei contratti oggetto di causa, poteva con estrema facilità verificare la reale situazione giuridica in cui si trovavano i fondi ora in contestazione).

7. Con il terzo motivo (prima parte) la ricorrente lamenta ancora, sotto il profilo di cui all'art. 360, n.5 c.p.c., "omessa pronunzia e motivazione sul punto decisivo della controversia riguardante la validità dei primi contratti di affitto conclusi dei nudi proprietari, che avevano la piena disponibilità dell'intero fondo".
Con il quarto motivo - intimamente connesso al precedente e da esaminare congiuntamente a questo - ancora, la ricorrente, sempre sotto il profilo di cui all'art. 360 n.5, c.p.c. lamenta "omessa pronuncia e motivazione sul punto decisivo della controversia attinente alla identificazione del fondo Lama nei primi e nei secondi contratti".

8. Entrambi i motivi sono infondati.
Avendo, infatti, i giudici del merito accertato che i contratti del 26 marzo e del 27 aprile 1987 erano stati posti nel nulla con gli accordi del 13 settembre 1987 e dell'11 aprile 1988 ed avendo, altresì, accertato che tali nuovi contratti - frutto di libera e nuova espressione di volontà degli originari contraenti - erano validi (e gli unici vincolanti per le parti) è palese che ogni altra questione, relativa alla validità degli originari contratti nonché al loro oggetto era assorbita ed irrilevanti, al fine del decidere. In altri termini ove fossero state accolte le domande attrici volte all'annullamento delle scritture del 13 settembre 1987 e dell'11 aprile 1988 si poneva il problema se le parti fossero, o meno, tenute alla osservanza dei contratti originari;
accertato, per contro, questi ultimi erano stati validamente posti nel nulla dei contraenti è palese l'ultroneità, al fine del decidere, delle questioni che con i motivi in esame la ricorrente denuncia non siano state esaminate dal giudice di appello.

9. Con il quinto motivo la ricorrente denuncia ancora "violazione e falsa applicazione della l. 5 dicembre 1985, n.730, della legge Regione Puglia 22 maggio 1985, della circolare n. 1 del 15 maggio
1986 Regione Puglia, modificata dall'altra pubblicata a pag. 3355 del Bollettino Regione Puglia n. 155 del 28 settembre 1989;
dell'art. 2135 c.c.", nonché, sotto il profilo di cui all'art. 360 n.5 c.p.c. "omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione circa il punto decisivo della controversia attinente alla mancanza di requisiti soggettivi per svolgere l'attività agrituristica in relazione alla destinazione del fondo Lama e all'oggetto del contratto, violazione della l. 22 luglio 1996 n.606". 10. Al parti dei precedenti il motivo non può trovare accoglimento. Sotto nessuno dei molteplici profili in cui si articola. 10.1. In limine non può che dichiararsi la inammissibilità della censura, nella parte in cui questa denuncia "violazione e falsa applicazione" di circolari amministrative regionali. Giusta la stessa letterale formulazione dell'art. 360 n.3, c.p.c., le sentenze pronunziate in grado di appello o in un unico grado possono essere impugnate con ricorso per cassazione "per violazione o falsa applicazione di norme di diritto" e tali non sono, certamente, le circolari amministrative.
