Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Manfredo GROSSI - Presidente -
Dott. Ernesto LUPO - Rel. Consigliere -
Dott. Roberto PREDEN - Consigliere -
Dott. Luigi Francesco DI NANNI - Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
MA LO, elettivamente domiciliato in ROMA V.LE REGINA MARGHERITA 37, presso lo studio dell'avvocato VINCENZO SEPE, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato ALDO FICI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AR SO;

- intimato -

avverso la sentenza n. 1187/96 del Tribunale di PALERMO, emessa il 19/04/96 e depositata il 30/11/96 (R.G.6564/95);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/03/99 dal Consigliere Dott. Ernesto LUPO;

udito l'Avvocato Aldo FICI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per il rigetto del 1^ motivo, l'accoglimento del 2^ e l'assorbimento del 3^.
Svolgimento del processo.
Con ricorso al Pretore di Palermo del 14 dicembre 1989 SO AR, premesso che conduceva in locazione un immobile sito in Palermo, via Salernitano n.45, di proprietà di MA MA, e che corrispondeva un canone superiore a quello legale, conveniva in giudizio il menzionato locatore per la determinazione giudiziale del canone e la condanna del convenuto alla restituzione delle maggiori somme percepite. Costituitosi il convenuto, che proponeva domanda riconvenzionale per l'aumento del canone, il Pretore adito, con la sentenza depositata il 29 luglio 1994, accoglieva la domanda dell'attore e rigettava la domanda riconvenzionale del convenuto, che condannava al pagamento delle spese processuali.
Proposto appello dall'MA e costituitosi l'appellato AR, il Tribunale di Palermo, con la sentenza depositata il 30 novembre 1996, ha rigettato il motivo di appello con cui si era dedotta la improcedibilità, della domanda attrice ex art.43 della legge n.392/78, per il fatto che il conduttore ricorrente, pur avendo presentata la domanda di conciliazione, non era poi comparso davanti al giudice, osservando che tale mancata comparizione determina soltanto l'esito negativo del tentativo di conciliazione. Il Tribunale ha rigettato anche il secondo motivo di appello, ritenendo che non sia computabile nel canone l'interesse legale del costo degli interventi di straordinaria manutenzione ove effettuati anteriormente all'instaurazione del rapporto locatizio con l'appellato e condividendo quindi l'interpretazione data dal pretore all'art.23 della legge n.392/78. Il Tribunale, poi, ha rigettato il motivo di appello con cui si era dedotta la mancata considerazione, nel calcolo della superficie, di un secondo box, mentre ha ritenuto che in tale calcolo debba essere inclusa la maggiorazione del 10 % della superficie condominiale destinata a verde, onde, limitatamente a quest'ultimo punto, ha riformato la sentenza di primo grado, riducendo la somma che l'MA è stato condannato a rimborsare al AR da L.2.738.029 (determinate dal pretore) a L.

