Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Enzo MERIGGIOLA - Presidente -
Dott. Giovanni Silvio COCO - Rel. Consigliere -
Dott. Ugo FAVARA - Consigliere -
Dott. Mario FINOCCHIARO - Consigliere -
Dott. Donato CALABRESE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
KR BR, elettivamente domiciliato in ROMA VIA OTTAVIANO 73, presso lo studio dell'avvocato UBALDO PROCOPIO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AV TE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LUCREZIO CARO 67, presso lo studio dell'avvocato UGO DE LEONE, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato DOMENICO MOLINERO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1571/96 del Tribunale di MILANO, emessa il 06/02/96 e depositata il 22/02/96 (R.G. 11785/95);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/10/98 dal Consigliere Dott. Giovanni Silvio COCO;

udito l'Avvocato Ubaldo PROCOPIO;

udito l'Avvocato Ugo DE LEONE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico IANNELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Nel 1994, il Sig. IB AK, premesso che:
aveva stipulato con il locatore Sig. FA ER un contratto di locazione per "esigenze di natura provvisoria" obiettivamente inesistenti;

per effetto della esistenza dichiarata aveva pagato un canone superiore a quello legale che invece doveva applicarsi, tenuto conto della effettiva natura del rapporto locativo;

ha citato davanti al Pretore di Milano il ER chiedendone la condanna alla restituzione dei maggiori canoni indebitamente percepiti tra l'ottobre del 1990 e il maggio del 1991. Il Pretore, decidendo nel contraddittorio tra le parti, ha rigettato la domanda con sentenza resa il 21.12.1994, che il Tribunale di Milano, respingendo l'appello dello AK, ha confermato con sentenza resa a sua volta il 6.2.1996.
Secondo il Tribunale, per qualificare come transitoria o meno l'esigenza abitativa del conduttore non è sufficiente il requisito della obiettiva destinazione dell'immobile locato, ma occorre che tale destinazione sia, se non voluta, quantomeno conosciuta e tollerata dal locatore.
Nel caso al suo esame, il conduttore non aveva provato, ne' che il locatore fosse a conoscenza delle effettive esigenze abitative, nè che obiettivamente l'immobile locato servisse come abitazione primaria o come stabile dimora per ragione di studio o di lavoro. Di tale sentenza lo AK ha chiesto la cassazione con ricorso (affidato a due motivi) al quale il ER resiste con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo - formulato per vizio di motivazione - il ricorrente lamenta che erroneamente il Tribunale abbia omesso di valutare che il locatore doveva provare di avere usato la normale diligenza per conoscere la situazione soggettiva dell'altra parte contraente.
Il secondo motivo - formulato per "illegittima disapplicazione" degli artt. 1, comma 2, 26, alinea punto a) e 79 L. 392/78 - sviluppa la stessa critica, nel senso che dovrebbe spettare in ogni caso alla parte contraente debole il diritto alla determinazione dell'equo canone, essendo ingiustificata l'aspettativa dei locatori ad un canone speculativo, anche quando ricorrano esigenze di lavoro o di studio.
Entrambi i motivi, che debbono essere esaminati congiuntamente sono infondati.
La sentenza impugnata ha, confermando quella di primo grado, rigettato la domanda in base ad una interpretazione della normativa vigente conforme alla (ormai) consolidata giurisprudenza di questo S.C. e che non forma oggetto di specifica censura da parte del ricorrente.
Da tale interpretazione deriva correttamente che il conduttore attore (e non, come sostanzialmente sostenuto nel ricorso, il locatore convenuto) deve dimostrare che il locatore, in base alla obiettiva situazione di fatto da lui conosciuta al momento del contratto, era in grado di valutare l'inesistenza della situazione dedotta nel contratto per escludere l'applicazione dell'equo canone. Avendo la sentenza impugnata escluso, con argomentazione logicamente e giuridicamente corretta - e che, sul punto specifico, non forma oggetto di apposita censura - che il conduttore non aveva fornito tale prova, i due motivi del ricorso risultano infondati. Risulta del pari inconsistente il riferimento alla ingiustizia della pretesa, da parte dei locatori, ad un canne speculativo "anche quando ricorrano esigenze di lavoro e di studio", dato che i giudici di merito hanno rigettato la pretesa dell'attuale ricorrente proprio perché non risultava dimostrata tale asserita destinazione. Per le ragioni esposte, il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente alle spese del giudizio di Cassazione da liquidare come in dispositivo.

P. Q. M.

rigetta il ricorso;
condanna il ricorrente alle spese del giudizio di Cassazione in L. 165.500 e ai relativi onorari che liquida in lire 1.500.000 (unmilionecinquecentomila). Così deciso in Roma, il 6 ottobre 1998.
Depositato in Cancelleria il 28 aprile 1999