Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo BALDASSARRE - Presidente -
Dott. Mario SPADONE - Consigliere -
Dott. Alfredo MENSITIERI - Rel. Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO - Consigliere -
Dott. Enrico SPAGNA MUSSO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
TA GI, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA FEDERICO CONFALONIERI N. 5, presso lo studio dell'avvocato LUIGI MANZI, che lo difende unitamente all'avvocato LUIGI VERZOTTO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
FALEGNAMERIA F.LLI SCALCO, di SCALCO GIUSEPPE, SCALCO LUIGI, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA B. TORTOLINI 34, presso lo studio dell'avvocato NICOLÒ PAOLETTI, che li difende unitamente all'avvocato IVONE CACCIAVILLANI, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 589/96 della Corte d'Appello di VENEZIA, depositata il 06/05/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/12/98 dal Consigliere Dott. Alfredo MENSITIERI;

uditi gli Avvocati LUIGI VERZOTTO e LUIGI MANZI, difensori del ricorrente, che hanno chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato PAOLETTI NICOLÒ, difensore del resistente, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Paolo DETTORI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 17 maggio 1986 IN ZO conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Padova, la Falegnameria F.lli SC di SC GI e IG, in persona del legale rappresentante, nonché SC GI e SC IG, quali titolari della stessa e proprietari del fondo su cui era stata edificata, esponendo:
a)che con rogito IO del 22 febbraio 1965 aveva acquistato gli immobili siti in Comune di Tombolo e censiti a fol. 9, mappali nn.224/a, 225/c e 226/d;
b)che con la clausola n.VII di detto rogito le parti contraenti si erano accordate nel senso che "lungo il lato ovest dei mappali n.225/c e 226/d doveva esser lasciata libera una striscia di terreno della larghezza costante di ml.2, che, unita ad altra analoga striscia messa a disposizione dai venditori lungo il confine est dei mappali n.225/a e porzione del mappale n.226/a, avrebbe costituito la sede della costruenda strada di ml.4 che sarebbe servita per l'accesso ed il recesso con carri, animali, pedoni e mezzi meccanici al lotto compravenduto, alla residua proprietà dei venditori e suoi successivi eventuali frazionamenti";
c)che la restante proprietà dei venditori comprendeva anche il mappale n.226, il quale era stato sempre coltivato per usi agricoli, per cui il passaggio a favore di detto fondo veniva esercitato di fatto solo poche volte all'anno;
d)che il mappale indicato da ultimo era stato recentemente acquistato dai fratelli SC, già proprietari del fondo confinante ad est, su cui insisteva un grande capannone nel quale i predetti esercitavano la loro attività di falegnameria con produzione di articoli di arredamento;

e)che successivamente all'acquisto del mappale 226, l'uso della servitù di passaggio costituita a favore dello stesso era totalmente cambiato, poiché i citati fratelli facevano passare sulla sede della servitù tutto il traffico dei camions per ogni operazione di carico e scarico relativa all'attività artigianale da essi svolta, con conseguente aggravamento della servitù e danneggiamento della sede stradale;

f)che i predetti fratelli avevano inoltre apposto un cancello a chiusura del proprio fondo, innestando un battente nel muro della casa dell'attore.
Tutto ciò premesso lo ZO chiedeva che venisse dichiarato che la servitù in questione era costituita esclusivamente a favore del fondo dominante e che i convenuti dovevano astenersi dal passare per necessità diverse da quelle di detto fondo e per sentirli condannare al risarcimento dei danni derivati dall'illecito passaggio dei loro automezzi.
Costituitisi, gli SC chiedevano il rigetto della domanda avversaria instando, in via riconvenzionale, per la condanna dell'attore a cessare ogni turbativa all'esercizio della servitù in discorso.
Il Tribunale, con sentenza 14 gennaio/10 maggio 1991, rigettata ogni altra domanda, ordinava ai convenuti di cessare l'uso del passaggio per attività concernenti l'impresa di falegnameria da essi esercitata su terreni diversi dal fondo dominante, osservando, tra l'altro, che il mappale 226 aveva perduto la sua autonoma destinazione ed era divenuto pertinenza del laboratorio, cosicché di fatto quest'ultimo aveva assunto "il ruolo di fondo dominante". Proposto gravame dai soccombenti, la Corte d'appello di Venezia, con sentenza 30 gennaio-6 maggio 1996, in accoglimento dell'impugnazione ed in parziale riforma della gravata sentenza, rigettava la domanda dello ZO intesa a vietare alle controparti l'uso del passaggio in questione per attività concernenti l'impresa di falegnameria da essi esercitata e condannava lo ZO medesimo alle spese del doppio grado.
Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione IN ZO sulla base di due motivi.
Resistono con controricorso gli intimati. Entrambe le parti hanno depositato memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso si denunzia, in riferimento all'art. 360 n.ri 3 e 5 cpc, falsa applicazione dei principi di diritto in tema di interpretazione del contratto nonché carenza ed illogicità della motivazione.
