Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ELEFANTE Antonio - Presidente -
Dott. TRIOLA Roberto Michele - Consigliere -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto - Consigliere -
Dott. PICCIALLI Luigi - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
SA DA, elettivamente domiciliata in roma via UGO OJETTI 79, presso lo studio dell'avv. GRAZIANO GIANCARLO, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LI LA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA ANAPO 29, presso lo studio dell'avvocato GIZZI MASSIMO, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 3483/02 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 08/10/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/11/07 dal Consigliere Dott. Luigi PICCIALLI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato in data 23.5.96 LA MI, nella qualità di erede del defunto marito AB NC, citò al giudizio del Tribunale di Roma DA TT e, premesso che tra quest'ultima ed il suddetto suo coniuge era stato stipulato, in data 15.2.82,un preliminare di compravendita ad oggetto di un fondo agricolo in Ardea, con contestuale immissione nel possesso della convenuta, promissaria acquirente, contratto che tuttavia era stato successivamente dichiarato nullo con sentenza del medesimo Tribunale n. 17827/85, cui non aveva fatto seguito la restituzione del bene, chiese la condanna della TT al rilascio dello stesso ed al risarcimento dei danni.
Costituitasi la convenuta, contestò il fondamento dell'avversa domanda e propose, in via riconvenzionale, richiesta di trasferimento del terreno ex art. 2932 c.c., o, in subordine, di pagamento di una somma pari al 41,7% del relativo valore, corrispondente alla versata quota di prezzo, nonché al rimborso del valore delle assunte migliorie apportate al fondo, con riconoscimento del diritto di ritenzione.
Con sentenza n. 20875/99, l'adito Tribunale, in accoglimento della domanda principale, condannava la convenuta al rilascio del fondo ed al pagamento della somma di L. 24.505.000, a titolo di risarcimento dei danni, e respingeva le richieste di cui alla riconvenzionale. Proposto dalla TT appello, resistito dalla MI, con sentenza del 6.3 - 8.10.2002, la Corte d'Appello di Roma, dichiarava la nullità di quella impugnata, nella parte reiettiva della domanda ex art. 2932 c.c., per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri eredi di AB NC, comproprietari del fondo compromesso e, disposta la separazione delle cause, rimetteva, in ordine a tale domanda, le parti davanti al Tribunale, ai sensi dell'art. 354 c.p.c., respingeva, per il resto, l'appello, condannando l'appellante al rimborso all'appellata della metà delle spese del grado, che per la rimanente parte compensava. Tale decisione, per quel che ancora rileva in questa sede, veniva essenzialmente motivata sulla base delle seguenti considerazioni:
a) le eccezioni opposte alla domanda di rilascio erano inammissibili, in quanto dirette a censurare unicamente la motivazione della sentenza n. 17827/85, dichiarativa della nullità del preliminare,ormai passata in giudicato;

b) la richiesta, oggetto di riconvenzionale, di pagamento della somma pari al 41,7% del valore del fondo, non poteva essere accolta, perché inammissibile ove proposta in esecuzione del contratto, essendo stato questo dichiarato nullo, ed infondata, ove proposta a titolo di risarcimento, essendo la parte istante rimasta soccombente;

c) neppure potevano trovare accoglimento le domande dirette ad ottenere il controvalore dei miglioramenti apportati al fondo,con diritto di ritenzione ex artt. 1150 e 1152 c.c.