Le circolari della Pubblica amministrazione - deve ribadirsi al riguardo, infatti - sono atti interni destinati ad indirizzare e disciplinare in modo uniforme l'attività degli organi inferiori e quindi hanno natura non normativa, ma di atti amministrativi, sicché la violazione di esse non è denunciabile in cassazione ai sensi dell'art. 360 n.3 c.p.c. potendo ivi dedursi, ai sensi della stessa norma, solo la violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale nell'interpretazione delle circolari medesime, oltre che, ai sensi del n.5 dello stesso articolo, vizi di motivazione nei quali il giudice del merito sia incorso nell'interpretazione predetta (Cass. 15 febbraio 1994, n. 1496, nonché Cass., 26 settembre 1997, n. 9471, tra le tantissime). Nella specie non solo risulta che il giudice del merito abbia fatto applicazione della ricordata circolare, ma neppure il ricorrente, nella parte motiva della censura illustra sotto quale profilo la sentenza gravata sarebbe in contrasto con la detta circolare. A prescindere dal considerare - infine - che le circolari amministrative non vincolano, in alcun modo, l'autorità giudiziaria (cfr. ad esempio, Cons. Stato, sez. VI, 22 ottobre 1992, n.784, nonché Cass. 16 aprile 1986, n. 2715 e Cass. 10 gennaio 1973, n. 54). 10.2. Deve affermarsi, ancora, che il motivo in esame è inammissibile, per la sua estrema genericità, nella parte in cui denuncia che la pronuncia ora impugnata ha violato o falsamente applicato le norme contenute della l. 5 dicembre 1985 n.730, già ricordata sopra, nonché nella legge Regione Puglia 22 maggio 1985, n.35 e dell'art. 2135 c.c. In violazione dell'art. 366 n.4 c.p.c. -
in particolare - la ricorrente, pur avendo indicato le norme di diritto su cui si fondano le riferite denunzie, ha omesso di illustrare, nella parte motiva della deduzione "i motivi per quali" ha chiesta "la cassazione" della sentenza.
In altri termini ai fini della ammissibilità della deduzione la ricorrente non poteva limitarsi a denunciare - come ha fatto - che i giudici del merito avevano violato, o malamente interpretato, alcune norme di legge ma anche illustrare quale affermazioni, della sentenza impugnata, contrastassero con le ricordate disposizioni normative e per quale motivo.
Se - per quanto è dato dedurre dai rilievi svolti nello stesso quarto motivo sub d) - la ricorrente denuncia che "l'intero fondo...era stato già indicato dalla affittuaria TÌ TÌ alle competenti autorità amministrative per la destinazione agrituristica alla quale seguì poi la relativa concessione" e - pertanto - lo stesso fondo non poteva essere concesso in affitto, a scopo agrituristico, anche ad altri soggetti (come in pratica si è verificato per effetto dei contratti del 13 settembre 1987 e dell'11 aprile 1988, in forza dei quali i terreni oggetto di causa sono stati concessi in godimento non più alla sola TÌ TÌ ma anche a DO IN ed a DE CC IN), il rilievo è manifestamente infondato.
La normativa richiamata, infatti, come sopra già evidenziato (in sede di esame del primo motivo del ricorso) non riguarda, in alcun modo, i rapporti tra il proprietario del fondo (da destinare ad agroturismo) e l'affittuario di questo per tale sfruttamento, ne' - in qualche modo - nega che ad un originario conduttore se ne affianchi, nel tempo, un altro.
10.3. Quanto, ancora, alla dedotta nullità, dei contratti del 13 settembre 1987 e dell'11 aprile 1988 nella parte in cui questi hanno attribuito il godimento del fondo - sia per il suo sfruttamento agricolo, sia per la sua utilizzazione a fini agrituristici - anche ai co-conduttori DO IN ed a DE CC IN, sia per violazione dell'art. 6, l. 22 luglio 1966, n.606 (in tema di contratti di affitto a conduttore non coltivatore diretto), sia per il concorrente rilievo che l'attività di agriturismo non può essere esercitata da conduttori non coltivatori diretti, la deduzione è inammissibile.
Risulta, in particolare, dalla sentenza di merito che la stessa ha - in primis - ritenuto che DO IN DE CC IN avevano titolo per detenere i fondi in questione, perché - in pratica - "coltivatori diretti" (e, infatti, non si richiede, per la conclusione di un contratto di affitto a conduttore coltivatore diretto che il conduttore abbia già nel passato acquisito la relativa qualifica, essendo sufficiente che si impegni, nel futuro, a svolgere determinate attività) e che comunque ("quantomeno", si precisa in motivazione) il contratto da essi concluso, perché perfezionato per iscritto doveva qualificarsi di contratto di affitto a conduttore non coltivatore diretto, a norma dell'art. 3, comma 1, l. 22 luglio 1966, n.606).