Osserva il ricorrente che l'interpretazione del titolo costitutivo del diritto di servitù a favore del fondo di proprietà SC fornita dalla Corte del merito appariva frutto di un sostanziale travisamento degli elementi di fatto a sua disposizione avendo i giudici veneziani ritenuto talmente chiaro il contenuto testuale del titolo da rifiutare aprioristicamente qualsiasi riferimento al comportamento complessivo delle parti ovvero al principio del minor aggravio di cui all'art. 1065 cc.. Rileva in particolare che la tesi della Corte territoriale secondo cui la sola eventualità di un successivo frazionamento dei fondi dovesse necessariamente preludere ad un cambiamento di destinazione d'uso, costituiva chiaro travolgimento di qualsiasi riferimento all'unico dato di fatto che sicuramente i contraenti potevano aver presente al momento della compravendita, ovvero le necessità della coltivazione, tanto più che sulla destinazione agricola dei fondi e sull'uso scarsissimo (tre - quattro volte l'anno) del passaggio, erano state raccolte prove testimoniali inequivocabili. Nè andava trascurata, ad avviso dello ZO, la circostanza che nella relazione peritale redatta dall'Ing. De Marco il 12.7.88 e da lui prodotta nel giudizio di prime cure, emergeva, dall'esame delle caratteristiche materiali della stradina, che la stessa "non (era) certamente stata costruita per consentire il transito di mezzi pesanti, i quali (avrebbero potuto) arrecare notevoli danni sia alla struttura stradale, sia ai sottoservizi esistenti, sia al fabbricato residenziale".
In sostanza, secondo il ricorrente, sorreggendo l'interpretazione del titolo con il comportamento complessivo delle parti, giusta il disposto dell'art. 1362 cc in combinazione con l'art. 1065 stesso codice, il giudice del gravame di merito avrebbe dovuto concludere nel senso che la comune intenzione delle parti era stata quella di costituire la servitù di passaggio esclusivamente per usi agricoli e non anche a beneficio di future attività produttive artigianali, oltretutto insediate su fondo diverso da quello a favore del quale la servitù era stata costituita.
Con il secondo mezzo si deduce, in riferimento all'art. 360 n.3 cpc, violazione e mancata applicazione degli artt. 1065 e 1067 cc.. Osserva il ricorrente che gli SC avevano adibito la servitù di passaggio di cui è causa per accedere alla propria azienda artigianale di falegnameria ubicata su fondo diverso da quello dominante destinando il mappale 226, trasformato in piazzale di stretta pertinenza del capannone artigianale sito sui confinanti mappali 501, 550, 551 e 453 al movimento di mezzi anche pesanti (persino cingolati) per le operazioni di rifornimento del laboratorio nonché per il trasporto dei prodotti finiti e degli operai. E non vi era dubbio, ad avviso dello ZO, che tale comportamento integrasse al tempo stesso sia un esercizio illecito della servitù in difformità dal titolo, sia un arbitrario aggravamento della stessa, risolvendosi nella imposizione sul fondo servente di un "pondus" diverso e ulteriore rispetto a quello originario.
È infondato il primo motivo, mentre è meritevole di accoglimento il secondo.
Ha rilevato in fatto la Corte veneta che la servitù di passaggio oggetto di causa era stata costituita con atto di compravendita 22 febbraio 1965 per notar IO, con il quale i venditori VI PI nonché ON NA e l'acquirente ZO IN, dopo aver pattuito la vendita dei mappali 224/a-225/c e 226/d, avevano convenuto che "lungo il lato ovest dei mappali 225/c e 226/d (doveva) esser lasciata libera una striscia di terreno della larghezza costante di ml.2 (due) che, unita ad altra analoga striscia messa a disposizione dei venditori lungo il confine est dei mappali 225/a e porzione del mappale 226/a, (avrebbe costituito) la sede della costruenda strada di m.4 (quattro) che (sarebbe servita) per l'accesso ed il recesso con carri, animali, pedoni e mezzi meccanici al lotto compravenduto, alla residua proprietà dei venditori e suoi successivi eventuali frazionamenti". Dall'interpretazione letterale e logica di tale clausola emergeva chiaramente, secondo la Corte territoriale, che le parti avevano inteso costituire una servitù di passaggio sulla predetta strada "per l'accesso ed il recesso alla residua proprietà dei venditori" con qualsiasi mezzo, e quindi, anche a favore del mappale n.226, che, dopo la stipula del suindicato rogito, era rimasta ai venditori e che successivamente era stata acquistata dai fratelli SC. Emergeva altresì, ad avviso di quel giudice, che, secondo la volontà delle parti, detta servitù era stata costituita non in considerazione del fatto che il suindicato mappale e la restante proprietà dei venditori erano destinati ad uso agricolo, bensì per qualsiasi altra destinazione eventualmente fosse stata attribuita al fondo dominante.