2.547.712. Il Tribunale, infine, ha condannato l'MA a pagare le spese del giudizio di appello.
Avverso la sentenza del Tribunale MA MA ha proposto ricorso per cassazione, deducendo tre motivi e presentando memoria. SO AR non ha svolto attività difensiva.
Motivi della decisione.
1.- Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione dell'art.43 della legge n.392/78 e dei principi generali dell'ordinamento processuale, con riferimento all'art.360 n.3 e 5 c.p.c., censurando la sentenza impugnata nella parte in cui ha rigettato il motivo di appello con cui si era dedotta la improcedibilità della domanda perché non preceduta dal tentativo obbligatorio di conciliazione. Al riguardo il ricorrente rileva che il conduttore AR non si è presentato all'udienza stabilita per tale tentativo, alla quale egli era invece presente e si era dichiarato disponibile alla conciliazione. La mancata comparizione della parte ricorrente alla udienza fissata comporta che, secondo i principi processuali, il ricorso debba reputarsi abbandonato ed i suoi effetti cessati, onde il Tribunale - si assume dall'MA - ha errato nel ritenere l'esito negativo della conciliazione, parificando la situazione alla mancata comparizione del locatore resistente. Il motivo di ricorso è infondato.
La questione giuridica posta dal ricorrente è stata già risolta dalle Sez. Un. di questa Corte, con la sentenza 28 novembre 1994 n. 10123, nella quale si è affermato che nelle controversie relative alla determinazione, aggiornamento ed adeguamento del canone di locazione, la fase preliminare relativa al tentativo di conciliazione può esaurirsi, oltre che con il verbale di conciliazione o con il verbale che dà atto della mancata riuscita del tentativo, anche con l'inutile decorso del termine di novanta giorni dalla presentazione della domanda di conciliazione (art.45, primo comma, della legge n.392/1978), con la conseguenza che in tal caso non incide sulla procedibilità della domanda proposta l'impossibilità dell'espletamento del tentativo per la mancata comparizione di una o di entrambe le parti.
Questo orientamento è coerente con quello più volte seguito da questa Corte nella interpretazione della analoga disposizione contenuta nell'art.46 della legge 3 maggio 1992 n.12083, sui contratti agrari, secondo cui il tentativo obbligatorio di conciliazione - cui è subordinata la proponibilità dell'azione giudiziaria - è assolto con la richiesta di attivazione della relativa procedura all'Ispettorato provinciale dell'agricoltura, ma non comporta la necessità della comparizione personale in sede di successiva convocazione, come è dimostrato dal quinto comma del citato art.46, che consente alle parti di adire l'autorità giudiziaria dopo il decorso di sessanta giorni dalla comunicazione prescritta dal primo comma in ogni caso in cui il tentativo di conciliazione non si definisca ed anche nel caso in cui esso non si sia potuto espletare per la mancata comparizione di una o di entrambe le parti (v., ex plurimis, Cass. 19 dicembre 1996 n. 11366; 26 gennaio 1995 n. 934; 10 novembre 1992 n. 12083). In applicazione del richiamato orientamento interpretativo di questa Corte, che si condivide, correttamente la sentenza impugnata ha escluso la improcedibilità della domanda giudiziaria proposta dal AR per il fatto che questi, dopo avere presentato la domanda di conciliazione, non è comparso all'udienza all'uopo fissata. 2.- Con il secondo motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell'art.23 della legge n.392/78, nonché contraddittoria ed insufficiente motivazione circa un punto determinante della controversia (art.360 n.3 e n.5 c.p.c.), osservando che il Tribunale ha errato nell'escludere la computabilità nel canone legale del costo degli interventi di straordinaria manutenzione effettuati anteriormente alla instaurazione del rapporto locativo.
Il motivo di ricorso è fondato.
Le Sez. Un., risolvendo un contrasto interpretativo emerso tra precedenti sentenze di questa Corte, hanno affermato, con la sentenza 9 agosto 1996 n. 7329, che l'integrazione del canone prevista dall'art.23 della legge n.392/78 spetta al locatore non soltanto per le riparazioni straordinarie eseguite, ai sensi della citata disposizione, nel corso del rapporto preso in considerazione, ma anche per quelle realizzate durante una precedente locazione, purché non al di fuori di qualsiasi rapporto locativo.
Alla luce di tale orientamento interpretativo - che va condiviso - è errata la sentenza impugnata, che ha ritenuto le riparazioni effettuate anteriormente alla instaurazione del presente rapporto locativo sempre irrilevanti per la determinazione del canone legale, seguendo una tesi respinta dalle Sezioni Unite.
La sentenza impugnata va, perciò, cassata sul punto. Il giudice di rinvio accerterà se le riparazioni straordinarie previste dall'art.23 della legge n.392/78 siano state eseguite dal locatore nel corso di una precedente locazione relativa allo stesso immobile (come il ricorrente asserisce nella memoria qui presentata) ovvero al di fuori di qualsiasi rapporto locativo, applicando il citato art.23 soltanto nella prima eventualità. Il giudice di rinvio viene designato in altra sezione del Tribunale di Palermo. 3.- Il terzo motivo, con cui il ricorrente censura la sua condanna al pagamento delle spese del giudizio di appello, è assorbito dalla cassazione parziale della sentenza impugnata, che si estende anche alla pronunzia sulle spese processuali, sulle quali deciderà nuovamente il giudice di rinvio. Questi provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo del ricorso, accoglie il secondo motivo, dichiara assorbito il terzo motivo;
cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa ad altra sezione del Tribunale di Palermo, anche per le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 12 marzo 1999.
Depositato in Cancelleria il 10 maggio 1999