I giudici di appello, in altri termini, hanno posto a fondamento della propria decisione - di rigetto della domanda di nullità del contratto di affitto instauratosi tra la CI e DO IN e DE CC IN - una duplice motivazione. Avendo la ricorrente censurato una sola di queste (e in particolare quella in cui la Corte di appello ha ritenuto che il contratto in questione ha, quantomeno, la forma di un valido contratto di affitto a conduttore non coltivatore diretto) e non anche l'altra (e cioè, quella con la quale è stata ritenuta la validità del contratto stesso quale contratto di affitto a conduttore diretto coltivatore) - è palese l'inammissibilità della deduzione. Deve - infatti - al riguardo, ribadirsi che quando la sentenza del giudice del merito è fondata su più ragioni autonome, tra loro distinte ed indipendenti, ciascuna logicamente e giuridicamente sufficiente a sorreggerla, l'omessa impugnazione col ricorso per cassazione di una di tali ragioni rende inammissibile, per difetto di interesse, la doglianza relativa all'altra o alle altre, atteso che l'eventuale accoglimento del ricorso stesso non toccherebbe le ragioni non censurate e la decisione impugnata resterebbe quindi ferma in base ad esse (Cass. 8 agosto 1996 n. 7264. Nello stesso senso, tra le altre, Cass. 28 marzo 1997 n. 2770, nonché Cass. 17 gennaio 1998, n. 374 e Cass. 18 aprile 1998 n. 3951. Per la giurisprudenza anteriore, nello stesso senso, Cass. 23 dicembre 1995 n. 13101). 11. Con il sesto, e ultimo, motivo la ricorrente denuncia, ancora:
"omessa pronuncia e motivazione sui punti decisivi della controversia circa":
11.1 "la continua e ininterrotta occupazione e coltivazione dell'intero fondo Lama e dell'azienda agrituristica ivi realizzata di ettari 7.70.00 dal 26 marzo 1987 - 27 aprile 1987 in poi, da parte della TÌ TÌ, con esclusione della DO e del DE CC"; 11.2. "sulla validità ed efficacia dei primi contratti". 11.3. "sul diritto della TÌ TÌ di continuare ad occupare il fondo e l'azione agrituristica";
11.4."sulle domande proposte sub II, III, IV, V, VI;
VII, IX del ricorso introduttivo in primo grado";
11.5. "violazione dell'art. 115 c.p.c. per la mancata ammissione della attività istruttoria richiesta a sostegno delle suddette domande (interrogatorio, prova testimoniale, verificazione della scrittura, informazioni presso la P.A. (art. 360, n.5 c.p.c.). 12. Il motivo è inammissibile, in tutti i profili in cui si articola. 12.1. La circostanza che la attuale ricorrente abbia la detenzione del fondo oggetto di causa sin dalla sottoscrizione degli originari contratti (conclusi con i nudi proprietari) è circostanza pacifica e incontroversa in causa;
è palese, comunque, che un accertamento giudiziario sulla circostanza era irrilevante, al fine del decidere, in ordine alle domande proposte dalla TÌ TÌ al fine di ottenere l'annullamento dei successivi contratti del 13 settembre 1987 e dell'11 aprile 1988.