considerato che

"la relazione con la cosa del promissario acquirente, che ne abbia ottenuto l'anticipata consegna, deve qualificarsi come mera detenzione,dovendosi escludere sulla base del titolo, un possesso uti dominus del promissario, e non essendo stati, provata, d'altro lato, l'avvenuta interversione del titolo".
Per la cassazione di tale sentenza DA TT ha proposto ricorso affidato a due motivi d'impugnazione.
Resiste LA MI con controricorso, illustrato da memorie successive.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso vengono dedotte "violazione degli artt. 1147, 1150, 1152 e 2040 c.c. in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3, 4, 5. Omessa e/o lacunosa motivazione su di un punto qualificante della controversia".
Le censure attengono alla negazione,alla convenuta,attrice in riconvenzionale ed odierna ricorrente,della qualità di posseditrice del fondo,al riguardo sostenendosi che la medesima,essendone stata immessa nel possesso con il contratto,in "perfetta ed assoluta buona fede" e nella certezza di "potere e/o dovere esercitare il diritto dominicale di signoria sul bene", rivestirebbe tale qualità,a nulla rilevando la circostanza che il preliminare fosse stato successivamente dichiarato nullo;
sicché le competerebbero il diritto di credito vantato e quello connesso di ritenzione del bene, tanto più in considerazione del comportamento sleale del NC, che le aveva nascosto la "posizione di incommerciabilità" del fondo, esigendo anche in cambio della consegna la somma di L. 10.000.000, di notevole rilevanza nel 1982, epoca della stipula. Si soggiunge che il diritto all'indennità spetterebbe in ogni caso, ai sensi dell'art.1150 cod. civ., considerato che la distinzione da tale norma operata,
tra possessore di buona o di malafede, avrebbe rilevanza ai soli fini dell' individuazione del dies a quo per il rimborso e del calcolo in ordine alla misura della liquidazione. Il motivo non merita accoglimento.
La Corte d'Appello,conformandosi all'indirizzo prevalente nella giurisprudenza di legittimità (v., in particolare,Cass. 8960/00, 1533/96), secondo il quale nel promissario acquirente, al quale sia stato anticipatamente consegnato il bene compromesso, la consapevolezza dell'altruità della cosa, ancora appartenente al promittente venditore, comporta l'insussistenza dell'animus possidendi, ha escluso che la TT, in assenza di alcuna atto esternante alla controparte la sua intenzione di possedere uti domina l'immobile, potesse considerarsi posseditrice dello stesso. A tale specifica argomentazione la ricorrente non ha opposto alcuna, altrettanto specifica, censura, limitandosi a mere doglianze, assertive dell'assunto possessori riguardo valorizzando esclusivamente la propria buona fede, connotazione psicologica tuttavia non sufficiente, di per se sola, a far qualificare la signoria di fatto esercitata sul bene nei termini di cui all'art. 140 c.c. quale potere sulla cosa corrispondente all'esercizio della proprietà, ben potendo la stessa connotare anche una mera disponibilità, a carattere detentivo. Premesso, dunque, che la proposizione basilare della decisione impugnata, qualificante detentrice la ricorrente convenuta, non può essere, per il difetto di specificità ed in conferenza delle censure esposte,posta in discussione, risulta agevole il rigetto delle residue doglianze, relative al mancato riconoscimento del diritto al rimborso delle migliorie e di quello, connesso e strumentale, di ritenzione, sulla scorta dei principi, più volte affermati dalla giurisprudenza di questa Corte e dai quali il collegio non ravvisa motivi per doversi discostare, a termini dei quali tali diritti competono, per espressa previsione delle norme che li prevedono, gli artt. 1140 e 1142 c.c. e per la natura eccezionale delle stesse ostativa all'applicazione analogica, al solo possessore e non anche al detentore nomine alieno (v, tra le altre, Cass. n. 18651/04, 12232/02, 5346/99, 12627/93). Con il secondo motivo si deduce "violazione artt. 1385 e 2041 c.c. in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5", lamentando il mancato riconoscimento della somma pari al 41,7% del valore attuale del fondo, in relazione all'esborso dell'acconto - caparra, in proporzionale riferimento al prezzo convenuto di L. 24.000.000, diritto che avrebbe dovuto essere riconosciuto alla "parte incolpevole", tenuto conto del "valore confirmatorio" della relativa clausola contrattuale e, peraltro in ragione dell'ingiustificato arricchimento conseguito dalla controparte, che sarebbe stato negato dalla corte territoriale con argomentazioni "frammentarie e, comunque, del tutto inadeguate sotto il profilo logico - formale e della i correttezza giuridica".
Rileva, anzitutto, la Corte l'inammissibilità del profilo di doglianza relativo all'art. 2041 c.c., per la novità delle censura deducente un tema che non risulta anche proposto nei precedenti gradi di giudizio. Per il resto, il motivo, parzialmente fondato nei limiti di seguito precisati, va accolto per quanto di ragione. L'incontroversa circostanza che la promissaria acquirente ebbe a versare al promittente venditore una caparra confirmatoria all'atto della stipulazione del contratto preliminare e la successiva intervenuta radicale caducazione, per effetto della dichiarazione di nullità, del contratto medesimo hanno comportato il venir meno, con effetto retroattivo, del titolo negoziale giustificante la suddetta corresponsione, con il conseguente diritto della parte che aveva versato la somma ad esigerne la restituzione (v., in generale, Cass. 21096/05, 7651/05, e, per quanto specificamente attiene alla caparra confirmatoria, nei casi di risoluzione del contratto, Cass. 8310/03, 8630/98, 4465/97, 3805/95, i cui principi a fortiori devono applicarsi in caso di dichiarazione di nullità del contratto). La reiezione di tale domanda da parte dei giudici di merito, dunque, è corretta soltanto nella parte denegante la richiesta rivalutazione, proporzionale al valore del fondo, pretesa a titolo risarcitorio, essendosi in presenza di un credito per ripetizione d'indebito oggettivo, correlato agli effetti restitutori, derivati alla caducazione del titolo, la cui determinazione resta disciplinata dalle ordinarie regole contenute nell'art. 2033 c.c.. L'affermazione della Corte d'Appello,secondo la quale l'acconto - caparra non potrebbe essere richiesto, trattandosi di una "inammissibile esecuzione del contratto, che è stato dichiarato nullo" (v. capo 5 della motivazione) è, dunque, palesemente errata, non tenendo conto che il pagamento de quo non costituisce una richiesta di esecuzione del contratto, ma soltanto una ripetizione di una prestazione ormai sine causa, giustificata dai suesposti effetti restitutori.
La sentenza impugnata va, conclusivamente, cassata sul punto, con conseguente rinvio per nuovo esame e per il regolamento, all'esito, anche delle spese del presente giudizio, ad altra sezione della corte territoriale.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie per quanto di ragione il secondo, cassa la sentenza impugnata nei limiti delle accolte censure e rinvia, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma.
Così deciso in Roma, il 15 novembre 2007.
Depositato in Cancelleria il 25 febbraio 2008