Ciò si desumeva dal rilievo che i contraenti, mentre non avevano fatto alcun riferimento alla destinazione di tale fondo, espressamente avevano previsto che la costituenda servitù doveva servire per l'accesso ed il recesso non solo alla residua proprietà dei venditori, ma anche "ai suoi eventuali frazionamenti", espressione con cui, all'evidenza, i venditori avevano inteso chiarire che essi si riservavano il diritto di cedere ad altri la loro rimanente proprietà in tutto o in parte e che a favore di ciascuna delle parti risultanti dall'eventuale frazionamento doveva ritenersi costituita la servitù in parola indipendentemente dalla sua destinazione, essendo notorio che la vendita di una piccola porzione di terreno destinato ad uso agrario comporta normalmente il cambiamento di destinazione (artigianale, commerciale, edilizia, etc............), risultando antieconomico acquistare una tale porzione per coltivarla.
Doveva ritenersi pertanto, secondo il giudice d'appello, che la servitù in argomento non era stata costituita per soddisfare le necessità agricole del fondo dominante, ma semplicemente per consentire l'accesso ed il recesso anche al mappale 226, senza alcuna limitazione.
Sin qui, ritiene il Collegio che, contrariamente all'assunto del ricorrente, la Corte veneta, in applicazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale, con motivazione adeguata ed esente da vizi logici, come da errori giuridici, e pertanto incensurabile in questa sede, abbia desunto dal titolo l'estensione e le modalità di esercizio della servitù costituita in base a contratto, donde l'infondatezza del primo motivo di ricorso.
Ma, prosegue il giudice del gravame di merito, contrariamente a quanto sostenuto dallo ZO secondo il quale, servendosi gli SC della servitù "per ogni operazione di carico e scarico relativa alla loro attività" di falegnameria svolta nel capannone insistente sui mappali 501, 550, 551 e 453, a favore dei quali la servitù in questione non era stata costituita, il fondo dominante (mappale 226) non aveva più una sua autonoma destinazione, ma di fatto era stato trasformato "in pertinenza di altro immobile a cui favore non era costituita servitù alcuna, determinando così un'estensione indebita del pondus non solo in senso quantitativo, ma anche spaziale" e tenuto conto che nella determinazione della legittimità dell'esercizio della servitù è escluso ogni riferimento ad elementi soggettivi ed estrinseci all'attività personale del proprietario del fondo dominante, dovendosi aver riguardo unicamente al fondamento obiettivo e reale dell'utilità inerente alla servitù, era irrilevante il fatto che i nominati SC svolgessero l'attività di falegnameria, dovendosi piuttosto accertare se essi si servissero della servitù in discorso conformemente al titolo costitutivo. E poiché siffatta servitù era stata costituita, ripetesi, per consentire l'accesso ed il recesso anche al mappale 226 di qualsiasi veicolo senza alcun limite in ordine al loro numero e peso e indipendentemente dalla destinazione del fondo dominante, tale essendo l'utilità ad essa inerente, non costituiva indebito esercizio della stessa il fatto che i proprietari del medesimo si servissero del passaggio per depositare su di esso il legname occorrente per lo svolgimento della propria attività per poi trasportarlo all'interno del loro capannone, ovvero portassero sullo stesso i mobili da essi prodotti per poi trasportarli altrove attraverso il citato passaggio, posto che in tal modo la medesima servitù era sempre da essi esercitata conformemente all'utilità prevista nel suo titolo costitutivo.
Ebbene, par proprio al Collegio che così opinando la Corte veneta non abbia spiegato le ragioni in base alle quali la corretta interpretazione del titolo nel senso che fosse consentito l'accesso ed il recesso anche al mappale 226 di qualsiasi veicolo, indipendentemente dalla destinazione del fondo dominante, potesse dilatarsi, senza comportare illecito aggravamento dell'esercizio della costituita servitù, sino al punto di consentire che della utilità ad essa inerente si giovasse direttamente l'impresa artigiana svolta dagli SC nel laboratorio di loro proprietà, insistente su mappali (i n.ri 501, 550, 551 e 453) affatto contemplati nel titolo medesimo.
E ciò in contrasto con la giurisprudenza di questa Suprema Corte, opportunamente richiamata dal ricorrente, che da un lato ha statuito come "il proprietario di un fondo a cui favore sia costituita una servitù di passaggio non può usare del medesimo vantaggio per altri fondi pure di sua proprietà, ma diversi da quello cui la servitù si riferisce" (Cass. n. 6590/83, n. 7064/88) e dall'altro che "si ha aggravamento della servitù qualora resti accertata l'avvenuta trasformazione radicale del fondo dominante per la soddisfazione di bisogni che non sono propri del fondo stesso, ma di altro fondo contiguo appartenente allo stesso proprietario, perché ciò comporta una distorsione della giustificazione economico-sociale della servitù così come voluta dalle parti - la quale rende arbitrario, perché esorbitante, l'assoggettamento del fondo servente "(Cass.n.1940/ 77). Alla stregua delle svolte argomentazioni, rigettato il primo motivo del ricorso, in accoglimento del secondo la gravata sentenza va sul punto cassata con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d'appello di Venezia che si adeguerà ai suindicati principi, provvedendo altresì in ordine alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il primo motivo del ricorso, accoglie il secondo, cassa in relazione al motivo accolto l'impugnata sentenza e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d'appello di Venezia.
Roma 10 dicembre 1998.