La ricorrente, in conclusione, difetta di interesse (cfr. art. 100 c.p.c.) a censurare la sentenza gravata per avere omesso qualsiasi accertamento con forza di giudicato sul punto, atteso che dallo stesso non deriva alla stessa alcuna utilità pratica (tra le tantissime, in tema di interesse ad agire con azione di accertamento, cfr. i principi esposti in Cass. 7 marzo 1995, n. 2622, nonché in Cass. 20 novembre 1993, n. 11452). 12.2. La omessa declaratoria di validità dei contratti originari del 26 marzo e del 27 aprile 1987 è stata già censurata dalla ricorrente con il terzo motivo. Valgono, pertanto, al riguardo, le considerazioni già svolte in sede di esame di tale motivo di censura. 12.3. Avendo i giudici del merito ritenuto la validità dei contratti stipulati dalla TÌ TÌ il 13 settembre 1987 e l'11 aprile 1988 è implicita, in tale statuizione, il riconoscimento del diritto della stessa di continuare ad occupare (ovviamente unitamente agli altri soggetti che in tali contratti hanno assunto la qualità di conduttori) il fondo oggetto di lite.
È palese per l'effetto il difetto di interesse (art. 100 c.p.c.) della ricorrente a dolersi della omessa pronuncia in questione. 13.4. Quanto, infine, al profilo di denunzia sub 12.4 lo stesso è inammissibile per non essere stato formulato in conformità al modello di cui all'art. 366 c.p.c. In particolare, stante il principio - già sopra ricordato (cfr. retro, sub. 6. 6.1.) - della c.d. "autosufficienza" del ricorso per cassazione, la parte che propone una tale impugnazione ha l'onere di indicare, e di trascrivere, tutte le circostanze e gli elementi utili ai fini della pronuncia della Corte, non potendo limitarsi a richiamare a tal fine atti del pregresso di merito (cfr., ad esempio, cass. 14 maggio 1998 n. 4848). Ne deriva, pertanto, che come il ricorrente che denuncia la mancata ammissione di una prova testimoniale da parte del giudice di merito ha l'onere di indicare specificamente le circostanze che formavano oggetto della prova al fine di consentire al giudice di legittimità il controllo della decisività dei fatti da provare e, quindi, delle prove stesse che, per il principio di autosufficienza del ricorso, la Corte di cassazione dev'essere in grado di compiere solo sulla base della deduzioni contenute nell'atto, alle cui lacune non è consentito sopperire con indagini integrative (Cass. sez. un. 24 febbraio 1998, n. 1988, nonché Cass. 7 gennaio 1988 n. 72 Cass., 1 ottobre 1997, n. 9558 e le pronunce richiamate sopra) così, a maggior ragione, è inammissibile il motivo di ricorso per cassazione con il quale si denunzi - come nella specie - la mancata pronuncia, da parte del giudice di appello, su ben 8 domande del ricorso introduttivo in primo grado, ma si ometta di trascrivere tali domande, limitandosi ad affermare - nella parte espositiva del ricorso - "conclusioni...del ricorso introduttivo che devono qui intendersi riportate ed integralmente trascritte". Il tutto a prescindere dal considerare, infine, che per quanto è dato desumere dalla parte "motiva" della censura in esame le domande non esaminate dal giudice di appello erano chiaramente rimaste assorbite (ad esempio la richiesta di danni, per la condotta della concedente, nonché la condanna di questa alla restituzione dei maggiori canoni pagati dalla TÌ TÌ in forza dei secondi contratti rispetto a quanto previsto nei primitivi) dal rigetto delle altre domande.
13.5. Quanto infine, alle prove - che la ricorrente assume erroneamente non ammesse - non solo non è dato comprendere se queste siano le "stesse" di cui già con altri motivi si è denunciata la mancata ammissione o - per ventura - "altre".
Una volta - comunque - accertata la inammissibilità della denuncia sub 12.4 è palese la inammissibilità anche di questa ultima censura (considerato, altresì, che non è specificato quale fosse il tenore delle prove non ammesse con riguardo alle domande non esaminate). 14. Risultato infondato in ogni sua parte il proposto ricorso, in conclusione, deve rigettarsi.
Nessun provvedimento deve adottarsi sulle spese di lite, non avendo le parti intimate svolto attività difensiva in questa sede.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso, nulla per le spese.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della III sezione civile della Corte di cassazione il giorno 15 dicembre 1998. Depositata in Cancelleria il 3/3/1999.